【正文】 2012年，青島樓市調(diào)控已取得初步成果，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到有效遏制。這樣的環(huán)境下，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃重，商品房存量激增，成交量下降，住宅價(jià)格下降趨勢(shì)明顯，但商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格保持平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)。青島以其獨(dú)特的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的廣闊前景，使青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了誘人的魅力。市場(chǎng)的明朗以及資金的回籠促使房地產(chǎn)企業(yè)積極拿地，儲(chǔ)備資金進(jìn)入土地市場(chǎng)?？偟膩碚f，在中央政策嚴(yán)格把控房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖的情況下，%。房地產(chǎn)不但具有使用價(jià)值，而且具有投資價(jià)值。上述兩項(xiàng)分析數(shù)據(jù)反映了中國(guó)住宅市場(chǎng)的鋼性需求，所以造成中國(guó)近幾年住宅市場(chǎng)強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，形成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的局面。如果此類人群每年有5%的人購(gòu)房，每年將會(huì)有45億㎡的購(gòu)房需求量（3億5%=1500萬25㎡=㎡）。宏觀調(diào)控應(yīng)根據(jù)新形勢(shì)新情況不斷提高政策的針對(duì)性和靈活性,把握好政策實(shí)施的力度、節(jié)奏和重點(diǎn)。產(chǎn)能過剩，內(nèi)外需求同時(shí)收縮，導(dǎo)致商品去庫(kù)存量持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)于以往。2012年以來，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩；國(guó)內(nèi)主動(dòng)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)和化解融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨較大的下行壓力。為了切實(shí)保護(hù)土地資源，維護(hù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序,有效處置和充分利用閑置土地，促進(jìn)節(jié)約集約用地，防止樓市動(dòng)蕩造成風(fēng)險(xiǎn)。到了今年上半年央行降息，這是3年來首次降息。3．符合黨和國(guó)家關(guān)于國(guó)有企業(yè)改革政策，有利于盤活國(guó)有資產(chǎn)。引進(jìn)萬豪、洲際、凱賓斯基等國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)參與我市酒店管理。這些項(xiàng)目的建成將極大地豐富國(guó)際海濱度假城市的內(nèi)涵。2012年我市旅游大項(xiàng)目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項(xiàng)目精”的特點(diǎn)?！耙率匙⌒小睂?duì)于百姓生活必不可缺，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對(duì)于旅游居住及餐飲條件的要求也越來越高。根據(jù)城陽(yáng)區(qū)總體規(guī)劃，惜福鎮(zhèn)將建成青島市新的旅游觀光名鎮(zhèn)。新美花園2號(hào)地項(xiàng)目青島市城陽(yáng)區(qū)惜福鎮(zhèn)街道院后社區(qū)、鐵騎山路西側(cè)，占地面積58855平米。東南瀕臨黃海，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。青島市新美置業(yè)有限公司現(xiàn)有員工148，具有本科以上學(xué)歷的員工占52％，具備中、高級(jí)職稱者多名。項(xiàng)目鄰近后金交車站、前金公交車站。城陽(yáng)區(qū)氣候?qū)贉貛駶?rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，冬季寒冷干燥，盛行西北風(fēng)，夏季高溫多雨，盛行東南風(fēng)。含水層具有明顯的水平分帶性。7．工程進(jìn)度：本項(xiàng)目建設(shè)周期為一年半，計(jì)劃2013年下半年開工2014年末竣工。本文通過對(duì)新美花園2號(hào)地的可行性研究詳細(xì)的研究了該項(xiàng)目實(shí)施的可行性，并詳細(xì)說明了項(xiàng)目實(shí)施的優(yōu)勢(shì)，風(fēng)險(xiǎn)，獲利情況、財(cái)務(wù)情況和資金運(yùn)用情況等涉及項(xiàng)目盈利情況的因素，并最終論證了項(xiàng)目的可行性。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中存在著大量的風(fēng)險(xiǎn)因素，例如房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化、消費(fèi)者的喜好、相關(guān)政策的調(diào)整、物價(jià)的漲跌、匯率及利率的變化，這些因素都直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的勝敗,常常會(huì)出現(xiàn)一招失誤，滿盤皆輸?shù)木置?。其中?013年6月～2013年10月，完成項(xiàng)目前期工程和施工圖設(shè)計(jì)，2013年11月～2014年12月，完成項(xiàng)目土建、安裝工程、裝飾裝修、及配套設(shè)施的完善等。項(xiàng)目落成以后，這里展現(xiàn)在世人眼前的不再是破舊的小村莊，而是一片智能化、多元化、一體化，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全、服務(wù)到位，健康，綠色、環(huán)保的綜合性現(xiàn)代化小區(qū)。而本文的寫作目的就是通過對(duì)本項(xiàng)目從市場(chǎng)分析，規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷方案、財(cái)務(wù)分析、不確定性分析等方面來確定本項(xiàng)目實(shí)施的可行性。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在承受外來的經(jīng)濟(jì)沖擊是的能力還很薄弱，無法建立穩(wěn)定的發(fā)展體系，作為一個(gè)企業(yè)，合理的進(jìn)行前期方案確定、設(shè)計(jì)階段的方案優(yōu)選，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來風(fēng)險(xiǎn)，便成了一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的重要問題。1項(xiàng)目總論1．項(xiàng)目名稱：新美花園2號(hào)地項(xiàng)目工程2．建設(shè)單位：青島市新美置業(yè)有限公司3．項(xiàng)目地址：青島市城陽(yáng)區(qū)惜福鎮(zhèn)街道院后社區(qū)、鐵騎山路西側(cè)4．項(xiàng)目占地面積和規(guī)模：項(xiàng)目總用地面積58855㎡，土地用途為城鎮(zhèn)住宅，其中，規(guī)劃建筑面積58855㎡，地上54805㎡，地下40500㎡，%，綠地率35%。其中，2013年6月～2013年10月，完成項(xiàng)目前期工程和施工圖設(shè)計(jì)，2013年11月～2014年12月，完成項(xiàng)目土建、安裝工程、裝飾裝修、及配套設(shè)施的完善等。大部分城陽(yáng)區(qū)地下水主要開采層的水質(zhì)，符合國(guó)家生活用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水要求?！?，℃，℃，℃，℃。有8條公共汽車線路經(jīng)過項(xiàng)目所在地，另外，青島市未來地鐵規(guī)劃將從本項(xiàng)目附近通過。公司具有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷，擁有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)秀的客戶服務(wù)系統(tǒng)及管理人員，具有創(chuàng)新、務(wù)實(shí)的開發(fā)理念和不斷進(jìn)取的開拓意識(shí)、形成了“高水準(zhǔn)、高品質(zhì)”的開發(fā)經(jīng)營(yíng)思路和市場(chǎng)品牌形象，建立了—套符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需要、結(jié)構(gòu)扁平的管理體系以及一支人員簡(jiǎn)練、經(jīng)驗(yàn)豐富、高效能干，具有團(tuán)隊(duì)合作精神的員工隊(duì)伍。全市總面積10654平方公里，其中市區(qū)1102平方公里?；氐貏?shì)東高西低，局部高差較小，總體建設(shè)條件良好。經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，惜福鎮(zhèn)已基本形成以琴島學(xué)院為軸心的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、城鎮(zhèn)建設(shè)已經(jīng)初具規(guī)模。2012年，城陽(yáng)區(qū)以度假旅游為核心，精品項(xiàng)目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規(guī)模大、投資高的俱樂部、高星級(jí)酒店和度假、娛樂等項(xiàng)目相繼建成或開工，項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)歷史最好水平，部分項(xiàng)目填補(bǔ)了我市旅游空白。一是數(shù)量多、投資大。三是高端旅游項(xiàng)目多。目前，希爾頓等世界和亞洲知名的酒店管理集團(tuán)有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于改善青島市旅游、商務(wù)及生活條件，完善城陽(yáng)區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃具有重要作用，建設(shè)確有必要。6月8日央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，同時(shí)個(gè)人住房貸款同時(shí)調(diào)整。國(guó)土資源部發(fā)出緊急通知，從2012年7月1日起，開始實(shí)施《閑置土地處置辦法》的政策。%。當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施投資回升和房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，固定資產(chǎn)投資維持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)等利好形勢(shì)下，企業(yè)盈利環(huán)比改善，工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)降幅收窄。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，%，進(jìn)入快速發(fā)展期，根據(jù)世界發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展進(jìn)程分析，%。城市居民住宅需求三種類型：改善型、新婚型、富裕（享受）型。中國(guó)城市化率的增長(zhǎng)，農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市，城市居民居住需求是中國(guó)住宅市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)力。房地產(chǎn)的投資由于其具有保值增值的功能，又可以出租獲取回報(bào)，受到投資者的歡迎，特別是近幾年，房?jī)r(jià)一路攀升，投資者更加看好房地產(chǎn)市場(chǎng)前景，紛紛涌入。但與歷年實(shí)際計(jì)劃完成相比仍遠(yuǎn)超歷史最高水平。中國(guó)是處在一個(gè)轉(zhuǎn)型期的國(guó)家，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程而城鎮(zhèn)化又反過來刺激經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。近年來，青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)以其超常的速度向前發(fā)展，成為全國(guó)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市之一。在宏觀政策方面，從年初“國(guó)八條”公布開始，大規(guī)模的調(diào)控就正式拉開序幕，一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)：限購(gòu)限價(jià)令的出臺(tái)，貨幣政策持續(xù)緊縮，信貸政策益加嚴(yán)厲，房產(chǎn)稅的開征，保障房計(jì)劃等措施，這些都對(duì)開發(fā)商和置業(yè)者產(chǎn)生重大的影響。在青島房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境方面，膠州灣大橋和海底隧道通車使老市區(qū)與西海岸真正融為一體，為整個(gè)青島城市發(fā)展打造出一個(gè)新的平臺(tái)，西海岸發(fā)展?jié)摿M(jìn)一步凸現(xiàn)；世園會(huì)園區(qū)拆遷工作基本結(jié)束，道路、綜合管線等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面開展，是實(shí)現(xiàn)青島國(guó)際化和向北發(fā)展的重要一步；此外，城市地鐵、鐵路客運(yùn)北站、快速路三期等重大工程加快建設(shè)，將緩解日益明顯的城市交通擁堵問題，拓寬城市發(fā)展空間，把青島城市建設(shè)帶入一個(gè)嶄新的時(shí)代。部分區(qū)域還出現(xiàn)幾天流拍的現(xiàn)象，土地基準(zhǔn)地價(jià)也開始下調(diào)，不難發(fā)現(xiàn)島城的地價(jià)限價(jià)有一個(gè)往下調(diào)的趨勢(shì)，一季度的“開門不利”也奠定了接下來半年土地市場(chǎng)的基調(diào)，底價(jià)成交成為接下來土地市場(chǎng)的“最強(qiáng)音”?？傮w來看，2012年上半年市場(chǎng)整體低迷，但是隨著降息、降準(zhǔn)備金率等政策的下達(dá)，全年的新增高潮集中在下半年，開發(fā)商紛紛出手，市場(chǎng)供求比基本供不應(yīng)求。在此之前綠城、寶龍、萬科、萬達(dá)等地產(chǎn)大鱷都已在城陽(yáng)布局，城陽(yáng)區(qū)的樓市競(jìng)爭(zhēng)將更激烈，該區(qū)域也將迎來更大的發(fā)展。毗鄰青島理工學(xué)琴島學(xué)院，學(xué)術(shù)和人文氣息濃厚，又離城陽(yáng)十中較近，區(qū)域內(nèi)教育配套設(shè)施完善，業(yè)主子女求學(xué)問題得到解決。項(xiàng)目不靠近某線的主干道，不具有商業(yè)氛圍，對(duì)項(xiàng)目銷售會(huì)帶來一定的影響，銷售回款也有一定的壓力。與城陽(yáng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀盛泰集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目毗鄰，區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。旅游價(jià)值潛力大。4．威脅分析：區(qū)域內(nèi)有一定的土地尚未開發(fā)，使項(xiàng)目存在較多的潛在競(jìng)爭(zhēng)者。具體方案如下：開發(fā)為以居住為主的高檔多層低密度電梯公寓小區(qū)。用地中部是一個(gè)造型豐富的三層便民服務(wù)中心，由室外景觀綠化緩緩下沉至地下一層的坡地下沉庭園。（3）項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)在戶型設(shè)計(jì)上充分滿足中等收入者的居家要求，采用磚混結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，每個(gè)樓層六戶人家，層數(shù)為6躍7層，其他3米。（4）小區(qū)物業(yè)服務(wù)除常規(guī)物業(yè)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等。在小區(qū)的四周設(shè)計(jì)一個(gè)流動(dòng)水渠讓潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富“小橋流水人家”的生動(dòng)意境。安全系統(tǒng)：每戶配置紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對(duì)講系統(tǒng)，24小時(shí)保安巡邏。消防報(bào)警系統(tǒng)：每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個(gè)消火栓配有按鈕接入消防中心，實(shí)現(xiàn)防火安全性，可靠性；三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)。計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格＝比準(zhǔn)實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)成交日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 式（21）交易情況修正：比準(zhǔn)實(shí)例A：100/（100+2）=100/102比準(zhǔn)實(shí)例B：100/（100+5）=100/105比準(zhǔn)實(shí)例C：100/（1002）=100/98成交日期修正：比準(zhǔn)實(shí)例A：（1+1%）^5=比準(zhǔn)實(shí)例B：（1+2%）^4（1+1%）^5=比準(zhǔn)實(shí)例C：（1+1%）^4=房地產(chǎn)狀況修正：比準(zhǔn)實(shí)例A：100/[100/3+(1002)/3+(1004)/3]=100/98比準(zhǔn)實(shí)例B：100/[(1003)/3+100/3+(1005)/3]=100/比準(zhǔn)實(shí)例C：100/[(100+3)/3+(100+2)/3+(1002)/3]=100/101比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算：比準(zhǔn)價(jià)格A：7800100/102100/98=（元/㎡）比準(zhǔn)價(jià)格B：7500100/105100/=（元/㎡）比準(zhǔn)價(jià)格C：8200100/98100/101=（元/㎡）算數(shù)平均法求取本項(xiàng)目?jī)r(jià)格：（++）/3=（元/㎡）所以，本項(xiàng)目住宅在六月份開始認(rèn)購(gòu)的價(jià)格暫定為8400元/㎡（2）停車場(chǎng)租售價(jià)格定位按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般青島市消費(fèi)者投資住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為4%6%，這里按5%計(jì)算，300（元/個(gè)月）12（個(gè)月）247。地上建筑面積約58855㎡。根據(jù)城陽(yáng)區(qū)總體規(guī)劃，惜福鎮(zhèn)將建成青島市新型旅游觀光休閑度假為主題的城鎮(zhèn)。給該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)注入了新的活力。主要體現(xiàn)靜謐自然，溫馨放松，慢節(jié)奏的的設(shè)計(jì)特色。主要設(shè)計(jì)風(fēng)格為動(dòng)感現(xiàn)代，飄逸大方的歐式風(fēng)格建筑，主要體現(xiàn)光影變化，富有很強(qiáng)的節(jié)奏感和韻律感，特色鮮明的建筑風(fēng)格，可以充分滿足年輕人的存在感和成就感，同時(shí)也能消除工作帶來的壓力和緊張。2便民綜合樓56655開發(fā)早期可為售樓中心，建成后為含物業(yè)，餐飲，養(yǎng)生，休閑，購(gòu)物，幼兒園于一體的便民綜合樓3地下停車場(chǎng)40501每幢地下一層設(shè)置地下停車場(chǎng)合計(jì)58855打造適度超前的智能化、生態(tài)化高端住宅。（9010%+10030%+13040%+18020%）=385 計(jì)劃戶型配比表面積（㎡）比例（按戶數(shù)%）類型備注9010平層躍層均為6層加頂層10030錯(cuò)層13040錯(cuò)層18020躍層戶型設(shè)計(jì)建議：動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽(yáng)，通透性好，采光好，以3室2廳1衛(wèi)為主力戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在711%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（89%以內(nèi)）外觀風(fēng)格建議：采用穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義歐式風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實(shí)可行的安排。53開發(fā)進(jìn)度模擬表時(shí)間項(xiàng)目20132014789101112123456789101112上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下上下前期可行性論證建筑設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)三通一平基礎(chǔ)工程主體工程