【正文】 確保銷售價格、控制開發(fā)成本，是項目成功與否的重要保證。 當(dāng)銷售收入下降10%，租金收入下降10%，成本上升10%時，項目經(jīng)濟指標(biāo)測算結(jié)果良好，說明項目抗風(fēng)險能力較強。以下為項目各指標(biāo)相對銷售收入與開發(fā)成本的變動的反映結(jié)果：表：敏感性分析因素變化測算結(jié)果基本方案稅后利潤(萬元)2,232稅后成本利潤率%內(nèi)部收益率%當(dāng)銷售收入下降10%稅后利潤(萬元)1,790稅后成本利潤率%內(nèi)部收益率%稅后利潤(萬元)1,990當(dāng)租金收入下降10%稅后成本利潤率%內(nèi)部收益率%當(dāng)開發(fā)成本上升10%稅后利潤(萬元)2,031稅后成本利潤率%內(nèi)部收益率%經(jīng)測算可知：178。 綜合財務(wù)指標(biāo)分析結(jié)論該項目的各項指標(biāo)表明，其財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，因此，項目在財務(wù)上是可行的。當(dāng)IRR大于基準(zhǔn)收益時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）凈現(xiàn)值（FNPV）是按設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（12%）將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目可以接受。 贏利能力分析經(jīng)測算，本項目總投資為8,，開發(fā)期為1年，利潤總額為2,，稅后利潤為2,，%，本項目經(jīng)濟效益較好。項目各期的銷售收入、銷售稅金測算具體見《項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（附表4）、項目租金收入與經(jīng)營稅金及附加估算表（附表5）。五 項目經(jīng)濟效益評價（出租）收入和銷售（經(jīng)營）稅金測算 項目的銷售（出租）收入測算經(jīng)對本項目的分析、評價，在測算期內(nèi)，預(yù)計可實現(xiàn)銷售收入為9,、出租收入為3,。項目資金來源構(gòu)成情況如下表：表：項目資金來源表序號項 目資金(萬元)比例1自有資金7,%2銷售收入1,%3總投資8,%經(jīng)測算，本項目全部投入資金約8,，該筆資金主要來源于公司自有資金7,，銷售收入1,。具體見附表4：《項目銷售收入與稅金、附加估算表》。具體見附表3：《項目投資計劃估算表》。 項目地價款投入計劃依據(jù)本項目建設(shè)規(guī)模，考慮合理工期計算，項目地價款4,。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定，對土地增值稅進行預(yù)征，工程項目竣工結(jié)算后，及時進行清算，多退少補。 增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；178。 增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；178。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。本項目主要包括廣告及代理費等，參考目前北京市一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標(biāo)準(zhǔn)和房山區(qū)房地產(chǎn)的具體情況，取銷售費用為銷售額的3%。 不可預(yù)見費考慮到項目規(guī)模較大，不可預(yù)見費按前述（②+③+④）項之和的3%計取。 管理費用管理費用，為企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。 開發(fā)間接費開發(fā)間接費，為開發(fā)經(jīng)營者直接經(jīng)營組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等項支出。參考近期《北京市建筑工程價格信息》、《北京市建設(shè)工程概算定額》標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的水平和本項目的具體情況。計算過程詳見附表2：《項目開發(fā)成本估算表》。參考近期《北京市建筑工程價格信息》、《北京市建設(shè)工程概算定額》標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際平均建造成本，并考慮本項目實際情況。 前期工程費前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、咨詢、設(shè)計、勘測、招標(biāo)費用、臨時室外工程等，費用確定主要參考近期《北京市建筑工程價格信息》和區(qū)域同類開發(fā)項目的實際平均情況。 總投資估算說明 土地成本土地使用權(quán)取得費，為開發(fā)經(jīng)營者依法獲得土地使用權(quán)時，所交付的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓稅費、征地拆遷和安置補償費用。 基準(zhǔn)收益率的確定本項目為普通房地產(chǎn)項目，基準(zhǔn)收益率取房地產(chǎn)行業(yè)平均水平，這里設(shè)定基準(zhǔn)收益率為12%。具體項目建設(shè)計劃見附表1：《項目工程計劃橫道圖》。銷售率具體詳見附表4：項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表；出租率具體詳見附表5：項目租金收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。 項目銷售價格確定及銷售率預(yù)測 銷售價格確定我們根據(jù)良鄉(xiāng)片區(qū)的市場狀況，并結(jié)合項目自身素質(zhì)及優(yōu)劣勢，以及片區(qū)發(fā)展前景的預(yù)測，綜合上述因素，在本項目的經(jīng)濟測算中，預(yù)測本次評價的公寓租賃使用權(quán)均價39萬元/套(精裝)；銷售均價商業(yè)部分為9,、娛樂部分為8,。本項目應(yīng)把握良鄉(xiāng)片區(qū)可推出商業(yè)項目較少、片區(qū)規(guī)劃前景良好、區(qū)域商品房銷售暢順等重大機遇發(fā)展本項目。 分析結(jié)論項目公寓戶型定位有優(yōu)勢，權(quán)屬不夠完整，與在售項目相比，需有總價位的優(yōu)勢。 周邊在建項目規(guī)模較大，且多為綜合體，吸引、分流了眾多本項目目標(biāo)客戶；178。 交通條件的完善、居住品質(zhì)的提高、入駐群體消費能力的提高、周邊配套氛圍的日趨成熟，為本項目的入市帶來了新的契機。 機會（O）178。 周圍生活配套不完善，沒有成熟的商業(yè)氛圍；178。 劣勢（W）178。 周邊大型同類商業(yè)、娛樂場所較少，項目具有競爭優(yōu)勢178。 項目地處已建成成熟社區(qū)，交通便捷，周邊工作、生活聚集人口較為密集；178。 客戶定位周邊私營企業(yè)主、企業(yè)中高級管理者、公務(wù)員、教師等的工作、經(jīng)營、投資需要。 項目定位 市場定位由于房山片區(qū)及良鄉(xiāng)周邊已建成項目品質(zhì)不高，近期新推樓盤位置分散，區(qū)域沒有形成集中的居住氛圍，公共及生活配套設(shè)施尚屬欠缺，區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)目前在售項目極少。10%的受訪者希望將郊區(qū)住房作為周末度假和娛樂休閑的場所。同時，22%的受訪者認(rèn)為，近郊房屋的交通比較便利，上下班所花費的時間可以接受，這反映出消費者對選擇近郊置業(yè)的有一定的認(rèn)可度，特別是北京近期將建設(shè)大量的公共基礎(chǔ)交通設(shè)施，近郊到城區(qū)的通勤時間將明顯縮短，這更促使消費者選擇在近郊置業(yè)。調(diào)查結(jié)果如圖所示：178。而門頭溝、密云等地的選擇最少，受關(guān)注度最低。特別是通州，房地產(chǎn)市場發(fā)展已相對成熟，不少知名的大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司在通州也設(shè)有項目，逐漸形成聚集效應(yīng)。 客戶近郊置業(yè)關(guān)注區(qū)域分析據(jù)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查統(tǒng)計資料顯示，受訪者選擇的區(qū)域主要集中在通州、昌平和順義三個區(qū)域。我們相信，隨著良鄉(xiāng)大學(xué)城的逐步建設(shè)和完善，房山區(qū)域的教育配套也將會得到質(zhì)的飛躍和提升。同時，大學(xué)城特有的教育資源和人文內(nèi)涵將成為區(qū)域內(nèi)新的亮點增長點。自2003年開始，部分院校陸續(xù)入駐，逐步形成國際化、社會化、科學(xué)化、人性化、知識化的世界一流大學(xué)城。園區(qū)內(nèi)包括教學(xué)科研區(qū)、中央景觀及公共設(shè)施區(qū)、學(xué)生生活區(qū)。總投資約為70億人民幣。 178。房山區(qū)也將會借助CSD形成的聚集效應(yīng)和拉動效應(yīng)，實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益和社會效益。該項目總投資近10億元，吸納國際品牌300余家，預(yù)計2009年年底動工，2010年年底正式營業(yè)。 根據(jù)規(guī)劃，房山區(qū)政府將于奧特萊斯（Outlets）開展戰(zhàn)略合作，共同建設(shè)集世界名牌折扣中心、休閑度假體系和高品質(zhì)居住體系等核心功能于一體、輻射華北地區(qū)的大型綜合現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)項目。 中央休閑購物區(qū)CSD 2009年9月13日，在房山中央休閑購物區(qū)（CSD）啟動新聞發(fā)布會上，隨著房山區(qū)新品牌標(biāo)識“Funhill”揭幕,房山區(qū)中央休閑購物區(qū)規(guī)劃項目正式啟動。依托優(yōu)質(zhì)的旅游資源，房山區(qū)房地產(chǎn)市場已逐步形成了具有區(qū)域特色的“旅游地產(chǎn)”的概念，優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的居住環(huán)境都成為各個項目的賣點。除此之外，房山還擁有古人類遺址、云居寺這樣的人文景觀，豐富了地質(zhì)公園的內(nèi)涵。 旅游地產(chǎn) 房山區(qū)擁有豐富的自然資源和旅游資源，旅游業(yè)一直是當(dāng)?shù)卣攸c發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。戶 型：板樓為一梯二至三戶，70150平米靈動空間組合，居室以二三居為主；塔樓兩梯八戶，全部為90平米以下的精致一居、二居。目前開發(fā)建設(shè)為北側(cè)B組團，建筑面積約14萬平米，其中住宅面積12萬平米，%。項目特點：所屬樓盤品質(zhì)高、社區(qū)成熟度較高、社區(qū)步行街獨棟商業(yè)戶 型：整層商業(yè)1000平方米左右銷售均價：2009年底9000元/平方米，目前僅剩步行街獨棟商業(yè)二層整層出售，報價13000元/平方米主力客戶：本地及外地投資者178。 綠城百合開發(fā)商：北京陽光綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計：浙江綠城建筑設(shè)計有限公司，北半球景觀設(shè)計咨詢有限公司項目規(guī)模：項目總占地面積852畝，%；總建筑面積約63萬平方米。28棟（4000余戶）小高層純板式建筑，良鄉(xiāng)地區(qū)目前在售的較大的住宅區(qū)之一。 瑞雪春堂開發(fā)商：北京瑞雪春堂房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計：北京京林園林綠化工程有限公司項目規(guī)模：項目總建筑面積51萬平方米，戶 型：開間面積：500平方米6700平方米其中商業(yè)街建筑面積40000平方米，地下一層至地上四層為商業(yè)。 碧桂園商業(yè)街開 發(fā) 商： 北京市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計單位： 北京市立人設(shè)計有限公司(甲級資質(zhì))項目規(guī)模：碧桂園溫泉小區(qū)位于北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)，占地約775畝，總建筑面積93萬多平方米，綠化率近40%，規(guī)劃住戶6400戶。 53號大廈開 發(fā) 商： 北京祥龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計： 北京遠(yuǎn)洋陽光設(shè)計有限公司商廈占地面積1200平方米，總建筑面積 11302 平方米 ，綠化率20%，共九層，地上七層，地下二層，停車位58個，開工日期： 2006720物業(yè)管理費： 3元/平方米?月項目特點：由企業(yè)自主建設(shè)經(jīng)營的綜合性大型商業(yè)設(shè)施，地上一至五層為商業(yè)，六七層為寫字辦公，地下一層可做餐飲，地下二層為停車場。原香小鎮(zhèn)住宅70~1341至8月，北京市商品住宅成交總套數(shù)為113135套，房山區(qū)商品住宅成交總套數(shù)為5489套，%，詳見下圖： 在售樓盤在售樓盤主要集中在良鄉(xiāng)和閻村，目前片區(qū)典型樓盤狀況如下表：表： 片區(qū)典型樓盤一覽表樓盤名稱占地面積萬平方米建筑面積萬平方米物業(yè)類型單戶面積（平方米）開盤時間銷售均價（元）租價瑞雪春堂住宅底商9020,000——綠城百合5763獨棟配套商業(yè)二層120009,000；目前報價13000——53號大廈商廈一層1000——科豪大廈商廈3000，可分割出租——報價：、 、鴻順園住宅底商120二手房12,000加州水郡住宅底商150400~曦城國際B組團14住宅、公寓95~160 價格比較通過北京和房山區(qū)2009年1至8月商品住宅成交均價的對比，可以看出，2009年北京整體市場商品住宅成交價格呈現(xiàn)明顯上升趨勢，從1月份的10137元上升至8月份的14454元/平米，%。 市場價格房山區(qū)的購房客戶一大部分來源于北京主城區(qū)，近來也引起了外地投資客的關(guān)注，盡管房山區(qū)房地產(chǎn)市場受金融危機影響比較嚴(yán)重，房山區(qū)商品房銷售均價飛速上漲，2007年，房山地區(qū)的房價也不過40005000元/平方米，2009年則迅速攀升到70008000元/平方米，房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房價更是高至900015000元每平方米。因此，中小戶型成為供應(yīng)的主力。同時，區(qū)域內(nèi)戶型序列較為豐富，從46平米的一居到200平