【正文】 B座四層：北向3333元/㎡，西北向為3433元/㎡，南向、西南向為3533元/㎡，東南向為3633元/㎡。該項目產(chǎn)品分為寫字樓與商業(yè)樓兩大類，因此價格定位也要細(xì)分為寫字樓與商業(yè)樓兩部分：一、寫字樓部分為了能夠準(zhǔn)確地把握市場行情與分布規(guī)律，結(jié)合項目客戶與形象定位，我們選取與項目類比性、競爭性較強的貴賓首府、時代國際、電影大廈作為定價參考對象，以市場比較法與收益測算法進(jìn)行對比定價。（4）客服區(qū)客服區(qū)設(shè)置財務(wù)部、客服部，室內(nèi)設(shè)有桌椅和飲水機等設(shè)施，需要營造一種舒適、藝術(shù)、溫馨的簽約環(huán)境，便于客戶休憩、交款、辦理購房手續(xù)等。售樓中心內(nèi)部：（1）接待區(qū)接待區(qū)設(shè)置有形象墻、接待臺。（五）售樓中心包裝在高密五金建材貿(mào)易廣場一期西區(qū)四號樓1號商鋪設(shè)置項目售樓中心，外部設(shè)置有導(dǎo)示區(qū)、停車區(qū)，內(nèi)部設(shè)置有接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)、客服區(qū)、辦公區(qū)等。（四）施工現(xiàn)場包裝建筑物主體在建材經(jīng)貿(mào)大廈的“廈”的首字母“S”為設(shè)計思路進(jìn)行創(chuàng)意設(shè)計；圖象 是由3個“S”字母組成的握手圖案，寓意為雙方在相互信任的基礎(chǔ)上，秉承和諧發(fā)展理念，努力實現(xiàn)雙方共贏；暗金色具有極醒目的作用和炫輝感，象征著高貴、財富、輝煌，表示投資建材綜合考慮，應(yīng)該把商業(yè)樓部分融入到高密五金建材貿(mào)易廣場的大背境下進(jìn)行推廣，這樣有利于提升產(chǎn)品價值與定位目標(biāo)客戶。建議寫字樓部分推廣主題定位為：高密首席企業(yè)會晤總部。經(jīng)貿(mào)大廈”，商業(yè)樓部分的推廣案名定位為：“建材/套，銷售總價約140～220萬元/套，客戶購房首付款的50%約70～110萬元/套，依此總價推算，商業(yè)樓投資客戶包括政府機關(guān)人員、私營企業(yè)業(yè)主、外地投資戶等，這部分人的年收入比較高。（四）租賃型企業(yè)由于該類企業(yè)資金實力相對缺乏，對企業(yè)市場前景的預(yù)測還沒有足夠的把握，對高檔寫字樓的投資只能持觀望的心理；因此他們以租賃的方式進(jìn)行試探性入住的可能性較大，這樣就為投資客戶創(chuàng)造了升值回報的機會。與此同時，隨著寫字樓日益顯現(xiàn)的市場商機，盡管目前寫字樓的市場供應(yīng)也會逐漸增大，但相比之下寫字樓相對稀缺，短時期內(nèi)無法彌補較大的市場空白；高投入當(dāng)然帶來的就是高回報，高密寫字樓租金水平一般為15元/平方米/月，年投資回報率達(dá)68%，寫字樓的投資市場在未來將表現(xiàn)得十分活躍，為投資者提供了一個新的選擇。第五部分 項目客戶定位客戶定位是項目成功銷售的關(guān)鍵，從產(chǎn)品定位分析來看，該項目銷售與招商客戶包括投資型客戶、生產(chǎn)加工型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、租賃型企業(yè)、老五金建材市場經(jīng)營戶、振興街經(jīng)營戶、順河路經(jīng)營戶等。電視系統(tǒng)：光纜接入高密數(shù)字電視網(wǎng)絡(luò)，并可與衛(wèi)星電視系統(tǒng)接通，為用戶提供衛(wèi)星電視系統(tǒng)。消防系統(tǒng)：由火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、消防水噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、消防聯(lián)動控制系統(tǒng)、消防事故廣播系統(tǒng)、消防直通電話系統(tǒng)組成。（八）項目配套設(shè)施：給排水：設(shè)有上下水，3層以下采用市政給水直接攻擊，4層以上采用變頻泵供水，污水、廢水排放方式是：地下負(fù)壓，地上無壓排入市政管網(wǎng)。天花：刮高檔裝修膩子。給排水：預(yù)留獨立的給排水接口及排風(fēng)口。開關(guān)、插座選用普通產(chǎn)品。天花：掛設(shè)普通燈泡及配裝應(yīng)急照明系統(tǒng)。吊頂：輕鋼龍骨與泰山石膏板二級造型吊頂，配名牌方形吸頂燈。門套：黑色不銹鋼門套。大堂內(nèi)布置室內(nèi)沙發(fā)、茶幾、媒體電視、樓層導(dǎo)示牌、綠植等。（二）首層大堂：地面：鋪設(shè)800mm800mm米色拋光磚。主要功能：商務(wù)辦公、會議中心、宴會中心、快捷酒店、物業(yè)中心等。（二）13層為商業(yè)樓項目13層為商業(yè)樓，包括2個商務(wù)大堂和28套商鋪。一、項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：（一）總規(guī)劃幢數(shù)： 2幢（二）建筑總高度： （三）單幢規(guī)劃層數(shù)： 共13層，地下1層，地上12層（四）標(biāo)準(zhǔn)層層高： 、二～、四～十二3米（五）總規(guī)劃套數(shù)： 172套（六）商鋪套數(shù)： 28套（七）寫字間套數(shù)： 144套（八）儲藏室間數(shù)： 29間（九）停車位數(shù)： 地上停車位200個（十）總用地面積： ㎡（十一）總建筑面積： ㎡（十二）商鋪建筑面積： ㎡（十三）寫字間建筑面積：9837㎡（十四）儲藏室建筑面積：㎡二、項目樓層功能規(guī)劃（一）負(fù)一層項目A座負(fù)一層為消防控制室、配電室、消防水池、供水設(shè)備室、風(fēng)機室、電梯機房等設(shè)備房。第四部分 項目產(chǎn)品定位只有準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，才能有廣闊的銷售市場。 （二）開發(fā)高潮帶來的競爭壓力2013年大量樓盤即將集中上市，可能會出現(xiàn)擠爆市場的局面；即使周邊沒有同類競爭樓盤，但屆時競爭必然極為激烈，客戶的分流情況將更加嚴(yán)重。特別是北部已成為高密城區(qū)擴張的重要發(fā)展方向；因此，投資建設(shè)該項目存在著巨大的發(fā)展?jié)摿εc升值空間。（二）由于項目定位為純商務(wù)寫字樓，所以購買人群有限，項目的客戶主要集中在政府機關(guān)人員、私營企業(yè)業(yè)主、個體經(jīng)營戶、外地投資戶等。（四）品牌物管城建物業(yè)采用領(lǐng)先的物業(yè)管理系統(tǒng)、人性化的物業(yè)服務(wù)體系，為客戶提供廣告、活動、保安、保潔、停車、維修等綜合性物業(yè)服務(wù)，與客戶共同發(fā)展，傾力為客戶營造一個安全無憂、真誠服務(wù)的經(jīng)營環(huán)境。（三）項目入住情況分析從入住企業(yè)情況來看，高密寫字樓沒有出現(xiàn)集貿(mào)易、加工、金融、高科技、物流等企業(yè)的集聚式辦公，在售的公寓式寫字樓空置率較高。從銷售去化情況來看，銷售去化較好的具備兩大特點：一是采取經(jīng)營10年包租的連鎖酒店模式；二是規(guī)劃設(shè)計為小戶型，以滿足投資客戶需求。第二部分 競爭性個案樓盤分析一、重點個案分析（一）個案基本情況項目貴賓首府電影大廈時代國際備注開發(fā)商濰坊福城置業(yè)有限公司高密市新長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山東拓城投資置業(yè)發(fā)展有限公司所屬區(qū)域老行政中心老行政中心老行政中心物業(yè)位置人民大街與利群路東大劇院對面人民大街中段鳳凰大街與利群路交叉口西北處聯(lián)系電話212777728506662660777占地面積4750 m210579 m26700m2建筑面積22275 m281664 m228632 m2交付時間2008年6月2012年12月2012年11月層數(shù)21層住宅樓33層、寫字樓28層住宅樓11層，寫字樓16層物業(yè)類型連鎖酒店、公寓式寫字樓住宅、連鎖酒店、公寓式寫字樓住宅、連鎖酒店、公寓式寫字樓物業(yè)年限70年70年70年交付標(biāo)準(zhǔn)精裝修毛胚房47層精裝修、816層毛胚內(nèi)部配套獨立空調(diào)、衛(wèi)浴潔具、地板、吊頂衛(wèi)浴潔具衛(wèi)浴潔具、地板、吊頂（三）高密寫字樓市場供應(yīng)、需求分析在九十年代中后期開發(fā)興建的寫字樓，已經(jīng)不能滿足高密新興企業(yè)的辦公需求，這部分寫字樓配套設(shè)施差、管理服務(wù)不到位，致使很多企業(yè)還是“望樓興嘆”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過近幾年的市場化運作，逐漸找到了市場定位的感覺，即“以人為本”、“以市場為導(dǎo)向”，做適合消費者口味的“精品”樓盤。這對寫字樓投資是個利好，所以原本計劃投資住宅的一部分資金，轉(zhuǎn)而流向?qū)懽謽堑耐顿Y。（四）高密寫字樓總體配套品質(zhì)不高，物業(yè)環(huán)境較差，缺少軟件和硬件，尚未有達(dá)到真正意義上甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。二、這也標(biāo)志著寫字樓市場開始由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變。市場行為：計劃經(jīng)濟氛圍濃厚，主要用以出租。隨著高密經(jīng)濟發(fā)展，高密寫字樓市場大致經(jīng)歷了以下兩個階段：（一）第一階段：此階段寫字樓絕大部分是政府機關(guān)、國有企業(yè)投資興建的辦公樓,以企、事業(yè)單位自用為主,多余部分對外出租。 8P第五部分 項目客戶定位目 錄第一部分 高密寫字樓市場環(huán)境分析3P第三部分 項目SWOT分析 12P第六部分 項目形象定位 32P第十部分 項目組織管理目前，這部分寫字樓存在著物業(yè)陳舊、內(nèi)部配套設(shè)施老化、安全隱患嚴(yán)重等一系列問題，已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代商務(wù)辦公的需求，入住單位逐年減少，空置率不斷增加。地理位置：主要集中于人民大街、利群路、永安路、行政街兩側(cè)。 此階段寫字樓呈現(xiàn)以下特點：投資方：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主。高密寫字樓呈現(xiàn)特點（一）高密城市經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，影響著企業(yè)商務(wù)活動的活躍程度，進(jìn)而影響著企業(yè)對寫字樓物業(yè)的需求。三、高密寫字樓市場表現(xiàn)這是新政后寫字樓在開發(fā)量、銷售量增長的重要因素之一。一批以開發(fā)高密度、厚利潤、次品質(zhì)、低水平物管為榮的開發(fā)商，正在向低密度、科學(xué)規(guī)劃設(shè)計、高品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)物管等方向?qū)で蟾淖儯⒁愿咂焚|(zhì)、智能化、專一化、節(jié)能型、優(yōu)質(zhì)物管等作為項目新的賣點。從2006年開始新推出的公寓式寫字樓項目，也可以看出產(chǎn)品供應(yīng)上存在的結(jié)構(gòu)調(diào)整變化，以“貴賓首府”、“電影大廈”、“時代國際”等為代表的公寓式寫字樓正在成為市場的主角，它們占據(jù)了高密在售寫字樓面積的2/3以上。（二）硬件配置類別貴賓首府電影大廈時代國際備注建筑結(jié)構(gòu)框剪框剪框剪外墻真實漆大理石、真實漆大理石、真實漆大堂精裝修簡裝修精裝修電梯兩部兩部兩部空調(diào)分體空調(diào)分體空調(diào)分體空調(diào)通訊電信網(wǎng)絡(luò)電信網(wǎng)絡(luò)聯(lián)通網(wǎng)絡(luò)車庫地下、地上停車位地下、地上停車位地下、地上停車位這類小戶型吸引了大量有閑散資金的投資者，銷售去化情況較好。第三部分 項目SWOT分析一、項目的優(yōu)勢(S) （一）位置交通項目占據(jù)著高密得天獨厚的地理位置，南側(cè)毗鄰膠濟鐵路、火車站，西側(cè)距離夷安大道（平日公路）僅500米，北側(cè)緊靠百脈湖大街，距離濰膠公路僅2公里，5分鐘車程即可到達(dá)青銀高速，良好的區(qū)位優(yōu)勢和便利的交通條件，鑄就起了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。二、項目的劣勢(w)（一）寫字樓市場發(fā)展不平衡，人們對寫字樓的特點和優(yōu)勢認(rèn)識不夠。 三、項目機會(O)（一）熱點板塊的積極影響隨著商貿(mào)經(jīng)濟整體逐漸放量上行，項目所處的北部商貿(mào)區(qū)將成為一個新興商圈，作為一個高起點、新標(biāo)準(zhǔn)、超規(guī)劃的經(jīng)濟區(qū)域，其商業(yè)前景優(yōu)勢明顯。 （三）品牌的打造在面對激烈的市場競爭，樹立自己的品牌形象是極為重要的，該項目是一個很好的運作切入點，只要成功地開發(fā)該項目，將引領(lǐng)高密的商務(wù)辦公環(huán)境，創(chuàng)造巨大的社會效益和經(jīng)濟效益，這無疑是一個打造公司品牌的絕世良機。五、項目SWOT分析總結(jié)根據(jù)上述項目SWOT的分析，該地塊在位置、環(huán)境、規(guī)模、規(guī)劃等方面都具備開發(fā)商業(yè)項目的潛力。由于該地塊的用地性質(zhì)為40年商業(yè)用地，依據(jù)城市的規(guī)劃要求，可以規(guī)劃建設(shè)寫字樓或公寓兩類項目。主要功能：為項目提供供水、供電、給排風(fēng)、電梯運行等公共服務(wù)。商務(wù)大堂功能為：寫字樓的主入口與商務(wù)接待大堂。 面積㎡9837套數(shù)3618183636144套三、項目產(chǎn)品裝修配套（一）外立面：外墻：寫字樓外墻采用深咖啡與淺灰色真石漆搭配。墻面：鋪貼400mm800mm米色拋光磚。安防：大堂內(nèi)進(jìn)入候梯廳前設(shè)置智能可視對講系統(tǒng)。天花：輕鋼龍骨與泰山石膏板一級吊頂，配名牌方形吸頂燈。入戶門：采用咖啡色防盜門，設(shè)備間門采用咖啡色木門。樓梯扶手：采用不銹鋼扶手。天花：刮高檔裝修膩子。（七）商鋪套內(nèi)：地面：采用一層鋪設(shè)800mm800mm米色拋光磚，二三層鋪設(shè)600mm600mm米色拋光磚。安裝消防設(shè)備，包括煙感和噴淋。供電：采用市政高壓供電與發(fā)電機應(yīng)急電源的雙路供電。采用總線式報警及聯(lián)動系統(tǒng),由消防控制中心集中報警,統(tǒng)一實施監(jiān)控。電子磁卡系統(tǒng)：電表、煤氣表、冷水表為卡式表，出入采用門禁可視對講系統(tǒng)。 一、寫字樓客戶（一）投資型客戶眾所周知，住宅投資風(fēng)險低，前期投入小，只需要總房價款的三成首期，對一些擁有住房公積金的個人投資戶，前期的投入就顯得更加輕松，投資住宅不愧為一個“保本”的選擇。（二）生產(chǎn)加工型企業(yè)該類企業(yè)主要從事外來訂單承接加工生產(chǎn)，企業(yè)經(jīng)營場所大部分選擇在城鄉(xiāng)結(jié)合部或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，距離城區(qū)比較遠(yuǎn)，成立初期采用管理與加工一體化的經(jīng)營模式；企業(yè)經(jīng)過35年的發(fā)展，擁有了固定的客戶群和資本積累，繼續(xù)延用前期的經(jīng)營模式，將制約企業(yè)規(guī)模的發(fā)展擴大，他們將逐步尋求企業(yè)管理與加工的分離，把研發(fā)與管理部門遷移到高檔的商務(wù)寫字樓內(nèi)，借以提升企業(yè)的形象；建材租賃客戶入住辦公后會產(chǎn)生兩種結(jié)果：其一，租賃后的企業(yè)由于發(fā)展迅速，企業(yè)實力不斷壯大，該項目比較適合他們的要求，會考慮租賃形式轉(zhuǎn)化為二次購買行為；其二，租賃后的企業(yè)由于經(jīng)營的不善或者其他諸多方面的原因，退出租賃。（二）自營戶項目位于五金建材貿(mào)易廣場的中心位置，一期五金建材貿(mào)易廣場已經(jīng)成功引入了高密老五金建材市場、振興街市場、順河路市場的經(jīng)營戶，商業(yè)樓的自營客戶應(yīng)重點鎖定以上三個老市場的高端品牌經(jīng)營戶。中央旺角”。（二）商業(yè)樓部分主題商業(yè)樓部分屬于建材建議商業(yè)樓部分推廣主題定位為：五金建材市場中央鋪王。經(jīng)貿(mào)大廈，客戶將獲得至高地位與巨大財富。經(jīng)貿(mào)大廈A座西立面懸掛醒目的項目豎幅廣告，頂部安裝LED點陣發(fā)光的“建材售樓中心外部：（1）導(dǎo)示區(qū)在售樓中心北部，沿百脈湖大街南側(cè)設(shè)置項目售樓中心指示牌；在售樓中心北側(cè)外墻設(shè)置項目售樓中心廣告牌；在售樓中心外墻設(shè)置“建材形象墻與項目LOGO、案名的顏色要完美整合；接待臺兩側(cè)放置綠色