【正文】 層、寫字樓28層住宅樓11層，寫字樓16層物業(yè)類型連鎖酒店、公寓式寫字樓住宅、連鎖酒店、公寓式寫字樓住宅、連鎖酒店、公寓式寫字樓物業(yè)年限70年70年70年交付標(biāo)準(zhǔn)精裝修毛胚房47層精裝修、816層毛胚內(nèi)部配套獨(dú)立空調(diào)、衛(wèi)浴潔具、地板、吊頂衛(wèi)浴潔具衛(wèi)浴潔具、地板、吊頂（二）由于項(xiàng)目定位為純商務(wù)寫字樓，所以購買人群有限，項(xiàng)目的客戶主要集中在政府機(jī)關(guān)人員、私營企業(yè)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營戶、外地投資戶等。一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：（一）總規(guī)劃幢數(shù)： 2幢（二）建筑總高度： （三）單幢規(guī)劃層數(shù)： 共13層，地下1層，地上12層（四）標(biāo)準(zhǔn)層層高： 、二～、四～十二3米（五）總規(guī)劃套數(shù)： 172套（六）商鋪套數(shù)： 28套（七）寫字間套數(shù)： 144套（八）儲(chǔ)藏室間數(shù)： 29間（九）停車位數(shù)： 地上停車位200個(gè)（十）總用地面積： ㎡（十一）總建筑面積： ㎡（十二）商鋪建筑面積： ㎡（十三）寫字間建筑面積：9837㎡（十四）儲(chǔ)藏室建筑面積：㎡二、項(xiàng)目樓層功能規(guī)劃（一）負(fù)一層項(xiàng)目A座負(fù)一層為消防控制室、配電室、消防水池、供水設(shè)備室、風(fēng)機(jī)室、電梯機(jī)房等設(shè)備房。大堂內(nèi)布置室內(nèi)沙發(fā)、茶幾、媒體電視、樓層導(dǎo)示牌、綠植等。開關(guān)、插座選用普通產(chǎn)品。消防系統(tǒng)：由火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防水噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、消防事故廣播系統(tǒng)、消防直通電話系統(tǒng)組成。（四）租賃型企業(yè)由于該類企業(yè)資金實(shí)力相對(duì)缺乏，對(duì)企業(yè)市場(chǎng)前景的預(yù)測(cè)還沒有足夠的把握，對(duì)高檔寫字樓的投資只能持觀望的心理；因此他們以租賃的方式進(jìn)行試探性入住的可能性較大，這樣就為投資客戶創(chuàng)造了升值回報(bào)的機(jī)會(huì)。綜合考慮，應(yīng)該把商業(yè)樓部分融入到高密五金建材貿(mào)易廣場(chǎng)的大背境下進(jìn)行推廣，這樣有利于提升產(chǎn)品價(jià)值與定位目標(biāo)客戶。售樓中心內(nèi)部：（1）接待區(qū)接待區(qū)設(shè)置有形象墻、接待臺(tái)。A座：東向?yàn)?500元/㎡、西向?yàn)?000元/㎡、南向?yàn)?300元/㎡、北向?yàn)?700元/㎡、西北向4700元/㎡、東北向?yàn)?000元/㎡。B、開盤銷售10日內(nèi)選定房號(hào)并于20日內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》的客戶有資格參加抽獎(jiǎng)活動(dòng)。（四）付款方式策略序號(hào)策略實(shí)施內(nèi)容1付款方式一次性付款的享受97折優(yōu)惠，銀行按揭的享受99折優(yōu)惠。預(yù)熱招募期：（3個(gè)月，2013年1月1日—3月31日）工作內(nèi)容：通過項(xiàng)目整體形象的推廣，深化項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)上形成良好的口碑，積聚市場(chǎng)人氣，為項(xiàng)目樹立起“高密首席企業(yè)會(huì)晤總部”的高端品牌形象，為后期會(huì)員招募工作造勢(shì)，以強(qiáng)大轟動(dòng)效應(yīng)沖擊客戶心理。廣告執(zhí)行：從 2013年4月上旬開始在《家家樂廣告》、《晨鴻信息》等媒體上每周發(fā)布一次頭版硬廣告沖擊市場(chǎng)，配以戶外廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、短信廣告加強(qiáng)攻勢(shì)。經(jīng)貿(mào)大廈會(huì)員招募須知建材注：178。重點(diǎn)客戶、關(guān)系客戶：一次性付款的享受95折優(yōu)惠，銀行按揭的享受97折優(yōu)惠。開盤強(qiáng)銷期：（10天，2013年9月01日—9月10日）工作內(nèi)容：2013年09月01日（星期日）組織會(huì)員公開選房，根據(jù)會(huì)員到場(chǎng)順序選取房號(hào)，辦理購房手續(xù)。中央旺角銷售面積圖建材（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用包括項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、道路等基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用。3500元/m178。1500元/m178。應(yīng)繳稅金合計(jì)約：++++=。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為增值額。1200元/ｍ178。組織實(shí)施公司年度經(jīng)營計(jì)劃的投資方案。1公司的各種規(guī)章制度的落實(shí)和執(zhí)行。進(jìn)行施工階段的進(jìn)度控制，審查施工組織設(shè)計(jì)，監(jiān)督進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施，完成工期目標(biāo)。負(fù)責(zé)房屋的產(chǎn)權(quán)備案、辦理工作。以上是項(xiàng)目營銷策劃全案的全部內(nèi)容。協(xié)助財(cái)務(wù)部收取客戶需繳納的各項(xiàng)費(fèi)用。制定月、年度財(cái)政預(yù)決算文件。向公司呈報(bào)各項(xiàng)人事、行政工作的月、季、年計(jì)劃統(tǒng)計(jì)報(bào)表。分公司設(shè)總經(jīng)理1名，分設(shè)以下業(yè)務(wù)職能部門：行政部、財(cái)務(wù)部、工程部、營銷部（由成美地產(chǎn)組建）、客服部、物業(yè)部。=%。城市維護(hù)建設(shè)稅計(jì)算公式：城市維護(hù)建設(shè)稅=營業(yè)稅額7%。1500元/m178。（2）商業(yè)樓代理銷售傭金：12156m178。開發(fā)間接費(fèi)用約：。土地征用費(fèi)為：300013%=390萬元。中央旺角交付標(biāo)準(zhǔn)建材中央旺角銷售期間為2013年6月15日至12月31日，共計(jì)6個(gè)半月的時(shí)間。公開開盤前3日取消會(huì)員優(yōu)惠政策，使每套商鋪增值10萬元。（2）入會(huì)會(huì)員在開盤銷售10日內(nèi)選定房號(hào)并簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》的，可享受10萬元購房優(yōu)惠，購房客戶所交納的10萬元會(huì)費(fèi)選定房號(hào)后轉(zhuǎn)為10萬元購房定金，簽合同時(shí)抵房款。經(jīng)貿(mào)大廈效果圖建材附表1：寫字樓招租前期工作進(jìn)程安排表序號(hào)工作事項(xiàng)時(shí)間負(fù)責(zé)部門備注1招商準(zhǔn)備售樓中心選址、裝飾2012年12月1日至12月31日融通置業(yè)成美地產(chǎn)2招商部門組建2012年12月01日至12月31日成美地產(chǎn)3招商資料準(zhǔn)備（含租賃優(yōu)惠政策）2012年12月01日至12月31日成美地產(chǎn)4招商人員培訓(xùn)2012年12月01日至12月31日成美地產(chǎn)5招商人員安排2012年12月01日至12月31日成美地產(chǎn)6辦公用品準(zhǔn)備2012年12月01日至12月31日融通置業(yè)成美地產(chǎn)7胸卡、名片、工作證設(shè)計(jì)制作2012年12月01日至12月31日成美地產(chǎn)8項(xiàng)目預(yù)熱項(xiàng)目預(yù)熱媒體推廣方案制定2012年12月20日至12月31日成美地產(chǎn)9項(xiàng)目預(yù)熱單頁設(shè)計(jì)印刷2012年12月20日至12月31日成美地產(chǎn)10項(xiàng)目預(yù)熱單頁派送2013年1月1日至1月10日成美地產(chǎn)11租賃會(huì)員招募租賃會(huì)員招募方案制定2012年12月20日至12月31日成美地產(chǎn)12招租媒體推廣方案制定2012年12月20日至12月31日成美地產(chǎn)13租賃會(huì)員招募單頁設(shè)計(jì)印刷2012年12月20日至12月31日成美地產(chǎn)14戶外廣告設(shè)計(jì)制作2012年12月20日至12月31日成美地產(chǎn)15租賃會(huì)員招募單頁派送2013年1月11日至3月31日成美地產(chǎn)16租賃會(huì)員招募2013年1月11日至3月31日成美地產(chǎn)17公開選租公開選租方案制定2013年3月15日至3月20日成美地產(chǎn)18公開選租媒體推廣方案制定2013年3月15日至3月20日成美地產(chǎn)19公開選租單頁設(shè)計(jì)印刷2013年3月20日至3月25日成美地產(chǎn)20公開選租單頁派送2013年3月20日至3月30日成美地產(chǎn)21租賃指導(dǎo)價(jià)格表制定2013年3月20日至3月31日成美地產(chǎn)22公開選租2013年4月1日至4月10日成美地產(chǎn)（七）銷售執(zhí)行計(jì)劃建材3500元/m178。（2）對(duì)租賃客戶實(shí)行指紋考勤管理和日常檢查管理，每天上、下午兩次考勤和檢查，連續(xù)一周未考勤或未開門辦公的，公司收回租賃寫字間，客戶所交租賃保證金不予以返還。D、5年租金按年獎(jiǎng)勵(lì)給客戶，共計(jì)獎(jiǎng)金約：430萬元：包括47套小戶型獎(jiǎng)勵(lì)70萬元，90套大戶型獎(jiǎng)勵(lì)360萬元。B座四層：北向3333元/㎡，西北向?yàn)?433元/㎡，南向、西南向?yàn)?533元/㎡，東南向?yàn)?633元/㎡。（五）售樓中心包裝在高密五金建材貿(mào)易廣場(chǎng)一期西區(qū)四號(hào)樓1號(hào)商鋪設(shè)置項(xiàng)目售樓中心，外部設(shè)置有導(dǎo)示區(qū)、停車區(qū)，內(nèi)部設(shè)置有接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)、客服區(qū)、辦公區(qū)等。建議寫字樓部分推廣主題定位為：高密首席企業(yè)會(huì)晤總部。與此同時(shí)，隨著寫字樓日益顯現(xiàn)的市場(chǎng)商機(jī)，盡管目前寫字樓的市場(chǎng)供應(yīng)也會(huì)逐漸增大，但相比之下寫字樓相對(duì)稀缺，短時(shí)期內(nèi)無法彌補(bǔ)較大的市場(chǎng)空白；高投入當(dāng)然帶來的就是高回報(bào)，高密寫字樓租金水平一般為15元/平方米/月，年投資回報(bào)率達(dá)68%，寫字樓的投資市場(chǎng)在未來將表現(xiàn)得十分活躍，為投資者提供了一個(gè)新的選擇。（八）項(xiàng)目配套設(shè)施：給排水：設(shè)有上下水，3層以下采用市政給水直接攻擊，4層以上采用變頻泵供水，污水、廢水排放方式是：地下負(fù)壓，地上無壓排入市政管網(wǎng)。天花：掛設(shè)普通燈泡及配裝應(yīng)急照明系統(tǒng)。（二）首層大堂：地面：鋪設(shè)800mm800mm米色拋光磚。第四部分 項(xiàng)目產(chǎn)品定位只有準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，才能有廣闊的銷售市場(chǎng)。（四）品牌物管城建物業(yè)采用領(lǐng)先的物業(yè)管理系統(tǒng)、人性化的物業(yè)服務(wù)體系，為客戶提供廣告、活動(dòng)、保安、保潔、停車、維修等綜合性物業(yè)服務(wù)，與客戶共同發(fā)展，傾力為客戶營造一個(gè)安全無憂、真誠服務(wù)的經(jīng)營環(huán)境。（三）高密寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)、需求分析在九十年代中后期開發(fā)興建的寫字樓，已經(jīng)不能滿足高密新興企業(yè)的辦公需求，這部分寫字樓配套設(shè)施差、管理服務(wù)不到位，致使很多企業(yè)還是“望樓興嘆”。二、 12P第六部分 項(xiàng)目形象定位 32P第十部分 項(xiàng)目組織管理高密寫字樓呈現(xiàn)特點(diǎn)（一）高密城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，影響著企業(yè)商務(wù)活動(dòng)的活躍程度，進(jìn)而影響著企業(yè)對(duì)寫字樓物業(yè)的需求。從2006年開始新推出的公寓式寫字樓項(xiàng)目，也可以看出產(chǎn)品供應(yīng)上存在的結(jié)構(gòu)調(diào)整變化，以“貴賓首府”、“電影大廈”、“時(shí)代國際”等為代表的公寓式寫字樓正在成為市場(chǎng)的主角，它們占據(jù)了高密在售寫字樓面積的2/3以上。二、項(xiàng)目的劣勢(shì)(w)（一）寫字樓市場(chǎng)發(fā)展不平衡，人們對(duì)寫字樓的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)認(rèn)識(shí)不夠。由于該地塊的用地性質(zhì)為40年商業(yè)用地，依據(jù)城市的規(guī)劃要求，可以規(guī)劃建設(shè)寫字樓或公寓兩類項(xiàng)目。墻面：鋪貼400mm800mm米色拋光磚。樓梯扶手：采用不銹鋼扶手。供電：采用市政高壓供電與發(fā)電機(jī)應(yīng)急電源的雙路供電。（二）生產(chǎn)加工型企業(yè)該類企業(yè)主要從事外來訂單承接加工生產(chǎn)，企業(yè)經(jīng)營場(chǎng)所大部分選擇在城鄉(xiāng)結(jié)合部或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，距離城區(qū)比較遠(yuǎn)，成立初期采用管理與加工一體化的經(jīng)營模式；企業(yè)經(jīng)過35年的發(fā)展，擁有了固定的客戶群和資本積累，繼續(xù)延用前期的經(jīng)營模式，將制約企業(yè)規(guī)模的發(fā)展擴(kuò)大，他們將逐步尋求企業(yè)管理與加工的分離，把研發(fā)與管理部門遷移到高檔的商務(wù)寫字樓內(nèi)，借以提升企業(yè)的形象；建材（二）商業(yè)樓部分主題商業(yè)樓部分屬于建材售樓中心外部：（1）導(dǎo)示區(qū)在售樓中心北部，沿百脈湖大街南側(cè)設(shè)置項(xiàng)目售樓中心指示牌；在售樓中心北側(cè)外墻設(shè)置項(xiàng)目售樓中心廣告牌；在售樓中心外墻設(shè)置“建材二、商業(yè)樓部分為了客觀合理的計(jì)算出商業(yè)樓部分的市場(chǎng)價(jià)格，我們采取市場(chǎng)比較法，選取五金建材貿(mào)易廣場(chǎng)一期商業(yè)樓作為定價(jià)的主要參考依據(jù)。（2）開盤抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)政策：A、抽獎(jiǎng)活動(dòng)共設(shè)置計(jì)6份獎(jiǎng)品，獎(jiǎng)品分別為：特等將1名，獎(jiǎng)勵(lì)“新桑塔納NF”轎車一輛，價(jià)值人民幣80000元。（三）銷售價(jià)格策略實(shí)行“低開高走”的價(jià)格策略，開盤銷售的起始均價(jià)為3500元/㎡。%＝媒體廣告電視廣告、報(bào)紙廣告、直郵廣告、戶外廣告、手機(jī)短信、網(wǎng)絡(luò)廣告公關(guān)活動(dòng)房展會(huì)、選租、開盤、開業(yè)等活動(dòng)組織策劃費(fèi)用10萬元合計(jì)招租與銷售廣告總費(fèi)用（六）招商租賃計(jì)劃建材經(jīng)貿(mào)大廈銷售期間為2013年03月01日至2014年01月31日，共計(jì)11個(gè)月的時(shí)間。經(jīng)貿(mào)大廈銷售賣點(diǎn)匯總建材（3）未選定房號(hào)的會(huì)員，所交納的10萬元會(huì)費(fèi)在開盤銷售結(jié)束30日后無息返還客戶。公開開盤10日后取消“買1套送1套”獎(jiǎng)勵(lì)政策，使每套商鋪增值10萬元。前期準(zhǔn)備期：（15天，2013年6月15日—6月30日）工作內(nèi)容：準(zhǔn)備各種銷售資料、工具，進(jìn)行銷售培訓(xùn)。中央旺角會(huì)員招募須知建材（二）開發(fā)手續(xù)費(fèi)用開發(fā)手續(xù)費(fèi)用包括項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整、建筑工程保證金、代收代繳費(fèi)用等。%。4200元/m178。＝。應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅約：7%=。附：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目分類計(jì)算基數(shù)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)小計(jì)合計(jì)分類名稱分類明細(xì)1開發(fā)成本土地征用費(fèi)用3000萬元13%3902開發(fā)手續(xù)費(fèi)用3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用22580ｍ178。根據(jù)部門設(shè)置，成立后的分公司共有員工22名，包括管理人員4人，一般工作人員18人。制定公司辦公費(fèi)用總開支的計(jì)劃，并加以調(diào)控。（四）工程部負(fù)責(zé)制定各階段的施工進(jìn)度計(jì)劃、采購計(jì)劃及資金需求計(jì)劃。（六）客服部負(fù)責(zé)辦理銷售、招商中的各種手續(xù)，做好售后服務(wù)工作。請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)批閱！ 青島成美地產(chǎn)顧問有限公司二O一二年十月三十日42 / 43。負(fù)責(zé)客戶的個(gè)人資料的整合存檔工作。協(xié)助公司進(jìn)行招、投標(biāo)及選擇施工隊(duì)伍的具體工作。1做好員工到任、離職的交接工作，保證各個(gè)崗位的工作銜接正常。二、各崗位職責(zé)內(nèi)容（一）總經(jīng)理主持公司的經(jīng)營管理工作。4建筑安裝工程費(fèi)用22580ｍ1