【正文】 建設(shè)是改善周邊旅游居住及辦公條件，提高城陽(yáng)區(qū)建設(shè)的需要。青島既是華北南部、華東北部和西北地區(qū)進(jìn)出口物資的主要集散地,也是太平洋國(guó)家與歐亞大陸國(guó)家聯(lián)系的紐帶。1．單位名稱：青島市新美置業(yè)有限責(zé)任公司2．成立時(shí)間：1993年3．注冊(cè)地址：青島市城陽(yáng)區(qū)4．經(jīng)營(yíng)地址：青島市市城陽(yáng)區(qū)夏莊區(qū)“新奧特萊斯”c座1316躍7層5．法定代表人：張琳芃6．注冊(cè)資本：38300萬(wàn)元7．執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：370320010218．企業(yè)類型：有限責(zé)任公司9．主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等10．經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售商品房、信息咨詢等。工程所在地區(qū)抗震設(shè)防烈度為6度。5．項(xiàng)目總投資：6．用地現(xiàn)狀目前，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，為農(nóng)業(yè)用地?zé)o任何建筑、構(gòu)筑物。 17 17 17 18 18 20 22 22 23 25，媒體的具體組合 264項(xiàng)目投資估算 27 27 27 27 34 35 36 41 425財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 39 39 39 40 416不確定性分析 43 43 43 44 44 45 45 467綜合評(píng)價(jià) 498研究結(jié)論與建議 50 50 50致謝 51參考文獻(xiàn) 52III青島理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)論文前言房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的投資活動(dòng)，有高度綜合性、高度關(guān)聯(lián)性、投資額度大、開發(fā)周長(zhǎng)的特點(diǎn)。青島理工大學(xué)琴島學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)論文摘要本項(xiàng)目名稱為新美花園2號(hào)地項(xiàng)目，是由青島市新美置業(yè)有限公司投資建設(shè)的住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目坐落在青島市城陽(yáng)區(qū)惜福鎮(zhèn)街道院后社區(qū)、鐵騎山路西側(cè)，占地面積58855㎡，項(xiàng)目總建筑面積58855㎡。關(guān)鍵字：可行性，規(guī)劃，設(shè)計(jì)，分析IIIAbstractThe project name for the new garden 2 project , is invested by the xinmei realestateco.,LTD. Qingdao, project located in Qingdao cheng yang xi fu town yuanhou village, tie qi shan road on the west side, covers an area of 58855 square meters among them. Project total construction area of 58855 square meters , among them, the floor area of 58855 square meters , 4050square meters underground engineering.Project total investment is about 700 million yuan . After project pletion, here show before the eyes of the world is no longer a shabby little village, but a piece of intelligence, diversification, integration, a beautiful environment, facilities, service in place, healthy, green and environmental protection prehensive modernization munity. Built to cherish merit Cheng Yang Out own investment project development play a large role, and to surrounding area of the regional image, land value ,environmental improvement on effect.The project for the construction period is expected to be two and a half years, starting at the end of 2014 pleted plan in the second half of 2013. Among them , from June 2013 to October 2013, to plete the project prophase engineering and construction drawing design, in November 2013 to June 2013, to plete the project construction and installation engineering, decoration, and the improvement of the supporting facilities, etc.And the purpose of writing this article is based on project from market analysis , planning and design, marketing, financial analysis, uncertainty analysis and soon to determine the feasibility of the project implementation.Keywords : feasibility , programmer , design, analysis V目錄前言 11項(xiàng)目總論 2 2 2 2 3 3 3 4 52市場(chǎng)研究 7 7 7 7 8 8 8 8 9 9 10 10 10 123項(xiàng)目開發(fā)方案 17 17 17。土地出讓年限70年。本項(xiàng)目地質(zhì)條件穩(wěn)定，可以滿足建筑物對(duì)周邊水文地質(zhì)的要求。多條交通線路為居民提供了便利的交通條件，有利于生活、工作活動(dòng)的開展。與上海、廣州、天津、大連并稱為中國(guó)五大外貿(mào)口岸，著名的旅游城市和海洋科研基地，是國(guó)務(wù)院第一批確定的沿海開放城市與經(jīng)濟(jì)中心城市。本項(xiàng)目的建設(shè)，將進(jìn)一步完善惜福鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城陽(yáng)區(qū)的總體規(guī)劃，樹立城陽(yáng)新的形象，促進(jìn)城陽(yáng)區(qū)成為青島市新經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心的建設(shè)。2012年城陽(yáng)區(qū)已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項(xiàng)目約有16個(gè)，總投資額約16億元，旅游大項(xiàng)目的數(shù)量和投資額為歷年之最。以建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際城市為目標(biāo),以加速生產(chǎn)要素的流動(dòng)和提升城市服務(wù)業(yè)規(guī)模與水平為突破口,堅(jiān)持城市化與工業(yè)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化整體推進(jìn)。這對(duì)于處于高壓調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)來說是在炎炎夏日吹來的一陣涼風(fēng)。從上半年的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值227098億元來看，按可比價(jià)格計(jì)算，%達(dá)到兩會(huì)目標(biāo)。目前中國(guó)有近3億農(nóng)村人口在城市工作。一個(gè)國(guó)家的城市化率達(dá)到70%以上，進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，城市與農(nóng)村的結(jié)構(gòu)基本平衡。上半年受調(diào)控影響，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛以價(jià)促量回籠資金。一九九二年在鄧小平同志南巡講話以后，青島市委市政府做出市級(jí)機(jī)關(guān)東遷的決定，原市委機(jī)關(guān)駐地向外商轉(zhuǎn)讓及市級(jí)機(jī)關(guān)新大樓的開工建設(shè)，奏響了青島行政、商貿(mào)、金融、娛樂、文化中心的東進(jìn)序曲，也促進(jìn)青島房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)全面高漲的時(shí)期。前幾年的城陽(yáng)區(qū)由于離青島市區(qū)較遠(yuǎn)，人口稀少，導(dǎo)致商業(yè)配套設(shè)施缺失，但近些年隨著人口密集度加大，加之今年的限購(gòu)政策的影響，越來越多的人選擇價(jià)位較低的城陽(yáng)區(qū)居住，從而城陽(yáng)區(qū)以也建立了自身的核心商業(yè)區(qū)，也吸引了許多大鱷的進(jìn)駐，商業(yè)氣氛從而被帶動(dòng)，成交量也相應(yīng)增加。2012年新增量出現(xiàn)“翹尾”現(xiàn)象，全年新增的最高點(diǎn)出現(xiàn)在12月份，㎡。城市規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域，升值潛力較大2．劣勢(shì)分析：離市區(qū)較遠(yuǎn)，無大型購(gòu)物商場(chǎng)和步行街，逛街購(gòu)物較為不便。3．機(jī)會(huì)分析：惜福鎮(zhèn)院后區(qū)直接推動(dòng)城陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。區(qū)域內(nèi)的樓盤在建筑和自然景觀上都達(dá)到了很高的品質(zhì)。（2）項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)　建筑立面強(qiáng)調(diào)搭配青島理工學(xué)琴島學(xué)院東校區(qū)，突出歐式民居文化的底蘊(yùn)與意境；建筑材質(zhì)選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀，使風(fēng)格與造型趨于和諧統(tǒng)一，淡雅明快的色調(diào)勾勒出意大利民居文化特點(diǎn)，浮雕、飛扶壁、花窗、尖肋拱頂，使之成為既符合地域文化內(nèi)涵又具有時(shí)代特色的理想家園，從而創(chuàng)造出新的城陽(yáng)地區(qū)民居的建筑風(fēng)格；另外，大量采用環(huán)保型新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備最大限度上降低建筑對(duì)環(huán)境的污染和破壞。（5）項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)建筑用地內(nèi)心是一個(gè)自由坡地式的下沉園林，一個(gè)三層便民綜合樓坐鎮(zhèn)這個(gè)綠色中心，周邊多層住宅依次展開圍繞在主樓周圍，同時(shí)下沉的綠地空間也為地下公共層和車庫(kù)層提供了充足的采光。供電系統(tǒng)：每戶設(shè)有配電箱以及10A（40A）或15A(60A)新型電表，設(shè)計(jì)用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)層為6000W，躍層為8000W，六回路供電方式。5%=綜合青島城陽(yáng)惜福鎮(zhèn)的情況，我們認(rèn)為地下車位價(jià)格應(yīng)定位在8萬(wàn)元/個(gè)，地上車位定位在6萬(wàn)元/個(gè)。經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，惜福鎮(zhèn)已基本形成以琴島學(xué)院為軸心的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、城鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模。如悠長(zhǎng)的蔓藤抄手游廊，整個(gè)被包裹在綠意之中，滿足業(yè)主晨練和與家人散步的需要。智能化概念在新建住宅樓中已經(jīng)開始普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。根據(jù)分別確定的項(xiàng)目實(shí)施各階段所需時(shí)間，編制實(shí)施進(jìn)度表，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表有多種表示方法。7．尊貴服務(wù)個(gè)性化服務(wù)是社會(huì)分工的需要，也是心靈休憩的需要，新美花園由國(guó)際認(rèn)證的著名物管公司提供人性化的管理服務(wù)。4．銷售總目標(biāo) 銷售計(jì)劃表可售單位可售單位可銷售金額備注多層住宅樓49140㎡便民綜合樓網(wǎng)點(diǎn)5665㎡停車位2501900萬(wàn)元含地上停車位50個(gè) 年度住宅銷售計(jì)劃時(shí)間銷售率銷售面積銷售單位銷售金額70%3439822730%1474297注：銷售均價(jià)按8400元/㎡5．分階段住宅樓銷售目標(biāo) 分階段住宅樓銷售計(jì)劃銷售階段時(shí)間銷售量銷售比例銷售面積㎡銷售估算（萬(wàn)元）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期175%2457開盤強(qiáng)效期6520%9828持銷期9830%14742二次強(qiáng)銷期9830%14742尾盤期4615%7371 各階段營(yíng)銷亮點(diǎn)銷售階段時(shí)間活動(dòng)亮點(diǎn)建筑亮點(diǎn)促銷亮點(diǎn)銷售開盤期“健康惜福行”高檔生活體驗(yàn)活動(dòng)銷售部開始使用2000=6000，低價(jià)入市現(xiàn)場(chǎng)開盤期開盤樣板房投入使用免費(fèi)入住體驗(yàn)持銷期購(gòu)房送車位主體完工購(gòu)房送車位二次強(qiáng)銷期回饋新老顧客，萬(wàn)元大獎(jiǎng)贈(zèng)送園林外立面結(jié)構(gòu)完成萬(wàn)元大獎(jiǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)尾盤期業(yè)主入伙，景點(diǎn)征名試營(yíng)業(yè)贈(zèng)送會(huì)員卡1．總體價(jià)格策略低價(jià)入市、低開高走、謹(jǐn)慎上行、開盤價(jià)應(yīng)考慮較大的優(yōu)惠、采用成本加成法定價(jià)、壓低利潤(rùn)期望值、適合市場(chǎng)預(yù)期、務(wù)必盡快銷售。 各媒體優(yōu)缺點(diǎn)分析媒體種類優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)報(bào)紙靈活及時(shí)，時(shí)效性強(qiáng)，市場(chǎng)覆蓋面大，傳播范圍廣，受眾面廣，廣告停留時(shí)間較長(zhǎng)，信息清楚，可信性高。信息保存性差。其中，設(shè)備費(fèi)用包括給排水工程、通風(fēng)空調(diào)工程程、采暖工程、強(qiáng)電工程、弱電工程、電梯工程等；室外工程包括室外管線、室外照明、道路及廣場(chǎng)、綠化等。人工費(fèi)：定額的人工費(fèi)包括：生產(chǎn)工人的基本工資、生產(chǎn)工人工資性津貼、生產(chǎn)工人的輔助工資、職工福利費(fèi)、生產(chǎn)工人勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)材料費(fèi)：材料費(fèi)包括：材料原價(jià)或供應(yīng)價(jià)、運(yùn)輸損耗費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、材料運(yùn)雜費(fèi)、采購(gòu)保管費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)②措施費(fèi)為完成工程項(xiàng)目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實(shí)體項(xiàng)目的費(fèi)用。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，根據(jù)工程全部構(gòu)、建筑物工程投資（包括設(shè)備）的5%測(cè)算。其他未包含的其收費(fèi)由雙方協(xié)商議定。依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：多層住宅售價(jià)為8400元/㎡便民綜合樓售價(jià)為9500元/㎡車庫(kù)及車位單價(jià)為車庫(kù)：80000元/個(gè) 車位：60000元/個(gè) 住宅樓銷售收入估算表戶型面積（㎡）銷售金額（萬(wàn)元）單價(jià)（元/㎡）平層9080008200錯(cuò)層13085009000錯(cuò)層16083008600躍層18080008400合計(jì) 便民綜合樓銷售收入估算表 層數(shù)租金單價(jià)（元/天㎡）估算收入金額（萬(wàn)元）備注一層7二層三層合計(jì)含自用面積在內(nèi) 地下停車場(chǎng)經(jīng)濟(jì)核算表 單位：萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依據(jù)面積4050㎡停車位190個(gè)㎡/個(gè)造價(jià)486萬(wàn)元1200元/㎡出租效益租價(jià)200元/個(gè)本部分的評(píng)價(jià)結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險(xiǎn)，要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的經(jīng)