【正文】 的平臺； 3） 民攜手舞臺：對消費(fèi)者來說，項(xiàng)目是一個綜合性商業(yè)娛樂購物中心，包羅萬象、名牌薈萃、時尚、輕松、愉快、無限精彩的地方。 3) 百貨、娛樂、餐飲為經(jīng)營者或集團(tuán) 此類型商家的規(guī)劃中型、亦有小型的，有集團(tuán)經(jīng)營亦有小型公司經(jīng)營，娛樂業(yè)經(jīng)營者主要為經(jīng)營機(jī)動電玩，中等規(guī)模的電影院等，餐飲業(yè)經(jīng)營者為經(jīng)營中小型西餐咖啡酒廊、港式茶餐廳的業(yè)主， 私人業(yè)主 私人業(yè)主多為私人經(jīng)營店鋪的人體生意人，有多年的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)， 主要經(jīng)營各種高中檔的品牌潮流服飾、文化藝術(shù)品和精品及進(jìn)口食品洋酒輔位等，其經(jīng)營者來自常德市內(nèi)或省內(nèi)以及其他省份（如來自沿海省份經(jīng)營港臺潮流貨品等）。另外，在商場中進(jìn)駐餐飲業(yè)可以豐富物質(zhì)和時間消費(fèi)，豐富商場的消費(fèi)類型 。 3 項(xiàng)目營銷目標(biāo) 項(xiàng)目客戶群分析 隨著中國加入 WTO 確立了自己的貿(mào)易權(quán)力和國家形象后 ,國內(nèi)很多城市的商業(yè)體系開始有了明顯進(jìn)步 ,也促使國家輕重工業(yè) ,金融業(yè) ,貿(mào)易業(yè)同步發(fā)展 ,并逐漸與國際化接軌，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)如火如荼的景象 .人才流動量加強(qiáng) .湖南省緊臨中國沿海開發(fā)城市廣東省 ,也是國家改變開放的 南大門 ,常德是湖南省標(biāo)志性城市之一 ,人杰地靈 ,金融 ,經(jīng)濟(jì)體制完善 .商業(yè)發(fā)展井井有條 ,同時造就了像金健米業(yè) ,芙蓉王等知名企業(yè) .有良好的未來發(fā)展趨勢和創(chuàng)業(yè)機(jī)會 ,吸引了國內(nèi)大批人才來此經(jīng)營自己的發(fā)展計劃 . 市區(qū)內(nèi)中小企業(yè)重多 ,提供了廣闊的個人成長空間和嶄新的事業(yè)平臺 ,因此白金領(lǐng)都市精英是支持常德經(jīng)濟(jì)消費(fèi)關(guān)鍵群體 ,他們有敏銳市場洞察力和精明的投資機(jī)制 .同時也帶動了市民的經(jīng)濟(jì)收入 ,和以往相比 ,常德市民的經(jīng)濟(jì)狀況有了很大程度的提高 ,多數(shù)已經(jīng)進(jìn)入了小康生活水平 .開始著重于高品質(zhì)生活 ,和高物質(zhì)享受 .飲食 ,購物 ,娛樂是他們?nèi)?常最大的經(jīng)濟(jì)支出方向 ,常德市購物商場重多。 規(guī)避風(fēng)險策略： 1. 金鉆廣場近 10 萬平方米的商鋪，發(fā)展商借助步行街和漂亮女人街的人流現(xiàn)正對空置的商鋪進(jìn)行百貨、超市、 購物中心的招商，發(fā)挽救目前的空鋪現(xiàn)象。項(xiàng)目建筑屬于常德市地標(biāo)性建筑，成為市中心又一旅游景觀。 2. 項(xiàng)目周邊已有一些大型餐飲、商業(yè)有白熱化競爭傾向。 住宅部分 .................................................................................. 14 第 2 頁 現(xiàn)代都市大廈 .......................................................................... 15 7 項(xiàng)目整合營銷推廣思路 ......................................................................... 15 8 廣告策略 ....................................................................................................... 19 媒體定位 .................................................................................. 19 媒介發(fā)布要點(diǎn) .......................................................................... 20 9 媒體傳播組合 ............................................................................................... 21 10 第一階段營銷推廣 （ 春節(jié)前夕推廣部署） .................................... 22 媒體內(nèi)容選 擇 ......................................................................... 22 推廣促進(jìn)會 ............................................................................ 23 促進(jìn)會細(xì)節(jié)及完成時間 ......................................................... 24 推廣要素 ................................................................................ 24 10． 5 推廣促進(jìn)會作用 : ................................................................. 25 10． 6 整合營銷圖示 :..................................................................... 25 10． 7 小結(jié) 推廣部署（在春節(jié)后體現(xiàn)） 12 銷售部準(zhǔn)備工作 ........................................................................................ 27 13 結(jié)語 ............................................................................................................... 28 附件 1： ................................................................................................................. 28 常德媒體初步調(diào)研分析 ................................................................................ 28 1 報業(yè) 2 流行刊物 ................................................................................... 35 3 互聯(lián)網(wǎng)傳媒 .................................................................................. 38 4 戶外廣告 ...................................................................................... 42 第 3 頁 5 郵政媒體 ...................................................................................... 42 附件 2 10 同質(zhì)樓盤近期推廣簡錄 ........................................................................ 45 推廣方式 ................................................................................ 48 媒體選擇比率 ......................................................................... 49 附件 3 VIP 客戶關(guān)系維系 第 4 頁 1 項(xiàng)目 SWOT 分析 S 地塊優(yōu)勢 理解 ? 項(xiàng)目地處 CBD 中心位置有很好地源優(yōu)勢， ? 項(xiàng)目周邊人口流動量強(qiáng) ,有無限的商機(jī)潛力 . ? 商業(yè)步行街的向東延伸，給項(xiàng)目增強(qiáng)了商機(jī)利好條件。 第 5 頁 3. 逛步行街已經(jīng)成為常德市民的一種生活習(xí)慣。常德市中心城旅游城市的定位和城市規(guī)劃，將帶來更多的游客和更長的游客滯留時間，項(xiàng)目所處位置和綜合型功能注定成為旅游人士留連的位置。 小結(jié)： 項(xiàng)目周邊建筑密度低，建筑風(fēng)格獨(dú)特、個性突出適宜打造主題概念商業(yè)，突出項(xiàng)目時尚概念，營造前 衛(wèi)的休閑空間，提倡體驗(yàn)式購物。地段、交通、人氣、經(jīng)營特色都會是他們選擇鋪位時最重視的幾個考察指標(biāo)。 1) 主力店經(jīng)營集團(tuán)商家 主力店的類型是由知名度高的集團(tuán)公司經(jīng)過多年的精心經(jīng)營品牌 第 11 頁 形象已深入大眾消費(fèi)者心中，有著極大的影響力度，項(xiàng)目可吸入的建議是大型的知名流行百貨公司。顯而易見，打造項(xiàng)目商城創(chuàng)新營理念和鮮明主題形象品牌，迅速炒熱項(xiàng)目的知名度，增強(qiáng)賣點(diǎn)沖擊力和炒作空間，是項(xiàng)目成功租賃的關(guān)鍵。 3. 2 住宅部分 建議發(fā)展方向：高級服務(wù)式公寓 住宅建議命名：（原命名） 云頂宮邸 廣告語： 主要參考：未來生活主旋律（新方向） （筑建）共舞精彩人生 筑建城市精彩生活 備用參考；生活與世界同步 第 15 頁 居住與國際同步 極力打造 高級服務(wù)式公寓發(fā)展理念 ，體驗(yàn)生活、購物、休閑為一體的國際化人居標(biāo)準(zhǔn)， 1. 現(xiàn)代都市大廈市場定位： 一個集酒店、寫字樓、公寓的商貿(mào)交流中心 2. 現(xiàn) 代都市大廈經(jīng)營定位： 公寓寫字樓、商尚住宅的定位 3. 現(xiàn)代都市大廈主題定位： 簡潔時尚、雙子地標(biāo) 7 項(xiàng)目整合營銷推廣思路 市場目標(biāo) 感性推動 理性推動 借龍頭品牌入場吸引力形成租賃熱點(diǎn)精彩小商家定位形成商鋪亮點(diǎn) 現(xiàn)場展演 ? 商場管理者咨詢及服務(wù)提示 ? 設(shè)立項(xiàng)目宣傳網(wǎng)站 ? 現(xiàn)場 SHOW 感性推動 廣告推廣 ? 品牌形象塑造 ? 個性鮮明物質(zhì) 順序派籌 限量發(fā)售 營造轟動人群心理 第 16 頁 現(xiàn)場促銷 ? 禮品贈送 ? 落訂商戶額外折扣優(yōu)惠 ? 現(xiàn)場銷售氣氛掌控 開盤典禮 ? 慶典 ? 炒作 ? 新聞報道 付款方式 針對不同目標(biāo)客戶設(shè)置與其對應(yīng)的付款方式 價格策略 吸引的租賃價格，低開高走 制造升值空間，逐步上調(diào)租價 位置優(yōu)勢宣傳 城市核心 雄踞常德商業(yè)龍頭 理性推動 物業(yè)策略 專業(yè)物業(yè)管理顧問 國際化商業(yè)理服務(wù) 貼身服務(wù)承諾 回報保證 提供租賃中介服務(wù) 常設(shè)性特色促銷推廣 體驗(yàn)式商場設(shè)計裝飾見證 精心選材而非昂貴 時尚而富有現(xiàn)代氣息 施工質(zhì)量，裝修品質(zhì)展示 第 17 頁 1． 銷售策略 購物中心、公寓和住宅三位一體 2．廣告策略 推廣的宗旨：采用多種推廣方式組合，緊密圍繞項(xiàng)目定位，提前進(jìn)行市場預(yù)熱， 力爭造成開盤火爆的形象，并在短期內(nèi)形成項(xiàng)目的市場影響力、客戶市場的認(rèn)知率和認(rèn)可度。 6．客戶關(guān)系策略 ： 建立以客戶為中心的營銷模式，充分發(fā)揮公司的客戶資源優(yōu)勢和銷售渠道優(yōu)勢，以客戶管理、開發(fā)、維護(hù)的方式并按客戶價值積累項(xiàng)目的前期客戶，挖掘信息，開發(fā)向上銷售、交叉銷售、鏈?zhǔn)戒N售、捆綁銷售、點(diǎn)對點(diǎn)、電話銷售、兼職銷售、置換銷售等多種銷售渠道，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)銷售任務(wù)。 2. 傳播定位 初期告知項(xiàng)目的特性，迎合購買心理，引導(dǎo)購買傾向，制造 CBD和 CLD 兩區(qū)雙向交匯的概念，吸引意向購買者。這是選擇和目標(biāo)客戶群相吻合的群體，強(qiáng)調(diào)銷售信息的有效性到達(dá)率和定讀率是很重要的，這時比較適合在某幾個長效媒體縱向式發(fā) 布廣告。 第 21 頁 8．時效差異結(jié)合原則 ：常規(guī)原則電視媒體時效在一天左右，報紙?jiān)谝恢茏笥?，廣播較短，戶外媒體時效性最強(qiáng)。其它行業(yè)約 1/31/2,報業(yè)廣告占有量排名第一 . 廣告價值綜合評定 : ☆☆☆☆ 該報發(fā)行量強(qiáng) .新聞出色 ,常德地區(qū) 2021年 GDP 排名全省第二位，總量為 555億元。 發(fā)行渠道 :針對性免費(fèi)發(fā)放 ,市區(qū)各休閑