【正文】 （1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（2）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（3）《住宅設(shè)計規(guī)范》（4）《住宅建筑設(shè)計標準》（5）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》（6）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》（7）《民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》7．擬建項目地址的自然、經(jīng)濟、社會概況8．其他有關(guān)依據(jù)資料2市場研究 分析2012年以來央行將村貸款款基準利率到世界有記錄以來的最高水平，同時要求貸款總量負增長。貨幣政策在近幾年處于神經(jīng)緊繃的狀態(tài)。到了今年上半年央行降息，這是3年來首次降息。6月8日央行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，同時個人住房貸款同時調(diào)整。這對于處于高壓調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)來說是在炎炎夏日吹來的一陣涼風。金融政策似有放松的跡象，然而土地政策亦有嚴加管制的動向。為了切實保護土地資源，維護土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴肅性，規(guī)范土地市場秩序,有效處置和充分利用閑置土地，促進節(jié)約集約用地，防止樓市動蕩造成風險。國土資源部發(fā)出緊急通知，從2012年7月1日起，開始實施《閑置土地處置辦法》的政策。對于土地的閑置做出嚴肅的處置，防范炒作地皮的行為。這在客觀上一定程度的促使開發(fā)商盡快開工建設(shè)房屋，增加市場供應(yīng)量。2012年以來，全球經(jīng)濟增長明顯放緩；國內(nèi)主動調(diào)控房地產(chǎn)市場和化解融資平臺風險，經(jīng)濟增長面臨較大的下行壓力。%。從上半年的國內(nèi)生產(chǎn)總值227098億元來看，按可比價格計算，%達到兩會目標。但是總體經(jīng)濟運行企穩(wěn)回升放緩延后，地方政府受房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整，開發(fā)商購置土地減少，財政收入受阻、財力不足使得地方政府投資擴張能力減弱。產(chǎn)能過剩，內(nèi)外需求同時收縮，導致商品去庫存量持續(xù)時間長于以往。當基礎(chǔ)設(shè)施投資回升和房地產(chǎn)市場回暖，固定資產(chǎn)投資維持穩(wěn)定增長態(tài)勢等利好形勢下，企業(yè)盈利環(huán)比改善，工業(yè)企業(yè)利潤降幅收窄?？傮w來說今年經(jīng)濟增速放緩，經(jīng)濟增長階段轉(zhuǎn)換的征兆更趨明顯。當前中國經(jīng)濟正處在由企穩(wěn)回升走向全面恢復(fù)的關(guān)鍵階段,應(yīng)努力保持來之不易的經(jīng)濟成果,妥善處理經(jīng)濟運行中的突出矛盾與困難,為下一階段經(jīng)濟平穩(wěn)運行打好基礎(chǔ)。宏觀調(diào)控應(yīng)根據(jù)新形勢新情況不斷提高政策的針對性和靈活性,把握好政策實施的力度、節(jié)奏和重點。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，%，進入快速發(fā)展期，根據(jù)世界發(fā)達國家發(fā)展進程分析，%。目前中國有近3億農(nóng)村人口在城市工作。經(jīng)過多年奮斗，現(xiàn)已有部分收入較高者進入購房置業(yè)期。如果此類人群每年有5%的人購房，每年將會有45億㎡的購房需求量（3億5%=1500萬25㎡=㎡）。城市居民住宅需求三種類型：改善型、新婚型、富裕（享受）型。我國現(xiàn)有城市人口6億多。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字，2012年全國銷售住宅商品房4億多㎡。上述兩項分析數(shù)據(jù)反映了中國住宅市場的鋼性需求，所以造成中國近幾年住宅市場強勁的市場需求，形成房價持續(xù)上漲的局面。中國城市化率的增長，農(nóng)村人口大量進入城市，城市居民居住需求是中國住宅市場的發(fā)展動力。一個國家的城市化率達到70%以上，進入發(fā)達國家的水平，城市與農(nóng)村的結(jié)構(gòu)基本平衡。我們從上述分析中得出，中國房地產(chǎn)市場蘊藏著巨大的需求空間，至少還有十年以上的快速發(fā)展期。房地產(chǎn)不但具有使用價值，而且具有投資價值。房地產(chǎn)的投資由于其具有保值增值的功能，又可以出租獲取回報，受到投資者的歡迎，特別是近幾年，房價一路攀升，投資者更加看好房地產(chǎn)市場前景，紛紛涌入。有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：有些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的城市，購房者中用于投資的比例高達20%以上。投資需求是房地產(chǎn)市場一個重要的組成部分?？偟膩碚f，在中央政策嚴格把控房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖的情況下，%。但與歷年實際計劃完成相比仍遠超歷史最高水平。上半年受調(diào)控影響，全國房地產(chǎn)企業(yè)紛紛以價促量回籠資金。至6月份市場情況開始改善，房價也有所上漲。市場的明朗以及資金的回籠促使房地產(chǎn)企業(yè)積極拿地，儲備資金進入土地市場。中國是處在一個轉(zhuǎn)型期的國家，經(jīng)濟發(fā)展帶動城鎮(zhèn)化進程而城鎮(zhèn)化又反過來刺激經(jīng)濟的增長。而房地產(chǎn)業(yè)在這中起到了很大的作用。在短期內(nèi)中國不可能改變經(jīng)濟增長的推動主力，所以房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢難以改變，對此我們對認為房地產(chǎn)前景保持樂觀態(tài)度。青島以其獨特的地理環(huán)境優(yōu)勢和經(jīng)濟發(fā)展的廣闊前景，使青島的房地產(chǎn)市場充滿了誘人的魅力。近年來，青島的房地產(chǎn)市場以其超常的速度向前發(fā)展，成為全國房地產(chǎn)熱點城市之一。一九九二年在鄧小平同志南巡講話以后，青島市委市政府做出市級機關(guān)東遷的決定，原市委機關(guān)駐地向外商轉(zhuǎn)讓及市級機關(guān)新大樓的開工建設(shè)，奏響了青島行政、商貿(mào)、金融、娛樂、文化中心的東進序曲，也促進青島房地產(chǎn)業(yè)進入了一個全面高漲的時期。2012年，中國房地產(chǎn)市場遭遇了史上最嚴厲的政策調(diào)控組合，調(diào)控力度之大，前所未有，全國各地房地產(chǎn)市場均受到不同程度的影響。這樣的環(huán)境下，青島房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃重，商品房存量激增，成交量下降，住宅價格下降趨勢明顯，但商業(yè)市場價格保持平穩(wěn)上升態(tài)勢。在宏觀政策方面，從年初“國八條”公布開始，大規(guī)模的調(diào)控就正式拉開序幕，一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺：限購限價令的出臺，貨幣政策持續(xù)緊縮，信貸政策益加嚴厲，房產(chǎn)稅的開征，保障房計劃等措施，這些都對開發(fā)商和置業(yè)者產(chǎn)生重大的影響。2012年前三季度，受各方面影響，㎡，㎡%，㎡，㎡%。其中第一季度銷售增長率較大，隨著樓市新政的影響逐漸凸顯，銷售面積的增長率在后三個季度的增長率出現(xiàn)較大回落。2012年，青島樓市調(diào)控已取得初步成果，房價過快上漲的勢頭得到有效遏制。在青島房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境方面，膠州灣大橋和海底隧道通車使老市區(qū)與西海岸真正融為一體，為整個青島城市發(fā)展打造出一個新的平臺，西海岸發(fā)展?jié)摿M一步凸現(xiàn)；世園會園區(qū)拆遷工作基本結(jié)束，道路、綜合管線等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面開展，是實現(xiàn)青島國際化和向北發(fā)展的重要一步；此外，城市地鐵、鐵路客運北站、快速路三期等重大工程加快建設(shè)，將緩解日益明顯的城市交通擁堵問題，拓寬城市發(fā)展空間，把青島城市建設(shè)帶入一個嶄新的時代。前幾年的城陽區(qū)由于離青島市區(qū)較遠，人口稀少，導致商業(yè)配套設(shè)施缺失，但近些年隨著人口密集度加大，加之今年的限購政策的影響，越來越多的人選擇價位較低的城陽區(qū)居住，從而城陽區(qū)以也建立了自身的核心商業(yè)區(qū)，也吸引了許多大鱷的進駐，商業(yè)氣氛從而被帶動，成交量也相應(yīng)增加。房地產(chǎn)也順應(yīng)天時順利進入了一個全新的階段。1．供應(yīng)量2012年島城住宅用地、商業(yè)用地總共成交342幅，㎡，隨著限購政策以及銀行的限貸政策，使整個樓市出現(xiàn)成交低迷，越來越多的開放商開始謹慎拿地，政府上半年也放緩了土地出讓的腳步，土地市場一度陷入了“深度低迷期”。部分區(qū)域還出現(xiàn)幾天流拍的現(xiàn)象，土地基準地價也開始下調(diào)，不難發(fā)現(xiàn)島城的地價限價有一個往下調(diào)的趨勢，一季度的“開門不利”也奠定了接下來半年土地市場的基調(diào)，底價成交成為接下來土地市場的“最強音”。柳暗花明又一村，直到第四季度島城土地市場乃至全國土地市場都迎來“春天”。2．區(qū)域供求情況㎡，環(huán)比去年下降37%，供應(yīng)量最大的區(qū)域為城陽區(qū)，開發(fā)區(qū)和李滄區(qū)土地供應(yīng)面積分別位列第二、三位。供應(yīng)建筑面積最大的區(qū)域仍為城陽區(qū)，㎡，占總供應(yīng)總面積的50%；李滄區(qū)和開發(fā)區(qū)位列第二、三位，供應(yīng)建筑面積分別為126萬㎡㎡，分別占總供應(yīng)面積的16%和12%，其他區(qū)域供應(yīng)建筑面積均不到90萬㎡。總體來看，2012年上半年市場整體低迷，但是隨著降息、降準備金率等政策的下達，全年的新增高潮集中在下半年，開發(fā)商紛紛出手，市場供求比基本供不應(yīng)求。2012年新增量出現(xiàn)“翹尾”現(xiàn)象，全年新增的最高點出現(xiàn)在12月份，㎡。本年度土地市場供應(yīng)的重點依然為城陽區(qū)和開發(fā)區(qū)，由于市區(qū)土地稀缺，這類近郊區(qū)地塊供應(yīng)量就會比較大。隨著跨海大橋和海底隧道的通車，其區(qū)位價值也逐漸被市場所認可。在此之前綠城、寶龍、萬科、萬達等地產(chǎn)大鱷都已在城陽布局，城陽區(qū)的樓市競爭將更激烈，該區(qū)域也將迎來更大的發(fā)展。1．優(yōu)勢分析：本區(qū)域位于城陽鐵騎山路東首，周圍的自然景觀多，植被覆蓋率高，無重工業(yè)污染，遠離城市噪音和光污染較輕，上風上水、山清水秀、鳥語花香、環(huán)境優(yōu)美，其生態(tài)環(huán)境極佳，是修身養(yǎng)性，陶冶情操，療養(yǎng)保健，度假休閑之佳所。生態(tài)建設(shè)初具規(guī)模，各生態(tài)旅游景點相對完善成熟，如宮家葡萄節(jié)，曹村草莓節(jié)，水域櫻桃節(jié)等。多條公交線路形成便利的出行網(wǎng)絡(luò)，而且其他車輛較少，沒有交通問題。毗鄰青島理工學琴島學院，學術(shù)和人文氣息濃厚，又離城陽十中較近，區(qū)域內(nèi)教育配套設(shè)施完善，業(yè)主子女求學問題得到解決。城市規(guī)劃重點區(qū)域，升值潛力較大2．劣勢分析：離市區(qū)較遠，無大型購物商場和步行街，逛街購物較為不便。區(qū)域內(nèi)生活、交通、公交等基本配套尚未十分完善，大部分為原社區(qū)居民，人口較少社區(qū)成熟度不高。項目周圍的形象不佳，需要進一步改善。項目不靠近某線的主干道，不具有商業(yè)氛圍，對項目銷售會帶來一定的影響，銷售回款也有一定的壓力。本區(qū)域在市民心中的認可度不高。該地區(qū)多個項目出現(xiàn)營銷狀況不佳局面。網(wǎng)絡(luò)覆蓋情況較其他地區(qū)差。與城陽當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀盛泰集團開發(fā)的項目毗鄰，區(qū)位競爭較為激烈。3．機會分析：惜福鎮(zhèn)院后區(qū)直接推動城陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。城陽區(qū)惜福鎮(zhèn)最近幾年發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項目、科技人才，對生活社區(qū)、配套設(shè)施及服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)。項目周邊可開發(fā)的用地不多，使本項目更具有開發(fā)機會。旅游價值潛力大。擁有得天獨厚的自然環(huán)境，由于近年來，櫻桃，草莓，葡萄等田園色彩的旅游項目，如火如荼的發(fā)展。使得區(qū)域未來旅游價值大增。本項目旁邊住宅項目正在開發(fā)，能夠提升項目的形象和消費者的認可度，對項目周邊的環(huán)境也能得到一定的改善，對市場有一定的推動作用。4．威脅分析：區(qū)域內(nèi)有一定的土地尚未開發(fā)，使項目存在較多的潛在競爭者。區(qū)域內(nèi)的樓盤在建筑和自然景觀上都達到了很高的品質(zhì)。消費者對區(qū)域內(nèi)的住宅比較挑剔，為本項目的產(chǎn)品定位帶來難度。 Swot分析表優(yōu)勢分析劣勢分析地理環(huán)境優(yōu)越公共交通便利交通環(huán)境良好人文氣息濃厚離市區(qū)較遠配套不完善開發(fā)周期長整體形象不佳區(qū)域競爭激烈機會分析威脅分析旅游價值潛力大政策大力扶持可開發(fā)用地不多，升值潛力大潛在競爭者競爭力較強消費者眼光挑剔，定位難度大1．市場定位及方案評價根據(jù)城陽房地產(chǎn)現(xiàn)有的市場狀況和本區(qū)域的控規(guī)要求，結(jié)合本項目的實際用地特性和狀況，項目不開發(fā)為商業(yè)項目；我們提出如下開發(fā)方案：項目初步定位為以居住為主的普通住宅小區(qū)，主建筑群為6躍7層多層住宅。具體方案如下：開發(fā)為以居住為主的高檔多層低密度電梯公寓小區(qū)。項目開發(fā)形式為6躍7層磚混結(jié)構(gòu)圍合而成的歐式現(xiàn)代建筑風格的生態(tài)居住小區(qū)，在建筑立面和內(nèi)部環(huán)境上進行規(guī)劃設(shè)計，營造出特色小區(qū)。戶型以錯層、躍層為主。（1）項目的規(guī)劃布局　項目的規(guī)劃布局遵循傳統(tǒng)歐式民居格局；采用意大利托斯卡納風格進行布局。用地中部是一個造型豐富的三層便民服務(wù)中心，由室外景觀綠化緩緩下沉至地下一層的坡地下沉庭園。（2）項目的建筑設(shè)計　建筑立面強調(diào)搭配青島理工學琴島學院東校區(qū)，突出歐式民居文化的底蘊與意境；建筑材質(zhì)選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀，使風格與造型趨于和諧統(tǒng)一，淡雅明快的色調(diào)勾勒出意大利民居文化特點，浮雕、飛扶壁、花窗、尖肋拱頂，使之成為既符合地域文化內(nèi)涵又具有時代特色的理想家園，從而創(chuàng)造出新的城陽地區(qū)民居的建筑風格；另外，大量采用環(huán)保型新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備最大限度上降低建筑對環(huán)境的污染和破壞。以用地中心開發(fā)的便民綜合樓為軸心，四周延伸6躍7層多層住宅樓，四周高中間低的建筑風格，使業(yè)主都能體驗到居高臨下的視覺體驗。建筑外觀采用線流暢、色彩明快的現(xiàn)代歐式建筑風格，用石材及高檔面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設(shè)計，彰顯高檔生活品質(zhì)。（3）項目的戶型設(shè)計在戶型設(shè)計上充分滿足中等收入者的居家要求，采用磚混結(jié)構(gòu)的設(shè)計，每個樓層六戶人家，層數(shù)為6躍7層，，其他3米。充分考慮居室的通風、采光、干濕與動靜分區(qū)；面積從百余平米到近三百平米，以錯層、躍層、平層等戶型進行合理搭配，充分滿足中高等收入家庭的居家要求。在戶內(nèi)，客廳和臥室，甚至躍層的上層都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享，；，活躍室內(nèi)空間。主力戶型為90㎡180㎡的三室兩廳和四室二廳的錯層、平層、躍層為主；每戶設(shè)置外飄式窗臺延景入室；東側(cè)建造三百六十度日光房；在戶型空間上，采用通透式大空間，運用移動式隔墻來自由分隔，達到空間與人的完全互動；充分考慮居室的通風、采光、干濕與動靜分區(qū)。（4）小區(qū)物業(yè)服務(wù)除常規(guī)物業(yè)服務(wù)外，可導入人性化物管家政服務(wù)項目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等。（5）項目的環(huán)境設(shè)計建筑用地內(nèi)心是一個自由坡地式的下沉園林，一個三層便民綜合樓坐鎮(zhèn)這個綠色中心，周邊多層住宅依次展開圍繞在主樓周圍，同時下沉的綠地空間也為地下公共層和車庫層提供了充足的采光。小區(qū)環(huán)境主要由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成，充分體現(xiàn)人與自然的和諧交融，突出濃厚的歐式民居特色。規(guī)劃設(shè)計一個主要由綠色蔓藤抄手游廊、廣場噴泉、景觀游泳池、流動水渠、園藝小品、體育設(shè)施、兒童游戲樂園銀杏、榕樹、茶花等名貴樹組合而成的休閑廣場，突出綠意、生態(tài)、健康、別致等特色。在小區(qū)的四周設(shè)計一個流動水渠讓潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富“小橋流水人家”的生動意境。在綠色環(huán)境鋪排之間，設(shè)置蔓藤抄手游廊，滿足業(yè)主晨練和與家人散步的需要。使住戶身在戶內(nèi)都同樣能感受生態(tài)的美景和花鳥魚蟲的樂趣。（6）項目的配套利用裙樓及地下空間，用于物管配套和停放車輛，修建健身館、棋牌館、乒乓球館、桌球館、多功能廳、家政服務(wù)中心等多項康體設(shè)施的全面配套。安全系統(tǒng)：每戶配置紅外線防盜報警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對講系統(tǒng)，24小時保安巡邏。供電系統(tǒng)：每戶設(shè)有配電箱以及10A（40A）或15A(60A)新型電表，設(shè)計用電負荷標準層為6000W，躍層為8000W，六回路供