【正文】 多 媒 體 —— 電視、電子樓書、 VCD等 PR（公關(guān)） —— 招商、新聞發(fā)布會、主題活動等 促銷活動 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 部分主題活動 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1， 廣場藝人表演 2， 仿古電枰車代步參觀周邊環(huán)境 互動主題營造 —— 制造人氣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 時間 TIME 項目節(jié)奏： 傳播沖擊波： 時間 TIME 傳播階段性目標(biāo)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 。使能量發(fā)售之前匯聚起來，蓄勢待發(fā)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售方式由于銷售、回款速度快，因此不但可以縮短整個銷售周期，降低市場風(fēng)險，而且還可以通過快速回收銷售款促進(jìn)現(xiàn)金流通，并能通過金融杠桿實現(xiàn)，實現(xiàn)滾動開發(fā)，獲取更大的開發(fā)利潤。 室內(nèi)商業(yè)步行街的建議 西安第一家室內(nèi)商業(yè)步行街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目市場威脅點的思考 本案所在地段目前并無較好人氣、商氣，對于看重商業(yè)規(guī)模效應(yīng)和人氣聚集效應(yīng)的商業(yè)投資者來說，目前本案的商氣和人氣缺乏足夠的吸引力 本案所在地段正處于商業(yè)開發(fā)的階段，對于習(xí)慣了投資成熟商圈商業(yè)物業(yè)的商鋪投資者來說，投資者對本案的投資信心無疑大打折扣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案作為一個新“商圈”開發(fā)，從長遠(yuǎn)看來無疑存在一定的潛在商機，但與此同時也存在很大的投資風(fēng)險（面臨商圈后期經(jīng)營失敗或是經(jīng)營慘淡的風(fēng)險），因此作為商鋪投資者來說，盡管商鋪投資者屬長線投資，投資本案無疑面臨著很大的市場風(fēng)險和機會收益風(fēng)險 本案盡管引入國際知名連鎖超市 ——易初蓮花，但易初蓮花的帶動效應(yīng)究竟有多大，尚無人知曉，還需要市場的檢驗，因此作為投資者來說，他們將非常喜理性地審視市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售的市場優(yōu)勢點 產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售方式在世界范圍內(nèi)普遍采用，據(jù)統(tǒng)計全世界的商鋪銷售約有 70—80%采用此種銷售方式，因此產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售方式在業(yè)界很是看好，每經(jīng)使用總成績斐然。 可以進(jìn)行雙向集合式管理，降低市場壓力，有 利于商場經(jīng)營。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售策略 一層 采取商鋪投資新思維 經(jīng)營權(quán)分紅 的利益共享模式 其戰(zhàn)略價值： 保留最具價值的良性資產(chǎn) 可以有效地整合權(quán)益資源，進(jìn)行市場分配 降低項目資金鏈的壓力 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二層、三層 采用 產(chǎn)權(quán)式＋大面積獨立商鋪 雙模式商鋪銷售 其戰(zhàn)略價值： 所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)有效分離，降低整體運營風(fēng)險。易初蓮花的進(jìn)駐，其國際聲譽改變了盛大商業(yè)廣場的商業(yè)形象和商業(yè)價值，這是品牌對于商業(yè)物業(yè)的核心力提升的價值和意義。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 綜合定價模式 項目的銷售價格＝ 項目周邊市場參考價＋主力店品牌干擾價 ＋新型主題業(yè)態(tài)吸引提升價模式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 對于本案，以目前項目所處地段的人氣、商氣以及周邊一定范圍的商業(yè)物業(yè)態(tài)勢而言，近 6萬平方米的商業(yè)物業(yè)，其銷售、招商以及后期經(jīng)營的每一個環(huán)節(jié)，都將影響到項目最終的利潤回報指數(shù) . 因此，項目的戰(zhàn)略定位、市場定位、功能定位以及經(jīng)營內(nèi)容定位不得有任何大的偏差，作為影響項目利潤回報的最直接參數(shù) ——銷售價格，其利潤的回報將在很大程度上決定于項目的整體定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 以目前項目所處地段的人氣、商氣以及周邊一定范圍的商業(yè)物業(yè)租售狀況及發(fā)展態(tài)勢而言，本案近 6萬平方米的商業(yè)物業(yè)，如果不引進(jìn)易初蓮花，其銷售及租賃狀況可能會面臨以下局面： 投資者缺乏對這個地段以及本項目商業(yè)物業(yè)的投資信 心 市場銷售風(fēng)險將大大增加 后期經(jīng)營將面臨巨大的市場風(fēng)險 項目對二期物業(yè)的開發(fā)其促進(jìn)作用將大打折扣 銷售價格將很難有所突破（整體銷售均價估計不會突 破 5000元 /平方米） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 但由于引進(jìn)了易初蓮花 ， 則銷售及租賃狀況可能又將面臨新的局面： 易初蓮花的品牌效應(yīng)將使這個區(qū)域的商業(yè)價值大大提升 市場銷售風(fēng)險將會降低 項目后期經(jīng)營風(fēng)險將會降低 對二期開發(fā)將起著巨大的推動作用 銷售價格可能會突破常規(guī)價格 ， 并且可能存在 2022—— 3000元 /平方米的提升空間 ， 如果在整體招商 、 后期的經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)上解決較好 ， 則價格的提升空間將更大 。（且引進(jìn)易初蓮花）的商業(yè)規(guī)模而言，其售價顯然會明顯高于杰作、楓葉新都市、高科新花園等項目的商業(yè)部分，但同時又由于本案所處的位置目前人氣、尤其是商氣不足，而且一些住宅地塊估計尚需 3—5年甚至更長時間內(nèi)方可建成，因此“人氣和商氣”使得本案的商業(yè)價值在短期內(nèi)無法凸顯。 銷售較差 楓葉廣場底商 經(jīng)營商家 愛家超市 只租不售 200元 / m178。 A座賣出 400 m178。 一層銷售 3/4 二層 9000元 / m178。 銷售較差 楓葉新都市 商業(yè)街 只租不售 30元 / m178。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 從高新區(qū)周邊的商圈業(yè)態(tài)分析看，目前這個區(qū)域空白市場主要以家居、家私、家電、電信、百貨、品牌商品（如專賣店、精品店、旗艦店）等經(jīng)營類型較為缺乏，而在休閑娛樂方面，除南二環(huán)及糜家橋等范圍內(nèi)有分布外，包括電子城商業(yè)街在內(nèi)的整個高新區(qū)內(nèi)尚無大型綜合性的餐飲、娛樂、休閑、健身、購物的于一體的休閑式、體驗式商業(yè)物業(yè)，因此本案三層可考慮做大型綜合性的休閑、娛樂場所 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 各級商圈屬性 二環(huán)商圈 目的性： 存在較強的目的性 輻射范圍：可能輻射到全市 經(jīng)營類型：餐飲、洗浴、娛樂為主 消費模式：目的性消費 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 小寨商圈 目的性： 消費的目的性并不是很強 輻射范圍：城南為主