【正文】 13年05月15日至05月20日成美地產(chǎn)15開盤認(rèn)購(gòu)單頁(yè)派送2013年05月20日至06月10日成美地產(chǎn)16開盤銷售價(jià)格表制定2013年05月21日至05月25日成美地產(chǎn)17開盤認(rèn)購(gòu)2013年06月01日至06月10日融通置業(yè)成美地產(chǎn)18抽獎(jiǎng)活動(dòng)組織2013年07月01日融通置業(yè)成美地產(chǎn)附表3：寫字樓銷售手冊(cè)資料的準(zhǔn)備序號(hào)資料分類詳細(xì)資料1發(fā)展商資料濰坊融通置業(yè)有限公司證件濰坊融通置業(yè)有限公司簡(jiǎn)介高密市城建物業(yè)管理有限公司證件高密市城建物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介2項(xiàng)目資料建材經(jīng)貿(mào)大廈交付標(biāo)準(zhǔn)建材經(jīng)貿(mào)大廈認(rèn)購(gòu)協(xié)議》《建材經(jīng)貿(mào)大廈寫字間1套。C、抽獎(jiǎng)完畢后，現(xiàn)場(chǎng)簽訂《獎(jiǎng)品確認(rèn)書》，客戶在交納購(gòu)房首付款之后憑《商品房買賣合同》和購(gòu)房收據(jù)、個(gè)人身份證方可領(lǐng)取獎(jiǎng)品。一次性購(gòu)買2套以上可視為集團(tuán)購(gòu)買：一次性付款的享受95折優(yōu)惠，銀行按揭的享受97折優(yōu)惠。以立足高密為主，盡可能采用輻射全國(guó)的新聞媒體，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響范圍。廣告執(zhí)行：從 2013年7月上旬開始在《今日高密》、《家家樂廣告》、《晨鴻信息》等媒體上每周發(fā)布一次頭版硬廣告沖擊市場(chǎng)之外，配以戶外廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、短信廣告加強(qiáng)攻勢(shì)。中央旺角銷售證件3銷售資料建材中央旺角規(guī)劃尺寸圖建材中央旺角售樓中心作息時(shí)間表第九部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析是在投資估算的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成本、銷售收入、應(yīng)繳稅金、綜合利潤(rùn)等進(jìn)行的科學(xué)評(píng)估計(jì)算。該項(xiàng)目總建筑面積為22580ｍ178。（1）寫字樓銷售、招租廣告宣傳費(fèi)用：9837m178。1%＝。（3）儲(chǔ)藏室代理銷售傭金：586m178。＝。該項(xiàng)目應(yīng)繳稅金包括：土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。/年2=（二）營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅是在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人。（四）土地增值稅土地增值稅：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。當(dāng)年度有完工樓盤，則完工年度進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳。4建筑安裝工程費(fèi)用22580ｍ178。10應(yīng)交稅金土地使用稅（2年178。二、各崗位職責(zé)內(nèi)容（一）總經(jīng)理主持公司的經(jīng)營(yíng)管理工作。組織統(tǒng)籌并管理、監(jiān)督公司行政管理運(yùn)作。1做好員工到任、離職的交接工作，保證各個(gè)崗位的工作銜接正常。按有關(guān)合同的要求，做好各類工程款項(xiàng)的撥付、結(jié)清工作。協(xié)助公司進(jìn)行招、投標(biāo)及選擇施工隊(duì)伍的具體工作。負(fù)責(zé)組織策劃實(shí)施各項(xiàng)公關(guān)宣傳活動(dòng)。負(fù)責(zé)客戶的個(gè)人資料的整合存檔工作。第十一部分 項(xiàng)目工作總進(jìn)度我們將本著“精誠(chéng)至美，以人為本”企業(yè)宗旨，本著開發(fā)項(xiàng)目負(fù)責(zé)的嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度，積極開展我們的銷售、招商工作，利用13個(gè)月的時(shí)間圓滿完成該項(xiàng)目的銷售、招商工作任務(wù)。請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)批閱！ 青島成美地產(chǎn)顧問有限公司二O一二年十月三十日42 / 43。做好月、季、年度物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)報(bào)表與費(fèi)用支出預(yù)算的審核與控制。（六）客服部負(fù)責(zé)辦理銷售、招商中的各種手續(xù)，做好售后服務(wù)工作。（五）營(yíng)銷部根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略編制項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣策劃方案。（四）工程部負(fù)責(zé)制定各階段的施工進(jìn)度計(jì)劃、采購(gòu)計(jì)劃及資金需求計(jì)劃。抓好各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)的核算工作，督促經(jīng)辦部門限期清理。制定公司辦公費(fèi)用總開支的計(jì)劃，并加以調(diào)控。（二）行政部編寫制定公司人事行政管理制度。根據(jù)部門設(shè)置，成立后的分公司共有員工22名，包括管理人員4人，一般工作人員18人。9儲(chǔ)藏室586ｍ178。附：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目分類計(jì)算基數(shù)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)小計(jì)合計(jì)分類名稱分類明細(xì)1開發(fā)成本土地征用費(fèi)用3000萬(wàn)元13%3902開發(fā)手續(xù)費(fèi)用3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用22580ｍ178。（五）企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及銷售不動(dòng)產(chǎn)所取得收入及其他所得。應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅約：7%=。，以開發(fā)建設(shè)周期2年計(jì)算。＝。（1）寫字樓銷售收入約：9837m178。4200元/m178。（3）儲(chǔ)藏室銷售廣告宣傳費(fèi)用：586m178。%。=（四）建筑安裝工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用包括項(xiàng)目開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、裝修裝飾費(fèi)。（二）開發(fā)手續(xù)費(fèi)用開發(fā)手續(xù)費(fèi)用包括項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整、建筑工程保證金、代收代繳費(fèi)用等。中央旺角銷售管理制度建材中央旺角會(huì)員招募須知建材中央旺角項(xiàng)目管理組織架構(gòu)圖建材前期準(zhǔn)備期：（15天，2013年6月15日—6月30日）工作內(nèi)容：準(zhǔn)備各種銷售資料、工具，進(jìn)行銷售培訓(xùn)。媒介策略根據(jù)不同的目標(biāo)客戶群體，調(diào)查了解各種媒體的受眾情況和價(jià)格，綜合受眾比例和媒體價(jià)格后組合選擇廣告媒體，以較小的廣告投入起到最大的宣傳效果。公開開盤10日后取消“買1套送1套”獎(jiǎng)勵(lì)政策，使每套商鋪增值10萬(wàn)元。注：28套商鋪平均每套優(yōu)惠10000元。（3）未選定房號(hào)的會(huì)員，所交納的10萬(wàn)元會(huì)費(fèi)在開盤銷售結(jié)束30日后無(wú)息返還客戶。經(jīng)貿(mào)大廈戶型平面圖、戶型剖面圖4財(cái)務(wù)客服資料《建材經(jīng)貿(mào)大廈銷售賣點(diǎn)匯總建材（5）尾盤清理期（2個(gè)月，2013年09月01日—2013年10月31日）工作內(nèi)容：編制《建材經(jīng)貿(mào)大廈十一國(guó)慶節(jié)清盤活動(dòng)方案》2013年10月01日至10月31日組織國(guó)慶清盤活動(dòng)。經(jīng)貿(mào)大廈銷售期間為2013年03月01日至2014年01月31日，共計(jì)11個(gè)月的時(shí)間。經(jīng)貿(mào)大廈“五年免租金”優(yōu)惠政策，配以戶外廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、短信廣告加強(qiáng)攻勢(shì)。%＝媒體廣告電視廣告、報(bào)紙廣告、直郵廣告、戶外廣告、手機(jī)短信、網(wǎng)絡(luò)廣告公關(guān)活動(dòng)房展會(huì)、選租、開盤、開業(yè)等活動(dòng)組織策劃費(fèi)用10萬(wàn)元合計(jì)招租與銷售廣告總費(fèi)用（六）招商租賃計(jì)劃建材建材（三）銷售價(jià)格策略實(shí)行“低開高走”的價(jià)格策略，開盤銷售的起始均價(jià)為3500元/㎡。（二）招商租賃策略租賃會(huì)員入會(huì)政策（1）以“高密建材商會(huì)”的名義招募租賃會(huì)員，會(huì)員交納會(huì)費(fèi)人民幣1000元/套。（2）開盤抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)政策：A、抽獎(jiǎng)活動(dòng)共設(shè)置計(jì)6份獎(jiǎng)品，獎(jiǎng)品分別為：特等將1名，獎(jiǎng)勵(lì)“新桑塔納NF”轎車一輛，價(jià)值人民幣80000元。經(jīng)貿(mào)大廈向個(gè)性化、專業(yè)化發(fā)展方向。二、商業(yè)樓部分為了客觀合理的計(jì)算出商業(yè)樓部分的市場(chǎng)價(jià)格，我們采取市場(chǎng)比較法，選取五金建材貿(mào)易廣場(chǎng)一期商業(yè)樓作為定價(jià)的主要參考依據(jù)。（5）辦公區(qū)辦公區(qū)設(shè)置有經(jīng)理室、工程部、物業(yè)部等，此區(qū)域設(shè)置有辦公桌椅、接待茶幾等，方便公司員工接待與處理客戶各種問題。售樓中心外部：（1）導(dǎo)示區(qū)在售樓中心北部，沿百脈湖大街南側(cè)設(shè)置項(xiàng)目售樓中心指示牌；在售樓中心北側(cè)外墻設(shè)置項(xiàng)目售樓中心廣告牌；在售樓中心外墻設(shè)置“建材經(jīng)貿(mào)大廈，客戶將獲得至高地位與巨大財(cái)富。（二）商業(yè)樓部分主題商業(yè)樓部分屬于建材（二）自營(yíng)戶項(xiàng)目位于五金建材貿(mào)易廣場(chǎng)的中心位置，一期五金建材貿(mào)易廣場(chǎng)已經(jīng)成功引入了高密老五金建材市場(chǎng)、振興街市場(chǎng)、順河路市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶，商業(yè)樓的自營(yíng)客戶應(yīng)重點(diǎn)鎖定以上三個(gè)老市場(chǎng)的高端品牌經(jīng)營(yíng)戶。（二）生產(chǎn)加工型企業(yè)該類企業(yè)主要從事外來訂單承接加工生產(chǎn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所大部分選擇在城鄉(xiāng)結(jié)合部或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，距離城區(qū)比較遠(yuǎn)，成立初期采用管理與加工一體化的經(jīng)營(yíng)模式；企業(yè)經(jīng)過35年的發(fā)展，擁有了固定的客戶群和資本積累，繼續(xù)延用前期的經(jīng)營(yíng)模式，將制約企業(yè)規(guī)模的發(fā)展擴(kuò)大，他們將逐步尋求企業(yè)管理與加工的分離，把研發(fā)與管理部門遷移到高檔的商務(wù)寫字樓內(nèi)，借以提升企業(yè)的形象；建材電子磁卡系統(tǒng)：電表、煤氣表、冷水表為卡式表，出入采用門禁可視對(duì)講系統(tǒng)。供電：采用市政高壓供電與發(fā)電機(jī)應(yīng)急電源的雙路供電。（七）商鋪套內(nèi)：地面：采用一層鋪設(shè)800mm800mm米色拋光磚，二三層鋪設(shè)600mm600mm米色拋光磚。樓梯扶手：采用不銹鋼扶手。天花：輕鋼龍骨與泰山石膏板一級(jí)吊頂，配名牌方形吸頂燈。墻面：鋪貼400mm800mm米色拋光磚。商務(wù)大堂功能為：寫字樓的主入口與商務(wù)接待大堂。由于該地塊的用地性質(zhì)為40年商業(yè)用地，依據(jù)城市的規(guī)劃要求，可以規(guī)劃建設(shè)寫字樓或公寓兩類項(xiàng)目。 （三）品牌的打造在面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，樹立自己的品牌形象是極為重要的，該項(xiàng)目是一個(gè)很好的運(yùn)作切入點(diǎn)，只要成功地開發(fā)該項(xiàng)目，將引領(lǐng)高密的商務(wù)辦公環(huán)境，創(chuàng)造巨大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，這無(wú)疑是一個(gè)打造公司品牌的絕世良機(jī)。二、項(xiàng)目的劣勢(shì)(w)（一）寫字樓市場(chǎng)發(fā)展不平衡，人們對(duì)寫字樓的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)認(rèn)識(shí)不夠。這類小戶型吸引了大量有閑散資金的投資者，銷售去化情況較好。從2006年開始新推出的公寓式寫字樓項(xiàng)目，也可以看出產(chǎn)品供應(yīng)上存在的結(jié)構(gòu)調(diào)整變化，以“貴賓首府”、“電影大廈”、“時(shí)代國(guó)際”等為代表的公寓式寫字樓正在成為市場(chǎng)的主角，它們占據(jù)了高密在售寫字樓面積的2/3以上。這是新政后寫字樓在開發(fā)量、銷售量增長(zhǎng)的重要因素之一。高密寫字樓呈現(xiàn)特點(diǎn)（一）高密城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，影響著企業(yè)商務(wù)活動(dòng)的活躍程度，進(jìn)而影響著企業(yè)對(duì)寫字樓物業(yè)的需求。地理位置：主要集中于人民大街、利群路、永安路、行政街兩側(cè)。 32P第十部分 項(xiàng)目組織管理 12P第六部分 項(xiàng)目形象定位目 錄第一部分 高密寫字樓市場(chǎng)環(huán)境分析 8P第五部分 項(xiàng)目客戶定位市場(chǎng)行為：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)氛圍濃厚，主要用以出租。二、這對(duì)寫字樓投資是個(gè)利好，所以原本計(jì)劃投資住宅的一部分資金，轉(zhuǎn)而流向?qū)懽謽堑耐顿Y。（三）高密寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)、需求分析在九十年代中后期開發(fā)興建的寫字樓，已經(jīng)不能滿足高密新興企業(yè)的辦公需求，這部分寫字樓配套設(shè)施差、管理服務(wù)不到位，致使很多企業(yè)還是“望樓興嘆”。從銷售去化情況來看，銷售去化較好的具備兩大特點(diǎn)：一是采取經(jīng)營(yíng)10年包租的連鎖酒店模式；二是規(guī)劃設(shè)計(jì)為小戶型，以滿足投資客戶需求。（四）品牌物管城建物業(yè)采用領(lǐng)先的物業(yè)管理系統(tǒng)、人性化的物業(yè)服務(wù)體系，為客戶提供廣告、活動(dòng)、保安、保潔、停車、維修等綜合性物業(yè)服務(wù)，與客戶共同發(fā)展，傾力為客戶營(yíng)造一個(gè)安全無(wú)憂、真誠(chéng)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。特別是北部已成為高密城區(qū)擴(kuò)張的重要發(fā)展方向；因此，投資建設(shè)該項(xiàng)目存在著巨大的發(fā)展?jié)摿εc升值空間。第四部分 項(xiàng)目產(chǎn)品定位只有準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，才能有廣闊的銷售市場(chǎng)。（二）13層為商業(yè)樓項(xiàng)目13層為商業(yè)樓，包括2個(gè)商務(wù)大堂和28套商鋪。（二）首層大堂：地面：鋪設(shè)800mm800mm米色拋光磚。門套：黑色不銹鋼門套。天花：掛設(shè)普通燈泡及配裝應(yīng)急照明系統(tǒng)。給排水：預(yù)留獨(dú)立的給排水接口及排風(fēng)口。（八）項(xiàng)目配套設(shè)施：給排水：設(shè)有上下水，3層以下采用市政給水直接攻擊，4層以上采用變頻泵供水，污水、廢水排放方式是：地下負(fù)壓，地上無(wú)壓排入市政管網(wǎng)。電視系統(tǒng)：光纜接入高密數(shù)字電視網(wǎng)絡(luò)，并可與衛(wèi)星電視系統(tǒng)接通，為用戶提供衛(wèi)星電視系統(tǒng)。與此同時(shí)，隨著寫字樓日益顯現(xiàn)的市場(chǎng)商機(jī)，盡管目前寫字樓的市場(chǎng)供應(yīng)也會(huì)逐漸增大，但相比之下寫字樓相對(duì)稀缺，短時(shí)期內(nèi)無(wú)法彌補(bǔ)較大的市場(chǎng)空白；高投入當(dāng)然帶來的就是高回報(bào)，高密寫字樓租金水平一般為15元/平方米/月，年投資回報(bào)率達(dá)68%，寫字樓的投資市場(chǎng)在未來將表現(xiàn)得十分活躍，為投資者提供了一個(gè)新的選擇。/套，銷售總價(jià)約140～220萬(wàn)元/套，客戶購(gòu)房首付款的50%約70～110萬(wàn)元/套，依此總價(jià)推算，商業(yè)樓投資客戶包括政府機(jī)關(guān)人員、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主、外地投資戶等，這部分人的年收入比較高。建議寫字樓部分推廣主題定位為：高密首席企業(yè)會(huì)晤總部。經(jīng)貿(mào)大廈的“廈”的首字母“S”為設(shè)計(jì)思路進(jìn)行創(chuàng)意設(shè)計(jì)；圖象 是由3個(gè)“S”字母組成的握手圖案，寓意為雙方在相互信任的基礎(chǔ)上，秉承和諧發(fā)展理念，努力實(shí)現(xiàn)雙方共贏；暗金色具有極醒目的作用和炫輝感，象征著高貴、財(cái)富、輝煌，表示投資建材（五）售樓中心包裝在高密五金建材貿(mào)易廣場(chǎng)一期西區(qū)四號(hào)樓1號(hào)商鋪設(shè)置項(xiàng)目售樓中心，外部設(shè)置有導(dǎo)示區(qū)、停車區(qū)，內(nèi)部設(shè)置有接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)、客服區(qū)、辦公區(qū)等。（4）客服區(qū)客服區(qū)設(shè)置財(cái)務(wù)部、客服部，室內(nèi)設(shè)有桌椅和飲水機(jī)等設(shè)施，需要營(yíng)造一種舒適、藝術(shù)、溫馨的簽約環(huán)境，便于客戶休憩、交款、辦理購(gòu)房手續(xù)等。B座四層：北向3333元/㎡，西北向?yàn)?433元/㎡，南向、西南向?yàn)?533元/㎡，東南向?yàn)?633元/㎡。這樣既解決了買房后尋找租戶難的投資后顧主憂，減少投資盲目性和繁瑣性，充分保證項(xiàng)目的高品質(zhì)；又可以引導(dǎo)建材D、5年租金按年獎(jiǎng)勵(lì)給客戶，共計(jì)獎(jiǎng)金約：430萬(wàn)元：包括47套小戶型獎(jiǎng)勵(lì)70萬(wàn)元，90套大戶型獎(jiǎng)勵(lì)360萬(wàn)元。清盤促銷根據(jù)項(xiàng)目銷售情況制定。（2）對(duì)租賃客戶實(shí)行指紋考勤管理和日常檢查管理，每天上、下午兩次考勤和檢查，連續(xù)一周未考勤或未開門辦公的，公司收回租賃寫字間，客戶所交租賃保證金不予以返還。（五）廣告推廣策略廣告分期策略廣告宣傳針對(duì)確定的目標(biāo)群體，根據(jù)不同的銷售階段，制定相應(yīng)的廣告策略，按計(jì)劃、分階段、系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)目的整體形