【正文】 隨文2：庫(kù)爾勒主要商區(qū)投資回報(bào)率比較商區(qū)銷售價(jià)格（元/平米）租金價(jià)格（元/平米/年）投資回。P1P15主題：投資擂臺(tái)大比拼隨文1：庫(kù)爾勒主要商區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)比名稱檔次區(qū)位商業(yè)形態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況金三角市場(chǎng)中低檔次級(jí)商區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)良好薩依巴格市場(chǎng)低檔邊緣商區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)一般人民路中檔次級(jí)商區(qū)品牌店一般巴音路中高檔次級(jí)商區(qū)品牌店優(yōu)薩依巴格中檔次級(jí)商區(qū)品牌店優(yōu)人民廣場(chǎng)中高檔核心商區(qū)品牌店、現(xiàn)代商業(yè)廣場(chǎng)優(yōu)備注：從市場(chǎng)狀況可以看出，庫(kù)爾勒商業(yè)仍處于以集貿(mào)市場(chǎng)為主的商業(yè)形態(tài)，現(xiàn)階段正處于商業(yè)的升級(jí)階段，現(xiàn)代商業(yè)廣場(chǎng)及大量品牌店的興起，正在成為市場(chǎng)的主力軍，所獲取的利潤(rùn)也是最為可觀的。金色時(shí)代廣場(chǎng)均為室內(nèi)沿街門店，旺鋪地位不可動(dòng)搖，財(cái)富價(jià)值無(wú)與倫比；一次性終身產(chǎn)權(quán)銷售，確保商鋪業(yè)主享受多重收益：租金收益+房產(chǎn)升值收益+土地升值收益。金色時(shí)代廣場(chǎng)建成后，將由物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行整體的經(jīng)營(yíng)管理，配合入駐商戶共同做大市場(chǎng)，具體策略包括： ——強(qiáng)勢(shì)廣告支持，提高商業(yè)廣場(chǎng)的品牌形象，讓全市市民都來(lái)此消費(fèi)；——利用門前花園廣場(chǎng)和室內(nèi)休閑步行街休閑空間，進(jìn)行文藝演出、歌舞表演、時(shí)裝秀等活動(dòng)，聚攏人氣，引領(lǐng)購(gòu)物時(shí)尚；——定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來(lái)無(wú)限財(cái)富；——打造庫(kù)爾勒旅游購(gòu)物新形象，促進(jìn)旅游休閑和旅游消費(fèi)；——利用商業(yè)街管理公司強(qiáng)大的行銷網(wǎng)，為商戶提供商品信息、品牌引進(jìn)、物流配送等服務(wù)；——統(tǒng)一商業(yè)形象，為經(jīng)營(yíng)戶免費(fèi)提供裝修、商品陳列、形象推廣等服務(wù)，依托整和形象，形成合力，共同做大市場(chǎng)；P1P13引題：要素8——投資回報(bào)率主題：決定商業(yè)投資回收年限和投資收益隨文1：金色時(shí)代廣場(chǎng)所在的區(qū)域，是庫(kù)爾勒租金價(jià)格最高的商圈，平均租金在1500——1800元/平米/年，按最低租金水平計(jì)算，買金色時(shí)代廣場(chǎng)商鋪?zhàn)疃?年即可回本（這還未計(jì)算租金價(jià)格上漲所增加的收益），剩下時(shí)間就可享受凈收益。——金色時(shí)代廣場(chǎng)采用大型中央空調(diào)進(jìn)行室內(nèi)溫度調(diào)節(jié)，室內(nèi)溫度適宜，不受季節(jié)和氣候影響；——金色時(shí)代廣場(chǎng)在室內(nèi)步行街兩個(gè)主入口共設(shè)置了8部上下扶梯，營(yíng)業(yè)時(shí)間全部開放，保證密集人流的輸送；——金色時(shí)代廣場(chǎng)設(shè)置4部直升電梯，解決寫字間的人流輸送，讓辦公人流和購(gòu)物人流有效分離；——金色時(shí)代廣場(chǎng)采用精致羅馬磚鋪裝地面，使室內(nèi)街道外觀自然，質(zhì)感高貴，充滿文化和藝術(shù)魅力；——金色時(shí)代廣場(chǎng)沿薩依巴格路設(shè)計(jì)了停車場(chǎng)，能容納300輛汽車停放，解決購(gòu)物人群臨時(shí)或長(zhǎng)時(shí)間停車的需求；——金色時(shí)代廣場(chǎng)在鄰街廣場(chǎng)處設(shè)計(jì)了兩個(gè)不同主題的兒童游樂(lè)場(chǎng)，讓您的孩子不在感到購(gòu)物的煩惱，可一家人一同去購(gòu)物；——金色時(shí)代廣場(chǎng)鄰街廣場(chǎng)設(shè)計(jì)有不同風(fēng)格的音樂(lè)噴泉、雕塑小品、園藝花壇，并在內(nèi)外街設(shè)置了休閑座椅，為購(gòu)物者提供了一溜的休閑環(huán)境；——金色時(shí)代廣場(chǎng)所有樓層均安裝煙感報(bào)警系統(tǒng)和噴淋滅火系統(tǒng)，安全通道寬敞開闊，絕對(duì)保證營(yíng)業(yè)和購(gòu)物的安全；——金色時(shí)代廣場(chǎng)采用全框煎結(jié)構(gòu)，外立面掛花崗巖、玻璃幕墻和塑鋁板飾面，外觀高雅大方；P11引題：要素7——物業(yè)管理主題：決定投資商鋪進(jìn)行市場(chǎng)交易時(shí)的價(jià)值隨文：在同商圈、近距離項(xiàng)目的售價(jià)一般相差不大，但在入駐后，物業(yè)管理水平的差異使商業(yè)租金的價(jià)格和商鋪在二手市場(chǎng)的售價(jià)表現(xiàn)大相徑庭，所以，對(duì)于投資型買家，要想使自己的商鋪在交付后能夠租金上漲、保值升值，一定要選擇物業(yè)管理水平高的項(xiàng)目。P10引題：要素6——配套設(shè)施主題：決定投資商鋪的生命力隨文：休閑時(shí)代的購(gòu)物理念、品牌時(shí)代的消費(fèi)特征，一流配套彰顯品牌時(shí)代的商業(yè)尊榮 周邊的商業(yè)配套設(shè)施和項(xiàng)目自身的配套設(shè)施，是商業(yè)投資時(shí)最容易被忽略的因素，由于購(gòu)房戶專業(yè)知識(shí)的欠缺，往往出現(xiàn)欺詐的現(xiàn)象，所以選擇商鋪時(shí)一定要看清楚購(gòu)買物業(yè)的配套標(biāo)準(zhǔn)，確保投資商鋪升值，并且擁有強(qiáng)大的生命力。4． 無(wú)強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入，獨(dú)享庫(kù)爾勒中高端市場(chǎng)。2． 地處市中心，依托人民廣場(chǎng)，市政規(guī)劃的精品商業(yè)區(qū)。P9引題：要素5——商業(yè)定位主題：決定投資商鋪經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)力隨文1：競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代的商業(yè)定位商業(yè)經(jīng)營(yíng)最講究時(shí)機(jī)，80年代的百貨業(yè)，90年代的集貿(mào)市場(chǎng)業(yè)，誰(shuí)抓住了商業(yè)發(fā)展的時(shí)機(jī)，誰(shuí)就是這個(gè)時(shí)代商業(yè)財(cái)富的擁有者，進(jìn)入21世紀(jì)，主題式購(gòu)物廣場(chǎng)的興起，室內(nèi)步行街這一商業(yè)形態(tài)的快速發(fā)展，室內(nèi)步行街的經(jīng)營(yíng)商戶奪取了商業(yè)標(biāo)王的桂冠，搶占財(cái)富前沿，把握21世紀(jì)創(chuàng)富良機(jī)，就要選擇金色時(shí)代廣場(chǎng)室內(nèi)步行街。這就是金色時(shí)代廣場(chǎng)的室內(nèi)步行街，漫步內(nèi)街，不會(huì)再有商場(chǎng)的喧鬧和擁擠感，不會(huì)再有沿街購(gòu)物的嘈雜、炎熱（寒冷）和灰塵滿面，有的只是輕松購(gòu)物的享受和休閑的愜意。隨文2：360米沿街弧型設(shè)計(jì)，形成最大集客力360米長(zhǎng)的外街，有下沉式音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)、有花壇造景、有長(zhǎng)長(zhǎng)的街道、有休閑座椅、有絢麗的燈光點(diǎn)綴，所有著一切，都吸引著大量的休閑者、旅游客、購(gòu)物族，形成強(qiáng)大的集客力，保證人氣旺盛； 360米長(zhǎng)的內(nèi)街，通過(guò)下沉式音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)，直接將外街人流引入負(fù)一層的二層，而跳高10米的中庭，通過(guò)扶梯直接將人流由一層輸入負(fù)一層的二層，從街頭到街尾，一年四季，總是溫馨舒適，人流滾滾。垂直人流——進(jìn)入金色時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)部的人流，主要通過(guò)挑高兩層的中庭來(lái)完成室內(nèi)人流的聚集和疏導(dǎo)，通過(guò)兩個(gè)歐式中庭，8部上下扶梯直接將人流完成負(fù)一層、一層和二層的輸送，P8引題：要素4——規(guī)劃主題：決定商鋪投資價(jià)值的發(fā)揮隨文1：與時(shí)俱進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，適應(yīng)未來(lái)50年庫(kù)爾勒商業(yè)發(fā)展需求，全面提升商鋪投資價(jià)值。 金色時(shí)代廣場(chǎng)的商業(yè)動(dòng)線交通規(guī)劃也十分出色，整體交通動(dòng)線——采用外部廣場(chǎng)和內(nèi)部休閑廣場(chǎng)聚集和疏導(dǎo)人流，360米大寬面鄰街廣場(chǎng)，以吸納、疏導(dǎo)和為消費(fèi)者提供休閑空間為目的。P7引題：要素3——交通主題：決定商鋪投資的前景隨文：立體交通體系是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，是核心商圈發(fā)展和形成的前題 現(xiàn)代城市的發(fā)展，已經(jīng)和交通的發(fā)展緊緊捆綁在了一起，綜合立體的交通體系，便捷暢通的道路，與市中心和文化休閑廣場(chǎng)的近距離，都是投資者選擇商鋪應(yīng)考慮的問(wèn)題。黨中央也在大力支持庫(kù)爾勒的建設(shè)，黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人江澤民、李鵬、胡錦濤、尉建行、吳儀曾多次考察庫(kù)爾勒并并作出重要指示，塔里木石油基地即建設(shè)在庫(kù)爾勒市，已經(jīng)啟動(dòng)的西氣東輸工程指揮部也在庫(kù)爾勒。新疆自治區(qū)書記王樂(lè)泉曾指出：“中心城市要率先發(fā)展，起到輻射和帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的作用，以烏魯木齊為重點(diǎn)的天山北坡鏈型城市和以庫(kù)爾勒為重點(diǎn)的南疆鐵路的幾個(gè)地區(qū)首府城市，應(yīng)該作為重點(diǎn)開發(fā)的中心城市”。從南疆情況而言，南疆遠(yuǎn)離烏魯木齊，中間間隔空間較大，缺少一個(gè)經(jīng)濟(jì)輻射的接力站。隨文2：作為南疆經(jīng)濟(jì)商貿(mào)中心城市的庫(kù)爾勒，其中心制高點(diǎn)的地位及作用無(wú)人質(zhì)疑，投資新疆商貿(mào)的最佳選擇――庫(kù)爾勒。由于有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)勢(shì)力作后盾，庫(kù)爾勒商業(yè)零售總額和發(fā)展速度均超前于烏魯木齊以外的全疆各大城市，商業(yè)投資潛力巨大。門前人流量25萬(wàn)人次/天，具有“半小時(shí)購(gòu)物圈”強(qiáng)大的集客力；500米消費(fèi)半徑內(nèi)，集中了大量高收入群體和政府公務(wù)員，保證了品牌消費(fèi)強(qiáng)大的購(gòu)買力；借助門前自有廣場(chǎng)和人民廣場(chǎng)，形成庫(kù)爾勒市民休閑購(gòu)物的集散地，選對(duì)了好位置，才能保證滾滾人流，帶來(lái)無(wú)限人氣、財(cái)氣。同時(shí)，經(jīng)過(guò)這幾年城市建設(shè)和商業(yè)功能取得整和，庫(kù)爾勒精品商業(yè)正在從金三角向人民廣場(chǎng)轉(zhuǎn)移，依托人民廣場(chǎng)良好的休閑、購(gòu)物環(huán)境，以中高檔精品為經(jīng)營(yíng)主題的庫(kù)爾勒核心商圈正在形成，該商圈的人流量和消費(fèi)水平均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)的金三角，并在以更快的速度發(fā)展，伴隨著金色時(shí)代廣場(chǎng)等新興商業(yè)形態(tài)的興起，人民廣場(chǎng)商圈正在引領(lǐng)庫(kù)爾勒商業(yè)發(fā)展潮頭，該地段的商業(yè)價(jià)值將進(jìn)一步凸顯。隨文2：各種投資渠道收益對(duì)比圖示 收益率（%） 105存款債券股票商務(wù)樓盤商鋪P4主題：投資必勝策略大搜索副題：8大要素決勝投資回報(bào)隨文：投資戶的投資決策，無(wú)非是為了獲取更高的投資回報(bào)率和穩(wěn)定長(zhǎng)期的收益，不論市場(chǎng)上可供選擇的商鋪有多么多，廣告和承諾如何誘人，決定商鋪投資價(jià)值的8大要素，確是您投資決勝的最好鑒別，作為明智的投資者，自然會(huì)從這8大要素的鑒別中，挑選出最具價(jià)值和含金量的商鋪。第三，投資商鋪風(fēng)險(xiǎn)小，決無(wú)貶值的可能性，從而保證財(cái)產(chǎn)不受損失，將投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度。14%，雖較存款利率高些，但受存款利率影響，國(guó)債利率已不具備上升空間，投資收益仍然有限，由于債市受經(jīng)濟(jì)影響存在一定的波動(dòng)，因此投資債券的風(fēng)險(xiǎn)也在加大；股市投資（高收益、高風(fēng)險(xiǎn)）：股市投資受10%漲幅限制和8%的高交易稅影響，投資收益已大不如前，依賴股市暴富已成為歷史，同時(shí)進(jìn)行股市投資面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，投資失誤，將會(huì)導(dǎo)致巨大的損失；投資商鋪（高收益、高保值、低風(fēng)險(xiǎn)）：投資金色時(shí)代廣場(chǎng)商鋪，按現(xiàn)階段該區(qū)域租金計(jì)算，6—8年即可回本，年回報(bào)率高達(dá)15—20%，這還不包括房地產(chǎn)升值和租金上漲所增加的收益。從現(xiàn)階段可供選擇的投資方式而言：銀行存款（低收益、低風(fēng)險(xiǎn)）：面臨利息下調(diào)，收益極低的現(xiàn)狀，將10萬(wàn)元現(xiàn)金存入銀行，存款年利息僅為1980元，所以銀行存款已經(jīng)不能獲取合理的投資收益，只能起到保存現(xiàn)金的功能。作為現(xiàn)代商業(yè)最具前景的室內(nèi)商業(yè)步行街，金色時(shí)代廣場(chǎng)立體室內(nèi)步行街、精品店中店的商業(yè)形態(tài)定位，將徹底改變庫(kù)爾勒舊有的商業(yè)布局，并加強(qiáng)和完善人民廣場(chǎng)商區(qū)的商業(yè)機(jī)能，成為未來(lái)50年引領(lǐng)庫(kù)爾勒時(shí)尚精品消費(fèi)的商業(yè)新地標(biāo)。十八、金色時(shí)代廣場(chǎng)投資發(fā)展規(guī)劃書P1主題：金色時(shí)代廣場(chǎng)投資發(fā)展規(guī)劃書副題：把握財(cái)富投資方向標(biāo)P2引題：流光溢彩的金色時(shí)代，魅力恒久的財(cái)富傳奇 ——金色時(shí)代廣場(chǎng)主題：打開財(cái)富門戶的金鑰匙隨文：金色時(shí)代廣場(chǎng)直面人民廣場(chǎng)，位于薩依巴格路和巴音路的交匯口，扼守庫(kù)爾勒商業(yè)咽喉，是庫(kù)爾勒市政府為建州50周年引進(jìn)的重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目，政策優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)等多項(xiàng)利好集于一身，總建筑面積57083平方米，是庫(kù)爾勒最大的商業(yè)項(xiàng)目。 階段性支出中節(jié)留的費(fèi)用可存留到下期使用。————————— 十七、營(yíng)銷執(zhí)行 金色時(shí)代廣場(chǎng)整合營(yíng)銷費(fèi)用根據(jù)鴻福集團(tuán)下達(dá)的費(fèi)用指標(biāo)執(zhí)行，在具體執(zhí)行過(guò)程中要量入為出，審慎使用，并留有10％的余地。 2中期傳播以戶外宣傳和派送廣告為主，一方面避免了報(bào)紙廣告費(fèi)用高、到達(dá)率不夠、印刷效果差等缺陷，另一方面緊緊鎖定目標(biāo)客戶群，采取“一對(duì)一方式”上門送達(dá)，把產(chǎn)品信息直接傳達(dá)到目標(biāo)客戶面前?！? 十六、傳播策略媒介選擇 根據(jù)媒介特點(diǎn)、覆蓋率和目標(biāo)客戶有效到達(dá)率，確定以下媒體為項(xiàng)目營(yíng)銷階段的主要傳播渠道： 1戶外媒介：布標(biāo)、T型旗、巨幅、車載條幅； 1派送媒介：海報(bào)、樓書、宣傳單、銷售手冊(cè)； 1報(bào)紙媒介：都市消費(fèi)晨報(bào)（烏魯木齊）、庫(kù)爾勒晚報(bào)、庫(kù)爾勒廣播電視報(bào)； 1電視媒介：巴州電視臺(tái)、庫(kù)爾勒電視臺(tái)、有線電視中央臺(tái)節(jié)目插播； 1廣播媒介：庫(kù)爾勒市場(chǎng)交通文藝廣播； 1自創(chuàng)媒介：印發(fā)、派送海報(bào)、報(bào)紙類廣告《金色時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)觀察》，在項(xiàng)目營(yíng)銷階段，約25天左右出版、派送一次?！? 十五、SP促銷策略開盤促銷活動(dòng) 在項(xiàng)目開盤銷售時(shí)舉行盛大開盤儀式： 1邀請(qǐng)巴州政府、庫(kù)爾勒市政府主要領(lǐng)導(dǎo)到會(huì)剪彩； 1舉行現(xiàn)場(chǎng)鼓樂(lè)演出，強(qiáng)化銷售氣氛； 1要求預(yù)訂戶在開盤當(dāng)日到現(xiàn)場(chǎng)簽訂正式合同，增加現(xiàn)場(chǎng)人氣； 1對(duì)開盤當(dāng)日購(gòu)買的客戶給予一定幅度的優(yōu)惠； 1對(duì)開盤當(dāng)日到現(xiàn)場(chǎng)咨詢的客戶發(fā)放一定數(shù)量的小禮品； 1開盤當(dāng)日收取的預(yù)訂金，由銀行保警荷槍實(shí)彈護(hù)送，并設(shè)線路環(huán)城巡游。這就意味著，駕車到人民廣場(chǎng)周邊任何一家商業(yè)賣場(chǎng)購(gòu)物，都必須要把車?？吭诮鹕珪r(shí)代廣場(chǎng)門前，外部空間無(wú)形中增加了金色時(shí)代廣場(chǎng)的客流量。 3金色時(shí)代廣場(chǎng)外圍沿沙依巴格路有300個(gè)停車位，停車方便，而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手只有人行道、沒(méi)有地面停車場(chǎng)。 3金色時(shí)代廣場(chǎng)設(shè)大型室內(nèi)中央空調(diào)，調(diào)節(jié)室內(nèi)小氣候，完全做到冬暖夏涼，購(gòu)物環(huán)境優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。關(guān)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象 金色時(shí)代廣場(chǎng)的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象是香梨股份投資開發(fā)的育花巷商業(yè)步行街，在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象介紹中，著重強(qiáng)調(diào)五個(gè)內(nèi)容 3金色時(shí)代廣場(chǎng)是大型室內(nèi)商業(yè)步行廣場(chǎng)，場(chǎng)內(nèi)將修富麗堂皇、自成一體，既有大賣場(chǎng)形成，又有步行街格局，內(nèi)部人流大于外部人流，集客力強(qiáng)，品牌店集中。 2做為政府政策性此進(jìn)項(xiàng)目，金色時(shí)代廣場(chǎng)立項(xiàng)過(guò)程中得到各級(jí)地方政府的大力支持，免交土地轉(zhuǎn)讓金和各種稅種，大大降低了土地成本；金色時(shí)代廣場(chǎng)銷售價(jià)格嚴(yán)格執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，價(jià)格偏低，投資潛力巨大?！? 十四、銷售解答關(guān)于開發(fā)商 新疆鴻福集團(tuán)有限責(zé)任公司是隸屬于電信系統(tǒng)的股份制企業(yè)，在開發(fā)商介紹中，著重介紹四個(gè)內(nèi)容： 1鴻福集團(tuán)以中國(guó)電信企業(yè)為依托，具有強(qiáng)大資本實(shí)力和政策背景； 1烏魯木齊鴻福大飯店是鴻福集團(tuán)下屬的五星級(jí)涉外賓館； 1鴻福集團(tuán)公眾信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，已經(jīng)形成酒店經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)開發(fā)、旅游項(xiàng)目開發(fā)、成套設(shè)備供應(yīng)、藥業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)等多種產(chǎn)業(yè)并舉的經(jīng)營(yíng)格局，企業(yè)資產(chǎn)6億元； 12002年，在巴州政府的大力支持下，鴻福集團(tuán)兼并重組巴州外貿(mào)公司。 75月15日以后：跟進(jìn)目標(biāo)客戶，服務(wù)簽約客戶，尋找吸收隨機(jī)客戶DS銷售物料 8DM派送廣告 8開盤促銷贈(zèng)品 8開盤邀請(qǐng)函 8工作人員名片 8項(xiàng)目效果圖 8銷售資料夾銷控策略 9工作職務(wù)劃分 9