【正文】 等。該地塊總面積為46573平方米，總土地征用費(fèi)約為3000萬元；，約占總開發(fā)用地面積的13%。土地征用費(fèi)為：300013%=390萬元。（二）開發(fā)手續(xù)費(fèi)用開發(fā)手續(xù)費(fèi)用包括項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整、建筑工程保證金、代收代繳費(fèi)用等。；其中。（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用包括項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、道路等基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用。依據(jù)行業(yè)慣例此費(fèi)用一般按照建筑面積計(jì)算，大約為100～200元/ｍ178。由于該項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施中自來水接入管網(wǎng)、高壓供電線網(wǎng)、供氣管網(wǎng)、小區(qū)綠化等已經(jīng)施工配套，所以該項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用約為：100元/ｍ178。：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用為：22580ｍ178。100元/ｍ178。=（四）建筑安裝工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用包括項(xiàng)目開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、裝修裝飾費(fèi)。由于該項(xiàng)目沒有供熱、天然氣等安裝費(fèi)，該項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)用大約為：1200元/ｍ178。，該項(xiàng)目總建筑面積為22580ｍ178。建筑安裝工程費(fèi)用為：225801200元/ｍ178。=（五）配套設(shè)施費(fèi)用配套設(shè)施費(fèi)用是指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。該項(xiàng)目未規(guī)劃設(shè)計(jì)公共配套設(shè)施，這部分的費(fèi)用為零。（六）開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)用、代理銷售（招租）傭金、招商費(fèi)用、人工工資、福利費(fèi)、禮品費(fèi)、折舊費(fèi)、小車費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、電話費(fèi)、低耗品攤銷等。開發(fā)間接費(fèi)用約：。%。 廣告宣傳費(fèi)用約：，約占項(xiàng)目總銷售收入的1～%。（1）寫字樓銷售、招租廣告宣傳費(fèi)用：9837m178。3500元/m178。%＝。（2）商業(yè)樓銷售廣告宣傳費(fèi)用：12156m178。4200元/m178。1%＝51萬元。（3）儲藏室銷售廣告宣傳費(fèi)用：586m178。1500元/m178。1%＝。代理銷售（招租）傭金約：，～2%。 （1）寫字樓代理銷售、招租傭金：9837m178。3500元/m178。2%＝。（2）商業(yè)樓代理銷售傭金：12156m178。4200元/m178。%＝。（3）儲藏室代理銷售傭金：586m178。1500元/m178。2%＝。其他間接費(fèi)用約：，%。二、項(xiàng)目銷售收入分析參考項(xiàng)目價(jià)格定位，該項(xiàng)目寫字樓銷售均價(jià)約為3500元/平方米，商業(yè)樓銷售均價(jià)約為4200元/平方米，儲藏室銷售均價(jià)約1500元/平方米。 根據(jù)以上銷售單價(jià)估算該項(xiàng)目的總銷售收入約：。（1）寫字樓銷售收入約：9837m178。3500元/m178。＝。（2）商業(yè)樓銷售收入約：12156m178。4200元/m178。＝。（3）儲藏室銷售收入約：586m178。1500元/m178。＝。三、項(xiàng)目應(yīng)交稅金分析房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算不像商業(yè)企業(yè)那么瑣碎，但是涉及的稅種很多，需要采取一定手段合理規(guī)避，它所涵蓋的稅種除生產(chǎn)銷售及修理修配行業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅增值稅外，基本包括了國家稅法規(guī)定的所有稅種。該項(xiàng)目應(yīng)繳稅金包括：土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。應(yīng)繳稅金合計(jì)約：++++=。（一）土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額24元/m178。/年征收的一種稅。開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后至房屋銷售并交付使用之日止，每年按季度繳納土地使用稅。計(jì)算公式：年應(yīng)納稅額=土地使用面積單位稅額。，以開發(fā)建設(shè)周期2年計(jì)算。應(yīng)繳納土地使用稅約：24元/m178。/年2=（二）營業(yè)稅營業(yè)稅是在中華人民共和國境內(nèi)提供營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅人。計(jì)算公式：銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅額=納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用5%。應(yīng)繳納營業(yè)稅：5%=。（三）營業(yè)稅附加稅營業(yè)稅附加稅包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。應(yīng)繳營業(yè)稅附加稅約：+=。城市維護(hù)建設(shè)稅計(jì)算公式：城市維護(hù)建設(shè)稅=營業(yè)稅額7%。應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅約：7%=。教育費(fèi)附加計(jì)算公式：教育費(fèi)附加=營業(yè)稅額3%應(yīng)繳納教育費(fèi)附加約：3%=。（四）土地增值稅土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為增值額。山東地方稅務(wù)局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)預(yù)繳土地增值稅，商業(yè)項(xiàng)目按銷售額的3%預(yù)繳，商住項(xiàng)目按銷售額的2%預(yù)繳。高密市按銷售額的3%預(yù)繳。計(jì)算公式：銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用3%。應(yīng)預(yù)繳土地增值稅約：3%=。（五）企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅的征稅對象是以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及銷售不動(dòng)產(chǎn)所取得收入及其他所得。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段應(yīng)按季度預(yù)繳企業(yè)所得稅。當(dāng)年度有完工樓盤，則完工年度進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳。計(jì)算公式：每季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅額=季度銷售額10%25%。每年度應(yīng)納企業(yè)所得稅額=應(yīng)納稅所得額25%應(yīng)納稅所得額=收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項(xiàng)扣除－上年度彌補(bǔ)虧損應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅約：10%25%=四、項(xiàng)目綜合利潤分析通過對該項(xiàng)目開發(fā)成本、銷售收入、應(yīng)繳稅金等方面的審慎分析，綜合評估計(jì)算得出：（一）該項(xiàng)目稅前利潤約：=。（二）該項(xiàng)目稅后凈利潤約：=。（三）該項(xiàng)目凈利潤率為：247。=%。附：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析表 單位：萬元序號項(xiàng)目分類計(jì)算基數(shù)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)小計(jì)合計(jì)分類名稱分類明細(xì)1開發(fā)成本土地征用費(fèi)用3000萬元13%3902開發(fā)手續(xù)費(fèi)用3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用22580ｍ178。100元/ｍ178。4建筑安裝工程費(fèi)用22580ｍ178。1200元/ｍ178。5配套設(shè)施費(fèi)用0006開發(fā)間接費(fèi)用%7銷售收入寫字樓9837ｍ178。3500元/ｍ178。8商業(yè)樓12156ｍ178。4200元/ｍ178。9儲藏室586ｍ178。1500元/ｍ178。10應(yīng)交稅金土地使用稅（2年178。24元/m178。/年11營業(yè)稅5%12城市維護(hù)建設(shè)稅7%13教育費(fèi)附加3%14土地增值稅3%15企業(yè)所得稅10%25%16項(xiàng)目利潤稅前利潤17稅后凈利潤18凈利潤率247。%第十部分 項(xiàng)目組織管理項(xiàng)目的組織管理就是如何建立一個(gè)組織機(jī)構(gòu)，用什么樣的人去進(jìn)行管理，如何發(fā)揮公司員工積極性和主動(dòng)性的問題。它包括以下幾個(gè)方面：一、組織構(gòu)架及人員編制、安排及人選建議成立項(xiàng)目開發(fā)公司：濰坊融通置業(yè)有限公司高密分公司。分公司設(shè)總經(jīng)理1名，分設(shè)以下業(yè)務(wù)職能部門：行政部、財(cái)務(wù)部、工程部、營銷部（由成美地產(chǎn)組建）、客服部、物業(yè)部。根據(jù)部門設(shè)置，成立后的分公司共有員工22名，包括管理人員4人，一般工作人員18人。人員編制、安排及人選建議：總經(jīng)理1人行政部1人，招聘有政府關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，熟悉公司人力資源管理的人員；財(cái)務(wù)部2人，招聘有一定經(jīng)驗(yàn)和較專業(yè)的會(huì)計(jì)、出納各1名；工程部2人，招聘有一定資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員；營銷部5人，招聘有一定經(jīng)驗(yàn)和客戶資源的銷售經(jīng)理1名和售樓員4名；客服部1人，招聘有一定經(jīng)驗(yàn)的網(wǎng)上簽約員；物業(yè)部10人，由高密市城建物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)組建。二、各崗位職責(zé)內(nèi)容（一）總經(jīng)理主持公司的經(jīng)營管理工作。組織實(shí)施公司年度經(jīng)營計(jì)劃的投資方案。擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案。擬訂公司的基本管理制度。制訂公司的具體章程。對分公司員工進(jìn)行指導(dǎo)及監(jiān)督。（二）行政部編寫制定公司人事行政管理制度。組織統(tǒng)籌公司人力資源開發(fā)及聘用工作。組織統(tǒng)籌并管理、監(jiān)督公司行政管理運(yùn)作。協(xié)調(diào)并支持、配合公司各部對人力計(jì)劃、行政開支的管理工作。協(xié)調(diào)配合公司各部對人事、行政方面工作的支持。組織、統(tǒng)籌配合公司各部對員工進(jìn)行培訓(xùn)及考核工作。組織統(tǒng)籌策劃企業(yè)文化活動(dòng)，增強(qiáng)公司凝聚力，員工歸宿感。向公司呈報(bào)各項(xiàng)人事、行政工作的月、季、年計(jì)劃統(tǒng)計(jì)報(bào)表。制定公司辦公費(fèi)用總開支的計(jì)劃，并加以調(diào)控。配合支持公司對外人事、行政事務(wù)工作。1做好員工到任、離職的交接工作，保證各個(gè)崗位的工作銜接正常。1公司的各種規(guī)章制度的落實(shí)和執(zhí)行。1申報(bào)辦理公司的各類手續(xù)證件。1整理建立公司檔案，統(tǒng)一公司的公文格式。1負(fù)責(zé)公司的日常接待工作。（三）財(cái)務(wù)部遵守財(cái)務(wù)紀(jì)律，建立和健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度。抓好各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)的核算工作，督促經(jīng)辦部門限期清理。負(fù)責(zé)對各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同及維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目進(jìn)行評議審定。按有關(guān)合同的要求，做好各類工程款項(xiàng)的撥付、結(jié)清工作。執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報(bào)一切費(fèi)用，負(fù)責(zé)發(fā)放員工工資、獎(jiǎng)金。嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費(fèi)發(fā)票的購買、保管、使用及回收。編制記帳憑證。及時(shí)編制各類報(bào)表，妥善管理會(huì)計(jì)帳冊檔案處理與各類金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)關(guān)系。制定月、年度財(cái)政預(yù)決算文件。（四）工程部負(fù)責(zé)制定各階段的施工進(jìn)度計(jì)劃、采購計(jì)劃及資金需求計(jì)劃。負(fù)責(zé)嚴(yán)格執(zhí)行公司的決議，嚴(yán)格工程預(yù)、決算的審批手續(xù)，合理使用財(cái)力、物力，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益。協(xié)助公司進(jìn)行招、投標(biāo)及選擇施工隊(duì)伍的具體工作。進(jìn)行施工階段的進(jìn)度控制，審查施工組織設(shè)計(jì)，監(jiān)督進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施，完成工期目標(biāo)。負(fù)責(zé)管理施工隊(duì)伍，并協(xié)調(diào)好對內(nèi)對外的關(guān)系。做好材料、設(shè)備、人員的管理工作。整理有關(guān)資料、圖紙，做好歸檔工作。負(fù)責(zé)工程質(zhì)量檢查及工程驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收工作，解決施工中的各種問題。（五）營銷部根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略編制項(xiàng)目的營銷推廣策劃方案。負(fù)責(zé)項(xiàng)目媒體廣告策略的策劃與實(shí)施。負(fù)責(zé)組織策劃實(shí)施各項(xiàng)公關(guān)宣傳活動(dòng)。負(fù)責(zé)實(shí)施項(xiàng)目的具體銷售與招商工作。掌握市場行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商計(jì)劃、策略。挖掘新的客戶來源，跟蹤潛在客戶，并對客戶資料進(jìn)行整理歸檔。與新舊客戶保持良好關(guān)系，負(fù)責(zé)解決銷售、招商過程中客戶的各種問題。協(xié)助財(cái)務(wù)部收取客戶需繳納的各項(xiàng)費(fèi)用。（六）客服部負(fù)責(zé)辦理銷售、招商中的各種手續(xù)，做好售后服務(wù)工作。負(fù)責(zé)客戶按揭貸款手續(xù)辦理。負(fù)責(zé)客戶的個(gè)人資料的整合存檔工作。負(fù)責(zé)房屋的產(chǎn)權(quán)備案、辦理工作。配合其他部門做好客戶服務(wù)工作。（七）物業(yè)部起草、制訂有關(guān)項(xiàng)目公司物業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)策劃方案。協(xié)助制定有關(guān)公司的物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略。審核該項(xiàng)目屬于公司物業(yè)部分的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目的預(yù)算案。做好月、季、年度物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)報(bào)表與費(fèi)用支出預(yù)算的審核與控制。協(xié)調(diào)所屬各部門的工作關(guān)系以及與政府相關(guān)職能部門的公共關(guān)系。第十一部分 項(xiàng)目工作總進(jìn)度我們將本著“精誠至美，以人為本”企業(yè)宗旨，本著開發(fā)項(xiàng)目負(fù)責(zé)的嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度，積極開展我們的銷售、招商工作，利用13個(gè)月的時(shí)間圓滿完成該項(xiàng)目的銷售、招商工作任務(wù)。附：項(xiàng)目工作總進(jìn)度表部門分工階段劃分工作期限實(shí)施項(xiàng)目工作內(nèi)容負(fù)責(zé)部門行政部營銷部財(cái)務(wù)部客服部物業(yè)部項(xiàng)目準(zhǔn)備2012年12月1日至12月31日組建公司成立項(xiàng)目分公司、各部門設(shè)置、人員招聘、培訓(xùn)等融通置業(yè)成美地產(chǎn)銷售資料項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)辦理等融通置業(yè)成美地產(chǎn)寫字樓招租2013年01月01日至06月15日寫字樓招租項(xiàng)目預(yù)熱、租賃會(huì)員招募、公開選租、開業(yè)運(yùn)營融通置業(yè)成美地產(chǎn)寫字樓銷售2013年03月01日至12月31日寫字樓銷售寫字樓購房會(huì)員招募、組織開盤銷售融通置業(yè)成美地產(chǎn)商業(yè)樓銷售2013年6月15日至12月31日商業(yè)樓銷售購鋪會(huì)員招募、組織開盤銷售融通置業(yè)成美地產(chǎn)工程部營銷部財(cái)務(wù)部物業(yè)部建筑施工2012年6月1日至12月31日土建施工主體、外立面、門、窗完工融通置業(yè)華洋建筑配套設(shè)備2012年11月1日至2013年02月28日設(shè)備施工水、電、消防等配套設(shè)施完工融通置業(yè)華洋建筑工程裝飾2013年02月01日至03月31日內(nèi)部裝飾商務(wù)大堂、電梯前室、走廊裝修裝飾融通置業(yè)華洋建筑客服務(wù)物業(yè)部物業(yè)服務(wù)2013年04月01日至12月31日房屋交付辦理交房手續(xù)、實(shí)施物業(yè)管理融通置業(yè)城建物業(yè)綜上所述，建材經(jīng)貿(mào)大廈項(xiàng)目有別于傳統(tǒng)的金融商務(wù)區(qū)，它是一個(gè)綜合性的對外貿(mào)易平臺，足以滿足高密企業(yè)的商務(wù)辦公與會(huì)晤接待的需求。建材經(jīng)貿(mào)大廈項(xiàng)目將依托高密北部商貿(mào)區(qū)的強(qiáng)大資源優(yōu)勢，打造成為高密北部的商務(wù)地標(biāo)與財(cái)富引擎。以上是項(xiàng)目營銷策劃全案的全部內(nèi)容。請領(lǐng)導(dǎo)批閱！ 青島成美地產(chǎn)顧問有限公司二O一二年十月三十日42 /