【正文】 展井井有條 ,同時(shí)造就了像金健米業(yè) ,芙蓉王等知名企業(yè) .有良好的未來發(fā)展趨勢和創(chuàng)業(yè)機(jī)會 ,吸引了國內(nèi)大批人才來此經(jīng)營自己的發(fā)展計(jì)劃 . 市區(qū)內(nèi)中小企業(yè)重多 ,提供了廣闊的個(gè)人成長空間和嶄新的事業(yè)平臺 ,因此白金領(lǐng)都市精英是支持常德經(jīng)濟(jì)消費(fèi)關(guān)鍵群體 ,他們有敏銳市場洞察力和精明的投資機(jī)制 .同時(shí)也帶動了市民的經(jīng)濟(jì)收入 ,和以往相比 ,常德市民的經(jīng)濟(jì)狀況有了很大程度的提高 ,多數(shù)已經(jīng)進(jìn)入了小康生活水平 .開始著重于高品質(zhì)生活 ,和高物質(zhì)享受 .飲食 ,購物 ,娛樂是他們?nèi)?常最大的經(jīng)濟(jì)支出方向 ,常德市購物商場重多。 2. 是對項(xiàng)目的主要市場利益點(diǎn)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的興趣，能夠很好地與項(xiàng)目進(jìn)行溝通，較易被廣告訴求所打動，并與項(xiàng)目產(chǎn)生互動。 2 項(xiàng)目目標(biāo)投資及經(jīng)營客戶群定位 購物中心客戶定位原則 任何商業(yè)物業(yè)都有買賣雙方，營銷推廣主要涉及投資客戶和經(jīng)營客戶，經(jīng)營策略才涉及消費(fèi)者，為了更準(zhǔn)確地把握目標(biāo)的成功度，更好地實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的戰(zhàn)略目標(biāo)。 建議： 本項(xiàng)目雖然在地理位置和交通條件上都落后于以上項(xiàng)目，但是也不可以排除其現(xiàn)在也在啟動招商，由于步行街的地位暫時(shí)難以動搖，因此本項(xiàng)目應(yīng)和商業(yè)步行街、吉春廣場共同組建成常德的新商業(yè)核心，各項(xiàng)目之間形成差異定位，功能互補(bǔ)、人流互動。 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)策略： 1. 金鉆廣場近 10 萬平方米的商鋪，發(fā)展商借助步行街和漂亮女人街的人流現(xiàn)正對空置的商鋪進(jìn)行百貨、超市、 購物中心的招商，發(fā)挽救目前的空鋪現(xiàn)象。項(xiàng)目商業(yè)消費(fèi)群體總量在不斷增長。 常德市城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長 — 擴(kuò)大開發(fā)，改善投資環(huán)境，常德市完成了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，工業(yè)、旅游業(yè)成為常德經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的基礎(chǔ)。 城市的定位和城市規(guī)劃 — 來常德的游客的消費(fèi)對常德商業(yè)零售市場貢獻(xiàn)很大，市商業(yè)零售業(yè)不可忽視的重要人群。項(xiàng)目建筑屬于常德市地標(biāo)性建筑，成為市中心又一旅游景觀。項(xiàng)目規(guī)劃了服務(wù)式公寓于購物中心、多種功能物業(yè)，各功能互 為支持，共薦互利。項(xiàng)目在與人民中路商業(yè)步行街的競爭中，不宜針鋒相對，而應(yīng)考慮提升和填補(bǔ)性定位。 2. 項(xiàng)目如果要想成功入市，必須細(xì)分市場，針對性定位，才能避開因?yàn)楣?yīng)量激增而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。 2. 項(xiàng)目周邊已有一些大型餐飲、商業(yè)有白熱化競爭傾向。 ? 商場有足夠的地下停車位。 ? 項(xiàng)目周邊的酒店、賓館、餐飲、娛樂、金融、電訊、郵電，是項(xiàng)目比較完善的商業(yè)配套； ? 常德市發(fā)達(dá)的出租車行業(yè)，極低的出租車服務(wù)價(jià)格，使項(xiàng)目與各居民點(diǎn)的距離變短。 第 1 頁 目 錄 目 錄 ............................................................................................................ 1 1 項(xiàng)目 SWOT分析 ............................................................................................ 4 S 地塊優(yōu)勢理解 ..................................................................... 4 W 地塊劣勢理解 ..................................................................... 4 O 地塊機(jī)遇理解 ..................................................................... 5 T 地塊開發(fā)商業(yè)的威脅點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)的理解 .............................. 5 2 項(xiàng)目目標(biāo)投資及經(jīng)營客戶群定位 ................................................... 6 購物中心客戶定位原則 ........................................................ 6 購物中心營銷客戶定位依據(jù) ................................................ 6 3 項(xiàng)目營銷目標(biāo) ........................................................................................... 7 項(xiàng)目客戶群分析 ......................................................................................... 7 銷目標(biāo)客戶群細(xì)分 ..................................................................... 8 營銷目標(biāo)客戶群心理研究及需求分析 ..................................... 9 小結(jié) .......................................................................................... 11 5 項(xiàng)目形象推廣主題定位 ......................................................................... 12 項(xiàng)目命名及廣告語 ................................................................... 12 5． 2 效果圖及圍墻包裝 13 6 項(xiàng)目市場定位 ............................................................................................. 13 購物中心 ...................................................... 錯誤 !未定義書簽。 住宅部分 .................................................................................. 14 第 2 頁 現(xiàn)代都市大廈 .......................................................................... 15 7 項(xiàng)目整合營銷推廣思路 ......................................................................... 15 8 廣告策略 ....................................................................................................... 19 媒體定位 .................................................................................. 19 媒介發(fā)布要點(diǎn) .......................................................................... 20 9 媒體傳播組合 ............................................................................................... 21 10 第一階段營銷推廣 （ 春節(jié)前夕推廣部署） .................................... 22 媒體內(nèi)容選 擇 ......................................................................... 22 推廣促進(jìn)會 ............................................................................ 23 促進(jìn)會細(xì)節(jié)及完成時(shí)間 ......................................................... 24 推廣要素 ................................................................................ 24 10． 5 推廣促進(jìn)會作用 : ................................................................. 25 10． 6 整合營銷圖示 :..................................................................... 25 10． 7 小結(jié) 推廣部署（在春節(jié)后體現(xiàn)） 12 銷售部準(zhǔn)備工作 ........................................................................................ 27 13 結(jié)語 ............................................................................................................... 28 附件 1： ................................................................................................................. 28 常德媒體初步調(diào)研分析 ................................................................................ 28 1 報(bào)業(yè) 2 流行刊物 ................................................................................... 35 3 互聯(lián)網(wǎng)傳媒 .................................................................................. 38 4 戶外廣告 ...................................................................................... 42 第 3 頁 5 郵政媒體 ...................................................................................... 42 附件 2 10 同質(zhì)樓盤近期推廣簡錄 ........................................................................ 45 推廣方式 ................................................................................ 48 媒體選擇比率 ......................................................................... 49 附件 3 VIP 客戶關(guān)系維系 第 4 頁 1 項(xiàng)目 SWOT 分析 S 地塊優(yōu)勢 理解 ? 項(xiàng)目地處 CBD 中心位置有很好地源優(yōu)勢， ? 項(xiàng)目周邊人口流動量強(qiáng) ,有無限的商機(jī)潛力 . ? 商業(yè)步行街的向東延伸，給項(xiàng)目增強(qiáng)了商機(jī)利好條件。加上常德市市區(qū)范圍較小，來往項(xiàng)目購物休閑極其便利； ? 朗州路與人民路周邊是機(jī)關(guān)事業(yè)單位居民區(qū)集中地，居民消費(fèi)力旺盛，而且消費(fèi)檔次和品位都比較高。 W 地塊劣勢理解 1. 項(xiàng)目只有一條可用路段 ，商機(jī)高峰期的人員分流存在問題。 淡化方案： 1. 建設(shè)項(xiàng)目拓寬主要交通道路，提升樓體形象，商場主入口門頭做玻璃半圓形帽檐式設(shè)計(jì)，增強(qiáng)建筑外立面藝術(shù)感，以吸引消費(fèi)人流。 第 5 頁 3. 逛步行街已經(jīng)成為常德市民的一種生活習(xí)慣。 O地塊機(jī)遇理解 合性項(xiàng)目 — 地標(biāo)性建筑。居住、購物休閑足不出戶即可滿足。 高尚住宅聚集區(qū) — 隨著該地區(qū)市政配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，憑借老城區(qū)商業(yè)中心用地的稀缺性，完善的市政生活配套，項(xiàng)目周邊將形成常德市高尚住宅聚集區(qū)域，聚