北京平谷一號地投資可行性研究報告(文件)
【正文】 區(qū)域的開發(fā)潛力。 一、區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資高速增長，項目個數(shù)不斷增加 111月份，區(qū)內(nèi)建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)自年初累計完成投資 103007萬元，同比增長%。項目個數(shù)的增加帶動投資高速增長。反觀去年，超過 6000萬元的項目只有紫貴莊園和中衛(wèi)世紀(jì)城。東部開發(fā)項目 21個，投資額 ，占總投資的 ％；施工面積 ，占總施工面積的 ％。 投資可行性研究報告 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 〃 2023年概況 五、施工面積、銷售面積雙雙增長 截至 11月底，施工面積達(dá)到 ，同比增長 %?？张Z面積增長的原因：第一， 2023年底空臵面積 ，同比增長 。 根據(jù)平谷新城規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢分析，漁陽公館周邊地帶為新城核心地段，下文對相關(guān)樓盤價格進(jìn)行比較時，將以該項目為基礎(chǔ)參照，分別以地段、配套、環(huán)境、容積率等作為加權(quán)因子。看好房地產(chǎn)市場時，如 2023年下半年，多以激烈競拍、高樓面價高溢價率成交。 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 地價分析 2023年 06月 25日，王辛莊鎮(zhèn)地塊以 13100萬元成交，樓面地價已達(dá) 1896元 /㎡ 。 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 銷售收入 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 按總地價 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細(xì)：土地成本 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細(xì)：前期費(fèi)用及相關(guān)行政性費(fèi)用 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細(xì)：建筑安裝費(fèi)用 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細(xì)：市政費(fèi)用 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細(xì)：稅費(fèi) 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 投資估算 投資估算明細(xì)：管理、營銷、其他費(fèi)用 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流量：按開發(fā)周期 3年計算 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 敏感性分析 敏感性分析是用來衡量投資項目中某個因素的變動對該項目預(yù)期結(jié)果影響程度的一種方法。 下文將就這兩個因子及其高關(guān)聯(lián)性因子進(jìn)行具體分析。 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 敏感性小結(jié) 地價超過 98075萬元，未來商品房住宅售價 6500元 /㎡ 左右，配套商業(yè)售價 11200元 /㎡ 時，投資凈利潤率接近 0%；地價超過 98075萬元時，售價對項目凈利潤的影響極其有限。 建議：仍以前文地價 73075萬元為競價警戒線，超過 78075萬元則放棄競價。 假設(shè)地價為 73075萬元為不變因子，住宅每平米單價上升 100元，商業(yè)名平米單價上升 150元，項目凈利潤率增長明顯，從 %上升至 %。 地價增加 1億元 地價增加 5000萬元 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 敏感性分析 敏感因子：“地價不變 +售價上漲”單變因子 假設(shè)地價為 73075萬元為不變因子，住宅每平米單價上升 100元，商業(yè)名平米單價上升 150元，項目凈利潤率增長明顯，從 %上升至 %。 根據(jù)我國房地產(chǎn)市場和北京房地產(chǎn)市場投資項目相關(guān)敏感性分析的經(jīng)驗來看，平谷 1號地的敏感性因素主要為： 土地取得成本、融資成本、銷售價格、建材價格和國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策等。 投資可行性研究報告 項目投資分析 〃 銷售收入 根據(jù)前文分析， 1號地項目理想開盤價（ 2023年） —— 住宅： 7150元 /㎡ ，商業(yè)：12449元 /㎡ ，但居于“穩(wěn)健投資策略”，充分考慮當(dāng)?shù)胤績r偏高、需求有限以及其他風(fēng)險因素，本項目最終開盤價在理想售價基礎(chǔ)上下浮 10%，得出本項目修正售價（ 2023年）： 住宅： 6435元 /㎡ 商業(yè)： 11200元 /㎡ ? 此價格為投資收益分析中構(gòu)成銷售收入的最終售價， 2023年、 2023年售價年增長幅度按住宅 5%、商業(yè) 3%計算。 我們認(rèn)為， 1號地以方案四、五、六之間的價格成交的可能性最大。 附加假設(shè)條件：項目定位為新城高檔住宅區(qū) 1號地項目理想開盤價（ 2023年） —— 住宅： 7150元 /㎡ ，商業(yè)： 12449元 /㎡ ，但必須考慮以下因素： 基于此，本項目最終開盤價在理想售價基礎(chǔ)上下浮 10%，得出本項目修正售價（ 2023年）： 住宅： 6435元 /㎡ 商業(yè)： 11200元 /㎡ 此價格為投資收益分析中構(gòu)成銷售收入的最終售價， 2023年、 2023年售價年增長幅度按住宅 5%、商業(yè) 3%計算。第二，部分項目手續(xù)還在辦理中，未進(jìn)行銷售，帶動空臵面積增加。銷售面積達(dá)到 ，同比增加 ；實(shí)現(xiàn)銷售額 ，同比增長 。東部老舊小區(qū)較多，開發(fā)成本相對較高，制約了東部地區(qū)開發(fā)速度。 111月份，住宅投資 43726萬元，同比增長 %；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等
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