【正文】 面提供個(gè)性化保健服務(wù)。14年2月份在外展場(chǎng)進(jìn)行銷售開盤，年底一般為樓市銷售的黃金期，本項(xiàng)目若此時(shí)公開發(fā)售，同時(shí)由于前期的戶外廣告發(fā)布、媒體硬軟性炒作等一系列宣傳推廣活動(dòng)，市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目已有一定程度認(rèn)知，也積累了一部分誠(chéng)意客戶，為實(shí)現(xiàn)快速銷售奠定了客戶基礎(chǔ)。短信：項(xiàng)目開盤以“樣板房開放暨時(shí)尚T臺(tái)秀”等活動(dòng)和促銷活動(dòng)信息傳播為主。電臺(tái)費(fèi)用較低，傳播面廣，信息頻率高。投資估算主要為滿足建設(shè)項(xiàng)目的功能要求，合理確定投資規(guī)模。（1）建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金組成其中建筑安裝工程直接費(fèi)由直接工程費(fèi)和措施費(fèi)組成。建設(shè)期借款利息實(shí)行復(fù)利計(jì)算。 工程勘察費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工程規(guī)?？辈靾?chǎng)地復(fù)雜程度計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)費(fèi)率（％）大型工程簡(jiǎn)單場(chǎng)地工程概算投資中等場(chǎng)地復(fù)雜場(chǎng)地中型工程簡(jiǎn)單場(chǎng)地中等場(chǎng)地復(fù)雜場(chǎng)地小型工程簡(jiǎn)單場(chǎng)地中等場(chǎng)地復(fù)雜場(chǎng)地本工程按照中型工程簡(jiǎn)單場(chǎng)地取費(fèi)，工程勘察費(fèi)為：%=工程設(shè)計(jì)費(fèi)依據(jù)《關(guān)于發(fā)布工程勘察和工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建設(shè)部【2012】?jī)r(jià)費(fèi)字375號(hào)） 工程設(shè)計(jì)費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)工程等級(jí)工程概算投資（萬(wàn)元）300以下301～10001001～30003001以上一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)注：。2%=144萬(wàn)元第二年建設(shè)期利息（5000+144+5000247。1．銷售稅金及附加 銷售稅金及附加 單位： 萬(wàn)元序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)合計(jì)計(jì)算基數(shù)稅率（%）1營(yíng)業(yè)稅銷售收入52城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅73教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅38合計(jì)2．土地增值稅 土地增值稅 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1銷售收入2扣除項(xiàng)目金額以下四項(xiàng)之和開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用銷售稅金及附加其他扣除項(xiàng)目（）20%3增值額（1）（2）4增值稅率見注解5土地增值稅（3）（4）注：計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的方法計(jì)算，具體公式如下：①增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，土地增值稅稅額=增值額30％②增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％的土地增值稅稅額＝增值額40％－扣除項(xiàng)目金額5％③增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％的土地增值稅稅額=增值額50％－扣除項(xiàng)目金額15％④增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％，土地增值稅稅額=增值額60％－扣除項(xiàng)目金額35％⑤公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入估算表營(yíng)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量售價(jià)金額（萬(wàn)元）住宅樓銷售49140㎡8400元/㎡便民綜合樓5665㎡9500元/㎡車位250個(gè)6000080000元/個(gè)1309合計(jì)58855㎡ 成本費(fèi)用測(cè)算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱金額1建安工程費(fèi)直接費(fèi)間接費(fèi)利潤(rùn)稅金2工程建設(shè)其他費(fèi)土地使用費(fèi)與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)其他費(fèi)3預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)4建設(shè)期利息5營(yíng)業(yè)稅金及附加合計(jì) 資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)1231資金來(lái)源10000銷售收入0自有資金5000005000銀行借款500050000100002資金運(yùn)用建設(shè)投資100000營(yíng)業(yè)稅金及附加0所得稅0償還借款本息003盈余資金（1）（2）04累計(jì)盈余資金0 還本付息表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)121借款本息5144年初借款累計(jì)05000本年借款50005000本年應(yīng)計(jì)利息144年底還本付息0年末借款累計(jì)500010000注：每期應(yīng)計(jì)利息=（起初借款累計(jì)+本期借款/2）利率 損益表主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）備注銷售收入直接成本總投資毛利率%稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)銷售凈利率%投資回報(bào)率% 項(xiàng)目總投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期期第1年第2年第3年1現(xiàn)金流入0營(yíng)業(yè)收入0補(bǔ)貼收入0000回收固定資產(chǎn)余值00002現(xiàn)金流出建設(shè)投資0流動(dòng)資金0000營(yíng)業(yè)稅金及附加03所得稅前凈現(xiàn)金流量4累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量6調(diào)整所得稅07所得稅后凈現(xiàn)金流量8累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量9折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 資本金現(xiàn)金流量表 單位：（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期合計(jì)第1年第2年第3年1現(xiàn)金流入5000營(yíng)業(yè)收入0銀行借款50005000010000回收流動(dòng)資金0002現(xiàn)金流出項(xiàng)目資本金0借款本金償還001000010000借款利息償還00營(yíng)業(yè)稅及附加0所得稅03凈現(xiàn)金流量（12）4累計(jì)凈現(xiàn)金流量11635116355折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量%，6不確定性分析在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來(lái)自預(yù)測(cè)和估算?？疾祉?xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力等財(cái)務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析項(xiàng)目的盈利能力。出售效益1520萬(wàn)元8萬(wàn)元/個(gè)利潤(rùn)1034萬(wàn)元1520486 地上停車位經(jīng)濟(jì)核算表 單位：萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度備注面積600㎡停車位50個(gè)12㎡/個(gè)造價(jià)25萬(wàn)元500元/㎡出租效益6萬(wàn)元/a租價(jià)100元/個(gè)（+）5%=漲價(jià)預(yù)備費(fèi)PC=ΣIt[(1+f)^t1] 式（42）It第t年的建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)之和n建設(shè)期f=建設(shè)期價(jià)格上漲指數(shù)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)率為6%PC=6%+（+）6%=3．建設(shè)期利息建設(shè)期貸款利息＝∑（上年末付息貸款本息累計(jì)+本年度付息貸款額247。這里暫按100萬(wàn)元計(jì)。工程建設(shè)其他費(fèi)用，大體可分為三類：第一類指土地使用費(fèi)；第二類指與工程建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用；第三類指與未來(lái)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的其他費(fèi)用。（3）預(yù)備費(fèi)：包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)等。受眾可選性差，承載信息量小。戶外較為醒目，競(jìng)爭(zhēng)少，駐留時(shí)間長(zhǎng)，效用持久，費(fèi)用中等。3．價(jià)格促銷策略內(nèi)部銷售期訂價(jià)通過(guò)促銷優(yōu)惠措施優(yōu)惠3%，開盤強(qiáng)銷期優(yōu)惠2%，持銷期維持均價(jià)，二次強(qiáng)銷期將均價(jià)調(diào)高2%，年末持銷期維持均價(jià)，尾盤期均價(jià)優(yōu)惠5%。9．居住品質(zhì)居住的品質(zhì)源自于具體的建筑材質(zhì)，新美花園提供名牌裝修材料、先進(jìn)的室內(nèi)設(shè)備，以人性化材質(zhì)詮釋對(duì)品質(zhì)生活的追求，居住品質(zhì)源于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的眼光，新美花園位處未來(lái)城陽(yáng)旅游中心，樣的區(qū)位和地段，體現(xiàn)項(xiàng)目對(duì)未來(lái)品質(zhì)生活的前瞻性。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)時(shí)間等進(jìn)行預(yù)計(jì)。單元：每層兩單元三戶面積：49140㎡戶均住宅面積：127㎡戶數(shù)：49140247。方案2新美花園2號(hào)地設(shè)計(jì)主題思想是適宜居住，飄逸大方。而且由于近年來(lái)城陽(yáng)區(qū)對(duì)惜福鎮(zhèn)地區(qū)環(huán)境建設(shè)及配套設(shè)施建設(shè)投入的不斷加大，該地區(qū)環(huán)境日益改善，居住條件明顯好轉(zhuǎn)，臟亂差現(xiàn)象逐步得到整治。（3）便民綜合樓銷售價(jià)格定位㎡，㎡.3項(xiàng)目開發(fā)方案本方案位于正陽(yáng)路以北，青島市城陽(yáng)區(qū)惜福鎮(zhèn)院院后村。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：每戶均設(shè)internet寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口。規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)主要由綠色蔓藤抄手游廊、廣場(chǎng)噴泉、景觀游泳池、流動(dòng)水渠、園藝小品、體育設(shè)施、兒童游戲樂(lè)園銀杏、榕樹、茶花等名貴樹組合而成的休閑廣場(chǎng)，突出綠意、生態(tài)、健康、別致等特色。建筑外觀采用線流暢、色彩明快的現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格，用石材及高檔面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設(shè)計(jì)，彰顯高檔生活品質(zhì)。 Swot分析表優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析地理環(huán)境優(yōu)越公共交通便利交通環(huán)境良好人文氣息濃厚離市區(qū)較遠(yuǎn)配套不完善開發(fā)周期長(zhǎng)整體形象不佳區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈機(jī)會(huì)分析威脅分析旅游價(jià)值潛力大政策大力扶持可開發(fā)用地不多，升值潛力大潛在競(jìng)爭(zhēng)者競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)消費(fèi)者眼光挑剔，定位難度大1．市場(chǎng)定位及方案評(píng)價(jià)根據(jù)城陽(yáng)房地產(chǎn)現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況和本區(qū)域的控規(guī)要求，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際用地特性和狀況，項(xiàng)目不開發(fā)為商業(yè)項(xiàng)目；我們提出如下開發(fā)方案：項(xiàng)目初步定位為以居住為主的普通住宅小區(qū)，主建筑群為6躍7層多層住宅。項(xiàng)目周邊可開發(fā)的用地不多，使本項(xiàng)目更具有開發(fā)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目周圍的形象不佳，需要進(jìn)一步改善。隨著跨海大橋和海底隧道的通車，其區(qū)位價(jià)值也逐漸被市場(chǎng)所認(rèn)可。1．供應(yīng)量2012年島城住宅用地、商業(yè)用地總共成交342幅，㎡，隨著限購(gòu)政策以及銀行的限貸政策，使整個(gè)樓市出現(xiàn)成交低迷，越來(lái)越多的開放商開始謹(jǐn)慎拿地，政府上半年也放緩了土地出讓的腳步，土地市場(chǎng)一度陷入了“深度低迷期”。這樣的環(huán)境下，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃重，商品房存量激增，成交量下降，住宅價(jià)格下降趨勢(shì)明顯，但商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格保持平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)的明朗以及資金的回籠促使房地產(chǎn)企業(yè)積極拿地，儲(chǔ)備資金進(jìn)入土地市場(chǎng)。房地產(chǎn)不但具有使用價(jià)值，而且具有投資價(jià)值。如果此類人群每年有5%的人購(gòu)房，每年將會(huì)有45億㎡的購(gòu)房需求量（3億5%=1500萬(wàn)25㎡=㎡）。產(chǎn)能過(guò)剩，內(nèi)外需求同時(shí)收縮，導(dǎo)致商品去庫(kù)存量持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)于以往。為了切實(shí)保護(hù)土地資源，維護(hù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序,有效處置和充分利用閑置土地，促進(jìn)節(jié)約集約用地，防止樓市動(dòng)蕩造成風(fēng)險(xiǎn)。3．符合黨和國(guó)家關(guān)于國(guó)有企業(yè)改革政策，有利于盤活國(guó)有資產(chǎn)。這些項(xiàng)目的建成將極大地豐富國(guó)際海濱度假城市的內(nèi)涵?！耙率匙⌒小睂?duì)于百姓生活必不可缺，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對(duì)于旅游居住及餐飲條件的要求也越來(lái)越高。新美花園2號(hào)地項(xiàng)目青島市城陽(yáng)區(qū)惜福鎮(zhèn)街道院后社區(qū)、鐵騎山路西側(cè)，占地面積58855平米。青島市新美置業(yè)有限公司現(xiàn)有員工148，具有本科以上學(xué)歷的員工占52％，具備中、高級(jí)職稱者多名。城陽(yáng)區(qū)氣候?qū)贉貛駶?rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，冬季寒冷干燥，盛行西北風(fēng)，夏季高溫多雨，盛行東南風(fēng)。7．工程進(jìn)度：本項(xiàng)目建設(shè)周期為一年半，計(jì)劃2013年下半年開工2014年末竣工。在房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中存在著大量的風(fēng)險(xiǎn)因素，例如房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化、消費(fèi)者的喜好、相關(guān)政策的調(diào)整、物價(jià)的漲跌、匯率及利率的變化，這些因素都直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的勝敗,常常會(huì)出現(xiàn)一招失誤，滿盤皆輸?shù)木置?。而本文的寫作目的就是通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目從市場(chǎng)分析，規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷方案、財(cái)務(wù)分析、不確定性分析等方面來(lái)確定本項(xiàng)目實(shí)施的可行性。1項(xiàng)目總論1．項(xiàng)目名稱：新美花園2號(hào)地項(xiàng)目工程2．建設(shè)單位：青島市新美置業(yè)有限公司3．項(xiàng)目地址：青島市城陽(yáng)區(qū)惜福鎮(zhèn)街道院后社區(qū)、鐵騎山路西側(cè)4．項(xiàng)目占