【正文】 請領(lǐng)導(dǎo)批閱！ 青島成美地產(chǎn)顧問有限公司二O一二年十月三十日42 / 43。經(jīng)貿(mào)大廈項(xiàng)目將依托高密北部商貿(mào)區(qū)的強(qiáng)大資源優(yōu)勢，打造成為高密北部的商務(wù)地標(biāo)與財(cái)富引擎。經(jīng)貿(mào)大廈項(xiàng)目有別于傳統(tǒng)的金融商務(wù)區(qū)，它是一個綜合性的對外貿(mào)易平臺，足以滿足高密企業(yè)的商務(wù)辦公與會晤接待的需求。第十一部分 項(xiàng)目工作總進(jìn)度我們將本著“精誠至美，以人為本”企業(yè)宗旨，本著開發(fā)項(xiàng)目負(fù)責(zé)的嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度，積極開展我們的銷售、招商工作，利用13個月的時間圓滿完成該項(xiàng)目的銷售、招商工作任務(wù)。做好月、季、年度物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)報(bào)表與費(fèi)用支出預(yù)算的審核與控制。協(xié)助制定有關(guān)公司的物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略。配合其他部門做好客戶服務(wù)工作。負(fù)責(zé)客戶的個人資料的整合存檔工作。（六）客服部負(fù)責(zé)辦理銷售、招商中的各種手續(xù)，做好售后服務(wù)工作。與新舊客戶保持良好關(guān)系，負(fù)責(zé)解決銷售、招商過程中客戶的各種問題。掌握市場行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商計(jì)劃、策略。負(fù)責(zé)組織策劃實(shí)施各項(xiàng)公關(guān)宣傳活動。（五）營銷部根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略編制項(xiàng)目的營銷推廣策劃方案。整理有關(guān)資料、圖紙，做好歸檔工作。負(fù)責(zé)管理施工隊(duì)伍，并協(xié)調(diào)好對內(nèi)對外的關(guān)系。協(xié)助公司進(jìn)行招、投標(biāo)及選擇施工隊(duì)伍的具體工作。（四）工程部負(fù)責(zé)制定各階段的施工進(jìn)度計(jì)劃、采購計(jì)劃及資金需求計(jì)劃。及時編制各類報(bào)表，妥善管理會計(jì)帳冊檔案處理與各類金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)關(guān)系。嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費(fèi)發(fā)票的購買、保管、使用及回收。按有關(guān)合同的要求，做好各類工程款項(xiàng)的撥付、結(jié)清工作。抓好各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)的核算工作，督促經(jīng)辦部門限期清理。1負(fù)責(zé)公司的日常接待工作。1申報(bào)辦理公司的各類手續(xù)證件。1做好員工到任、離職的交接工作，保證各個崗位的工作銜接正常。制定公司辦公費(fèi)用總開支的計(jì)劃，并加以調(diào)控。組織統(tǒng)籌策劃企業(yè)文化活動，增強(qiáng)公司凝聚力，員工歸宿感。協(xié)調(diào)配合公司各部對人事、行政方面工作的支持。組織統(tǒng)籌并管理、監(jiān)督公司行政管理運(yùn)作。（二）行政部編寫制定公司人事行政管理制度。制訂公司的具體章程。擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案。二、各崗位職責(zé)內(nèi)容（一）總經(jīng)理主持公司的經(jīng)營管理工作。根據(jù)部門設(shè)置，成立后的分公司共有員工22名，包括管理人員4人，一般工作人員18人。它包括以下幾個方面：一、組織構(gòu)架及人員編制、安排及人選建議成立項(xiàng)目開發(fā)公司：濰坊融通置業(yè)有限公司高密分公司。/年11營業(yè)稅5%12城市維護(hù)建設(shè)稅7%13教育費(fèi)附加3%14土地增值稅3%15企業(yè)所得稅10%25%16項(xiàng)目利潤稅前利潤17稅后凈利潤18凈利潤率247。10應(yīng)交稅金土地使用稅（2年178。9儲藏室586ｍ178。8商業(yè)樓12156ｍ178。5配套設(shè)施費(fèi)用0006開發(fā)間接費(fèi)用%7銷售收入寫字樓9837ｍ178。4建筑安裝工程費(fèi)用22580ｍ178。附：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析表 單位：萬元序號項(xiàng)目分類計(jì)算基數(shù)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)小計(jì)合計(jì)分類名稱分類明細(xì)1開發(fā)成本土地征用費(fèi)用3000萬元13%3902開發(fā)手續(xù)費(fèi)用3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用22580ｍ178。（三）該項(xiàng)目凈利潤率為：247。每年度應(yīng)納企業(yè)所得稅額=應(yīng)納稅所得額25%應(yīng)納稅所得額=收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項(xiàng)扣除－上年度彌補(bǔ)虧損應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅約：10%25%=四、項(xiàng)目綜合利潤分析通過對該項(xiàng)目開發(fā)成本、銷售收入、應(yīng)繳稅金等方面的審慎分析，綜合評估計(jì)算得出：（一）該項(xiàng)目稅前利潤約：=。當(dāng)年度有完工樓盤，則完工年度進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳。（五）企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅的征稅對象是以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及銷售不動產(chǎn)所取得收入及其他所得。計(jì)算公式：銷售不動產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用3%。山東地方稅務(wù)局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)預(yù)繳土地增值稅，商業(yè)項(xiàng)目按銷售額的3%預(yù)繳，商住項(xiàng)目按銷售額的2%預(yù)繳。（四）土地增值稅土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅約：7%=。應(yīng)繳營業(yè)稅附加稅約：+=。應(yīng)繳納營業(yè)稅：5%=。/年2=（二）營業(yè)稅營業(yè)稅是在中華人民共和國境內(nèi)提供營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人。，以開發(fā)建設(shè)周期2年計(jì)算。開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后至房屋銷售并交付使用之日止，每年按季度繳納土地使用稅。（一）土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額24元/m178。該項(xiàng)目應(yīng)繳稅金包括：土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。＝。（3）儲藏室銷售收入約：586m178。4200元/m178。＝。（1）寫字樓銷售收入約：9837m178。二、項(xiàng)目銷售收入分析參考項(xiàng)目價格定位，該項(xiàng)目寫字樓銷售均價約為3500元/平方米，商業(yè)樓銷售均價約為4200元/平方米，儲藏室銷售均價約1500元/平方米。2%＝。（3）儲藏室代理銷售傭金：586m178。4200元/m178。2%＝。 （1）寫字樓代理銷售、招租傭金：9837m178。1%＝。（3）儲藏室銷售廣告宣傳費(fèi)用：586m178。4200元/m178。%＝。（1）寫字樓銷售、招租廣告宣傳費(fèi)用：9837m178。%。（六）開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)用、代理銷售（招租）傭金、招商費(fèi)用、人工工資、福利費(fèi)、禮品費(fèi)、折舊費(fèi)、小車費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、電話費(fèi)、低耗品攤銷等。=（五）配套設(shè)施費(fèi)用配套設(shè)施費(fèi)用是指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。該項(xiàng)目總建筑面積為22580ｍ178。=（四）建筑安裝工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用包括項(xiàng)目開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、裝修裝飾費(fèi)。：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用為：22580ｍ178。依據(jù)行業(yè)慣例此費(fèi)用一般按照建筑面積計(jì)算，大約為100～200元/ｍ178。（二）開發(fā)手續(xù)費(fèi)用開發(fā)手續(xù)費(fèi)用包括項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整、建筑工程保證金、代收代繳費(fèi)用等。該地塊總面積為46573平方米，總土地征用費(fèi)約為3000萬元；，約占總開發(fā)用地面積的13%。項(xiàng)目開發(fā)成本約為：390++++=。中央旺角售樓中心作息時間表第九部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析是在投資估算的基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目的開發(fā)成本、銷售收入、應(yīng)繳稅金、綜合利潤等進(jìn)行的科學(xué)評估計(jì)算。中央旺角銷售管理制度建材中央旺角商鋪認(rèn)購協(xié)議》《建材中央旺角銷售面積價格圖4財(cái)務(wù)客服資料《建材中央旺角規(guī)劃尺寸圖建材中央旺角會員招募須知建材中央旺角銷售統(tǒng)一說辭建材中央旺角效果圖建材中央旺角銷售證件3銷售資料建材中央旺角項(xiàng)目管理組織架構(gòu)圖建材廣告執(zhí)行：從2013年11月15日至12月15日在《家家樂廣告》、《晨鴻信息》等媒體上每周發(fā)布一次頭版硬廣告，宣傳項(xiàng)目清盤優(yōu)惠活動，配以網(wǎng)絡(luò)廣告、手機(jī)短信。廣告執(zhí)行：從 2013年8月20日至09月10日開始在《今日高密》、《家家樂廣告》、《晨鴻信息》等媒體上每周發(fā)布一次頭版廣告，配以戶外廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、短信廣告加強(qiáng)攻勢，提升項(xiàng)目的人氣。廣告執(zhí)行：從 2013年7月上旬開始在《今日高密》、《家家樂廣告》、《晨鴻信息》等媒體上每周發(fā)布一次頭版硬廣告沖擊市場之外，配以戶外廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、短信廣告加強(qiáng)攻勢。前期準(zhǔn)備期：（15天，2013年6月15日—6月30日）工作內(nèi)容：準(zhǔn)備各種銷售資料、工具，進(jìn)行銷售培訓(xùn)。1%＝51萬元媒體廣告電視廣告、報(bào)紙廣告、直郵廣告、戶外廣告、手機(jī)短信、網(wǎng)絡(luò)廣告31萬元公關(guān)活動房展會、開盤、市場開業(yè)等活動組織策劃費(fèi)用10萬元合計(jì)51萬元（五）銷售執(zhí)行計(jì)劃建材 商業(yè)樓按項(xiàng)目銷售收入的1%投入廣告推廣費(fèi)用：12156m178。以立足高密為主，盡可能采用輻射全國的新聞媒體，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響范圍。媒介策略根據(jù)不同的目標(biāo)客戶群體，調(diào)查了解各種媒體的受眾情況和價格，綜合受眾比例和媒體價格后組合選擇廣告媒體，以較小的廣告投入起到最大的宣傳效果。建材2結(jié)算方式一次性付款：在簽合同時付清90%房款,最后交房時付清剩余10%房款；銀行按揭：在簽合同時付清30%房款,剩余70%房款辦理銀行按揭貸款。一次性購買2套以上可視為集團(tuán)購買：一次性付款的享受95折優(yōu)惠，銀行按揭的享受97折優(yōu)惠。公開開盤10日后取消“買1套送1套”獎勵政策，使每套商鋪增值10萬元。（二）銷售價格策略實(shí)行“低開高走”的價格策略，開盤銷售起始均價為4200元/㎡。節(jié)日促銷根據(jù)節(jié)日情況制定。C、抽獎完畢后，現(xiàn)場簽訂《獎品確認(rèn)書》，客戶在交納購房首付款之后憑《商品房買賣合同》和購房收據(jù)、個人身份證方可領(lǐng)取獎品。注：28套商鋪平均每套優(yōu)惠10000元。一等獎2名，各獎勵格力3匹空調(diào)一臺，單臺價值人民幣5000元。價值人民幣約10萬元。經(jīng)貿(mào)大廈寫字間1套。（3）未選定房號的會員，所交納的10萬元會費(fèi)在開盤銷售結(jié)束30日后無息返還客戶。經(jīng)貿(mào)大廈售樓中心作息時間表二、商業(yè)樓部分（一）銷售優(yōu)惠策略會員入會優(yōu)惠政策：（1）成立“高密建材商會”社團(tuán)組織，以商會的名義招募購房會員，每個會員交納會費(fèi)人民幣10萬元。經(jīng)貿(mào)大廈銷售管理制度建材經(jīng)貿(mào)大廈認(rèn)購協(xié)議》《建材經(jīng)貿(mào)大廈戶型平面圖、戶型剖面圖4財(cái)務(wù)客服資料《建材經(jīng)貿(mào)大廈銷售面積圖建材經(jīng)貿(mào)大廈開盤認(rèn)購方案建材經(jīng)貿(mào)大廈交付標(biāo)準(zhǔn)建材經(jīng)貿(mào)大廈銷售賣點(diǎn)匯總建材經(jīng)貿(mào)大廈銷售流程建材經(jīng)貿(mào)大廈項(xiàng)目簡介建材附表2：寫字樓銷售前期工作進(jìn)程安排表序號工作事項(xiàng)時間負(fù)責(zé)部門備注1銷售準(zhǔn)備樣板房裝飾2013年03月01日至03月31日融通置業(yè)成美地產(chǎn)2銷售部門組建2013年03月01日至03月31日成美地產(chǎn)3銷售資料準(zhǔn)備2013年03月01日至03月31日成美地產(chǎn)4銷售人員培訓(xùn)2013年03月16日至03月31日成美地產(chǎn)5銷售人員安排2013年03月16日至03月31日成美地產(chǎn)6付款方式確定2013年03月16日至03月31日成美地產(chǎn)7會員招募會員招募方案制定2013年03月16日至03月20日成美地產(chǎn)8媒體推廣方案制定2013年03月16日至03月20日成美地產(chǎn)9會員招募單頁設(shè)計(jì)印刷2013年03月16日至03月20日成美地產(chǎn)10戶外廣告設(shè)計(jì)制作2013年03月16日至03月20日成美地產(chǎn)11會員招募派送2013年04月01日至05月31日成美地產(chǎn)12會員招募開始2013年04月01日成美地產(chǎn)13開盤認(rèn)購開盤認(rèn)購方案制定2013年05月15日至05月20日成美地產(chǎn)14開盤認(rèn)購單頁設(shè)計(jì)印刷2013年05月15日至05月20日成美地產(chǎn)15開盤認(rèn)購單頁派送2013年05月20日至06月10日成美地產(chǎn)16開盤銷售價格表制定2013年05月21日至05月25日成美地產(chǎn)17開盤認(rèn)購2013年06月01日至06月10日融通置業(yè)成美地產(chǎn)18抽獎活動組織2013年07月01日融通置業(yè)成美地產(chǎn)附表3：寫字樓銷售手冊資料的準(zhǔn)備序號資料分類詳細(xì)資料1發(fā)展商資料濰坊融通置業(yè)有限公司證件濰坊融通置業(yè)有限公司簡介高密市城建物業(yè)管理有限公司證件高密市城建物業(yè)管理有限公司簡介2項(xiàng)目資料建材（5）尾盤清理期（2個月，2013年09月01日—2013年10月31日）工作內(nèi)容：編制《建材經(jīng)貿(mào)大廈十一國慶節(jié)清盤活動方案》2013年10月01日至10月31日組織國慶清盤活動。持續(xù)促銷期（2個月，2013年07月01日— 08月31日）工作內(nèi)容：編制《建材經(jīng)貿(mào)大廈八一建軍節(jié)促銷活動方案》2013年08月01日至08月31日組織國慶促銷活動。開盤強(qiáng)銷期：（10天，2013年6月1日—6月10日）工作內(nèi)容：2013年6月29日組織會員公開選房，根據(jù)會員到場順序選取房號，辦理購房手續(xù)。會員招募期：（2個月，2013年4月1日—5月31日）工作內(nèi)容：以“高密建材商會”的名義招募購房會