【正文】 的平臺； 3） 民攜手舞臺：對消費者來說，項目是一個綜合性商業(yè)娛樂購物中心，包羅萬象、名牌薈萃、時尚、輕松、愉快、無限精彩的地方。 3) 百貨、娛樂、餐飲為經(jīng)營者或集團 此類型商家的規(guī)劃中型、亦有小型的，有集團經(jīng)營亦有小型公司經(jīng)營，娛樂業(yè)經(jīng)營者主要為經(jīng)營機動電玩，中等規(guī)模的電影院等，餐飲業(yè)經(jīng)營者為經(jīng)營中小型西餐咖啡酒廊、港式茶餐廳的業(yè)主， 私人業(yè)主 私人業(yè)主多為私人經(jīng)營店鋪的人體生意人，有多年的經(jīng)營經(jīng)驗， 主要經(jīng)營各種高中檔的品牌潮流服飾、文化藝術品和精品及進口食品洋酒輔位等，其經(jīng)營者來自常德市內或省內以及其他省份（如來自沿海省份經(jīng)營港臺潮流貨品等）。另外，在商場中進駐餐飲業(yè)可以豐富物質和時間消費，豐富商場的消費類型 。 3 項目營銷目標 項目客戶群分析 隨著中國加入 WTO 確立了自己的貿易權力和國家形象后 ,國內很多城市的商業(yè)體系開始有了明顯進步 ,也促使國家輕重工業(yè) ,金融業(yè) ,貿易業(yè)同步發(fā)展 ,并逐漸與國際化接軌，國內的經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)如火如荼的景象 .人才流動量加強 .湖南省緊臨中國沿海開發(fā)城市廣東省 ,也是國家改變開放的 南大門 ,常德是湖南省標志性城市之一 ,人杰地靈 ,金融 ,經(jīng)濟體制完善 .商業(yè)發(fā)展井井有條 ,同時造就了像金健米業(yè) ,芙蓉王等知名企業(yè) .有良好的未來發(fā)展趨勢和創(chuàng)業(yè)機會 ,吸引了國內大批人才來此經(jīng)營自己的發(fā)展計劃 . 市區(qū)內中小企業(yè)重多 ,提供了廣闊的個人成長空間和嶄新的事業(yè)平臺 ,因此白金領都市精英是支持常德經(jīng)濟消費關鍵群體 ,他們有敏銳市場洞察力和精明的投資機制 .同時也帶動了市民的經(jīng)濟收入 ,和以往相比 ,常德市民的經(jīng)濟狀況有了很大程度的提高 ,多數(shù)已經(jīng)進入了小康生活水平 .開始著重于高品質生活 ,和高物質享受 .飲食 ,購物 ,娛樂是他們日 常最大的經(jīng)濟支出方向 ,常德市購物商場重多。 規(guī)避風險策略： 1. 金鉆廣場近 10 萬平方米的商鋪，發(fā)展商借助步行街和漂亮女人街的人流現(xiàn)正對空置的商鋪進行百貨、超市、 購物中心的招商，發(fā)挽救目前的空鋪現(xiàn)象。項目建筑屬于常德市地標性建筑，成為市中心又一旅游景觀。 2. 項目周邊已有一些大型餐飲、商業(yè)有白熱化競爭傾向。 住宅部分 .................................................................................. 14 第 2 頁 現(xiàn)代都市大廈 .......................................................................... 15 7 項目整合營銷推廣思路 ......................................................................... 15 8 廣告策略 ....................................................................................................... 19 媒體定位 .................................................................................. 19 媒介發(fā)布要點 .......................................................................... 20 9 媒體傳播組合 ............................................................................................... 21 10 第一階段營銷推廣 （ 春節(jié)前夕推廣部署） .................................... 22 媒體內容選 擇 ......................................................................... 22 推廣促進會 ............................................................................ 23 促進會細節(jié)及完成時間 ......................................................... 24 推廣要素 ................................................................................ 24 10． 5 推廣促進會作用 : ................................................................. 25 10． 6 整合營銷圖示 :..................................................................... 25 10． 7 小結 推廣部署（在春節(jié)后體現(xiàn)） 12 銷售部準備工作 ........................................................................................ 27 13 結語 ............................................................................................................... 28 附件 1： ................................................................................................................. 28 常德媒體初步調研分析 ................................................................................ 28 1 報業(yè) 2 流行刊物 ................................................................................... 35 3 互聯(lián)網(wǎng)傳媒 .................................................................................. 38 4 戶外廣告 ...................................................................................... 42 第 3 頁 5 郵政媒體 ...................................................................................... 42 附件 2 10 同質樓盤近期推廣簡錄 ........................................................................ 45 推廣方式 ................................................................................ 48 媒體選擇比率 ......................................................................... 49 附件 3 VIP 客戶關系維系 第 4 頁 1 項目 SWOT 分析 S 地塊優(yōu)勢 理解 ? 項目地處 CBD 中心位置有很好地源優(yōu)勢， ? 項目周邊人口流動量強 ,有無限的商機潛力 . ? 商業(yè)步行街的向東延伸，給項目增強了商機利好條件。 第 5 頁 3. 逛步行街已經(jīng)成為常德市民的一種生活習慣。常德市中心城旅游城市的定位和城市規(guī)劃，將帶來更多的游客和更長的游客滯留時間，項目所處位置和綜合型功能注定成為旅游人士留連的位置。 小結： 項目周邊建筑密度低，建筑風格獨特、個性突出適宜打造主題概念商業(yè)，突出項目時尚概念，營造前 衛(wèi)的休閑空間，提倡體驗式購物。地段、交通、人氣、經(jīng)營特色都會是他們選擇鋪位時最重視的幾個考察指標。 1) 主力店經(jīng)營集團商家 主力店的類型是由知名度高的集團公司經(jīng)過多年的精心經(jīng)營品牌 第 11 頁 形象已深入大眾消費者心中，有著極大的影響力度，項目可吸入的建議是大型的知名流行百貨公司。顯而易見，打造項目商城創(chuàng)新營理念和鮮明主題形象品牌，迅速炒熱項目的知名度，增強賣點沖擊力和炒作空間，是項目成功租賃的關鍵。 3. 2 住宅部分 建議發(fā)展方向：高級服務式公寓 住宅建議命名：（原命名） 云頂宮邸 廣告語： 主要參考：未來生活主旋律（新方向） （筑建）共舞精彩人生 筑建城市精彩生活 備用參考；生活與世界同步 第 15 頁 居住與國際同步 極力打造 高級服務式公寓發(fā)展理念 ，體驗生活、購物、休閑為一體的國際化人居標準， 1. 現(xiàn)代都市大廈市場定位： 一個集酒店、寫字樓、公寓的商貿交流中心 2. 現(xiàn) 代都市大廈經(jīng)營定位： 公寓寫字樓、商尚住宅的定位 3. 現(xiàn)代都市大廈主題定位： 簡潔時尚、雙子地標 7 項目整合營銷推廣思路 市場目標 感性推動 理性推動 借龍頭品牌入場吸引力形成租賃熱點精彩小商家定位形成商鋪亮點 現(xiàn)場展演 ? 商場管理者咨詢及服務提示 ? 設立項目宣傳網(wǎng)站 ? 現(xiàn)場 SHOW 感性推動 廣告推廣 ? 品牌形象塑造 ? 個性鮮明物質 順序派籌 限量發(fā)售 營造轟動人群心理 第 16 頁 現(xiàn)場促銷 ? 禮品贈送 ? 落訂商戶額外折扣優(yōu)惠 ? 現(xiàn)場銷售氣氛掌控 開盤典禮 ? 慶典 ? 炒作 ? 新聞報道 付款方式 針對不同目標客戶設置與其對應的付款方式 價格策略 吸引的租賃價格，低開高走 制造升值空間，逐步上調租價 位置優(yōu)勢宣傳 城市核心 雄踞常德商業(yè)龍頭 理性推動 物業(yè)策略 專業(yè)物業(yè)管理顧問 國際化商業(yè)理服務 貼身服務承諾 回報保證 提供租賃中介服務 常設性特色促銷推廣 體驗式商場設計裝飾見證 精心選材而非昂貴 時尚而富有現(xiàn)代氣息 施工質量，裝修品質展示 第 17 頁 1． 銷售策略 購物中心、公寓和住宅三位一體 2．廣告策略 推廣的宗旨：采用多種推廣方式組合，緊密圍繞項目定位，提前進行市場預熱， 力爭造成開盤火爆的形象，并在短期內形成項目的市場影響力、客戶市場的認知率和認可度。 6．客戶關系策略 ： 建立以客戶為中心的營銷模式，充分發(fā)揮公司的客戶資源優(yōu)勢和銷售渠道優(yōu)勢，以客戶管理、開發(fā)、維護的方式并按客戶價值積累項目的前期客戶，挖掘信息，開發(fā)向上銷售、交叉銷售、鏈式銷售、捆綁銷售、點對點、電話銷售、兼職銷售、置換銷售等多種銷售渠道，實現(xiàn)項目的目標銷售任務。 2. 傳播定位 初期告知項目的特性，迎合購買心理，引導購買傾向，制造 CBD和 CLD 兩區(qū)雙向交匯的概念，吸引意向購買者。這是選擇和目標客戶群相吻合的群體，強調銷售信息的有效性到達率和定讀率是很重要的，這時比較適合在某幾個長效媒體縱向式發(fā) 布廣告。 第 21 頁 8．時效差異結合原則 ：常規(guī)原則電視媒體時效在一天左右，報紙在一周左右，廣播較短，戶外媒體時效性最強。其它行業(yè)約 1/31/2,報業(yè)廣告占有量排名第一 . 廣告價值綜合評定 : ☆☆☆☆ 該報發(fā)行量強 .新聞出色 ,常德地區(qū) 2021年 GDP 排名全省第二位，總量為 555億元。 發(fā)行渠道 :針對性免費發(fā)放 ,市區(qū)各休閑