【正文】 方式是：地下負(fù)壓，地上無壓排入市政管網(wǎng)。其中市政供電設(shè)計總?cè)萘繛?00KVA，平均每平米供電容量為21VA；備用電源設(shè)計容量為200KVA，可用來保證高壓故障停電時重要負(fù)荷的持續(xù)供電。消防系統(tǒng)：由火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、消防水噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、消防聯(lián)動控制系統(tǒng)、消防事故廣播系統(tǒng)、消防直通電話系統(tǒng)組成。安防系統(tǒng)：公共部分安保設(shè)備為監(jiān)控設(shè)備，內(nèi)設(shè)安全監(jiān)控中心，實行24小時無線巡更，對商務(wù)大堂、電梯轎廂、電梯前室、走廊等位置實施安全監(jiān)控，并配套巡更系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)。電視系統(tǒng)：光纜接入高密數(shù)字電視網(wǎng)絡(luò)，并可與衛(wèi)星電視系統(tǒng)接通，為用戶提供衛(wèi)星電視系統(tǒng)。實行“一卡通”服務(wù)。第五部分 項目客戶定位客戶定位是項目成功銷售的關(guān)鍵，從產(chǎn)品定位分析來看，該項目銷售與招商客戶包括投資型客戶、生產(chǎn)加工型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、租賃型企業(yè)、老五金建材市場經(jīng)營戶、振興街經(jīng)營戶、順河路經(jīng)營戶等。但是，由于住宅市場供應(yīng)量較多，不同地點的物業(yè)之間可替代性高，所以租售金額的上升空間相對較低，住宅的投資回報率也相對偏低。與此同時，隨著寫字樓日益顯現(xiàn)的市場商機，盡管目前寫字樓的市場供應(yīng)也會逐漸增大，但相比之下寫字樓相對稀缺，短時期內(nèi)無法彌補較大的市場空白；高投入當(dāng)然帶來的就是高回報，高密寫字樓租金水平一般為15元/平方米/月，年投資回報率達(dá)68%，寫字樓的投資市場在未來將表現(xiàn)得十分活躍，為投資者提供了一個新的選擇。經(jīng)貿(mào)大廈將成為這部分企業(yè)成功轉(zhuǎn)型的契機。（四）租賃型企業(yè)由于該類企業(yè)資金實力相對缺乏，對企業(yè)市場前景的預(yù)測還沒有足夠的把握，對高檔寫字樓的投資只能持觀望的心理；因此他們以租賃的方式進(jìn)行試探性入住的可能性較大，這樣就為投資客戶創(chuàng)造了升值回報的機會。據(jù)市場分析，前者占的比例較大。/套，銷售總價約140～220萬元/套，客戶購房首付款的50%約70～110萬元/套，依此總價推算，商業(yè)樓投資客戶包括政府機關(guān)人員、私營企業(yè)業(yè)主、外地投資戶等，這部分人的年收入比較高。第六部分 項目形象定位形象定位也就是把項目本身最獨特、最閃光、最富有詩意的東西提煉出來，予以人文文化，給人以美好的向往，讓人依戀的不僅僅是房子，而是對項目價值、環(huán)境、理念的深層次憧憬和想象。經(jīng)貿(mào)大廈”，商業(yè)樓部分的推廣案名定位為：“建材二、項目主題定位主題定位是一個項目成功策劃的靈魂，它統(tǒng)率著整個項目策劃的創(chuàng)意、構(gòu)思、方案、形象等要素，像一根紅線貫穿于整個項目策劃之中，使策劃的各要素有機的組合成一個完整的策劃成果。建議寫字樓部分推廣主題定位為：高密首席企業(yè)會晤總部。經(jīng)貿(mào)大廈的裙樓，如果以建材綜合考慮，應(yīng)該把商業(yè)樓部分融入到高密五金建材貿(mào)易廣場的大背境下進(jìn)行推廣，這樣有利于提升產(chǎn)品價值與定位目標(biāo)客戶。三、項目形象視覺運用項目形象視覺系統(tǒng)，包括項目LOGO、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體、施工現(xiàn)場包裝、售樓中心包裝等。經(jīng)貿(mào)大廈的“廈”的首字母“S”為設(shè)計思路進(jìn)行創(chuàng)意設(shè)計；圖象 是由3個“S”字母組成的握手圖案，寓意為雙方在相互信任的基礎(chǔ)上，秉承和諧發(fā)展理念，努力實現(xiàn)雙方共贏；暗金色具有極醒目的作用和炫輝感，象征著高貴、財富、輝煌，表示投資建材（二）項目標(biāo)準(zhǔn)色以藍(lán)色、米色、黑色、白色為主色調(diào)。（四）施工現(xiàn)場包裝建筑物主體在建材經(jīng)貿(mào)大廈與LOGO”，突出項目整體形象，吸引經(jīng)過華達(dá)立交橋的客戶的注意力。（五）售樓中心包裝在高密五金建材貿(mào)易廣場一期西區(qū)四號樓1號商鋪設(shè)置項目售樓中心，外部設(shè)置有導(dǎo)示區(qū)、停車區(qū)，內(nèi)部設(shè)置有接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)、客服區(qū)、辦公區(qū)等。經(jīng)貿(mào)大廈售樓中心”門楣。售樓中心內(nèi)部：（1）接待區(qū)接待區(qū)設(shè)置有形象墻、接待臺。（2）展示區(qū)展示區(qū)設(shè)置項目效果圖、沙盤、戶型模型等，展示整個項目的建成效果、建筑布局等，沙盤設(shè)置于售樓中心主入口中心位置，將沙盤設(shè)置于此，有利于客戶對項目產(chǎn)生良好的第一印象，便于置業(yè)顧問對客戶講解項目。（4）客服區(qū)客服區(qū)設(shè)置財務(wù)部、客服部，室內(nèi)設(shè)有桌椅和飲水機等設(shè)施，需要營造一種舒適、藝術(shù)、溫馨的簽約環(huán)境，便于客戶休憩、交款、辦理購房手續(xù)等。第七部分 項目價格定位在不斷變化的市場大潮中，只有將自己所處的位置和方向認(rèn)識清楚，客觀地認(rèn)識市場，準(zhǔn)確地把握市場行情，我們的產(chǎn)品才能準(zhǔn)確地迎合目標(biāo)客戶的真實需求，才能贏得市場。該項目產(chǎn)品分為寫字樓與商業(yè)樓兩大類，因此價格定位也要細(xì)分為寫字樓與商業(yè)樓兩部分：一、寫字樓部分為了能夠準(zhǔn)確地把握市場行情與分布規(guī)律，結(jié)合項目客戶與形象定位，我們選取與項目類比性、競爭性較強的貴賓首府、時代國際、電影大廈作為定價參考對象，以市場比較法與收益測算法進(jìn)行對比定價。（二）各戶型銷售價格寫字樓部分開盤銷售以“四層”為銷售基準(zhǔn)起價，開盤銷售起價為：3333元/㎡，自下而上每一層加100元/㎡。B座四層：北向3333元/㎡，西北向為3433元/㎡，南向、西南向為3533元/㎡，東南向為3633元/㎡。（一）商業(yè)樓銷售均價考慮到商業(yè)樓的周邊配套不成熟、戶型面積大、層數(shù)多、公攤率高等不利因素，綜合評估市場風(fēng)險，建議商業(yè)樓部分市場銷售均價為4200元/平方米。A座：東向為4500元/㎡、西向為4000元/㎡、南向為4300元/㎡、北向為4700元/㎡、西北向4700元/㎡、東北向為5000元/㎡。第八部分 項目營銷策略執(zhí)行鑒于項目開發(fā)體量和產(chǎn)品入市時機，結(jié)合產(chǎn)品、客戶、價格的定位分析，我們應(yīng)通過以下策略優(yōu)化產(chǎn)品優(yōu)勢，弱化競品對其威脅，把握銷售時機，創(chuàng)造項目的最大市場價值。這樣既解決了買房后尋找租戶難的投資后顧主憂，減少投資盲目性和繁瑣性，充分保證項目的高品質(zhì)；又可以引導(dǎo)建材（一）銷售優(yōu)惠策略會員入會優(yōu)惠政策：（1）成立“高密建材商會”社團組織，以商會的名義招募購房會員，會員交納會費人民幣10000元/套。（3）未選定房號的會員，所交納的會費將在開盤銷售或公開選租活動結(jié)束30日后無息返還客戶。B、購買寫字樓的自營戶，公司獎勵5年物業(yè)管理費。D、5年租金按年獎勵給客戶，共計獎金約：430萬元：包括47套小戶型獎勵70萬元，90套大戶型獎勵360萬元。一等獎2名，各獎勵3匹“格力空調(diào)”一臺，單臺價值人民幣5000元。B、開盤銷售10日內(nèi)選定房號并于20日內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》的客戶有資格參加抽獎活動。（3）老帶新獎勵政策：老客戶介紹新客戶成功購買寫字間，每套寫字間獎勵老客戶2000元。清盤促銷根據(jù)項目銷售情況制定。（2）租賃會員在公開選租10日內(nèi)選定房號并簽訂《租賃協(xié)議書》的，可享受35年的免租金優(yōu)惠，客戶交納的會費選定房號后轉(zhuǎn)為租賃保證金。（1）三年免租金：個體戶或注冊資金在50萬元以內(nèi)的公司，上年營業(yè)額在100萬元以內(nèi)的，3年免費使用大戶型寫字間1套。（3）五年免租金：注冊資金在100萬元以上的公司，上年營業(yè)額在500萬元以上的，5年免費使用大戶型寫字間2套。（2）對租賃客戶實行指紋考勤管理和日常檢查管理，每天上、下午兩次考勤和檢查，連續(xù)一周未考勤或未開門辦公的，公司收回租賃寫字間，客戶所交租賃保證金不予以返還。公開開盤前3日取消會員優(yōu)惠政策，使每套寫字間增值1萬元。（四）付款方式策略序號策略實施內(nèi)容1付款方式一次性付款的享受97折優(yōu)惠，銀行按揭的享受99折優(yōu)惠。重點客戶、關(guān)系客戶：一次性付款的享受95折優(yōu)惠，銀行按揭的享受97折優(yōu)惠。（五）廣告推廣策略廣告分期策略廣告宣傳針對確定的目標(biāo)群體，根據(jù)不同的銷售階段，制定相應(yīng)的廣告策略，按計劃、分階段、系統(tǒng)地對項目的整體形象集中進(jìn)行宣傳和推廣。經(jīng)貿(mào)大廈廣告推廣分為以下兩大部分：（1）招租部分項目準(zhǔn)備期 預(yù)熱招募期 公開選租期 開業(yè)運營期（2）銷售部分會員招募期 開盤強銷期 持續(xù)熱銷期 尾盤清理期公司安排專人對各個時期廣告效果進(jìn)行監(jiān)控和調(diào)查評估，及時反饋信息，便于對下期廣告策略的修正和發(fā)布。該項目應(yīng)采用報紙廣告、DM直郵、電視廣告、戶外廣告、手機短信、網(wǎng)絡(luò)廣告等廣告媒體，全方位、多形式、交互型、多角度、針對性的覆蓋目標(biāo)受眾；同時，各媒介在廣告發(fā)布時間和頻率上互為補充，保持廣告的持續(xù)性，起到持續(xù)的說服和提醒告知作用。媒體分類媒體選擇投放形式及頻率目標(biāo)區(qū)域和特點戶外廣告項目入口、售樓中心外噴繪廣告和導(dǎo)視牌，12個月到現(xiàn)場參觀的客戶報紙廣告今日高密、家家樂、晨鴻信息形象廣告和軟性文字資料，按招租、銷售八個階段發(fā)布受眾面廣，價格相對便宜電視廣告高密電視臺專題片、形象廣告按招租、銷售八個階段發(fā)布受眾廣泛，廣告效果明顯直郵資料郵政局印刷品、信函、郵政夾報郵寄到達(dá)或?qū)Ｈ送斗虐凑凶?、銷售八個階段發(fā)布老市場經(jīng)營戶、沿街經(jīng)營戶、企業(yè)業(yè)主、政府行政機關(guān)等宣傳資料折頁、單頁、手提袋等售樓中心、銷售網(wǎng)絡(luò)、展銷會、及專人定點發(fā)送來訪客戶、老市場經(jīng)營戶、沿街經(jīng)營戶手機短信手機短信發(fā)送按招租、銷售八個階段發(fā)布高密城區(qū)高端客戶、經(jīng)營戶網(wǎng)絡(luò)廣告濰坊搜房網(wǎng)、高密房產(chǎn)網(wǎng)按招租、銷售八個階段發(fā)布受眾面廣，價格相對便宜廣告推廣費用項 目費 用 內(nèi) 容費用估算備 注宣傳資料折頁、單頁、戶型圖、手提袋、紙杯、名片、胸牌等15萬元3500元/m178。經(jīng)貿(mào)大廈招租期間為2012年12月01日至2013年06月15日，共計6個半月的時間。預(yù)熱招募期：（3個月，2013年1月1日—3月31日）工作內(nèi)容：通過項目整體形象的推廣，深化項目產(chǎn)品市場優(yōu)勢，在市場上形成良好的口碑，積聚市場人氣，為項目樹立起“高密首席企業(yè)會晤總部”的高端品牌形象，為后期會員招募工作造勢，以強大轟動效應(yīng)沖擊客戶心理。通過宣傳“五年免租金”優(yōu)惠政策，積累起租賃客戶資源，為項目公開選租奠定良好的基礎(chǔ)。 從 2013年1月16日開始在《家家樂廣告》、《晨鴻信息》等媒體上每周發(fā)布一次頭版硬廣告，宣傳建材公開選租期：（10天，2013年4月1日—4月10日）工作內(nèi)容：2013年4月1日組織租賃會員公開選租，根據(jù)會員到場順序選取租賃寫字間，辦理租賃入住手續(xù)。重點宣傳即將公開選租與租賃客戶入住信息等，提升項目的人氣，為開業(yè)運營做好準(zhǔn)備工作。廣告執(zhí)行： 2013年5月20日至6月10日在《家家樂廣告》、《晨鴻信息》等媒體上各發(fā)布三次頭版廣告，配以電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、短信廣告。附表1：寫字樓招租前期工作進(jìn)程安排表序號工作事項時間負(fù)責(zé)部門備注1招商準(zhǔn)備售樓中心選址、裝飾2012年12月1日至12月31日融通置業(yè)成美地產(chǎn)2招商部門組建2012年12月01日至12月31日成美地產(chǎn)3招商資料準(zhǔn)備（含租賃優(yōu)惠政策）2012年12月01日至12月31日成美地產(chǎn)4招商人員培訓(xùn)2012年12月01日至12月31日成美地產(chǎn)5招商人員安排2012年12月01日至12月31日成美地產(chǎn)6辦公用品準(zhǔn)備2012年12月01日至12月31日融通置業(yè)成美地產(chǎn)7胸卡、名片、工作證設(shè)計制作2012年12月01日至12月31日成美地產(chǎn)8項目預(yù)熱項目預(yù)熱媒體推廣方案制定2012年12月20日至12月31日成美地產(chǎn)9項目預(yù)熱單頁設(shè)計印刷2012年12月20日至12月31日成美地產(chǎn)10項目預(yù)熱單頁派送2013年1月1日至1月10日成美地產(chǎn)11租賃會員招募租賃會員招募方案制定2012年12月20日至12月31日成美地產(chǎn)12招租媒體推廣方案制定2012年12月20日至12月31日成美地產(chǎn)13租賃會員招募單頁設(shè)計印刷2012年12月20日至12月31日成美地產(chǎn)14戶外廣告設(shè)計制作2012年12月20日至12月31日成美地產(chǎn)15租賃會員招募單頁派送2013年1月11日至3月31日成美地產(chǎn)16租賃會員招募2013年1月11日至3月31日成美地產(chǎn)17公開選租公開選租方案制定2013年3月15日至3月20日成美地產(chǎn)18公開選租媒體推廣方案制定2013年3月15日至3月20日成美地產(chǎn)19公開選租單頁設(shè)計印刷2013年3月20日至3月25日成美地產(chǎn)20公開選租單頁派送2013年3月20日至3月30日成美地產(chǎn)21租賃指導(dǎo)價格表制定2013年3月20日至3月31日成美地產(chǎn)22公開選租2013年4月1日至4月10日成美地產(chǎn)（七）銷售執(zhí)行計劃建材前期準(zhǔn)備期：（1個月，2013年3月1日—3月31日）工作內(nèi)容：樣板房裝修包裝，準(zhǔn)備各種銷售資料、工具，進(jìn)行銷售培訓(xùn)。廣告執(zhí)行：從 2013年4月上旬開始在《家家樂廣告》、《晨鴻信息》等媒體上每周發(fā)布一次頭版硬廣告沖擊市場，配以戶外廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、短信廣告加強攻勢。廣告執(zhí)行：從 2013年5月20日至6月10日開始在《家家樂廣告》、《晨鴻信息》等媒體上發(fā)布三次項目開盤頭版廣告，配以電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、短信廣告加強攻勢，提升項目的人氣。 廣告執(zhí)行：從2013年07月20日至08月20日在《家家樂廣告》、《晨鴻信息》等媒體上