【正文】 上述壹宗土地的競得人必須按照國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)[2006]37號文件的要求進(jìn)行開發(fā)。中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人可憑有效證件到長沙市芙蓉區(qū)晚報大道150號長沙國土資源市場二樓交易大廳領(lǐng)取掛牌須知等文件資料。掛牌起始價不一定等于底價，達(dá)不到底價不予成交。在掛牌截止時只有一位報價人且達(dá)到成交條件的宗地，掛牌成交。位置：天心區(qū)黃土嶺正街1號；出讓面積：㎡；規(guī)劃用途：商業(yè)、住宅；出讓年限：商業(yè)40年、住宅70年；容積率：商業(yè)≤、住宅≤；建筑密度：商業(yè)≤42％、住宅≤24％；交地標(biāo)準(zhǔn)：紅線范圍外通路、通電、供水、排水、通訊，紅線范圍內(nèi)完成房屋騰空的現(xiàn)狀土地。附表現(xiàn)金流出表（單位：萬元）　開工開盤1開盤2住封頂開盤3超封頂住交付超交付項 目2007年2008年2009年2010年2011年2012年小計一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度　 土地款 　 　　 　　　　　　　　　　　　　35828 設(shè)計費 　　　 　　　 　　　 　　　　　　1406 報建費 　　 　 　　　　　　　　　　　9195 建安 　64276 小區(qū)配套　　　　　　　　　 　　　　2110 管理費用 　　　2256 銷售稅金　　　　 8279 財務(wù)費用 　　　　14378 銷售費用 　　　　4255 不可預(yù)見費 　　　　　4012 現(xiàn)金流出小計 現(xiàn)金流出累計 　 現(xiàn)金流入　　　　 　 凈現(xiàn)金流量 　 存貨價值　　　212740198670181420166180142819 　附表3：資金籌措與還款計劃表資 金 籌 措 表單位:萬元 　2007年2008年小計一季度二季度三季度資金需求量 資金 籌措量自有資金 　　　 租售收入　　　　　銀行貸款　 　說明：資金需求量=資金籌措量時間 所占比例 （%） 還 款 計 劃 表單位:萬元　200820092010年2011年2012年合計四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度　收入租售收入 支出資金需求量 銀行貸款償還 　　　　　　　　　　　　　 自有資金回收　 ()()()() 　　　2007510附件四、掛牌信息長沙市國有土地使用權(quán)[2007]掛044號出讓信息根據(jù)國土資源部第11號令及相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，經(jīng)長沙市人民政府批準(zhǔn)，長沙市國土資源局委托長沙市國土資源交易中心以掛牌方式出讓下列壹宗國有土地使用權(quán)。結(jié)論通過上述敏感性分析，可以看出容積率對項目盈利水平影響比較大，在現(xiàn)有規(guī)劃要點的前提下，規(guī)劃指標(biāo)的突破程度將直接影響到項目的盈利水平。至2010年初，項目現(xiàn)金流實現(xiàn)正值，項目投資回收期為三年。方案模擬至物業(yè)竣工時，實現(xiàn)現(xiàn)金正流入7700萬元，；至模擬銷售期結(jié)束（2012年中），現(xiàn)金流1800萬元。二、財務(wù)分析條件設(shè)定土地價格：取合理利潤下的價格區(qū)間500—560萬元/畝中間值520萬元/畝；銷售收入測算以第四部分的測算價格確定表為依據(jù)，市場預(yù)期升值空間作為項目的額外利潤；根據(jù)長沙實際情況及投資環(huán)境，項目實現(xiàn)規(guī)劃要點突破的可能性比較大，本次財務(wù)分析以第二方案的假定條件為基準(zhǔn)進(jìn)行測算；三、開發(fā)費用明細(xì)序號名 稱內(nèi) 容金額（萬元）1地 價土地價格（含交易稅費）3558282勘察設(shè)計費4014063報建費31091954建安造價住宅、寫字樓、商業(yè)與地下室642765小區(qū)配套6021106管理費(1+2+3+4+5) 2﹪22567銷售費用2127402﹪42558財務(wù)費用[（1）2＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）＋（6）＋（7）] 9﹪143789不可預(yù)見費(1＋2＋3＋4＋5＋6＋7＋8) 3﹪401110合 計137715四、銷售收入測算項目數(shù)量單價總價（萬元）停車位115510萬/個11550寫字樓1160007500元/m287000商業(yè)1060012190住宅1700006000元/m2102000合計212740五、利潤估算表開發(fā)成本137715銷售收入212740營業(yè)稅及附加11913稅前利潤63112凈利潤47334成本利潤率%銷售利潤率%六、現(xiàn)金流量分析項目建設(shè)工期為三年。項目作為一個整體規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)，至2009年二季度住宅主體封頂，至2008年四季度部分住宅物業(yè)實現(xiàn)銷售，至2010年底全部竣工。利潤空間在上述土地價格下，在經(jīng)濟(jì)上可行；但該方案是不受規(guī)劃要點約束下的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算，對規(guī)劃要點的突破程度將直接影響到項目的盈利水平。四、結(jié)論土地價格項目方案一方案二銷售利潤率0%4%6%21%22%23%土地價格564507479562528495凈利潤036425463446754680348930樓面地價288225922448128012041128保守方案一下趨近于零利潤的土地價格與方案二21—22%銷售利潤率下的土地價格較為吻合，價格區(qū)間為500—560萬/畝（含稅費），為目標(biāo)凈利潤率下可以接受的土地價格區(qū)間。建安成本單位建安造價測算表（元∕㎡）內(nèi) 容寫字樓住宅商業(yè)裙房地下室土建、裝修200012001400中央空調(diào)250水電消防10050100電 梯16070智能化403030直飲水20合 計2540137015301800建安總成本：2540＋137017＋1530+1800＝64276萬元總投資測算表序號名 稱內(nèi) 容金 額（萬元）1地 價土地價格（含交易稅費）X2勘察設(shè)計費4014063報建費31091954建安造價住宅、寫字樓、商業(yè)與地下室642765小區(qū)配套6021106管理費(1+2+3+4+5) 2﹪1540+7銷售費用2127402﹪42558財務(wù)費用[（1）2＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）＋（6）＋（7）] 9﹪7864+9不可預(yù)見費(1＋2＋3＋4＋5＋6＋7＋8) 3﹪2719+10合 計93364+銷售收入預(yù)測項目數(shù)量單價總價（萬元）停車位115510萬/個11550寫字樓1160007500元/m287000商業(yè)1060012190住宅1700006000元/m2102000合計212740注：本方案寫字樓高200米，在品質(zhì)上優(yōu)于前述方案，售價考慮為7500元/平方米。（4）地下部分地下室3層，負(fù)一、二層每層20000平方米，負(fù)三層15000平方米，共計55000平方米，1155個車位，作為項目配套服務(wù)業(yè)主。（3）項目縱深部分依地形，布局5棟100米高層點式、板式住宅，總建筑面積170000平方米。（2）項目周邊商業(yè)成熟度高，為提升項目價值，在145米長臨街部分（寫字樓底商）設(shè)置三層商業(yè)裙房，寫字樓西側(cè)設(shè)2層商業(yè)裙房作為小區(qū)配套和商務(wù)服務(wù)。面積構(gòu)成明細(xì)項 目面積戶數(shù)商 業(yè)7500寫字樓40700住宅84000704地下部分負(fù)一13000260負(fù)二13000260合 計158200土地成本設(shè)為X，通過不同目標(biāo)成本利潤率進(jìn)行倒算。住宅以一梯二戶板式住宅為主，主力戶型80—140平方米，計704戶?？偨ㄖ娣e約7500平方米。三、方案比較（一）方案一：依據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃要點下的辦公、住宅方案；技術(shù)指標(biāo)描述（1）總用地面積：㎡，（2）凈用地面積：㎡，（3）綜合容積率：（，）建筑密度：20%（4）總建筑面積：158200平方米其中地上部分：132200平方米 地下部分：26000平方米 規(guī)劃布局及建筑面積分配（1）專業(yè)寫字樓及商業(yè)設(shè)于臨街部分，充分實現(xiàn)臨街價值；臨街部分設(shè)限高80米雙塔專業(yè)寫字樓，層面積約1000平方米，總計40700平方米；小