北京房山區(qū)理工大學(xué)2號(hào)地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-04-25 23:07本頁(yè)面
【正文】 39。十三、 結(jié)論及建議受樓市限價(jià)調(diào)控政策影響，目前北京住宅剛需市場(chǎng)整體供應(yīng)量較低，各大開(kāi)發(fā)商不急于推盤(pán)，但由于購(gòu)買(mǎi)需求旺盛，整體呈現(xiàn)“量跌價(jià)升”的趨勢(shì)；隨著軌道交通房山線的開(kāi)通及區(qū)域配套的逐漸完善，房山長(zhǎng)陽(yáng)板塊的投資價(jià)值已逐漸顯現(xiàn)，與大興、亦莊、通州等同類(lèi)區(qū)域相比，長(zhǎng)陽(yáng)板塊的起步較晚，但其住宅市場(chǎng)整體價(jià)格較上述幾個(gè)區(qū)域仍處于價(jià)值洼地，后期仍具有極大的上漲空間。（3）摘牌風(fēng)險(xiǎn)該地塊尚未掛牌，掛牌底價(jià)未知。項(xiàng)目資金籌措及運(yùn)用表：，用于支付土地價(jià)款；后續(xù)通過(guò)銀行開(kāi)發(fā)貸款10億及銷(xiāo)售回款滿足項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)需要,股東投資回收24個(gè)月，股東利息約22850萬(wàn)元，銀行開(kāi)發(fā)貸款利息約7357萬(wàn)元。十一、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)注：土地增值稅如果達(dá)不到起征點(diǎn)，按2%預(yù)繳列入損益。1000平米獨(dú)立首層商業(yè)按38000元/平米銷(xiāo)售。十、 銷(xiāo)售計(jì)劃項(xiàng)目共分為2期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售周期為9個(gè)季度。代建公建（熱力站）建設(shè)成本單方在3600元/平米（暫按土建成本、不考慮設(shè)備采購(gòu)安裝成本。除地價(jià)外，建筑單方7891元/平米，住宅建安單方2468元/平米。%考慮。也就是不競(jìng)拍配建的保障房的情況下的地價(jià)上限。說(shuō)明： 計(jì)劃開(kāi)工時(shí)間按照開(kāi)盤(pán)時(shí)施工至正負(fù)零倒推，存在開(kāi)工證未取得而不得不動(dòng)土開(kāi)工的風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)劃竣工時(shí)間按照完成綜合竣工驗(yàn)收時(shí)間編制（包含完成市政建 設(shè)、景觀綠化時(shí)間）；計(jì)劃開(kāi)盤(pán)時(shí)間按照取得預(yù)售許可證時(shí)間編制。按照8月底拿地，拿地后10個(gè)月實(shí)現(xiàn)第一次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，開(kāi)盤(pán)時(shí)工程施工至正負(fù)零為基礎(chǔ)編制計(jì)劃，二期同樣為首次開(kāi)盤(pán)時(shí)工程施工至正負(fù)零進(jìn)行編制。㎡，㎡。代建郵政設(shè)施、糞便垃圾設(shè)施、供熱設(shè)施的停車(chē)位配比需跟政府部門(mén)協(xié)商，均按地面停車(chē)位處理。根據(jù)該地塊的規(guī)劃指標(biāo)，經(jīng)設(shè)計(jì)強(qiáng)排方案，理工大學(xué)2號(hào)地?cái)M建24棟611層的住宅,強(qiáng)拍方案具體如下圖所示。地上建筑規(guī)模194258平方米,其中二類(lèi)居住為167893平方米,其余為代建項(xiàng)目。 項(xiàng)目強(qiáng)排方案及規(guī)劃指標(biāo)理工大學(xué)2號(hào)地項(xiàng)目包含8小塊地，分別為：1001110020100211和10—215二類(lèi)居住用地，100115托幼用地，100108體育用地，100209郵政用地，100210糞便垃圾設(shè)施，此外還有周邊的代征綠地及代征道路。位置圖如下圖所示。b. 項(xiàng)目商業(yè)均價(jià)設(shè)定區(qū)域內(nèi)商業(yè)較少，未來(lái)隨著新里程及金地朗悅客群的入住，商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格將存在近一步大幅攀升的可能，因而預(yù)判本案商業(yè)年增幅為10%；預(yù)判本案商業(yè)一年半后入市，則入市的均價(jià)約為38000元/平米（首層）。 商業(yè)定位獨(dú)立臨街及住宅配套商業(yè)全部考慮散售。小結(jié)：通過(guò)研究可以發(fā)現(xiàn)，各區(qū)域典型項(xiàng)目綜合各種因素考慮，年平均增幅基本可達(dá)到20%40%的增幅，價(jià)格漲幅較大。首創(chuàng) 房山區(qū)域長(zhǎng)陽(yáng)半島目前采取精裝修分拆的銷(xiāo)售策略，平均年漲幅為17%左右；首創(chuàng) 大興天宮院區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)入市時(shí)間入市價(jià)格目前售價(jià)歷時(shí)平均年漲幅補(bǔ)充說(shuō)明金融街融匯2012年10月15757186869個(gè)月24%精裝修單簽，價(jià)格為2000元/平米保利春天里2012年5月13714158161年15%近半年無(wú)新產(chǎn)品推售，因此價(jià)格漲幅較小通過(guò)大興天宮院區(qū)域典型項(xiàng)目對(duì)比分析，該區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格平均年漲幅為15%24%左右。 亦莊區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)入市時(shí)間入市價(jià)格目前售價(jià)歷時(shí)平均年漲幅補(bǔ)充說(shuō)明首開(kāi)國(guó)風(fēng)美侖2012年6月11411168271年47% 合生世界花園2012年2月129611715916個(gè)月24% 通過(guò)亦莊區(qū)域典型項(xiàng)目對(duì)比分析，該區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格平均年漲幅為24%47%左右。 大興黃村區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)入市時(shí)間入市價(jià)格目前售價(jià)歷時(shí)平均年漲幅補(bǔ)充說(shuō)明中建國(guó)際港2011年5月17846240002年17%預(yù)計(jì)近期開(kāi)盤(pán)，售價(jià)24000元/平米紅木林2011年6月20494350002年35%現(xiàn)房在售，受政府管控力度較小，均價(jià)35000元/平米通過(guò)大興黃村區(qū)域典型項(xiàng)目對(duì)比分析，該區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格平均年漲幅為17%35%左右。c) 項(xiàng)目住宅均價(jià)設(shè)定選取北京四個(gè)熱銷(xiāo)區(qū)域的典型項(xiàng)目進(jìn)行研究，分析各項(xiàng)目自第一次開(kāi)盤(pán)以來(lái)的漲幅，進(jìn)而判定本案全盤(pán)均價(jià)的漲幅空間。悅都的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，多層與小高層差價(jià)約為2000元/平米，因而預(yù)計(jì)后期68層1T2產(chǎn)品入市的價(jià)格，約為27300元/平米。b) 本案價(jià)格設(shè)定根據(jù)本案戶
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