【正文】 砌筑工程安裝工程裝飾裝修配套設(shè)施園林施工景點施工竣工新都市主義人文內(nèi)涵建筑、健康生活格調(diào)、尊貴服務(wù)生活主題的安全領(lǐng)地1．完美規(guī)劃完美規(guī)劃設(shè)計是新都市生活的基本前提，新美花園2號地由國際大師設(shè)計，小區(qū)順應(yīng)規(guī)劃群體的肌理與地形相共生，風格各異、氣勢恢宏的現(xiàn)代經(jīng)典建筑。6．格調(diào)生活新都市主義生活是一種居住形態(tài)，為滿足人們對生活格調(diào)的追求，必須有完善的生活功能，新美花園配置健康會所，在片區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，自設(shè)高尚配套自成體系保證生活的品位和便利。1．總體營銷策略（1）總體指導思想①基本策略——快銷快打②基本戰(zhàn)略——整合資源先發(fā)制人熱點迭出③整合資源——整合公司品牌資源，整合社會資源④先發(fā)制人——搶先入市，擔綱區(qū)域龍頭角色，快速銷售⑤熱點迭出——要熱銷，就要有亮點產(chǎn)生價值熱點，貫穿全過程（2）基本手段:借勢造勢①借勢——天時、地利、人和②造勢——立竿見影（3）銷售準備良好的銷售條件是項目實現(xiàn)順利銷售的重要因素之一,我們認為本項目的銷售前提條件應(yīng)具備以下幾點:①取得預售許可證②銷售中心裝修完畢③銷售資料準備完畢，價格表、認購書、樓書、折頁、戶型單張、買賣合同等④銷售準備工作完成，銷售人員到位、財務(wù)、清潔工、保安、人員到位、物業(yè)管理及收費確定、按揭銀行及成數(shù)、年數(shù)確定⑤前期良好的媒體造勢⑥樣板房裝修完畢投入使用2．賣點整合（1）區(qū)域發(fā)展前景良好、物業(yè)升值空間巨大（2）不可復制的優(yōu)越地段（3）規(guī)劃理念先進、設(shè)計水平高的標志性建筑群（4）會聚金融、商業(yè)、文化、物業(yè)等大型機構(gòu)，商機無限（5）戶戶有景、朝向理想、景觀開闊（6）高性價比、超值物業(yè)（7）采用環(huán)保建筑、健康生態(tài)社區(qū)（8）三重立體綠化、獨特空中花園（9）管家式家居服務(wù)、智能化物業(yè)管理3．項目入市時機銷售開盤時間，根據(jù)發(fā)展商之資金回收目標、住宅擬定在2013年10月開始認購銷售，是基于以下因素考慮：（1）項目的形象包裝、現(xiàn)場包裝及銷售人員培訓等銷售前期準備工作屆時都全部完成，具備內(nèi)部認購條件。結(jié)合本項目工程進度以及市場需求態(tài)勢、營銷推廣方面的需要。，媒體的具體組合 各傳媒組合情況銷售階段主要傳播媒體形象期戶外、報紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)預熱期戶外、報紙、網(wǎng)絡(luò)、電臺、短信強銷期報紙、網(wǎng)絡(luò)、電臺、短信、戶外持銷期網(wǎng)絡(luò)、電臺、報紙尾盤期網(wǎng)絡(luò)、短信戶外策略：在各階段都是主要擔負建立本項目時尚、高端形象宣傳目的；在開盤節(jié)點或其他重大節(jié)點前進行更換，傳遞開盤等重大信息，開盤一周后重點放在形象廣告上。電臺：不同階段以項目形象信息、項目賣點信息和活動信息傳遞為主。受眾可選性差，有區(qū)域性限制，具廣告創(chuàng)造性限制，主要是起提示作用。信息保存性差，信息駐留時間短手機短信費用低，受眾面廣，受眾可選擇性強。雜志費用低，信息清楚，駐留時間長。1．編制范圍（1）建安工程費用，包括土建結(jié)構(gòu)及裝修工程費用、設(shè)備費用、室外工程費用等。（4）建設(shè)期貸款利息。①直接工程費施工過程中耗費的構(gòu)成工程實體的各種費用，包括人工費、材料費、施工機械使用費。①土地使用費土地使用者因使用土地而向土地所有者支付的費用，是土地使用者獲得用地應(yīng)付出的代價。2．建設(shè)投資估算（1）建筑安裝工程費的估算建安工程直接費具體計算如下：①多層住宅建筑安裝工程綜合成本按950元/㎡測算，裝飾裝修工程成本按450950元/㎡，建筑面積：49140㎡綜合成本為：49140㎡1400元/㎡=②地下停車場建安成本為：1200元/㎡，建筑面積：4050㎡綜合成本為：1200元/㎡4050㎡=③便民綜合樓工程綜合成本按1800元/㎡測算，建筑面積：5665㎡綜合成本為：56651800=④室外工程費室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。 建安工程直接費單位：萬元序號項目名稱建筑面積（㎡）金額（萬元）平均單方成本（元/㎡）1多層住宅建安工程直接費4914014002便民綜合樓建安工程直接費566518003地下停車場建安工程直接費405048612004室外工程費工程全部構(gòu)、建筑物工程投資（包括設(shè)備）的5%5建設(shè)配套費用100合計間接費%的費率計取為：%=，其中規(guī)費按150萬計利潤本項目按建安工程直接費的5%計?。?%=稅金%計?。海?150+）%= 建安工程費單位：萬元序號項目名稱計算依據(jù)金額（萬元）備注1建安工程直接費2間接費%其中規(guī)費按120萬計3利潤直接費的5%4稅金%合計（2）工程建設(shè)其他費的估算①土地使用費本項目用地屬商業(yè)用地，參照青島市基準地價，用地等級屬四級，樓面毛地價為1240～1860元/㎡。本工程按一級以上工程計費：%=施工監(jiān)理費 施工監(jiān)理服務(wù)收費基價表序號計費額收費基價1500210003300045000580006100007200008400009600001080000ll10000012200000134000001460000015800000161000000注：計費額大于1000000萬元的，以計費額乘以1．039％的收費率計算收費基價。２）年利率 即S=∑(Fn1+bn247。2）%= 項目總投資估算表 單位：萬元序號項目名稱計算依據(jù)金額（萬元）單方成本（元/㎡）1建安工程費直接費間接費%利潤按建安工程直接費的5%稅金%2工程建設(shè)其他費土地使用費1500與建設(shè)工程相關(guān)的其他費3預備費基本預備費預備費按建安工程費用和與工程建設(shè)相關(guān)的其他費用的5%進行測算漲價預備費4建設(shè)期利息合計綜合以上費用。月回收期25247。3．所得稅 利潤額及所得稅 單位：萬元序號項目名稱計算依據(jù)合計備注1銷售收入2總成本費用3銷售稅金及附加4土地增值稅5利潤總額12346應(yīng)納所得稅利潤額7所得稅（6）33%8稅后利潤（5）（7）5財務(wù)評價在項目的開發(fā)方案確定以后，必須對不同的方案進行財務(wù)、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。項目投資方案評價的指標一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標，即考慮貨幣時間價值因素的指標，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬事等指標。由于資料和信息來源的有限性，將來的實際情況可能與此有較大的出入，即評價結(jié)果具有不確定性，這對項目的投資決策會帶來風險。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價中一般以動態(tài)指標為主，以靜態(tài)指標為輔。財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價格，分析測算擬建項目未來的效益費用。相關(guān)稅率如下：（1）營業(yè)稅：以年銷售收入為稅基，根據(jù)國家規(guī)定稅率為5%；（2）城市維護建設(shè)稅：以營業(yè)稅為稅基，稅率取7%；（3）教育費附加：以營業(yè)稅為費基，費率取3%；（4）所得稅：以企業(yè)經(jīng)營的利潤總額抵扣準予扣除項目的余額為稅基，按照國家企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)所得稅稅率取33%。月回收期486247。建設(shè)期貸款利息每年應(yīng)計利息=（年初借款本息計+本年幾款額/2）年利率第一年建設(shè)期利息5000247。本項目監(jiān)理服務(wù)費為：+（）（）/（100008000）=保險費建筑工程一切險、安裝工程一切險、建筑（安裝）工程一切險主要附加險、建設(shè)工程第三者責任險，按照綜合保險費率建安工程總造價的5‰取費: 5‰=3萬元可研、環(huán)評、交評費、招標等的代理服務(wù)費可研、環(huán)評、交評費、招標等的代理服務(wù)費暫按80萬計取施工圖審查費施工圖審查費按照4元/㎡取費：588554=竣工圖編制費按設(shè)計費的7%取費：7%= 建設(shè)工程其他費 單位：萬元序號項目名稱占建安成本比例（%）金額（萬元）備注1土地使用費2建設(shè)單位管理費3工程勘察費4工程設(shè)計費5施工監(jiān)理服務(wù)費直線內(nèi)插法計算所得6保險費2%7代理服務(wù)費可研、環(huán)評、交評費、招標等的代理服務(wù)費8施工圖審查費4元/㎡9竣工圖編制費7%按設(shè)計費的7%測算合計（3）預備費基本預備費=（設(shè)備及工器具購置費+建筑安裝工程費+工程建設(shè)其他費）基本預備費費率 式（41）這里基本預備費按建安工程費用和與工程建設(shè)相關(guān)的其他費用的5%進行測算。該地塊毛地取得價格為：150058855=②與項目有關(guān)其他費用建設(shè)單位管理費 建設(shè)單位管理費指標序號建安工程費用（萬元）計算基數(shù)費用指標（％）1500以下總投資2501—100031001—500045001—10000510001—50000650000以上故本項目建設(shè)單位管理費為：%=依據(jù)《關(guān)于改進和調(diào)整工程勘察不合理收費辦法和標準的通知》（建設(shè)部【2012】316號）。室外工程費為：（++）5%=②建設(shè)配套費用包括招投標費、市政設(shè)施配套費、消防設(shè)施配套費、天然氣公網(wǎng)初裝費、抗震設(shè)計審查費、定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。②與項目建設(shè)有關(guān)其他費用主要有：建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、研究試驗費、臨時設(shè)施費、工程監(jiān)理費、工程保險費、供電貼費、施工機構(gòu)遷移費、引進技術(shù)和進口設(shè)備其他費、工程承包費等(3）建設(shè)期貸款利息建設(shè)期貸款利息包括向國內(nèi)銀行和其他非銀行金融機構(gòu)貸款、出口信貸、外國政府貸款、國際商業(yè)銀行貸款以及在境內(nèi)外發(fā)行的債券等在建設(shè)期間內(nèi)應(yīng)償還的貸款利息。包括：環(huán)境保護費、文明施工費、安全施工費、臨時設(shè)施費、夜間施工費、二次搬運費、大型機械設(shè)備進出場及安拆費、混凝土、鋼筋混凝土模板及支架費、腳手架費、已完工程及設(shè)備保護費、施工排水、降水費③間接費規(guī)費：工程排污費、工傷保險費、社會保障費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、醫(yī)療保險費、住房公積金企業(yè)管理費：管理人員工資、辦公費、差旅交通費、固定資產(chǎn)使用費、工具用具使用費、勞動保險費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、財產(chǎn)保險費、財務(wù)費、稅金（2）工程建設(shè)其他費工程建設(shè)其他費用，是指從工程籌建起到工程竣工驗收交付使用止的整個建設(shè)期間，除建筑安裝工程費用和設(shè)備及工、器具購置費用以外的，為保證工程建設(shè)順利完成和交付使用后能夠正常發(fā)揮效用而發(fā)生的各項費用。同時參照：（1）青島市建設(shè)工程概算定額（2）青島市現(xiàn)行其他有關(guān)造價文件（3）青島市同類建筑工程技術(shù)經(jīng)濟指標（4）青島市近期的材料及設(shè)備價格信息1．建設(shè)投資成本組成建設(shè)成本估算包括：建設(shè)及工器具購置費、建筑安裝工程費用、工程建設(shè)其他費、預備費以及建設(shè)期貸款利息等項。