【正文】 ，其中規(guī)費按150萬計利潤本項目按建安工程直接費的5%計?。?%=稅金%計取：（+150+）%= 建安工程費單位：萬元序號項目名稱計算依據(jù)金額（萬元）備注1建安工程直接費2間接費%其中規(guī)費按120萬計3利潤直接費的5%4稅金%合計（2）工程建設(shè)其他費的估算①土地使用費本項目用地屬商業(yè)用地，參照青島市基準地價，用地等級屬四級，樓面毛地價為1240～1860元/㎡。①土地使用費土地使用者因使用土地而向土地所有者支付的費用，是土地使用者獲得用地應付出的代價。（4）建設(shè)期貸款利息。雜志費用低，信息清楚，駐留時間長。受眾可選性差，有區(qū)域性限制，具廣告創(chuàng)造性限制，主要是起提示作用。，媒體的具體組合 各傳媒組合情況銷售階段主要傳播媒體形象期戶外、報紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)預熱期戶外、報紙、網(wǎng)絡(luò)、電臺、短信強銷期報紙、網(wǎng)絡(luò)、電臺、短信、戶外持銷期網(wǎng)絡(luò)、電臺、報紙尾盤期網(wǎng)絡(luò)、短信戶外策略：在各階段都是主要擔負建立本項目時尚、高端形象宣傳目的；在開盤節(jié)點或其他重大節(jié)點前進行更換，傳遞開盤等重大信息，開盤一周后重點放在形象廣告上。1．總體營銷策略（1）總體指導思想①基本策略——快銷快打②基本戰(zhàn)略——整合資源先發(fā)制人熱點迭出③整合資源——整合公司品牌資源，整合社會資源④先發(fā)制人——搶先入市，擔綱區(qū)域龍頭角色，快速銷售⑤熱點迭出——要熱銷，就要有亮點產(chǎn)生價值熱點，貫穿全過程（2）基本手段:借勢造勢①借勢——天時、地利、人和②造勢——立竿見影（3）銷售準備良好的銷售條件是項目實現(xiàn)順利銷售的重要因素之一,我們認為本項目的銷售前提條件應具備以下幾點:①取得預售許可證②銷售中心裝修完畢③銷售資料準備完畢，價格表、認購書、樓書、折頁、戶型單張、買賣合同等④銷售準備工作完成，銷售人員到位、財務、清潔工、保安、人員到位、物業(yè)管理及收費確定、按揭銀行及成數(shù)、年數(shù)確定⑤前期良好的媒體造勢⑥樣板房裝修完畢投入使用2．賣點整合（1）區(qū)域發(fā)展前景良好、物業(yè)升值空間巨大（2）不可復制的優(yōu)越地段（3）規(guī)劃理念先進、設(shè)計水平高的標志性建筑群（4）會聚金融、商業(yè)、文化、物業(yè)等大型機構(gòu)，商機無限（5）戶戶有景、朝向理想、景觀開闊（6）高性價比、超值物業(yè)（7）采用環(huán)保建筑、健康生態(tài)社區(qū)（8）三重立體綠化、獨特空中花園（9）管家式家居服務、智能化物業(yè)管理3．項目入市時機銷售開盤時間，根據(jù)發(fā)展商之資金回收目標、住宅擬定在2013年10月開始認購銷售，是基于以下因素考慮：（1）項目的形象包裝、現(xiàn)場包裝及銷售人員培訓等銷售前期準備工作屆時都全部完成，具備內(nèi)部認購條件。53開發(fā)進度模擬表時間項目20132014789101112123456789101112上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下前期可行性論證建筑設(shè)計園林設(shè)計三通一平基礎(chǔ)工程主體工程砌筑工程安裝工程裝飾裝修配套設(shè)施園林施工景點施工竣工新都市主義人文內(nèi)涵建筑、健康生活格調(diào)、尊貴服務生活主題的安全領(lǐng)地1．完美規(guī)劃完美規(guī)劃設(shè)計是新都市生活的基本前提，新美花園2號地由國際大師設(shè)計，小區(qū)順應規(guī)劃群體的肌理與地形相共生，風格各異、氣勢恢宏的現(xiàn)代經(jīng)典建筑。（9010%+10030%+13040%+18020%）=385 計劃戶型配比表面積（㎡）比例（按戶數(shù)%）類型備注9010平層躍層均為6層加頂層10030錯層13040錯層18020躍層戶型設(shè)計建議：動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳1衛(wèi)為主力戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在711%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（89%以內(nèi)）外觀風格建議：采用穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義歐式風格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。主要設(shè)計風格為動感現(xiàn)代，飄逸大方的歐式風格建筑，主要體現(xiàn)光影變化，富有很強的節(jié)奏感和韻律感，特色鮮明的建筑風格，可以充分滿足年輕人的存在感和成就感，同時也能消除工作帶來的壓力和緊張。給該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)注入了新的活力。地上建筑面積約58855㎡。消防報警系統(tǒng)：每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個消火栓配有按鈕接入消防中心，實現(xiàn)防火安全性，可靠性；三表遠程抄送系統(tǒng)。在小區(qū)的四周設(shè)計一個流動水渠讓潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富“小橋流水人家”的生動意境。（3）項目的戶型設(shè)計在戶型設(shè)計上充分滿足中等收入者的居家要求，采用磚混結(jié)構(gòu)的設(shè)計，每個樓層六戶人家，層數(shù)為6躍7層，其他3米。具體方案如下：開發(fā)為以居住為主的高檔多層低密度電梯公寓小區(qū)。旅游價值潛力大。項目不靠近某線的主干道，不具有商業(yè)氛圍，對項目銷售會帶來一定的影響，銷售回款也有一定的壓力。在此之前綠城、寶龍、萬科、萬達等地產(chǎn)大鱷都已在城陽布局，城陽區(qū)的樓市競爭將更激烈，該區(qū)域也將迎來更大的發(fā)展。部分區(qū)域還出現(xiàn)幾天流拍的現(xiàn)象，土地基準地價也開始下調(diào)，不難發(fā)現(xiàn)島城的地價限價有一個往下調(diào)的趨勢，一季度的“開門不利”也奠定了接下來半年土地市場的基調(diào)，底價成交成為接下來土地市場的“最強音”。在宏觀政策方面，從年初“國八條”公布開始，大規(guī)模的調(diào)控就正式拉開序幕，一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺：限購限價令的出臺，貨幣政策持續(xù)緊縮，信貸政策益加嚴厲，房產(chǎn)稅的開征，保障房計劃等措施，這些都對開發(fā)商和置業(yè)者產(chǎn)生重大的影響。中國是處在一個轉(zhuǎn)型期的國家，經(jīng)濟發(fā)展帶動城鎮(zhèn)化進程而城鎮(zhèn)化又反過來刺激經(jīng)濟的增長。房地產(chǎn)的投資由于其具有保值增值的功能，又可以出租獲取回報，受到投資者的歡迎，特別是近幾年，房價一路攀升，投資者更加看好房地產(chǎn)市場前景，紛紛涌入。城市居民住宅需求三種類型：改善型、新婚型、富裕（享受）型。當基礎(chǔ)設(shè)施投資回升和房地產(chǎn)市場回暖，固定資產(chǎn)投資維持穩(wěn)定增長態(tài)勢等利好形勢下，企業(yè)盈利環(huán)比改善，工業(yè)企業(yè)利潤降幅收窄。國土資源部發(fā)出緊急通知，從2012年7月1日起，開始實施《閑置土地處置辦法》的政策。綜上所述，本項目的建設(shè)對于改善青島市旅游、商務及生活條件，完善城陽區(qū)建設(shè)，實現(xiàn)城市總體規(guī)劃具有重要作用，建設(shè)確有必要。三是高端旅游項目多。2012年，城陽區(qū)以度假旅游為核心，精品項目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規(guī)模大、投資高的俱樂部、高星級酒店和度假、娛樂等項目相繼建成或開工，項目建設(shè)創(chuàng)歷史最好水平，部分項目填補了我市旅游空白。基地地勢東高西低，局部高差較小，總體建設(shè)條件良好。公司具有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷，擁有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和優(yōu)秀的客戶服務系統(tǒng)及管理人員，具有創(chuàng)新、務實的開發(fā)理念和不斷進取的開拓意識、形成了“高水準、高品質(zhì)”的開發(fā)經(jīng)營思路和市場品牌形象，建立了—套符合市場競爭需要、結(jié)構(gòu)扁平的管理體系以及一支人員簡練、經(jīng)驗豐富、高效能干，具有團隊合作精神的員工隊伍?！妫?，℃，℃，℃。其中，2013年6月～2013年10月，完成項目前期工程和施工圖設(shè)計，2013年11月～2014年12月，完成項目土建、安裝工程、裝飾裝修、及配套設(shè)施的完善等。中國房地產(chǎn)業(yè)在承受外來的經(jīng)濟沖擊是的能力還很薄弱，無法建立穩(wěn)定的發(fā)展體系，作為一個企業(yè)，合理的進行前期方案確定、設(shè)計階段的方案優(yōu)選，準確預測未來風險，便成了一個房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的重要問題。項目落成以后，這里展現(xiàn)在世人眼前的不再是破舊的小村莊，而是一片智能化、多元化、一體化，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全、服務到位，健康，綠色、環(huán)保的綜合性現(xiàn)代化小區(qū)。其中，2013年6月～2013年10月，完成項目前期工程和施工圖設(shè)計，2013年11月～2014年12月，完成項目土建、安裝工程、裝飾裝修、及配套設(shè)施的完善等。本文通過對新美花園2號地的可行性研究詳細的研究了該項目實施的可行性，并詳細說明了項目實施的優(yōu)勢，風險，獲利情況、財務情況和資金運用情況等涉及項目盈利情況的因素，并最終論證了項目的可行性。含水層具有明顯的水平分帶性。項目鄰近后金交車站、前金公交車站。東南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。根據(jù)城陽區(qū)總體規(guī)劃，惜福鎮(zhèn)將建成青島市新的旅游觀光名鎮(zhèn)。2012年我市旅游大項目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項目精”的特點。引進萬豪、洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團參與我市酒店管理。到了今年上半年央行降息，這是3年來首次降息。2012年以來，全球經(jīng)濟增長明顯放緩；國內(nèi)主動調(diào)控房地產(chǎn)市場和化解融資平臺風險，經(jīng)濟增長面臨較大的下行壓力。宏觀調(diào)控應根據(jù)新形勢新情況不斷提高政策的針對性和靈活性,把握好政策實施的力度、節(jié)奏和重點。上述兩項分析數(shù)據(jù)反映了中國住宅市場的鋼性需求，所以造成中國近幾年住宅市場強勁的市場需求，形成房價持續(xù)上漲的局面?？偟膩碚f，在中央政策嚴格把控房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖的情況下，%。青島以其獨特的地理環(huán)境優(yōu)勢和經(jīng)濟發(fā)展的廣闊前景，使青島的房地產(chǎn)市場充滿了誘人的魅力。2012年，青島樓市調(diào)控已取得初步成果，房價過快上漲的勢頭得到有效遏制。供應建筑面積最大的區(qū)域仍為城陽區(qū)，㎡，占總供應總面積的50%；李滄區(qū)和開發(fā)區(qū)位列第二、三位，供應建筑面積分別為126萬㎡㎡，分別占總供應面積的16%和12%，其他區(qū)域供應建筑面積均不到90萬㎡。多條公交線路形成便利的出行網(wǎng)絡(luò)，而且其他車輛較少，沒有交通問題。網(wǎng)絡(luò)覆蓋情況較其他地區(qū)差。本項目旁邊住宅項目正在開發(fā)，能夠提升項目的形象和消費者的認可度，對項目周邊的環(huán)境也能得到一定的改善，對市場有一定的推動作用。（1）項目的規(guī)劃布局　項目的規(guī)劃布局遵循傳統(tǒng)歐式民居格局；采用意大利托斯卡納風格進行布局。主力戶型為90㎡180㎡的三室兩廳和四室二廳的錯層、平層、躍層為主；每戶設(shè)置外飄式窗臺延景入室；東側(cè)建造三百六十度日光房；在戶型空間上，采用通透式大空間，運用移動式隔墻來自由分隔，達到空間與人的完全互動；充分考慮居室的通風、采光、干濕與動靜分區(qū)。（6）項目的配套利用裙樓及地下空間，用于物管配套和停放車輛，修建健身館、棋牌館、乒乓球館、桌球館、多功能廳、家政服務中心等多項康體設(shè)施的全面配套。另據(jù)調(diào)查得知：從2011年7月1日至2012年11月1日該類住宅樓市場價格每月遞增2%，其后至2013年1月1日則保持不變，而從2013年1月1日至2013年5月30日的市場價格每月遞增1%。新美花園2號地位于青島市城陽區(qū)惜福鎮(zhèn)院后社區(qū)，距離市中心，區(qū)中心較遠，人口密度較小。主要設(shè)計風格為悠然恬靜的歐式風格建筑。不含地下部分。停車位總數(shù)為：385+50=250個2．停車場的使用管理：建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時IC卡）。4．建筑實質(zhì)住區(qū)的形象設(shè)計和住區(qū)空間塑造應考慮地域特征，城市文脈的繼承和發(fā)展，使建筑具有個性，新美花園以親近自然，傳承發(fā)展生態(tài)的理念，大面積綠化園林，塑造綠色建筑形象與區(qū)域群體建筑溶為一體5．健康生活引導住區(qū)健康行為，規(guī)范住區(qū)健身活動，培育健康生活的意識和生活方式，提高居住品質(zhì)，新美花園倡導回歸自然的健康和諧生活，全程健康住宅設(shè)計規(guī)劃，全