【正文】 收窄。但是總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行企穩(wěn)回升放緩延后，地方政府受房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整，開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地減少，財(cái)政收入受阻、財(cái)力不足使得地方政府投資擴(kuò)張能力減弱。%。這在客觀上一定程度的促使開(kāi)發(fā)商盡快開(kāi)工建設(shè)房屋，增加市場(chǎng)供應(yīng)量。國(guó)土資源部發(fā)出緊急通知，從2012年7月1日起，開(kāi)始實(shí)施《閑置土地處置辦法》的政策。金融政策似有放松的跡象，然而土地政策亦有嚴(yán)加管制的動(dòng)向。6月8日央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，同時(shí)個(gè)人住房貸款同時(shí)調(diào)整。貨幣政策在近幾年處于神經(jīng)緊繃的狀態(tài)。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于改善青島市旅游、商務(wù)及生活條件，完善城陽(yáng)區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃具有重要作用，建設(shè)確有必要。進(jìn)一步提高中心城區(qū)集聚輻射功能,加快新城區(qū)建設(shè)；使城陽(yáng)成為全市重要的具有較強(qiáng)輻射和帶動(dòng)力的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)地帶。目前，希爾頓等世界和亞洲知名的酒店管理集團(tuán)有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理。五是高檔次酒店項(xiàng)目多。三是高端旅游項(xiàng)目多。二是度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目多。一是數(shù)量多、投資大。多個(gè)大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，同時(shí)加快建筑業(yè)發(fā)展，鞏固建筑業(yè)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的地位，培育經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)邁出了關(guān)鍵一步。2012年，城陽(yáng)區(qū)以度假旅游為核心，精品項(xiàng)目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規(guī)模大、投資高的俱樂(lè)部、高星級(jí)酒店和度假、娛樂(lè)等項(xiàng)目相繼建成或開(kāi)工，項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)歷史最好水平，部分項(xiàng)目填補(bǔ)了我市旅游空白。2．本項(xiàng)目的建設(shè)是改善周邊旅游居住及辦公條件，提高城陽(yáng)區(qū)建設(shè)的需要。經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，惜福鎮(zhèn)已基本形成以琴島學(xué)院為軸心的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、城鎮(zhèn)建設(shè)已經(jīng)初具規(guī)模。1．實(shí)現(xiàn)城陽(yáng)區(qū)新城市中心建設(shè)，進(jìn)一步完善城陽(yáng)區(qū)建設(shè)。基地地勢(shì)東高西低，局部高差較小，總體建設(shè)條件良好。青島既是華北南部、華東北部和西北地區(qū)進(jìn)出口物資的主要集散地,也是太平洋國(guó)家與歐亞大陸國(guó)家聯(lián)系的紐帶。全市總面積10654平方公里，其中市區(qū)1102平方公里。青島地處山東半島東南部，位于東經(jīng)119度30分～121度，北緯35度35分～37度09分。公司具有多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)歷，擁有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)秀的客戶(hù)服務(wù)系統(tǒng)及管理人員，具有創(chuàng)新、務(wù)實(shí)的開(kāi)發(fā)理念和不斷進(jìn)取的開(kāi)拓意識(shí)、形成了“高水準(zhǔn)、高品質(zhì)”的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)思路和市場(chǎng)品牌形象，建立了—套符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需要、結(jié)構(gòu)扁平的管理體系以及一支人員簡(jiǎn)練、經(jīng)驗(yàn)豐富、高效能干，具有團(tuán)隊(duì)合作精神的員工隊(duì)伍。1．單位名稱(chēng)：青島市新美置業(yè)有限責(zé)任公司2．成立時(shí)間：1993年3．注冊(cè)地址：青島市城陽(yáng)區(qū)4．經(jīng)營(yíng)地址：青島市市城陽(yáng)區(qū)夏莊區(qū)“新奧特萊斯”c座1316躍7層5．法定代表人：張琳芃6．注冊(cè)資本：38300萬(wàn)元7．執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：370320010218．企業(yè)類(lèi)型：有限責(zé)任公司9．主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)等10．經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售商品房、信息咨詢(xún)等。有8條公共汽車(chē)線路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目所在地，另外，青島市未來(lái)地鐵規(guī)劃將從本項(xiàng)目附近通過(guò)。集中于夏季的6－8月，,占全年降水的70%；冬季的12－2月份降水量最少?！妫?，℃，℃，℃。工程所在地區(qū)抗震設(shè)防烈度為6度。大部分城陽(yáng)區(qū)地下水主要開(kāi)采層的水質(zhì)，符合國(guó)家生活用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水要求。青島市城陽(yáng)區(qū)地下水主要賦存在第四系砂礫卵石層中。其中，2013年6月～2013年10月，完成項(xiàng)目前期工程和施工圖設(shè)計(jì)，2013年11月～2014年12月，完成項(xiàng)目土建、安裝工程、裝飾裝修、及配套設(shè)施的完善等。5．項(xiàng)目總投資：6．用地現(xiàn)狀目前，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，為農(nóng)業(yè)用地?zé)o任何建筑、構(gòu)筑物。1項(xiàng)目總論1．項(xiàng)目名稱(chēng)：新美花園2號(hào)地項(xiàng)目工程2．建設(shè)單位：青島市新美置業(yè)有限公司3．項(xiàng)目地址：青島市城陽(yáng)區(qū)惜福鎮(zhèn)街道院后社區(qū)、鐵騎山路西側(cè)4．項(xiàng)目占地面積和規(guī)模：項(xiàng)目總用地面積58855㎡，土地用途為城鎮(zhèn)住宅，其中，規(guī)劃建筑面積58855㎡，地上54805㎡，地下40500㎡，%，綠地率35%。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的目的不僅僅在于研究項(xiàng)目可行性，而更積極的意義在于合理確定項(xiàng)目投資的額度，從施工、預(yù)算、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)稅、風(fēng)險(xiǎn)、收益率等方面嚴(yán)格控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量，降低風(fēng)險(xiǎn)，避免不必要的損失，取得最大的投資效益。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在承受外來(lái)的經(jīng)濟(jì)沖擊是的能力還很薄弱，無(wú)法建立穩(wěn)定的發(fā)展體系，作為一個(gè)企業(yè)，合理的進(jìn)行前期方案確定、設(shè)計(jì)階段的方案優(yōu)選，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，便成了一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)賴(lài)以生存的重要問(wèn)題。 17 17 17 18 18 20 22 22 23 25，媒體的具體組合 264項(xiàng)目投資估算 27 27 27 27 34 35 36 41 425財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 39 39 39 40 416不確定性分析 43 43 43 44 44 45 45 467綜合評(píng)價(jià) 498研究結(jié)論與建議 50 50 50致謝 51參考文獻(xiàn) 52III青島理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)論文前言房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的投資活動(dòng)，有高度綜合性、高度關(guān)聯(lián)性、投資額度大、開(kāi)發(fā)周長(zhǎng)的特點(diǎn)。而本文的寫(xiě)作目的就是通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目從市場(chǎng)分析，規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)方案、財(cái)務(wù)分析、不確定性分析等方面來(lái)確定本項(xiàng)目實(shí)施的可行性。本項(xiàng)目建設(shè)周期預(yù)計(jì)為二年半，計(jì)劃2013年下半年開(kāi)工2014年末竣工。項(xiàng)目落成以后，這里展現(xiàn)在世人眼前的不再是破舊的小村莊，而是一片智能化、多元化、一體化，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全、服務(wù)到位，健康，綠色、環(huán)保的綜合性現(xiàn)代化小區(qū)。青島理工大學(xué)琴島學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)論文摘要本項(xiàng)目名稱(chēng)為新美花園2號(hào)地項(xiàng)目，是由青島市新美置業(yè)有限公司投資建設(shè)的住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目坐落在青島市城陽(yáng)區(qū)惜福鎮(zhèn)街道院后社區(qū)、鐵騎山路西側(cè)，占地面積58855㎡，項(xiàng)目總建筑面積58855㎡。項(xiàng)目的投資建成將對(duì)城陽(yáng)區(qū)惜福鎮(zhèn)的發(fā)展起到很大的推動(dòng)作用，并能對(duì)周邊地段的區(qū)位形象、土地價(jià)值、環(huán)境改善起到輻射性作用。其中，2013年6月～2013年10月，完成項(xiàng)目前期工程和施工圖設(shè)計(jì)，2013年11月～2014年12月，完成項(xiàng)目土建、安裝工程、裝飾裝修、及配套設(shè)施的完善等。關(guān)鍵字：可行性，規(guī)劃，設(shè)計(jì)，分析IIIAbstractThe project name for the new garden 2 project , is invested by the xinmei realestateco.,LTD. Qingdao, project located in Qingdao cheng yang xi fu town yuanhou village, tie qi shan road on the west side, covers an area of 58855 square meters among them. Project total construction area of 58855 square meters , among them, the floor area of 58855 square meters , 4050square meters underground engineering.Project total investment is about 700 million yuan . After project pletion, here show before the eyes of the world is no longer a shabby little village, but a piece of intelligence, diversification, integration, a beautiful environment, facilities, service in place, healthy, green and environmental protection prehensive modernization munity. Built to cherish merit Cheng Yang Out own investment project development play a large role, and to surrounding area of the regional image, land value ,environmental improvement on effect.The project for the construction period is expected to be two and a half years, starting at the end of 2014 pleted plan in the second half of 2013. Among them , from June 2013 to October 2013, to plete the project prophase engineering and construction drawing design, in November 2013 to June 2013, to plete the project construction and installation engineering, decoration, and the improvement of the supporting facilities, etc.And the purpose of writing this article is based on project from market analysis , planning and design, marketing, financial analysis, uncertainty analysis and soon to determine the feasibility of the project implementation.Keywords : feasibility , programmer , design, analysis V目錄前言 11項(xiàng)目總論 2 2 2 2 3 3 3 4 52市場(chǎng)研究 7 7 7 7 8 8 8 8 9 9 10 10 10 123項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 17 17 17。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中存在著大量的風(fēng)險(xiǎn)因素，例如房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化、消費(fèi)者的喜好、相關(guān)政策的調(diào)整、物價(jià)的漲跌、匯率及利率的變化，這些因素都直接影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資的勝敗,常常會(huì)出現(xiàn)一招失誤，滿盤(pán)皆輸?shù)木置?。要想合理確定和有效地控制建設(shè)工程投資、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，就必須對(duì)工程建設(shè)全過(guò)程進(jìn)行可行性研究。本文通過(guò)對(duì)新美花園2號(hào)地的可行性研究詳細(xì)的研究了該項(xiàng)目實(shí)施的可行性，并詳細(xì)說(shuō)明了項(xiàng)目實(shí)施的優(yōu)勢(shì)，風(fēng)險(xiǎn)，獲利情況、財(cái)務(wù)情況和資金運(yùn)用情況等涉及項(xiàng)目盈利情況的因素，并最終論證了項(xiàng)目的可行性。土地出讓年限70年。7．工程進(jìn)度：本項(xiàng)目建設(shè)周期為一年半，計(jì)劃2013年下半年開(kāi)工2014年末竣工。8．項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)名稱(chēng)技術(shù)指標(biāo)1總用地面積（㎡）588552總建筑面積（㎡）58855　其中：地上54805　地下40504建筑密度30%5綠化覆蓋率35%6停車(chē)數(shù)量（輛）250　其中：地上200　地下50城陽(yáng)區(qū)地處東海邊緣內(nèi)陸，地勢(shì)東高西低，海拔在100米左右的丘陵地區(qū)。含水層具有明顯的水平分帶性。本項(xiàng)目地質(zhì)條件穩(wěn)定，可以滿足建筑物對(duì)周邊水文地質(zhì)的要求。城陽(yáng)區(qū)氣候?qū)贉貛駶?rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，冬季寒冷干燥，盛行西北風(fēng)，夏季高溫多雨，盛行東南風(fēng)。年日照數(shù)2662小時(shí)，無(wú)霜期271天。項(xiàng)目鄰近后金交車(chē)站、前金公交車(chē)站。多條交通線路為居民提供了便利的交通條件，有利于生活、工作活動(dòng)的開(kāi)展。青島市新美置業(yè)有限公司現(xiàn)有員工148，具有本科以上學(xué)歷的員工占52％，具備中、高級(jí)職稱(chēng)者多名。目前，公司正以“專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)注、真誠(chéng)、高效”的標(biāo)準(zhǔn)為廣大客戶(hù)提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)。東南瀕臨黃海，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。與上海、廣州、天津、大連并稱(chēng)為中國(guó)五大外貿(mào)口岸，著名的旅游城市和海洋科研基地，是國(guó)務(wù)院第一批確定的沿海開(kāi)放城市與經(jīng)濟(jì)中心城市。新美花園2號(hào)地項(xiàng)目青島市城陽(yáng)區(qū)惜福鎮(zhèn)街道院后社區(qū)、鐵騎山路西側(cè)，占地面積58855平米。按照基本建設(shè)程序委托青島市民用建筑設(shè)計(jì)院有限公司編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告申請(qǐng)立項(xiàng)。根據(jù)城陽(yáng)區(qū)總體規(guī)劃，惜福鎮(zhèn)將建成青島市新的旅游觀光名鎮(zhèn)。本項(xiàng)目的建設(shè)，將進(jìn)一步完善惜福鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城陽(yáng)區(qū)的總體規(guī)劃，樹(shù)立城陽(yáng)新的形象，促進(jìn)城陽(yáng)區(qū)成為青島市新經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心的建設(shè)?！耙率匙⌒小睂?duì)于百姓生活必不可缺，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對(duì)于旅游居住及餐飲條件的要求也越來(lái)越高。初步統(tǒng)計(jì)，去年城陽(yáng)區(qū)旅游項(xiàng)目建設(shè)投入資金達(dá)三億元以上，比上年增長(zhǎng)約27%，其中社會(huì)性投資占86%。2012年我市旅游大項(xiàng)目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項(xiàng)目精”的特點(diǎn)。2012年城陽(yáng)區(qū)已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項(xiàng)目約有16個(gè)，總投資額約16億元，旅游大項(xiàng)目的數(shù)量和投資額為歷年之最。這些項(xiàng)目的建成將極大地豐富國(guó)際海濱度假城市的內(nèi)涵。在建、擬建的俱樂(lè)部、體育健身園等一批休閑娛樂(lè)特色突出的旅游大項(xiàng)目正在加緊施工建設(shè)。引進(jìn)萬(wàn)豪、洲際、凱賓斯基等國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)參與我市酒店管理。以建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際城市為目標(biāo),以加速生產(chǎn)要素的流動(dòng)和提升城市服務(wù)業(yè)規(guī)模與水平為突破口,堅(jiān)持城市化與工業(yè)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化整體推進(jìn)。3．符合黨和國(guó)家關(guān)于國(guó)有企業(yè)改革政策，有利于盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)。