【正文】 建材（七）物業(yè)部起草、制訂有關(guān)項(xiàng)目公司物業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)策劃方案。挖掘新的客戶來(lái)源，跟蹤潛在客戶，并對(duì)客戶資料進(jìn)行整理歸檔。做好材料、設(shè)備、人員的管理工作。編制記帳憑證。1整理建立公司檔案，統(tǒng)一公司的公文格式。組織、統(tǒng)籌配合公司各部對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)及考核工作。擬訂公司的基本管理制度。%第十部分 項(xiàng)目組織管理項(xiàng)目的組織管理就是如何建立一個(gè)組織機(jī)構(gòu)，用什么樣的人去進(jìn)行管理，如何發(fā)揮公司員工積極性和主動(dòng)性的問(wèn)題。3500元/ｍ178。（二）該項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)約：=。高密市按銷(xiāo)售額的3%預(yù)繳。（三）營(yíng)業(yè)稅附加稅營(yíng)業(yè)稅附加稅包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。/年征收的一種稅。＝。其他間接費(fèi)用約：，%。3500元/m178。（2）商業(yè)樓銷(xiāo)售廣告宣傳費(fèi)用：12156m178。該項(xiàng)目未規(guī)劃設(shè)計(jì)公共配套設(shè)施，這部分的費(fèi)用為零。由于該項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施中自來(lái)水接入管網(wǎng)、高壓供電線網(wǎng)、供氣管網(wǎng)、小區(qū)綠化等已經(jīng)施工配套，所以該項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用約為：100元/ｍ178。（一）土地征用費(fèi)用土地征用費(fèi)用包括土地成交費(fèi)、安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、契稅等。中央旺角商會(huì)入會(huì)申請(qǐng)表》《建材中央旺角銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)匯總建材尾盤(pán)清理期（2個(gè)月，2013年11月01日—12月31日）工作內(nèi)容：編制《建材經(jīng)貿(mào)大廈項(xiàng)目感恩11月清盤(pán)活動(dòng)方案》，策劃實(shí)施11月28日感恩節(jié)清盤(pán)銷(xiāo)售活動(dòng)。4200元/m178。（四）廣告推廣策略廣告分期策略廣告宣傳針對(duì)確定的目標(biāo)群體，根據(jù)不同的銷(xiāo)售階段，制定相應(yīng)的廣告策略，按計(jì)劃、分階段、系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)目的整體形象集中進(jìn)行宣傳和推介。清盤(pán)促銷(xiāo)根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況制定。（2）開(kāi)盤(pán)抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)政策：A、抽獎(jiǎng)活動(dòng)共設(shè)置計(jì)6份獎(jiǎng)品，獎(jiǎng)品分別為：特等將1名，獎(jiǎng)勵(lì)“寶馬X1”轎車(chē)一輛。經(jīng)貿(mào)大廈售樓中心值日值班表建材經(jīng)貿(mào)大廈規(guī)劃尺寸圖建材經(jīng)貿(mào)大廈銷(xiāo)售證件3銷(xiāo)售資料建材廣告執(zhí)行：從 2013年5月20日至6月10日開(kāi)始在《家家樂(lè)廣告》、《晨鴻信息》等媒體上發(fā)布三次項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)頭版廣告，配以電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、短信廣告加強(qiáng)攻勢(shì)，提升項(xiàng)目的人氣。廣告執(zhí)行： 2013年5月20日至6月10日在《家家樂(lè)廣告》、《晨鴻信息》等媒體上各發(fā)布三次頭版廣告，配以電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、短信廣告。通過(guò)宣傳“五年免租金”優(yōu)惠政策，積累起租賃客戶資源，為項(xiàng)目公開(kāi)選租奠定良好的基礎(chǔ)。媒體分類(lèi)媒體選擇投放形式及頻率目標(biāo)區(qū)域和特點(diǎn)戶外廣告項(xiàng)目入口、售樓中心外噴繪廣告和導(dǎo)視牌，12個(gè)月到現(xiàn)場(chǎng)參觀的客戶報(bào)紙廣告今日高密、家家樂(lè)、晨鴻信息形象廣告和軟性文字資料，按招租、銷(xiāo)售八個(gè)階段發(fā)布受眾面廣，價(jià)格相對(duì)便宜電視廣告高密電視臺(tái)專(zhuān)題片、形象廣告按招租、銷(xiāo)售八個(gè)階段發(fā)布受眾廣泛，廣告效果明顯直郵資料郵政局印刷品、信函、郵政夾報(bào)郵寄到達(dá)或?qū)Ｈ送斗虐凑凶?、銷(xiāo)售八個(gè)階段發(fā)布老市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶、沿街經(jīng)營(yíng)戶、企業(yè)業(yè)主、政府行政機(jī)關(guān)等宣傳資料折頁(yè)、單頁(yè)、手提袋等售樓中心、銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)、展銷(xiāo)會(huì)、及專(zhuān)人定點(diǎn)發(fā)送來(lái)訪客戶、老市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶、沿街經(jīng)營(yíng)戶手機(jī)短信手機(jī)短信發(fā)送按招租、銷(xiāo)售八個(gè)階段發(fā)布高密城區(qū)高端客戶、經(jīng)營(yíng)戶網(wǎng)絡(luò)廣告濰坊搜房網(wǎng)、高密房產(chǎn)網(wǎng)按招租、銷(xiāo)售八個(gè)階段發(fā)布受眾面廣，價(jià)格相對(duì)便宜廣告推廣費(fèi)用項(xiàng) 目費(fèi) 用 內(nèi) 容費(fèi)用估算備 注宣傳資料折頁(yè)、單頁(yè)、戶型圖、手提袋、紙杯、名片、胸牌等15萬(wàn)元重點(diǎn)客戶、關(guān)系客戶：一次性付款的享受95折優(yōu)惠，銀行按揭的享受97折優(yōu)惠。（3）五年免租金：注冊(cè)資金在100萬(wàn)元以上的公司，上年?duì)I業(yè)額在500萬(wàn)元以上的，5年免費(fèi)使用大戶型寫(xiě)字間2套。（3）老帶新獎(jiǎng)勵(lì)政策：老客戶介紹新客戶成功購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字間，每套寫(xiě)字間獎(jiǎng)勵(lì)老客戶2000元。B、購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的自營(yíng)戶，公司獎(jiǎng)勵(lì)5年物業(yè)管理費(fèi)。第八部分 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略執(zhí)行鑒于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量和產(chǎn)品入市時(shí)機(jī)，結(jié)合產(chǎn)品、客戶、價(jià)格的定位分析，我們應(yīng)通過(guò)以下策略優(yōu)化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，弱化競(jìng)品對(duì)其威脅，把握銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，創(chuàng)造項(xiàng)目的最大市場(chǎng)價(jià)值。（二）各戶型銷(xiāo)售價(jià)格寫(xiě)字樓部分開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售以“四層”為銷(xiāo)售基準(zhǔn)起價(jià)，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售起價(jià)為：3333元/㎡，自下而上每一層加100元/㎡。（2）展示區(qū)展示區(qū)設(shè)置項(xiàng)目效果圖、沙盤(pán)、戶型模型等，展示整個(gè)項(xiàng)目的建成效果、建筑布局等，沙盤(pán)設(shè)置于售樓中心主入口中心位置，將沙盤(pán)設(shè)置于此，有利于客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生良好的第一印象，便于置業(yè)顧問(wèn)對(duì)客戶講解項(xiàng)目。經(jīng)貿(mào)大廈與LOGO”，突出項(xiàng)目整體形象，吸引經(jīng)過(guò)華達(dá)立交橋的客戶的注意力。三、項(xiàng)目形象視覺(jué)運(yùn)用項(xiàng)目形象視覺(jué)系統(tǒng)，包括項(xiàng)目LOGO、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體、施工現(xiàn)場(chǎng)包裝、售樓中心包裝等。二、項(xiàng)目主題定位主題定位是一個(gè)項(xiàng)目成功策劃的靈魂，它統(tǒng)率著整個(gè)項(xiàng)目策劃的創(chuàng)意、構(gòu)思、方案、形象等要素，像一根紅線貫穿于整個(gè)項(xiàng)目策劃之中，使策劃的各要素有機(jī)的組合成一個(gè)完整的策劃成果。據(jù)市場(chǎng)分析，前者占的比例較大。但是，由于住宅市場(chǎng)供應(yīng)量較多，不同地點(diǎn)的物業(yè)之間可替代性高，所以租售金額的上升空間相對(duì)較低，住宅的投資回報(bào)率也相對(duì)偏低。安防系統(tǒng)：公共部分安保設(shè)備為監(jiān)控設(shè)備，內(nèi)設(shè)安全監(jiān)控中心，實(shí)行24小時(shí)無(wú)線巡更，對(duì)商務(wù)大堂、電梯轎廂、電梯前室、走廊等位置實(shí)施安全監(jiān)控，并配套巡更系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)。普通燈泡。安裝消防設(shè)備，包括煙感和噴淋。（五）消防樓梯間：地面：優(yōu)質(zhì)耐磨花崗巖。（三）電梯前室：地面：鋪設(shè)800mm800mm米色拋光磚。門(mén)：采用深灰色肯德基門(mén)。項(xiàng)目B座負(fù)一層為配電室、風(fēng)機(jī)室、電梯機(jī)房等設(shè)備房和29間儲(chǔ)藏室。其中對(duì)項(xiàng)目不利的因素，需要公司與各方面群策群力，深入細(xì)致的采取相應(yīng)對(duì)策，將不利化有利，對(duì)項(xiàng)目做最大價(jià)值的挖掘。（二）周邊配套項(xiàng)目位于高密北部商貿(mào)區(qū)的核心位置，區(qū)域內(nèi)分布著醴泉工業(yè)園區(qū)、醴泉電子產(chǎn)業(yè)園、姜莊商品物流園、開(kāi)發(fā)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、高密市木材市場(chǎng)、高密五金建材貿(mào)易廣場(chǎng)、高密汽車(chē)交易市場(chǎng)等，產(chǎn)業(yè)鏈條非常完整，商業(yè)氛圍濃厚，此處匯集了商貿(mào)區(qū)的人流、物流、商品流、資金流、信息流等重要財(cái)富資源。（三）物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目貴賓首府電影大廈時(shí)代國(guó)際備注物管公司開(kāi)發(fā)商自營(yíng)高密市城建物業(yè)管理有限公司高密市永安物業(yè)管理有限公司物管費(fèi)用電梯費(fèi)（四）價(jià)格、銷(xiāo)售方面類(lèi)別貴賓首府電影大廈時(shí)代國(guó)際備注戶型面積41m74m、62m銷(xiāo)售均價(jià)4200元/ m24300元/ m24100元/ m2公攤率52%35%38%預(yù)期租金20元/m2/月未出租未出租開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007年2010年1月15日2011年7月份總戶數(shù)397套其中寫(xiě)字間390套寫(xiě)字間360套寫(xiě)字間338套銷(xiāo)售率91%83%78%入住戶數(shù)3102012年12月交房2012年11月交房入住率%00這些新的寫(xiě)字樓無(wú)論是品質(zhì)上還是功能設(shè)計(jì)上都優(yōu)于舊寫(xiě)字樓，無(wú)形中給商務(wù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)一股清新的春風(fēng)。（一）政策面對(duì)寫(xiě)字樓發(fā)展的影響人民銀行新的房貸政策的出臺(tái)，“新八條”、七部委出臺(tái)的房地產(chǎn)新政等，提高了房地產(chǎn)貸款的門(mén)坎。市場(chǎng)行為：出售為主，出租為輔。隨著現(xiàn)代化智能寫(xiě)字樓的蓬勃發(fā)展，這部分寫(xiě)字樓將難以避免被淘汰的命運(yùn)。6P第四部分 項(xiàng)目產(chǎn)品定位1P第二部分 競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案樓盤(pán)分析 16P第八部分 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略執(zhí)行進(jìn)入21世紀(jì)后，高密寫(xiě)字樓由初期品質(zhì)較低的機(jī)關(guān)辦公樓已經(jīng)逐步向具備初級(jí)智能化的公寓式寫(xiě)字樓發(fā)展轉(zhuǎn)變。該階段的寫(xiě)字樓投資方主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主。（三）高密寫(xiě)字樓普遍存在著物業(yè)管理水平不高，內(nèi)部商業(yè)配套缺乏，停車(chē)位不足等問(wèn)題，這些是制約寫(xiě)字樓品質(zhì)提升的重要因素。另外，經(jīng)濟(jì)快速、平穩(wěn)的良性發(fā)展，都將有利于中外經(jīng)濟(jì)合作及中資企業(yè)的發(fā)展壯大，這勢(shì)必將增大市場(chǎng)對(duì)商務(wù)寫(xiě)字樓的需求，進(jìn)而刺激并促進(jìn)商務(wù)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售。截至2012年10月份，高密市工商注冊(cè)的有限公司在4000家左右，加工型企業(yè)3400家左右，市場(chǎng)潛在需求很大。有的甚至沒(méi)有專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，軟、硬件服務(wù)跟不上。但近兩年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，收入的不斷提高，人們也越來(lái)越能認(rèn)識(shí)與接受了。四、項(xiàng)目威脅(T)（一）間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)項(xiàng)目造成的威脅項(xiàng)目周邊區(qū)域正在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的住宅項(xiàng)目：今日星城、基泰瑞苑，對(duì)項(xiàng)目的客戶群起到了一定的分流作用。綜上分析，該地塊應(yīng)規(guī)劃建設(shè)2幢商務(wù)寫(xiě)字樓，項(xiàng)目銷(xiāo)售產(chǎn)品應(yīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)為：商鋪和寫(xiě)字間兩大類(lèi)。商鋪規(guī)劃面積與套數(shù)：面積㎡395套數(shù)1222424228套（三）412層為寫(xiě)字間項(xiàng)目412層為寫(xiě)字間。大堂布局：大堂入口采用高檔肯德基門(mén)，設(shè)有接待查詢服務(wù)臺(tái)。墻面：刮高檔膩?zhàn)?，噴白色多?lè)士乳膠漆。墻面：刮高檔裝修膩?zhàn)?。開(kāi)關(guān)、插座選用普通產(chǎn)品。照明：各層設(shè)應(yīng)急照明配電箱,雙路供電,并在各層疏散走道、電梯前室、樓梯間、出入口設(shè)疏散指示燈及標(biāo)志燈,內(nèi)設(shè)蓄電池。廣播系統(tǒng)： 商務(wù)大堂、公共走廊均設(shè)有音樂(lè)廣播系統(tǒng)。（三）創(chuàng)業(yè)型企業(yè)雖然該類(lèi)企業(yè)剛剛起步或者經(jīng)營(yíng)時(shí)間不長(zhǎng)，資金實(shí)力不甚寬裕，但是他們的目標(biāo)遠(yuǎn)大，不僅僅只局限在方寸見(jiàn)寬的普通辦公區(qū)，他們非常注重的公司形象，能夠迅速捕捉市場(chǎng)的熱點(diǎn)新聞和發(fā)展動(dòng)態(tài)；雖然他們需要的辦公空間不一定太大，但是要有優(yōu)越的辦公環(huán)境與高效的智能化服務(wù)。一、項(xiàng)目案名定位針對(duì)項(xiàng)目推廣案名，我們要充分考慮了項(xiàng)目所處于的 “五金建材貿(mào)易廣場(chǎng)”區(qū)位優(yōu)勢(shì)與知名度，繼續(xù)遵循利用“建材”這個(gè)易記詞，讓客戶迅速產(chǎn)生認(rèn)同感，這樣有利于項(xiàng)目的宣傳推廣；參考項(xiàng)目產(chǎn)品定位，我們把寫(xiě)字樓部分的推廣案名定位為：“建材經(jīng)貿(mào)大廈的裙樓進(jìn)行推廣，將不利于產(chǎn)品的銷(xiāo)售。（三）標(biāo)準(zhǔn)字體根據(jù)設(shè)計(jì)需要即時(shí)確定。（2）停車(chē)區(qū)在售樓中心北部道路的北側(cè)設(shè)置停車(chē)位，由執(zhí)勤人員引導(dǎo)客戶停車(chē)。銷(xiāo)售價(jià)格的定位并不是一成不變的，在不同的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境下，不同歷史階段，可以相機(jī)而靈活變化。附1：五金建材貿(mào)易廣場(chǎng)一期商業(yè)樓銷(xiāo)售價(jià)格表商鋪位置戶型面積（m2）銷(xiāo)售均價(jià)（元/ m2）市場(chǎng)現(xiàn)均價(jià)（元/ m2）備注東區(qū)一號(hào)樓、26003600東區(qū)四號(hào)樓、25004000西區(qū)一號(hào)樓、30003800西區(qū)四號(hào)樓、26004100總平均單價(jià)26753875（二）各戶型銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù)商鋪的位置、朝向、面積等確定商業(yè)樓的銷(xiāo)售起價(jià)為4000元/㎡。（2）購(gòu)房會(huì)員在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售10日內(nèi)選定房號(hào)并簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》的，可享受10000元購(gòu)房?jī)?yōu)惠，客戶所交納的會(huì)費(fèi)選定房號(hào)后轉(zhuǎn)為購(gòu)房定金。二等獎(jiǎng)3名，各獎(jiǎng)勵(lì)1匹“格力空調(diào)”一臺(tái)，單臺(tái)價(jià)值人民幣2000元?！拔迥昝庾饨稹皟?yōu)惠政策對(duì)項(xiàng)目招商租賃實(shí)行“五年免租金”優(yōu)惠政策，根據(jù)租賃客戶的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)資金和上年度營(yíng)業(yè)額給予三至五年的免租金優(yōu)惠。公開(kāi)開(kāi)盤(pán)10日后取消獎(jiǎng)勵(lì)5年租金優(yōu)惠政策，使每套寫(xiě)字間增值2～4萬(wàn)元。媒介策略根據(jù)不同的目標(biāo)客戶群體，調(diào)查了解各種媒體的受眾情況和價(jià)格，綜合受眾比例和媒體價(jià)格后組合選擇廣告媒體，以較小的廣告投入起到最大的宣傳效果。前期準(zhǔn)備期：（1個(gè)月，2012年12月01日—2012年12月31日）工作內(nèi)容：售樓處裝飾包裝，準(zhǔn)備各種招租資料、工具，進(jìn)行招租賃培訓(xùn)。廣告執(zhí)行：從 2013年3月20日至3月31日在《家家樂(lè)廣告》、《晨鴻信息》等媒體上發(fā)布二次頭版硬廣告，配以網(wǎng)絡(luò)廣告、短信廣告。會(huì)員招募期：（2個(gè)月，2013年4月1日—5月31日）工作內(nèi)容：以“高密建材商會(huì)”的名義招募購(gòu)房會(huì)員，通過(guò)宣傳“會(huì)員購(gòu)房?jī)?yōu)惠10000元”和“獎(jiǎng)勵(lì)5年租金”等優(yōu)惠政策，積累購(gòu)房客戶資源，為項(xiàng)目公開(kāi)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售奠定良好的基礎(chǔ)。附表2：寫(xiě)字樓銷(xiāo)售前期工作進(jìn)程安排表序號(hào)工作事項(xiàng)時(shí)間負(fù)責(zé)部門(mén)備注1銷(xiāo)售準(zhǔn)備樣板房裝飾2013年03月01日至03月31日融通置業(yè)成美地產(chǎn)2銷(xiāo)售部門(mén)組建2013年03月01日至03月31日成美地產(chǎn)3銷(xiāo)售資料準(zhǔn)備2013年03月01日至03月31日成美地產(chǎn)4銷(xiāo)售人員培訓(xùn)2013年03月16日至03月31日成美地產(chǎn)5銷(xiāo)售人員安排2013年03月16日至03月31日成美地產(chǎn)6付款方式確定2013年03月16日至03月31日成美地產(chǎn)7會(huì)員招募會(huì)員招募方案制定2013年03月16日至03月20日成美地產(chǎn)8媒體推廣方案制定2013年03月16日至03月20日成美地產(chǎn)9會(huì)員招募單頁(yè)設(shè)計(jì)印刷2013年03月16日至03月20日成美地產(chǎn)10戶外廣告設(shè)計(jì)制作2013年03月16日至03月20日成美地產(chǎn)11會(huì)員招募派送2013年04月01日至05月31日成美地產(chǎn)12會(huì)員招募開(kāi)始2013年04月01日成美地產(chǎn)13開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)方案制定2013年05月15日至05月20日成美地產(chǎn)14開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)單頁(yè)設(shè)計(jì)印刷20