【正文】 2上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下前期可行性論證建筑設(shè)計園林設(shè)計三通一平基礎(chǔ)工程主體工程砌筑工程安裝工程裝飾裝修配套設(shè)施園林施工景點施工竣工新都市主義人文內(nèi)涵建筑、健康生活格調(diào)、尊貴服務(wù)生活主題的安全領(lǐng)地1．完美規(guī)劃完美規(guī)劃設(shè)計是新都市生活的基本前提，新美花園2號地由國際大師設(shè)計，小區(qū)順應(yīng)規(guī)劃群體的肌理與地形相共生，風(fēng)格各異、氣勢恢宏的現(xiàn)代經(jīng)典建筑。簡單項目的實施進度可用橫道圖，復(fù)雜項目的實施進度可用網(wǎng)絡(luò)圖。在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實可行的安排。樓層：3層面積：5665㎡ 便民綜合樓配套功能功能面積（㎡）樓層備注購物中心1000一層藥店300一層物業(yè)和售樓處700一層咖啡廳（茶館）、酒吧、餐飲1200二層養(yǎng)生spy，美容美發(fā)、足療等500二層棋牌室300二層健身俱樂部600三層幼兒托管所500三層多功能廳等其他配套設(shè)施465三層合計56651．小區(qū)內(nèi)車位需求測算；便民服務(wù)綜合樓需要50個。（9010%+10030%+13040%+18020%）=385 計劃戶型配比表面積（㎡）比例（按戶數(shù)%）類型備注9010平層躍層均為6層加頂層10030錯層13040錯層18020躍層戶型設(shè)計建議：動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳1衛(wèi)為主力戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在711%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（89%以內(nèi)）外觀風(fēng)格建議：采用穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義歐式風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。類型：6躍7層低密度多層住宅層數(shù)：7層戶型：15層以錯層為主、頂層躍層為主。2便民綜合樓56655開發(fā)早期可為售樓中心，建成后為含物業(yè)，餐飲，養(yǎng)生，休閑，購物，幼兒園于一體的便民綜合樓3地下停車場40501每幢地下一層設(shè)置地下停車場合計58855打造適度超前的智能化、生態(tài)化高端住宅。 擬定規(guī)劃方案序號工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注1多層住宅小區(qū)4914079幢，每層3單元1梯2戶，主客、主臥均南向。主要設(shè)計風(fēng)格為動感現(xiàn)代，飄逸大方的歐式風(fēng)格建筑，主要體現(xiàn)光影變化，富有很強的節(jié)奏感和韻律感，特色鮮明的建筑風(fēng)格，可以充分滿足年輕人的存在感和成就感，同時也能消除工作帶來的壓力和緊張。流動水渠讓潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富“小橋流水人家”的生動意境。主要體現(xiàn)靜謐自然，溫馨放松，慢節(jié)奏的的設(shè)計特色。另外，政府對青島市未來發(fā)展戰(zhàn)略中心逐步向城陽轉(zhuǎn)移的規(guī)劃，也直接導(dǎo)致惜福鎮(zhèn)地區(qū)土地的升值和未來發(fā)展?jié)摿Φ奶嵘桨?新美花園2號地設(shè)計主題思想是休閑養(yǎng)生，觀光度假。給該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)注入了新的活力。而近年來由于銀盛泰等開發(fā)商在周邊的大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)，周邊土地供應(yīng)出現(xiàn)了前所未有的興盛，土地成交價格與成交情況都呈現(xiàn)高速增長。根據(jù)城陽區(qū)總體規(guī)劃，惜福鎮(zhèn)將建成青島市新型旅游觀光休閑度假為主題的城鎮(zhèn)。地上建筑面積約58855㎡。租賃價格低于買房出租回報率：地下停車位價格為200元/個月；地上停車位為150元/個月。計算公式：比準(zhǔn)價格＝比準(zhǔn)實例價格交易情況修正系數(shù)成交日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 式（21）交易情況修正：比準(zhǔn)實例A：100/（100+2）=100/102比準(zhǔn)實例B：100/（100+5）=100/105比準(zhǔn)實例C：100/（1002）=100/98成交日期修正：比準(zhǔn)實例A：（1+1%）^5=比準(zhǔn)實例B：（1+2%）^4（1+1%）^5=比準(zhǔn)實例C：（1+1%）^4=房地產(chǎn)狀況修正：比準(zhǔn)實例A：100/[100/3+(1002)/3+(1004)/3]=100/98比準(zhǔn)實例B：100/[(1003)/3+100/3+(1005)/3]=100/比準(zhǔn)實例C：100/[(100+3)/3+(100+2)/3+(1002)/3]=100/101比準(zhǔn)價格計算：比準(zhǔn)價格A：7800100/102100/98=（元/㎡）比準(zhǔn)價格B：7500100/105100/=（元/㎡）比準(zhǔn)價格C：8200100/98100/101=（元/㎡）算數(shù)平均法求取本項目價格：（++）/3=（元/㎡）所以，本項目住宅在六月份開始認(rèn)購的價格暫定為8400元/㎡（2）停車場租售價格定位按租售價格的關(guān)系計算，一般青島市消費者投資住宅（買房出租）的年回報率一般為4%6%，這里按5%計算，300（元/個月）12（個月）247。 比較案例情況表項目鑫江拉菲莊園御園林溪美地翠堤雅筑成交價格（元/㎡）780075008200成交日期交易情況+2%+5%2%房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況03%+3%權(quán)益狀況2%0+2%交易實物4%5%2%其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。消防報警系統(tǒng)：每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個消火栓配有按鈕接入消防中心，實現(xiàn)防火安全性，可靠性；三表遠程抄送系統(tǒng)。電訊、電視：每戶直播電話戶兩門，三個電話接口，每戶電視插座三個。安全系統(tǒng)：每戶配置紅外線防盜報警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對講系統(tǒng)，24小時保安巡邏。使住戶身在戶內(nèi)都同樣能感受生態(tài)的美景和花鳥魚蟲的樂趣。在小區(qū)的四周設(shè)計一個流動水渠讓潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富“小橋流水人家”的生動意境。小區(qū)環(huán)境主要由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成，充分體現(xiàn)人與自然的和諧交融，突出濃厚的歐式民居特色。（4）小區(qū)物業(yè)服務(wù)除常規(guī)物業(yè)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政服務(wù)項目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等。在戶內(nèi)，客廳和臥室，甚至躍層的上層都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享，；，活躍室內(nèi)空間。（3）項目的戶型設(shè)計在戶型設(shè)計上充分滿足中等收入者的居家要求，采用磚混結(jié)構(gòu)的設(shè)計，每個樓層六戶人家，層數(shù)為6躍7層，其他3米。以用地中心開發(fā)的便民綜合樓為軸心，四周延伸6躍7層多層住宅樓，四周高中間低的建筑風(fēng)格，使業(yè)主都能體驗到居高臨下的視覺體驗。用地中部是一個造型豐富的三層便民服務(wù)中心，由室外景觀綠化緩緩下沉至地下一層的坡地下沉庭園。戶型以錯層、躍層為主。具體方案如下：開發(fā)為以居住為主的高檔多層低密度電梯公寓小區(qū)。消費者對區(qū)域內(nèi)的住宅比較挑剔，為本項目的產(chǎn)品定位帶來難度。4．威脅分析：區(qū)域內(nèi)有一定的土地尚未開發(fā)，使項目存在較多的潛在競爭者。使得區(qū)域未來旅游價值大增。旅游價值潛力大。城陽區(qū)惜福鎮(zhèn)最近幾年發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項目、科技人才，對生活社區(qū)、配套設(shè)施及服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)。與城陽當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀盛泰集團開發(fā)的項目毗鄰，區(qū)位競爭較為激烈。該地區(qū)多個項目出現(xiàn)營銷狀況不佳局面。項目不靠近某線的主干道，不具有商業(yè)氛圍，對項目銷售會帶來一定的影響，銷售回款也有一定的壓力。區(qū)域內(nèi)生活、交通、公交等基本配套尚未十分完善，大部分為原社區(qū)居民，人口較少社區(qū)成熟度不高。毗鄰青島理工學(xué)琴島學(xué)院，學(xué)術(shù)和人文氣息濃厚，又離城陽十中較近，區(qū)域內(nèi)教育配套設(shè)施完善，業(yè)主子女求學(xué)問題得到解決。生態(tài)建設(shè)初具規(guī)模，各生態(tài)旅游景點相對完善成熟，如宮家葡萄節(jié)，曹村草莓節(jié)，水域櫻桃節(jié)等。在此之前綠城、寶龍、萬科、萬達等地產(chǎn)大鱷都已在城陽布局，城陽區(qū)的樓市競爭將更激烈，該區(qū)域也將迎來更大的發(fā)展。本年度土地市場供應(yīng)的重點依然為城陽區(qū)和開發(fā)區(qū)，由于市區(qū)土地稀缺，這類近郊區(qū)地塊供應(yīng)量就會比較大?？傮w來看，2012年上半年市場整體低迷，但是隨著降息、降準(zhǔn)備金率等政策的下達，全年的新增高潮集中在下半年，開發(fā)商紛紛出手，市場供求比基本供不應(yīng)求。2．區(qū)域供求情況㎡，環(huán)比去年下降37%，供應(yīng)量最大的區(qū)域為城陽區(qū)，開發(fā)區(qū)和李滄區(qū)土地供應(yīng)面積分別位列第二、三位。部分區(qū)域還出現(xiàn)幾天流拍的現(xiàn)象，土地基準(zhǔn)地價也開始下調(diào)，不難發(fā)現(xiàn)島城的地價限價有一個往下調(diào)的趨勢，一季度的“開門不利”也奠定了接下來半年土地市場的基調(diào)，底價成交成為接下來土地市場的“最強音”。房地產(chǎn)也順應(yīng)天時順利進入了一個全新的階段。在青島房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境方面，膠州灣大橋和海底隧道通車使老市區(qū)與西海岸真正融為一體，為整個青島城市發(fā)展打造出一個新的平臺，西海岸發(fā)展?jié)摿M一步凸現(xiàn)；世園會園區(qū)拆遷工作基本結(jié)束，道路、綜合管線等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面開展，是實現(xiàn)青島國際化和向北發(fā)展的重要一步；此外，城市地鐵、鐵路客運北站、快速路三期等重大工程加快建設(shè)，將緩解日益明顯的城市交通擁堵問題，拓寬城市發(fā)展空間，把青島城市建設(shè)帶入一個嶄新的時代。其中第一季度銷售增長率較大，隨著樓市新政的影響逐漸凸顯，銷售面積的增長率在后三個季度的增長率出現(xiàn)較大回落。在宏觀政策方面，從年初“國八條”公布開始，大規(guī)模的調(diào)控就正式拉開序幕，一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺：限購限價令的出臺，貨幣政策持續(xù)緊縮，信貸政策益加嚴(yán)厲，房產(chǎn)稅的開征，保障房計劃等措施，這些都對開發(fā)商和置業(yè)者產(chǎn)生重大的影響。2012年，中國房地產(chǎn)市場遭遇了史上最嚴(yán)厲的政策調(diào)控組合，調(diào)控力度之大，前所未有，全國各地房地產(chǎn)市場均受到不同程度的影響。近年來，青島的房地產(chǎn)市場以其超常的速度向前發(fā)展，成為全國房地產(chǎn)熱點城市之一。在短期內(nèi)中國不可能改變經(jīng)濟增長的推動主力，所以房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢難以改變，對此我們對認(rèn)為房地產(chǎn)前景保持樂觀態(tài)度。中國是處在一個轉(zhuǎn)型期的國家，經(jīng)濟發(fā)展帶動城鎮(zhèn)化進程而城鎮(zhèn)化又反過來刺激經(jīng)濟的增長。至6月份市場情況開始改善，房價也有所上漲。但與歷年實際計劃完成相比仍遠超歷史最高水平。投資需求是房地產(chǎn)市場一個重要的組成部分。房地產(chǎn)的投資由于其具有保值增值的功能，又可以出租獲取回報，受到投資者的歡迎，特別是近幾年，房價一路攀升，投資者更加看好房地產(chǎn)市場前景，紛紛涌入。我們從上述分析中得出，中國房地產(chǎn)市場蘊藏著巨大的需求空間，至少還有十年以上的快速發(fā)展期。中國城市化率的增長，農(nóng)村人口大量進入城市，城市居民居住需求是中國住宅市場的發(fā)展動力。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字，2012年全國銷售住宅商品房4億多㎡。城市居民住宅需求三種類型：改善型、新婚型、富裕（享受）型。經(jīng)過多年奮斗，現(xiàn)已有部分收入較高者進入購房置業(yè)期。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，%，進入快速發(fā)展期，根據(jù)世界發(fā)達國家發(fā)展進程分析，%。當(dāng)前中國經(jīng)濟正處在由企穩(wěn)回升走向全面恢復(fù)的關(guān)鍵階段,應(yīng)努力保持來之不易的經(jīng)濟成果,妥善處理經(jīng)濟運行中的突出矛盾與困難,為下一階段經(jīng)濟平穩(wěn)運行打好基礎(chǔ)。當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施投資回升和房地產(chǎn)市場回暖，固定資產(chǎn)投資維持穩(wěn)定增長態(tài)勢等利好形勢下，企業(yè)盈利環(huán)比改善，工業(yè)企業(yè)利潤降幅