【正文】 我 愛 我 家新員工入職課程目錄一． 行業(yè)相關(guān)知識（一） 房地產(chǎn)知識1． 房地產(chǎn)市場劃分2． 房地產(chǎn)市場分類3． 北京現(xiàn)階段房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及上市要求（1） 房屋權(quán)屬基本結(jié)構(gòu)（2） 房屋類型、權(quán)屬狀況及上市交易要求（3） 關(guān)于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)法律（4） 關(guān)于房屋買賣的權(quán)證、金融常識4． 房屋結(jié)構(gòu)基本常識及市場表現(xiàn)（二） 關(guān)于經(jīng)紀(jì)1． 經(jīng)紀(jì)的概念和基本類型2． 經(jīng)紀(jì)人概念3． 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人二． 公司服務(wù)理念及要求（一） 服務(wù)理念（二） 我愛我家經(jīng)紀(jì)人個人形象要求（三） 公司業(yè)務(wù)品種及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（四） 運(yùn)營連鎖店日常工作標(biāo)準(zhǔn)三． 關(guān)于租賃業(yè)務(wù)（一） 租賃業(yè)務(wù)特性（二） 北京租賃市場特征與分布（三） 租賃業(yè)務(wù)品種（四） 普通租賃流程（五） 普通租賃業(yè)務(wù)流程解析四． 房屋管家與代收代付（一） 房屋管家（二） 代收代付五． 租賃業(yè)務(wù)績效一、 行業(yè)相關(guān)常識（一） 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場的劃分 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)，銷售與消費(fèi)過程特點(diǎn)，可以將房地產(chǎn)市場分為：（1） 土地市場（一級市場）是由開發(fā)商向政府購買土地使用權(quán)的市場（2） 房地產(chǎn)增量房市場（二級市場）是由開發(fā)商在土地上進(jìn)行房屋開發(fā)建設(shè)并出售的市場（3） 房地產(chǎn)存量房市場（三級市場）是業(yè)主將自己擁有的房屋進(jìn)行出租、出售活動的市場 根據(jù)中介市場觀可以把房地產(chǎn)市場分為：（1） 一級市場——增量房市場（2） 二級市場——二手房買賣市場（3） 三級市場——二手房租賃以及使用權(quán)交易市場房地產(chǎn)市場的分類 ①按地域劃分 從不同地域角度劃分，如：北京房地產(chǎn)市場…… ②按房地產(chǎn)的用途和等級劃分 根據(jù)用途可分：（1） 居住：普通住宅（2） 商業(yè)：寫字樓、商場、酒店等（3） 工業(yè)：廠房、研究所等 根據(jù)檔次可分為：高級、甲級、普通等 ③按交易形式劃分 新建房銷售、租賃 存量房的租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等 ④按購房目的劃分 自用 投資北京現(xiàn)階段房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及上市要求（1）房屋權(quán)屬基本結(jié)構(gòu)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán) （2）房屋基本類型以及權(quán)屬狀況 商品房從開發(fā)商手里購買的房屋，增量房。私產(chǎn)，大產(chǎn)權(quán)。（同時(shí)擁有：房屋所有權(quán)——紅色防偽制材的“房屋產(chǎn)權(quán)證”；土地使用權(quán)——金色防偽制材的“土地使用權(quán)證”或持有“商品房預(yù)售合同”）購產(chǎn)價(jià)格：商品價(jià)：開發(fā)成本+發(fā)展商利潤能否直接上市銷售：能直接上市銷售私產(chǎn)平房業(yè)主自有住房。私產(chǎn)，大產(chǎn)權(quán)。（產(chǎn)權(quán)證；地契）能否直接上市銷售：能。房改房（已購公房）個人以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）及其它國家 認(rèn)可的優(yōu)惠辦法向原產(chǎn)權(quán)單位購買的公有住房”。私產(chǎn)，小產(chǎn)權(quán)（只擁有房屋所有權(quán)——表現(xiàn)形式為紅色防偽制材的“房屋產(chǎn)權(quán)證”并在第一頁上部加蓋成本價(jià)購買印章；同時(shí)持有和售房單位簽署的《房屋買賣契約》或《房屋買賣合同》）。購產(chǎn)價(jià)格：成本價(jià)，按照房屋建造成本制定的公有房出售價(jià)格，不含利潤。北京現(xiàn)階段1560元/平米 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)），政府根據(jù)城鎮(zhèn)中中低收入階層的平均工資水平，所制定的公有房出售價(jià)格（成本價(jià)的94%）能否上市銷售：以成本價(jià)購買且與原產(chǎn)權(quán)單位無特殊約定的可以直接上市交易； 以優(yōu)惠價(jià)購買的，應(yīng)補(bǔ)齊成本價(jià)，才能上市交易；（與原產(chǎn)權(quán)單位有特殊約定的，應(yīng)解除特殊約定； 經(jīng)濟(jì)適用房：“政府為了城鎮(zhèn)中中低收入家庭（家庭年收入低于6萬元、沒有享受福利分房政策等）所建造的住房，是增量房，售賣價(jià)格由政府制定”。（只擁有房屋所有權(quán)——表現(xiàn)形式為紅色防偽制材的“房屋產(chǎn)權(quán)證”并在第一頁上部加蓋經(jīng)濟(jì)適用住房印章）能否直接上市：2004年5月20日新規(guī)定，住滿5年以內(nèi)，不高于購買價(jià)格出售給經(jīng)濟(jì)適用房適應(yīng)人群；住滿5年，可按商品價(jià)出售，交易達(dá)成應(yīng)交納綜合地價(jià)款。已購央產(chǎn)房：是指“職工按房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）及其它國家認(rèn)可的優(yōu)惠辦法購買的原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位、國有大中型企業(yè)、國務(wù)院各部委機(jī)關(guān)等處的公有住房”。私產(chǎn)，小產(chǎn)權(quán)（只擁有房屋所有權(quán)——表現(xiàn)形式為紅色防偽制材的“房屋產(chǎn)權(quán)證”并在第一頁上部加蓋成本價(jià)購買印章；在其同時(shí)持有的“和售房單位簽署的《房屋買賣契約》或《房屋買賣合同》”上的賣方為“中國”、“中央”開頭的單位）。能否上市銷售：需經(jīng)過央產(chǎn)辦公室上市審批。其中會有三大障礙，單位建檔；個人超標(biāo)；房產(chǎn)證發(fā)放使用權(quán)公房：“只擁有使用權(quán)的公有住房”。公產(chǎn)。（只擁有房屋承租權(quán)——表現(xiàn)形式為《承租證》）能否上市銷售：分為直管房、托管房、自管房 交易方式大多為換房；直管試點(diǎn)（東城），每平米收費(fèi)500元，房管所再收錢；私下交易，不得進(jìn)行。（3）關(guān)于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移夫妻之間及家里人之間做更名如何辦理夫妻之間更名需提交有效身份證證件及結(jié)婚證直接到房地局辦理；非夫妻關(guān)系的任何更名手續(xù)均需走買賣程序交納相關(guān)稅費(fèi)（遺產(chǎn)繼承除外）。關(guān)于房產(chǎn)繼承：《中華人民共和國繼承法》第十條—第十五條規(guī)定i. 法定繼承人序列：第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。ii. 本法所說的子女，包括婚生子女、非婚生子女、 養(yǎng)子女和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼子女；所說的父母，包括生父母、養(yǎng)父母和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼父母；所說的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、有扶養(yǎng)關(guān)系的繼兄弟姐妹。iii. 被繼承人的子女先于被繼承人死亡的，由被繼承人的子女的晚輩直系血親代位繼承。代位繼承人一般只能繼承他的父親或者母親有權(quán)繼承的遺產(chǎn)份額。iv. 喪偶兒媳對公、婆，喪偶女婿對岳父、岳母，盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)的，作為第一順序繼承人。：第二十六條 “夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的共同 所有的財(cái)產(chǎn)，除有約定的以外，如果分割遺產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)先將共同所有的財(cái)產(chǎn)的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產(chǎn)”。：繼承從被繼承人生理死亡或被宣告死亡時(shí)開始。失蹤人被宣告死亡，以法院判決中確定的失蹤人的死亡日期，為繼承開始的時(shí)間；相互有繼承關(guān)系的幾個人在同一事件中死亡，如不能確定死亡先后時(shí)間的，推定沒有繼承人的人先死亡。死亡人各自都有繼承人的，如幾個死亡人輩份不同，推定長輩先死亡；幾個死亡人輩份相同，推定同時(shí)死亡，彼此不發(fā)生繼承，由他們各自的繼承人分別繼承。：遺囑繼承和法定繼承均需要出具公證書。如出售繼受所得的房產(chǎn)，所有繼承人均需同意出售，如有繼承人放棄繼承份額應(yīng)提供公證書。先更改房產(chǎn)證上的所有人，再辦理出售過戶手續(xù)（朝陽區(qū)可持公證書直接辦理過戶手續(xù)）。（4）關(guān)于房屋交易的權(quán)證金融知識權(quán)證方面相關(guān)問題過戶 產(chǎn)權(quán)人變更。契稅 買賣雙方達(dá)成房屋交易，向國家交納的一定比例的稅金。%土地出讓金已購公房在達(dá)成交易后，向國家交納的一定比例的金額，以獲得一定年限的土地使用權(quán)。我國現(xiàn)階段按成本價(jià)*建筑面積*1%標(biāo)準(zhǔn)收取 土地使用年限 自交納土地出讓金之日起70年。70年后從新交納土地出讓金繼續(xù)使用。綜合地價(jià)款 經(jīng)濟(jì)適用房住滿5年后上市銷售，業(yè)主向國家交納的地價(jià)款。成交價(jià)的10%最低過戶價(jià) 北京市各區(qū)所要求的最低房屋售賣價(jià)，過戶時(shí)房地局使用。低于最低過戶價(jià)有偷逃國家稅款嫌疑。金融方面相關(guān)問題貸款 （1）貸款概念向銀行申請一定年限一定金額貨幣并按國家規(guī)定利率支付利息。（2）按揭貸款貸款人支付首付款，以房產(chǎn)作為抵押，向銀行貸款，按約定還本付息?；痉譃閭€人住房商業(yè)抵押貸款、個人住房公積金貸款（一種適合國情的優(yōu)惠貸款形式）。 （3）貸款流程 （4）公貸與商貸的區(qū)別從現(xiàn)今房貸市場來看?，F(xiàn)階段市場情況來看，二手房申請公積金貸款效率較慢，需12個月時(shí)間；商業(yè)貸款速度較快，所需材料齊全，各方相互積極配合情況下，從評估起7個工作日完成批貸手續(xù)。 （5）貸款年限與合作銀行A我公司個人住房商業(yè)貸款合作銀行為“上海浦東發(fā)展銀行”及“中國華夏銀行”；個人消費(fèi)抵押貸款合作銀行為“中國商業(yè)銀行”；不做住房公積金貸款但可以提供帳戶（因?yàn)殂y行貸款不放給個人帳戶）。B個人住房商業(yè)貸款最長貸款年限為25年，貸款金額為評估額的8成；個人消費(fèi)抵押貸款最長貸款年限為5年，貸款金額為評估額的6成。 評估 評估流程 評估價(jià) 貸款時(shí)評估所給出的該房屋的價(jià)格。4．房屋結(jié)構(gòu)基本常識及市場表現(xiàn)戶型一居室：標(biāo)準(zhǔn)定位面積，30—50平方米二居室：標(biāo)準(zhǔn)定位面積，50—70平方米三居室：標(biāo)準(zhǔn)定位面積，60—90平方米越層：房屋使用層跳躍的房型，如一越二，三越四等錯層：房屋內(nèi)地面錯落的房型市場價(jià)格表現(xiàn)（同等地區(qū)同等條件）：a租賃市場。一居最好出租；兩居三居相差百元左右。b買賣市場。一居單價(jià)最高，因變現(xiàn)能力強(qiáng)，最適合投資；三居最適合居住；兩居是業(yè)務(wù)交易多數(shù)。樓型按樓高度分：多層、高層/小高層按外觀分：板式—平板樣式，有多個單元門塔式—蝶型、品字型、z字型按建材分：磚混—紅磚與水泥鋼混—澆注、最為結(jié)實(shí)預(yù)制板—預(yù)制的混凝土板與鋼筋木混—紅磚與木材 市場表現(xiàn)：板樓單價(jià)高于塔樓，預(yù)制板樓多數(shù)隔音條件不好，質(zhì)地較差！樓層 樓層描述，樓房的總層為6層，房屋所層3層，簡寫3/6。優(yōu)劣： 樓房中多層樓有“金三銀四”的說法，即六層樓三層最佳，四層次之。 高層樓中層次較高的價(jià)位也較高，但二手房中頂樓除外。市場價(jià)格表現(xiàn)（一般情況下和市場價(jià)參考）多層板樓：頂層折價(jià)34%左右；五層折價(jià)1%；四層加價(jià)1%；三層加價(jià)23%；二層持平；一層折價(jià)2% 高層塔樓：頂層折價(jià)34%；頂層向下三層之內(nèi)加價(jià)23%；一層折價(jià)4%；二層折價(jià)3%；三層折價(jià)2%；管道層（一般在中間層）折價(jià)34%。朝向 以主臥室窗戶所對應(yīng)的方向?yàn)闇?zhǔn)多層樓朝向多為南北正向或東西側(cè)向。高層板樓與多層樓的朝向相似。高層塔樓多為四角，其朝向多為東南、西南、東北、西北及各種斜向。市場表現(xiàn)：a多層樓，南北正向通風(fēng)較好，價(jià)位較高；雙東/雙西/雙北向，通風(fēng)較差，同等地區(qū)同等價(jià)位同等條件前提下與前者相差萬元左右。b高層塔樓東南向稱之為“金角”；西南為“銀角”；西北為“銅角”；東北“鐵角”，相鄰四種朝向在同等地區(qū)同等價(jià)位同等條件前提下相差在2000千元上下。室內(nèi)設(shè)施.單氣：暖氣.雙氣：暖氣、天然氣（管