【正文】 B座四層：北向3333元/㎡，西北向?yàn)?433元/㎡，南向、西南向?yàn)?533元/㎡，東南向?yàn)?633元/㎡。該項(xiàng)目產(chǎn)品分為寫字樓與商業(yè)樓兩大類，因此價(jià)格定位也要細(xì)分為寫字樓與商業(yè)樓兩部分：一、寫字樓部分為了能夠準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)行情與分布規(guī)律，結(jié)合項(xiàng)目客戶與形象定位，我們選取與項(xiàng)目類比性、競(jìng)爭(zhēng)性較強(qiáng)的貴賓首府、時(shí)代國際、電影大廈作為定價(jià)參考對(duì)象，以市場(chǎng)比較法與收益測(cè)算法進(jìn)行對(duì)比定價(jià)。（4）客服區(qū)客服區(qū)設(shè)置財(cái)務(wù)部、客服部，室內(nèi)設(shè)有桌椅和飲水機(jī)等設(shè)施，需要營造一種舒適、藝術(shù)、溫馨的簽約環(huán)境，便于客戶休憩、交款、辦理購房手續(xù)等。售樓中心內(nèi)部：（1）接待區(qū)接待區(qū)設(shè)置有形象墻、接待臺(tái)。（五）售樓中心包裝在高密五金建材貿(mào)易廣場(chǎng)一期西區(qū)四號(hào)樓1號(hào)商鋪設(shè)置項(xiàng)目售樓中心，外部設(shè)置有導(dǎo)示區(qū)、停車區(qū)，內(nèi)部設(shè)置有接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)、客服區(qū)、辦公區(qū)等。（四）施工現(xiàn)場(chǎng)包裝建筑物主體在建材經(jīng)貿(mào)大廈的“廈”的首字母“S”為設(shè)計(jì)思路進(jìn)行創(chuàng)意設(shè)計(jì)；圖象 是由3個(gè)“S”字母組成的握手圖案，寓意為雙方在相互信任的基礎(chǔ)上，秉承和諧發(fā)展理念，努力實(shí)現(xiàn)雙方共贏；暗金色具有極醒目的作用和炫輝感，象征著高貴、財(cái)富、輝煌，表示投資建材綜合考慮，應(yīng)該把商業(yè)樓部分融入到高密五金建材貿(mào)易廣場(chǎng)的大背境下進(jìn)行推廣，這樣有利于提升產(chǎn)品價(jià)值與定位目標(biāo)客戶。建議寫字樓部分推廣主題定位為：高密首席企業(yè)會(huì)晤總部。經(jīng)貿(mào)大廈”，商業(yè)樓部分的推廣案名定位為：“建材/套，銷售總價(jià)約140～220萬元/套，客戶購房首付款的50%約70～110萬元/套，依此總價(jià)推算，商業(yè)樓投資客戶包括政府機(jī)關(guān)人員、私營企業(yè)業(yè)主、外地投資戶等，這部分人的年收入比較高。（四）租賃型企業(yè)由于該類企業(yè)資金實(shí)力相對(duì)缺乏，對(duì)企業(yè)市場(chǎng)前景的預(yù)測(cè)還沒有足夠的把握，對(duì)高檔寫字樓的投資只能持觀望的心理；因此他們以租賃的方式進(jìn)行試探性入住的可能性較大，這樣就為投資客戶創(chuàng)造了升值回報(bào)的機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，隨著寫字樓日益顯現(xiàn)的市場(chǎng)商機(jī)，盡管目前寫字樓的市場(chǎng)供應(yīng)也會(huì)逐漸增大，但相比之下寫字樓相對(duì)稀缺，短時(shí)期內(nèi)無法彌補(bǔ)較大的市場(chǎng)空白；高投入當(dāng)然帶來的就是高回報(bào)，高密寫字樓租金水平一般為15元/平方米/月，年投資回報(bào)率達(dá)68%，寫字樓的投資市場(chǎng)在未來將表現(xiàn)得十分活躍，為投資者提供了一個(gè)新的選擇。第五部分 項(xiàng)目客戶定位客戶定位是項(xiàng)目成功銷售的關(guān)鍵，從產(chǎn)品定位分析來看，該項(xiàng)目銷售與招商客戶包括投資型客戶、生產(chǎn)加工型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、租賃型企業(yè)、老五金建材市場(chǎng)經(jīng)營戶、振興街經(jīng)營戶、順河路經(jīng)營戶等。電視系統(tǒng)：光纜接入高密數(shù)字電視網(wǎng)絡(luò)，并可與衛(wèi)星電視系統(tǒng)接通，為用戶提供衛(wèi)星電視系統(tǒng)。消防系統(tǒng)：由火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防水噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、消防事故廣播系統(tǒng)、消防直通電話系統(tǒng)組成。（八）項(xiàng)目配套設(shè)施：給排水：設(shè)有上下水，3層以下采用市政給水直接攻擊，4層以上采用變頻泵供水，污水、廢水排放方式是：地下負(fù)壓，地上無壓排入市政管網(wǎng)。天花：刮高檔裝修膩?zhàn)?。給排水：預(yù)留獨(dú)立的給排水接口及排風(fēng)口。開關(guān)、插座選用普通產(chǎn)品。天花：掛設(shè)普通燈泡及配裝應(yīng)急照明系統(tǒng)。吊頂：輕鋼龍骨與泰山石膏板二級(jí)造型吊頂，配名牌方形吸頂燈。門套：黑色不銹鋼門套。大堂內(nèi)布置室內(nèi)沙發(fā)、茶幾、媒體電視、樓層導(dǎo)示牌、綠植等。（二）首層大堂：地面：鋪設(shè)800mm800mm米色拋光磚。主要功能：商務(wù)辦公、會(huì)議中心、宴會(huì)中心、快捷酒店、物業(yè)中心等。（二）13層為商業(yè)樓項(xiàng)目13層為商業(yè)樓，包括2個(gè)商務(wù)大堂和28套商鋪。一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：（一）總規(guī)劃幢數(shù)： 2幢（二）建筑總高度： （三）單幢規(guī)劃層數(shù)： 共13層，地下1層，地上12層（四）標(biāo)準(zhǔn)層層高： 、二～、四～十二3米（五）總規(guī)劃套數(shù)： 172套（六）商鋪套數(shù)： 28套（七）寫字間套數(shù)： 144套（八）儲(chǔ)藏室間數(shù)： 29間（九）停車位數(shù)： 地上停車位200個(gè)（十）總用地面積： ㎡（十一）總建筑面積： ㎡（十二）商鋪建筑面積： ㎡（十三）寫字間建筑面積：9837㎡（十四）儲(chǔ)藏室建筑面積：㎡二、項(xiàng)目樓層功能規(guī)劃（一）負(fù)一層項(xiàng)目A座負(fù)一層為消防控制室、配電室、消防水池、供水設(shè)備室、風(fēng)機(jī)室、電梯機(jī)房等設(shè)備房。第四部分 項(xiàng)目產(chǎn)品定位只有準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，才能有廣闊的銷售市場(chǎng)。 （二）開發(fā)高潮帶來的競(jìng)爭(zhēng)壓力2013年大量樓盤即將集中上市，可能會(huì)出現(xiàn)擠爆市場(chǎng)的局面；即使周邊沒有同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤，但屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)必然極為激烈，客戶的分流情況將更加嚴(yán)重。特別是北部已成為高密城區(qū)擴(kuò)張的重要發(fā)展方向；因此，投資建設(shè)該項(xiàng)目存在著巨大的發(fā)展?jié)摿εc升值空間。（二）由于項(xiàng)目定位為純商務(wù)寫字樓，所以購買人群有限，項(xiàng)目的客戶主要集中在政府機(jī)關(guān)人員、私營企業(yè)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營戶、外地投資戶等。（四）品牌物管城建物業(yè)采用領(lǐng)先的物業(yè)管理系統(tǒng)、人性化的物業(yè)服務(wù)體系，為客戶提供廣告、活動(dòng)、保安、保潔、停車、維修等綜合性物業(yè)服務(wù)，與客戶共同發(fā)展，傾力為客戶營造一個(gè)安全無憂、真誠服務(wù)的經(jīng)營環(huán)境。（三）項(xiàng)目入住情況分析從入住企業(yè)情況來看，高密寫字樓沒有出現(xiàn)集貿(mào)易、加工、金融、高科技、物流等企業(yè)的集聚式辦公，在售的公寓式寫字樓空置率較高。從銷售去化情況來看，銷售去化較好的具備兩大特點(diǎn)：一是采取經(jīng)營10年包租的連鎖酒店模式；二是規(guī)劃設(shè)計(jì)為小戶型，以滿足投資客戶需求。第二部分 競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案樓盤分析一、重點(diǎn)個(gè)案分析（一）個(gè)案基本情況項(xiàng)目貴賓首府電影大廈時(shí)代國際備注開發(fā)商濰坊福城置業(yè)有限公司高密市新長(zhǎng)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山東拓城投資置業(yè)發(fā)展有限公司所屬區(qū)域老行政中心老行政中心老行政中心物業(yè)位置人民大街與利群路東大劇院對(duì)面人民大街中段鳳凰大街與利群路交叉口西北處聯(lián)系電話212777728506662660777占地面積4750 m210579 m26700m2建筑面積22275 m281664 m228632 m2交付時(shí)間2008年6月2012年12月2012年11月層數(shù)21層住宅樓33層、寫字樓28層住宅樓11層，寫字樓16層物業(yè)類型連鎖酒店、公寓式寫字樓住宅、連鎖酒店、公寓式寫字樓住宅、連鎖酒店、公寓式寫字樓物業(yè)年限70年70年70年交付標(biāo)準(zhǔn)精裝修毛胚房47層精裝修、816層毛胚內(nèi)部配套獨(dú)立空調(diào)、衛(wèi)浴潔具、地板、吊頂衛(wèi)浴潔具衛(wèi)浴潔具、地板、吊頂（三）高密寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)、需求分析在九十年代中后期開發(fā)興建的寫字樓，已經(jīng)不能滿足高密新興企業(yè)的辦公需求，這部分寫字樓配套設(shè)施差、管理服務(wù)不到位，致使很多企業(yè)還是“望樓興嘆”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過近幾年的市場(chǎng)化運(yùn)作，逐漸找到了市場(chǎng)定位的感覺，即“以人為本”、“以市場(chǎng)為導(dǎo)向”，做適合消費(fèi)者口味的“精品”樓盤。這對(duì)寫字樓投資是個(gè)利好，所以原本計(jì)劃投資住宅的一部分資金，轉(zhuǎn)而流向?qū)懽謽堑耐顿Y。（四）高密寫字樓總體配套品質(zhì)不高，物業(yè)環(huán)境較差，缺少軟件和硬件，尚未有達(dá)到真正意義上甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。二、這也標(biāo)志著寫字樓市場(chǎng)開始由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變。市場(chǎng)行為：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)氛圍濃厚，主要用以出租。隨著高密經(jīng)濟(jì)發(fā)展，高密寫字樓市場(chǎng)大致經(jīng)歷了以下兩個(gè)階段：（一）第一階段：此階段寫字樓絕大部分是政府機(jī)關(guān)、國有企業(yè)投資興建的辦公樓,以企、事業(yè)單位自用為主,多余部分對(duì)外出租。 8P第五部分 項(xiàng)目客戶定位目 錄第一部分 高密寫字樓市場(chǎng)環(huán)境分析3P第三部分 項(xiàng)目SWOT分析 12P第六部分 項(xiàng)目形象定位 32P第十部分 項(xiàng)目組織管理目前，這部分寫字樓存在著物業(yè)陳舊、內(nèi)部配套設(shè)施老化、安全隱患嚴(yán)重等一系列問題，已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代商務(wù)辦公的需求，入住單位逐年減少，空置率不斷增加。地理位置：主要集中于人民大街、利群路、永安路、行政街兩側(cè)。 此階段寫字樓呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：投資方：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主。高密寫字樓呈現(xiàn)特點(diǎn)（一）高密城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，影響著企業(yè)商務(wù)活動(dòng)的活躍程度，進(jìn)而影響著企業(yè)對(duì)寫字樓物業(yè)的需求。三、高密寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)這是新政后寫字樓在開發(fā)量、銷售量增長(zhǎng)的重要因素之一。一批以開發(fā)高密度、厚利潤、次品質(zhì)、低水平物管為榮的開發(fā)商，正在向低密度、科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)、高品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)物管等方向?qū)で蟾淖儯⒁愿咂焚|(zhì)、智能化、專一化、節(jié)能型、優(yōu)質(zhì)物管等作為項(xiàng)目新的賣點(diǎn)。從2006年開始新推出的公寓式寫字樓項(xiàng)目，也可以看出產(chǎn)品供應(yīng)上存在的結(jié)構(gòu)調(diào)整變化，以“貴賓首府”、“電影大廈”、“時(shí)代國際”等為代表的公寓式寫字樓正在成為市場(chǎng)的主角，它們占據(jù)了高密在售寫字樓面積的2/3以上。（二）硬件配置類別貴賓首府電影大廈時(shí)代國際備注建筑結(jié)構(gòu)框剪框剪框剪外墻真實(shí)漆大理石、真實(shí)漆大理石、真實(shí)漆大堂精裝修簡(jiǎn)裝修精裝修電梯兩部?jī)刹績(jī)刹靠照{(diào)分體空調(diào)分體空調(diào)分體空調(diào)通訊電信網(wǎng)絡(luò)電信網(wǎng)絡(luò)聯(lián)通網(wǎng)絡(luò)車庫地下、地上停車位地下、地上停車位地下、地上停車位這類小戶型吸引了大量有閑散資金的投資者，銷售去化情況較好。第三部分 項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)(S) （一）位置交通項(xiàng)目占據(jù)著高密得天獨(dú)厚的地理位置，南側(cè)毗鄰膠濟(jì)鐵路、火車站，西側(cè)距離夷安大道（平日公路）僅500米，北側(cè)緊靠百脈湖大街，距離濰膠公路僅2公里，5分鐘車程即可到達(dá)青銀高速，良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和便利的交通條件，鑄就起了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。二、項(xiàng)目的劣勢(shì)(w)（一）寫字樓市場(chǎng)發(fā)展不平衡，人們對(duì)寫字樓的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)認(rèn)識(shí)不夠。 三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)(O)（一）熱點(diǎn)板塊的積極影響隨著商貿(mào)經(jīng)濟(jì)整體逐漸放量上行，項(xiàng)目所處的北部商貿(mào)區(qū)將成為一個(gè)新興商圈，作為一個(gè)高起點(diǎn)、新標(biāo)準(zhǔn)、超規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，其商業(yè)前景優(yōu)勢(shì)明顯。 （三）品牌的打造在面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，樹立自己的品牌形象是極為重要的，該項(xiàng)目是一個(gè)很好的運(yùn)作切入點(diǎn)，只要成功地開發(fā)該項(xiàng)目，將引領(lǐng)高密的商務(wù)辦公環(huán)境，創(chuàng)造巨大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，這無疑是一個(gè)打造公司品牌的絕世良機(jī)。五、項(xiàng)目SWOT分析總結(jié)根據(jù)上述項(xiàng)目SWOT的分析，該地塊在位置、環(huán)境、規(guī)模、規(guī)劃等方面都具備開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的潛力。由于該地塊的用地性質(zhì)為40年商業(yè)用地，依據(jù)城市的規(guī)劃要求，可以規(guī)劃建設(shè)寫字樓或公寓兩類項(xiàng)目。主要功能：為項(xiàng)目提供供水、供電、給排風(fēng)、電梯運(yùn)行等公共服務(wù)。商務(wù)大堂功能為：寫字樓的主入口與商務(wù)接待大堂。 面積㎡9837套數(shù)3618183636144套三、項(xiàng)目產(chǎn)品裝修配套（一）外立面：外墻：寫字樓外墻采用深咖啡與淺灰色真石漆搭配。墻面：鋪貼400mm800mm米色拋光磚。安防：大堂內(nèi)進(jìn)入候梯廳前設(shè)置智能可視對(duì)講系統(tǒng)。天花：輕鋼龍骨與泰山石膏板一級(jí)吊頂，配名牌方形吸頂燈。入戶門：采用咖啡色防盜門，設(shè)備間門采用咖啡色木門。樓梯扶手：采用不銹鋼扶手。天花：刮高檔裝修膩?zhàn)?。（七）商鋪套?nèi)：地面：采用一層鋪設(shè)800mm800mm米色拋光磚，二三層鋪設(shè)600mm600mm米色拋光磚。安裝消防設(shè)備，包括煙感和噴淋。供電：采用市政高壓供電與發(fā)電機(jī)應(yīng)急電源的雙路供電。采用總線式報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng),由消防控制中心集中報(bào)警,統(tǒng)一實(shí)施監(jiān)控。電子磁卡系統(tǒng)：電表、煤氣表、冷水表為卡式表，出入采用門禁可視對(duì)講系統(tǒng)。 一、寫字樓客戶（一）投資型客戶眾所周知，住宅投資風(fēng)險(xiǎn)低，前期投入小，只需要總房?jī)r(jià)款的三成首期，對(duì)一些擁有住房公積金的個(gè)人投資戶，前期的投入就顯得更加輕松，投資住宅不愧為一個(gè)“保本”的選擇。（二）生產(chǎn)加工型企業(yè)該類企業(yè)主要從事外來訂單承接加工生產(chǎn)，企業(yè)經(jīng)營場(chǎng)所大部分選擇在城鄉(xiāng)結(jié)合部或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，距離城區(qū)比較遠(yuǎn)，成立初期采用管理與加工一體化的經(jīng)營模式；企業(yè)經(jīng)過35年的發(fā)展，擁有了固定的客戶群和資本積累，繼續(xù)延用前期的經(jīng)營模式，將制約企業(yè)規(guī)模的發(fā)展擴(kuò)大，他們將逐步尋求企業(yè)管理與加工的分離，把研發(fā)與管理部門遷移到高檔的商務(wù)寫字樓內(nèi)，借以提升企業(yè)的形象；建材租賃客戶入住辦公后會(huì)產(chǎn)生兩種結(jié)果：其一，租賃后的企業(yè)由于發(fā)展迅速，企業(yè)實(shí)力不斷壯大，該項(xiàng)目比較適合他們的要求，會(huì)考慮租賃形式轉(zhuǎn)化為二次購買行為；其二，租賃后的企業(yè)由于經(jīng)營的不善或者其他諸多方面的原因，退出租賃。（二）自營戶項(xiàng)目位于五金建材貿(mào)易廣場(chǎng)的中心位置，一期五金建材貿(mào)易廣場(chǎng)已經(jīng)成功引入了高密老五金建材市場(chǎng)、振興街市場(chǎng)、順河路市場(chǎng)的經(jīng)營戶，商業(yè)樓的自營客戶應(yīng)重點(diǎn)鎖定以上三個(gè)老市場(chǎng)的高端品牌經(jīng)營戶。中央旺角”。（二）商業(yè)樓部分主題商業(yè)樓部分屬于建材建議商業(yè)樓部分推廣主題定位為：五金建材市場(chǎng)中央鋪王。經(jīng)貿(mào)大廈，客戶將獲得至高地位與巨大財(cái)富。經(jīng)貿(mào)大廈A座西立面懸掛醒目的項(xiàng)目豎幅廣告，頂部安裝LED點(diǎn)陣發(fā)光的“建材售樓中心外部：（1）導(dǎo)示區(qū)在售樓中心北部，沿百脈湖大街南側(cè)設(shè)置項(xiàng)目售樓中心指示牌；在售樓中心北側(cè)外墻設(shè)置項(xiàng)目售樓中心廣告牌；在售樓中心外墻設(shè)置“建材形象墻與項(xiàng)目LOGO、案名的顏色要完美整合；接待臺(tái)兩側(cè)放置綠色