【正文】 由于資料和信息來(lái)源的有限性，將來(lái)的實(shí)際情況可能與此有較大的出入，即評(píng)價(jià)結(jié)果具有不確定性，這對(duì)項(xiàng)目的投資決策會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)中一般以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價(jià)格，分析測(cè)算擬建項(xiàng)目未來(lái)的效益費(fèi)用。3．所得稅 利潤(rùn)額及所得稅 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)合計(jì)備注1銷售收入2總成本費(fèi)用3銷售稅金及附加4土地增值稅5利潤(rùn)總額12346應(yīng)納所得稅利潤(rùn)額7所得稅（6）33%8稅后利潤(rùn)（5）（7）5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)在項(xiàng)目的開發(fā)方案確定以后，必須對(duì)不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。相關(guān)稅率如下：（1）營(yíng)業(yè)稅：以年銷售收入為稅基，根據(jù)國(guó)家規(guī)定稅率為5%；（2）城市維護(hù)建設(shè)稅：以營(yíng)業(yè)稅為稅基，稅率取7%；（3）教育費(fèi)附加：以營(yíng)業(yè)稅為費(fèi)基，費(fèi)率取3%；（4）所得稅：以企業(yè)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)總額抵扣準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的余額為稅基，按照國(guó)家企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)所得稅稅率取33%。月回收期25247。月回收期486247。2）%= 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）單方成本（元/㎡）1建安工程費(fèi)直接費(fèi)間接費(fèi)%利潤(rùn)按建安工程直接費(fèi)的5%稅金%2工程建設(shè)其他費(fèi)土地使用費(fèi)1500與建設(shè)工程相關(guān)的其他費(fèi)3預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)按建安工程費(fèi)用和與工程建設(shè)相關(guān)的其他費(fèi)用的5%進(jìn)行測(cè)算漲價(jià)預(yù)備費(fèi)4建設(shè)期利息合計(jì)綜合以上費(fèi)用。建設(shè)期貸款利息每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息計(jì)+本年幾款額/2）年利率第一年建設(shè)期利息5000247。２）年利率 即S=∑(Fn1+bn247。本項(xiàng)目監(jiān)理服務(wù)費(fèi)為：+（）（）/（100008000）=保險(xiǎn)費(fèi)建筑工程一切險(xiǎn)、安裝工程一切險(xiǎn)、建筑（安裝）工程一切險(xiǎn)主要附加險(xiǎn)、建設(shè)工程第三者責(zé)任險(xiǎn)，按照綜合保險(xiǎn)費(fèi)率建安工程總造價(jià)的5‰取費(fèi): 5‰=3萬(wàn)元可研、環(huán)評(píng)、交評(píng)費(fèi)、招標(biāo)等的代理服務(wù)費(fèi)可研、環(huán)評(píng)、交評(píng)費(fèi)、招標(biāo)等的代理服務(wù)費(fèi)暫按80萬(wàn)計(jì)取施工圖審查費(fèi)施工圖審查費(fèi)按照4元/㎡取費(fèi)：588554=竣工圖編制費(fèi)按設(shè)計(jì)費(fèi)的7%取費(fèi)：7%= 建設(shè)工程其他費(fèi) 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱占建安成本比例（%）金額（萬(wàn)元）備注1土地使用費(fèi)2建設(shè)單位管理費(fèi)3工程勘察費(fèi)4工程設(shè)計(jì)費(fèi)5施工監(jiān)理服務(wù)費(fèi)直線內(nèi)插法計(jì)算所得6保險(xiǎn)費(fèi)2%7代理服務(wù)費(fèi)可研、環(huán)評(píng)、交評(píng)費(fèi)、招標(biāo)等的代理服務(wù)費(fèi)8施工圖審查費(fèi)4元/㎡9竣工圖編制費(fèi)7%按設(shè)計(jì)費(fèi)的7%測(cè)算合計(jì)（3）預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)=（設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+工程建設(shè)其他費(fèi)）基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)率 式（41）這里基本預(yù)備費(fèi)按建安工程費(fèi)用和與工程建設(shè)相關(guān)的其他費(fèi)用的5%進(jìn)行測(cè)算。本工程按一級(jí)以上工程計(jì)費(fèi)：%=施工監(jiān)理費(fèi) 施工監(jiān)理服務(wù)收費(fèi)基價(jià)表序號(hào)計(jì)費(fèi)額收費(fèi)基價(jià)1500210003300045000580006100007200008400009600001080000ll10000012200000134000001460000015800000161000000注：計(jì)費(fèi)額大于1000000萬(wàn)元的，以計(jì)費(fèi)額乘以1．039％的收費(fèi)率計(jì)算收費(fèi)基價(jià)。該地塊毛地取得價(jià)格為：150058855=②與項(xiàng)目有關(guān)其他費(fèi)用建設(shè)單位管理費(fèi) 建設(shè)單位管理費(fèi)指標(biāo)序號(hào)建安工程費(fèi)用（萬(wàn)元）計(jì)算基數(shù)費(fèi)用指標(biāo)（％）1500以下總投資2501—100031001—500045001—10000510001—50000650000以上故本項(xiàng)目建設(shè)單位管理費(fèi)為：%=依據(jù)《關(guān)于改進(jìn)和調(diào)整工程勘察不合理收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建設(shè)部【2012】316號(hào)）。 建安工程直接費(fèi)單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）金額（萬(wàn)元）平均單方成本（元/㎡）1多層住宅建安工程直接費(fèi)4914014002便民綜合樓建安工程直接費(fèi)566518003地下停車場(chǎng)建安工程直接費(fèi)405048612004室外工程費(fèi)工程全部構(gòu)、建筑物工程投資（包括設(shè)備）的5%5建設(shè)配套費(fèi)用100合計(jì)間接費(fèi)%的費(fèi)率計(jì)取為：%=，其中規(guī)費(fèi)按150萬(wàn)計(jì)利潤(rùn)本項(xiàng)目按建安工程直接費(fèi)的5%計(jì)?。?%=稅金%計(jì)?。海?150+）%= 建安工程費(fèi)單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）備注1建安工程直接費(fèi)2間接費(fèi)%其中規(guī)費(fèi)按120萬(wàn)計(jì)3利潤(rùn)直接費(fèi)的5%4稅金%合計(jì)（2）工程建設(shè)其他費(fèi)的估算①土地使用費(fèi)本項(xiàng)目用地屬商業(yè)用地，參照青島市基準(zhǔn)地價(jià)，用地等級(jí)屬四級(jí)，樓面毛地價(jià)為1240～1860元/㎡。室外工程費(fèi)為：（++）5%=②建設(shè)配套費(fèi)用包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。2．建設(shè)投資估算（1）建筑安裝工程費(fèi)的估算建安工程直接費(fèi)具體計(jì)算如下：①多層住宅建筑安裝工程綜合成本按950元/㎡測(cè)算，裝飾裝修工程成本按450950元/㎡，建筑面積：49140㎡綜合成本為：49140㎡1400元/㎡=②地下停車場(chǎng)建安成本為：1200元/㎡，建筑面積：4050㎡綜合成本為：1200元/㎡4050㎡=③便民綜合樓工程綜合成本按1800元/㎡測(cè)算，建筑面積：5665㎡綜合成本為：56651800=④室外工程費(fèi)室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。②與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)其他費(fèi)用主要有：建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、研究試驗(yàn)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、供電貼費(fèi)、施工機(jī)構(gòu)遷移費(fèi)、引進(jìn)技術(shù)和進(jìn)口設(shè)備其他費(fèi)、工程承包費(fèi)等(3）建設(shè)期貸款利息建設(shè)期貸款利息包括向國(guó)內(nèi)銀行和其他非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款、出口信貸、外國(guó)政府貸款、國(guó)際商業(yè)銀行貸款以及在境內(nèi)外發(fā)行的債券等在建設(shè)期間內(nèi)應(yīng)償還的貸款利息。①土地使用費(fèi)土地使用者因使用土地而向土地所有者支付的費(fèi)用，是土地使用者獲得用地應(yīng)付出的代價(jià)。包括：環(huán)境保護(hù)費(fèi)、文明施工費(fèi)、安全施工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、夜間施工費(fèi)、二次搬運(yùn)費(fèi)、大型機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)及安拆費(fèi)、混凝土、鋼筋混凝土模板及支架費(fèi)、腳手架費(fèi)、已完工程及設(shè)備保護(hù)費(fèi)、施工排水、降水費(fèi)③間接費(fèi)規(guī)費(fèi)：工程排污費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、社會(huì)保障費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金企業(yè)管理費(fèi)：管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、工具用具使用費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、稅金（2）工程建設(shè)其他費(fèi)工程建設(shè)其他費(fèi)用，是指從工程籌建起到工程竣工驗(yàn)收交付使用止的整個(gè)建設(shè)期間，除建筑安裝工程費(fèi)用和設(shè)備及工、器具購(gòu)置費(fèi)用以外的，為保證工程建設(shè)順利完成和交付使用后能夠正常發(fā)揮效用而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。①直接工程費(fèi)施工過(guò)程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的各種費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)。同時(shí)參照：（1）青島市建設(shè)工程概算定額（2）青島市現(xiàn)行其他有關(guān)造價(jià)文件（3）青島市同類建筑工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（4）青島市近期的材料及設(shè)備價(jià)格信息1．建設(shè)投資成本組成建設(shè)成本估算包括：建設(shè)及工器具購(gòu)置費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。（4）建設(shè)期貸款利息。（2）工程建設(shè)其他費(fèi)用：主要包括土地取得費(fèi)用、建設(shè)基金、工程建設(shè)前期費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)用、其他費(fèi)用等。1．編制范圍（1）建安工程費(fèi)用，包括土建結(jié)構(gòu)及裝修工程費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用、室外工程費(fèi)用等。4項(xiàng)目投資估算根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目總占地面積58855㎡，總建筑面積58855㎡，其中地上建筑面積54805㎡，地下建筑面積4050㎡。雜志費(fèi)用低，信息清楚，駐留時(shí)間長(zhǎng)。車體覆蓋面廣，信息駐留時(shí)間長(zhǎng)。信息保存性差，信息駐留時(shí)間短手機(jī)短信費(fèi)用低，受眾面廣，受眾可選擇性強(qiáng)。受眾面狹窄（以白領(lǐng)族為主）。受眾可選性差，有區(qū)域性限制，具廣告創(chuàng)造性限制，主要是起提示作用。過(guò)于昂貴，保存性差。電臺(tái)：不同階段以項(xiàng)目形象信息、項(xiàng)目賣點(diǎn)信息和活動(dòng)信息傳遞為主。網(wǎng)絡(luò)：在各階段，網(wǎng)絡(luò)平面廣告以傳播項(xiàng)目形象和活動(dòng)信息為主；網(wǎng)絡(luò)文章以項(xiàng)目整體介紹、賣點(diǎn)展示及活動(dòng)內(nèi)容具體播報(bào)為主。，媒體的具體組合 各傳媒組合情況銷售階段主要傳播媒體形象期戶外、報(bào)紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)預(yù)熱期戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、短信強(qiáng)銷期報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、短信、戶外持銷期網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、報(bào)紙尾盤期網(wǎng)絡(luò)、短信戶外策略：在各階段都是主要擔(dān)負(fù)建立本項(xiàng)目時(shí)尚、高端形象宣傳目的；在開盤節(jié)點(diǎn)或其他重大節(jié)點(diǎn)前進(jìn)行更換，傳遞開盤等重大信息，開盤一周后重點(diǎn)放在形象廣告上。2．價(jià)格體系實(shí)收均價(jià)8400元/㎡實(shí)收均價(jià)上漲空間3~5%最低價(jià)6000元/㎡最高價(jià)9000元/㎡樓層差300元/㎡，朝向差100元/㎡，景觀差300元/㎡，戶型差1000元/㎡注：大部分房屋的單價(jià)應(yīng)控制在9000元/㎡以內(nèi)，故縮小樓層差。結(jié)合本項(xiàng)目工程進(jìn)度以及市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)、營(yíng)銷推廣方面的需要。（3）在強(qiáng)勢(shì)銷售期剛好趕上10月份，樓盤可以借此機(jī)會(huì)樹立品牌形象，為后續(xù)奠定基礎(chǔ)。1．總體營(yíng)銷策略（1）總體指導(dǎo)思想①基本策略——快銷快打②基本戰(zhàn)略——整合資源先發(fā)制人熱點(diǎn)迭出③整合資源——整合公司品牌資源，整合社會(huì)資源④先發(fā)制人——搶先入市，擔(dān)綱區(qū)域龍頭角色，快速銷售⑤熱點(diǎn)迭出——要熱銷，就要有亮點(diǎn)產(chǎn)生價(jià)值熱點(diǎn)，貫穿全過(guò)程（2）基本手段:借勢(shì)造勢(shì)①借勢(shì)——天時(shí)、地利、人和②造勢(shì)——立竿見影（3）銷售準(zhǔn)備良好的銷售條件是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)順利銷售的重要因素之一,我們認(rèn)為本項(xiàng)目的銷售前提條件應(yīng)具備以下幾點(diǎn):①取得預(yù)售許可證②銷售中心裝修完畢③銷售資料準(zhǔn)備完畢，價(jià)格表、認(rèn)購(gòu)書、樓書、折頁(yè)、戶型單張、買賣合同等④銷售準(zhǔn)備工作完成，銷售人員到位、財(cái)務(wù)、清潔工、保安、人員到位、物業(yè)管理及收費(fèi)確定、按揭銀行及成數(shù)、年數(shù)確定⑤前期良好的媒體造勢(shì)⑥樣板房裝修完畢投入使用2．賣點(diǎn)整合（1）區(qū)域發(fā)展前景良好、物業(yè)升值空間巨大（2）不可復(fù)制的優(yōu)越地段（3）規(guī)劃理念先進(jìn)、設(shè)計(jì)水平高的標(biāo)志性建筑群（4）會(huì)聚金融、商業(yè)、文化、物業(yè)等大型機(jī)構(gòu)，商機(jī)無(wú)限（5）戶戶有景、朝向理想、景觀開闊（6）高性價(jià)比、超值物業(yè)（7）采用環(huán)保建筑、健康生態(tài)社區(qū)（8）三重立體綠化、獨(dú)特空中花園（9）管家式家居服務(wù)、智能化物業(yè)管理3．項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)銷售開盤時(shí)間，根據(jù)發(fā)展商之資金回收目標(biāo)、住宅擬定在2013年10月開始認(rèn)購(gòu)銷售，是基于以下因素考慮：（1）項(xiàng)目的形象包裝、現(xiàn)場(chǎng)包裝及銷售人員培訓(xùn)等銷售前期準(zhǔn)備工作屆時(shí)都全部完成，具備內(nèi)部認(rèn)購(gòu)條件。8．安全領(lǐng)地智能化安防系統(tǒng)是未來(lái)家居生活的必然趨勢(shì)，新美花園提供全方位智能化安全管理標(biāo)準(zhǔn)，處處呵護(hù)住戶的安全。6．格調(diào)生活新都市主義生活是一種居住形態(tài)，為滿足人們對(duì)生活格調(diào)的追求，必須有完善的生活功能，新美花園配置健康會(huì)所，在片區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，自設(shè)高尚配套自成體系保證生活的品位和便利。3．人文內(nèi)涵以居住生活行為規(guī)律為原則，滿足居住者的生活需求，實(shí)現(xiàn)居民的舒適、安全、衛(wèi)生、健康的文明居住生活的目標(biāo)，適度開放的庭院設(shè)計(jì)，洋溢濃郁的歐式園林風(fēng)情，融合本土人文意韻，演化為島城人民最親切的精神家園。53開發(fā)進(jìn)度模擬表時(shí)間項(xiàng)目2013201478910111212345678910111