【正文】 這里暫按 100 萬(wàn)元計(jì)。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，根據(jù)工程全部構(gòu)、建筑物工程投資（包括設(shè)備）的 5%測(cè)算。建設(shè)期借款利息實(shí)行復(fù)利計(jì)算。中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)無(wú)論新征用土地，還是利用中方合 資者或合作者原使用的土地，都應(yīng)繳納土地使用費(fèi)，外資企業(yè)在領(lǐng)取土地證書時(shí)，也應(yīng)向其所在地的土地管理部門繳納土地使用費(fèi)。工程建設(shè)其他費(fèi)用，大體可分為三類 ：第一類指 土地使用費(fèi) ；第二類指與工程建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用；第三類指與未來(lái)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 有關(guān)的其他費(fèi)用。 人工費(fèi) ： 定額的人工 費(fèi)包括：生產(chǎn)工人的基本工資 、 生產(chǎn)工人工資性津貼 、 生產(chǎn)工人的輔助工資 、 職工福利費(fèi) 、 生產(chǎn)工人勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 材料費(fèi) ： 材料費(fèi)包括：材料原價(jià)或供應(yīng)價(jià) 、 運(yùn)輸損耗費(fèi) 、 檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi) 、 材料運(yùn)雜費(fèi) 、采購(gòu)保管費(fèi) 、 施工機(jī)械使用費(fèi) ② 措施費(fèi) 為完成工程項(xiàng)目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過(guò)程 中非 工程實(shí)體項(xiàng)目的費(fèi)用。 （ 1） 建筑安裝工程 費(fèi) 建筑安裝工程 費(fèi)由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金組成其中 建筑安裝工程直接費(fèi)由直接工程費(fèi)和措施費(fèi)組成。 2． 編制依據(jù) 估算依據(jù)本報(bào)告提出的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù)北京市近期工程造價(jià)水平，采用類似工程指標(biāo)法進(jìn)行估算。 （ 3）預(yù)備費(fèi)：包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)等。其中，設(shè)備費(fèi)用包括給排水工程、通風(fēng)空調(diào)工程程、采暖工程、強(qiáng)電工程、弱電工程、電梯工程等；室外工程包括室外管線、室外照明、道路及廣場(chǎng)、綠化等。投資估算主要為滿足建設(shè)項(xiàng)目的功能要求，合理確定投資規(guī)模。 市場(chǎng)覆蓋面窄、受眾有限。 受眾可選性差，承載信息量小。 信息保存性差。 電臺(tái) 費(fèi)用較低，傳播面廣，信 息頻率高。 網(wǎng)絡(luò) 費(fèi)用低，信息量大，靈活，交互性強(qiáng)。 戶外 較為醒目，競(jìng)爭(zhēng)少，駐留時(shí)間長(zhǎng)，效 用持久，費(fèi)用中等。 表 各媒體優(yōu)缺點(diǎn)分析 媒體種類 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 報(bào)紙 靈活及時(shí)，時(shí)效性強(qiáng)，市場(chǎng)覆蓋面大，傳播范圍廣，受眾面廣，廣告停留時(shí)間較長(zhǎng)，信息清楚，可信性高。 短信： 項(xiàng)目開盤以“樣板房開放暨時(shí)尚 T 臺(tái)秀”等活動(dòng)和促銷活動(dòng)信息傳播為主。 報(bào)紙策略： 在形象建立期以建立項(xiàng)目形象為 主要 目的，同時(shí)配合項(xiàng)目活動(dòng)信息傳遞；在預(yù)熱期，主要以傳播項(xiàng)目賣點(diǎn)為主；同時(shí)配合項(xiàng)目開盤等重大信息傳遞；強(qiáng)銷期主要進(jìn)行深挖的項(xiàng)目賣點(diǎn)傳播，同時(shí)配合活動(dòng)需求；持銷期對(duì)項(xiàng)目品牌、物業(yè)管理進(jìn)行宣傳。 3． 價(jià)格促銷策略 內(nèi)部銷售期訂價(jià)通過(guò)促銷優(yōu)惠措施優(yōu)惠 3%，開盤強(qiáng)銷期優(yōu)惠 2%，持銷期維持均價(jià)，二次強(qiáng)銷期將均價(jià)調(diào)高 2%，年末持銷期維持均價(jià)，尾盤期均價(jià)優(yōu)惠 5%。 4． 銷售總目標(biāo) 表 銷售計(jì)劃表 可售單位 可售單位 可銷售金額 備注 多層住宅樓 49140 ㎡ 萬(wàn)元 便民綜合樓網(wǎng)點(diǎn) 5665 ㎡ 萬(wàn)元 停車位 250 1900 萬(wàn)元 含地上停車位 50個(gè) 表 年度住宅銷售計(jì)劃 時(shí)間 銷售率 銷售面積 銷售單位 銷售金額 70% 34398 227 萬(wàn)元 30% 14742 97 萬(wàn)元 注： 銷售均價(jià)按 8400 元 /㎡ 5． 分階段住宅樓銷售目標(biāo) 表 分階段住宅樓銷售計(jì)劃 青島理工大學(xué) 畢業(yè)設(shè)計(jì)論文 25 銷售階段 時(shí)間 銷售量 銷售比例 銷售面積㎡ 銷售估算（萬(wàn)元） 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 17 5% 2457 開盤強(qiáng)效期 65 20% 9828 持銷期 98 30% 14742 二次強(qiáng)銷期 98 30% 14742 尾盤期 46 15% 7371 表 各階段營(yíng)銷亮點(diǎn) 銷售階段 時(shí)間 活動(dòng)亮點(diǎn) 建筑亮點(diǎn) 促銷亮點(diǎn) 銷售開盤期 “健康惜福行”高檔 生活體驗(yàn)活動(dòng) 銷售部開始 使用 2020=6000，低價(jià)入市 現(xiàn)場(chǎng)開盤期 開盤 樣板房投入 使用 免費(fèi)入住體驗(yàn) 持銷期 購(gòu)房送車位 主體完工 購(gòu)房送車位 二次強(qiáng)銷期 回饋新老顧客，萬(wàn)元 大獎(jiǎng)贈(zèng)送 園林外立面 結(jié)構(gòu)完成 萬(wàn)元大獎(jiǎng)抽獎(jiǎng)活 動(dòng) 尾盤期 業(yè)主 入伙，景點(diǎn)征名 試營(yíng)業(yè) 贈(zèng)送會(huì)員卡 價(jià)格策略 1． 總體價(jià)格策略 低價(jià)入市、低開高走、謹(jǐn)慎上行、開盤價(jià)應(yīng)考慮較大的優(yōu)惠 、采用成本加成法定價(jià)、壓低利潤(rùn)期望值、適合市場(chǎng)預(yù)期、務(wù)必盡快銷售。 14年 2 月份在外展場(chǎng)進(jìn)行銷售開盤，年底一般為樓市銷售的黃金期，本項(xiàng)目若此時(shí)公開發(fā)售，同時(shí)由于前期的戶外廣告發(fā)布、媒體硬軟性炒作等一系列宣傳推廣活動(dòng)，市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目已有一定程度認(rèn)知，也積累了一部分誠(chéng)意客戶，為實(shí)現(xiàn)快速銷售奠定了客戶基礎(chǔ)。 （ 2）周邊基本沒有其它項(xiàng)目同期推盤上市 。 9． 居住品質(zhì) 居住的品質(zhì)源自于具體的建筑材質(zhì) ，新美花園提供名牌裝修材料、先進(jìn)的室內(nèi)設(shè)備，以人性化材質(zhì)詮釋對(duì)品質(zhì)生活的追求 ，居住品質(zhì)源于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的眼光 ，新美花園位處未來(lái)城陽(yáng)旅游中心，樣的區(qū)位和地段，體現(xiàn)項(xiàng)目對(duì)未來(lái)品質(zhì)生活的前瞻性。 6． 格調(diào)生活 新都市主義生活是一種居住形態(tài) ，為滿足人們對(duì)生活格調(diào)的追求，必須有完善的生活功能 ，新美花園配置健康會(huì)所 ，在片區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，自設(shè)高尚配套自成體系保證生活的品位和便利。 3． 人文內(nèi)涵 以 居住生活行為規(guī)律為原則 ，滿足居住者的生活需求，實(shí)現(xiàn)居民的舒適、安全、衛(wèi)生、健康的文明居住生活的目標(biāo) ，適度開放的庭院設(shè)計(jì) ，洋溢濃郁的歐式園林風(fēng)情，融合本土人文 意韻 ，演化為島城人民最親切的精神家園。 青島理工大學(xué) 畢業(yè)設(shè)計(jì)論文 21 表 開發(fā)進(jìn)度模擬表 時(shí)間 項(xiàng)目 2020 2020 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 前期可行性論證 建筑設(shè)計(jì) 園林設(shè)計(jì) 三通一平 基礎(chǔ)工程 主體工程 砌筑工程 安裝工程 裝飾裝修 配套設(shè)施 園林施工 景點(diǎn)施工 竣工 青島理工大學(xué) 畢業(yè)設(shè)計(jì)論文 22 營(yíng)銷方案 營(yíng)銷主題定位 新都市主義人文內(nèi)涵建筑、健康生活格調(diào)、尊貴服務(wù)生活主題的安全領(lǐng)地 1． 完美規(guī) 劃 完美規(guī)劃設(shè)計(jì)是新都市生活的基本前提，新美花園 2號(hào)地由國(guó)際大師設(shè)計(jì) ，小區(qū)順應(yīng)規(guī)劃群體的肌理與地形相共生，風(fēng)格各異、氣勢(shì)恢宏的現(xiàn)代經(jīng)典建筑。簡(jiǎn)單項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用橫道圖，復(fù)雜項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī) 劃、綜合平衡，作出合理而又切實(shí)可行的安排。 樓層： 3 層 面積： 5665 ㎡ 表 便民綜合樓配套功能 功能 面積（㎡） 樓層 備注 購(gòu)物中心 1000 一層 藥店 300 一層 物業(yè)和售樓處 700 一層 咖啡廳（茶館）、酒吧、餐飲 1200 二層 養(yǎng)生 spy，美容美發(fā)、足療等 500 二層 棋牌室 300 二層 健身 俱樂部 600 三層 幼兒托管所 500 三層 多功能廳等其他配套設(shè)施 465 三層 合計(jì) 5665 停車場(chǎng) 1．小區(qū)內(nèi)車位需求測(cè)算 青島理工大學(xué) 畢業(yè)設(shè)計(jì)論文 20 住宅戶均 個(gè)停車位；便民服務(wù)綜合樓需要 50個(gè)。（ 90 10%+100 30%+130 40%+180 20%） =385 青島理工大學(xué) 畢業(yè)設(shè)計(jì)論文 19 表 計(jì)劃戶型配比表 面積（㎡） 比例（按戶數(shù) %） 類型 備注 90 10 平層 躍層均為 6 層加頂層 100 30 錯(cuò)層 130 40 錯(cuò)層 180 20 躍層 戶型設(shè)計(jì)建議： 動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽(yáng)，通透性好，采光好，以 3室 2廳 1衛(wèi)為主力戶型，大戶型可做 4 室 2 廳 2 衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，盡量避免“黑屋”，總 公攤（不包括地下室）控制在 711%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 89%以內(nèi)） 便民綜合樓 外觀風(fēng)格建議： 采用穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義歐式風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。 類型： 6 躍 7 層低密度多層住宅 層數(shù)： 7 層 戶型： 15層以錯(cuò)層為主、頂層躍層為主。 2 便民綜合樓 5665 5 開發(fā)早期可為售樓中心，建成后為含物業(yè)，餐飲，養(yǎng)生，休閑，購(gòu)物，幼兒 園于一體的便民綜合樓 3 地下停車場(chǎng) 4050 1 每幢地下一層設(shè)置地下停車場(chǎng) 合計(jì) 58855 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 多層住宅方案 打造適度超前的智能化、生態(tài)化高端住宅。 規(guī)劃方案提出 表 擬定規(guī)劃方案 序號(hào) 工程名稱 建筑面積（㎡） 層數(shù) 備注 1 多層住宅小區(qū) 49140 7 9 幢，每層 3 單元 1 梯 2 戶，主客、主臥均南向。主要設(shè)計(jì)風(fēng)格為動(dòng)感青島理工大學(xué) 畢業(yè)設(shè)計(jì)論文 18 現(xiàn)代，飄逸大方的歐式風(fēng)格建筑，主要體現(xiàn)光影變化，富有很強(qiáng)的節(jié)奏感和韻律 感，特色鮮明的建筑風(fēng)格，可以充分滿足年輕人的存在感和成就感，同時(shí)也能消除工作帶來(lái)的壓力和緊張。流動(dòng)水渠讓潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富“小橋流水人家”的生動(dòng)意境。主要體現(xiàn)靜謐自然，溫馨放松，慢節(jié)奏的的設(shè)計(jì)特色。 另外，政府對(duì)青島市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略中心逐步向城陽(yáng)轉(zhuǎn)移的規(guī)劃，也直接導(dǎo)致惜福鎮(zhèn)地區(qū)土 地的升值和未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ奶嵘? 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 方案 1新美花園 2 號(hào)地設(shè)計(jì)主題思想是休閑養(yǎng)生，觀光度假。給該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)注入了新的活力。而近年來(lái)由于銀盛泰等開發(fā)商在周邊的大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)，周邊土地供應(yīng)出現(xiàn)了前所未有的興盛，土地成交價(jià)格與成交情況都呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)。根據(jù)城陽(yáng)區(qū)總體規(guī)劃，惜福鎮(zhèn)將建成青島市新型旅游觀光休閑度假為主題的城鎮(zhèn)。 土地升值潛力初步評(píng)估。地上建筑面積約 58855 ㎡。租賃價(jià)格低于買房出租回報(bào)率：地下停車位價(jià)格為 200 元 /個(gè)月；地上停車位為 150 元 /個(gè)月。 計(jì)算公式： 比準(zhǔn) 價(jià)格＝比 準(zhǔn)實(shí)例 價(jià)格 交易情況 修正系數(shù) 成交日期 修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 式（ 21） 交易情況修正： 比準(zhǔn)實(shí)例 A： 100/（ 100+2） =100/102 比準(zhǔn)實(shí)例 B： 100/（ 100+5） =100/105 比準(zhǔn)實(shí)例 C： 100/（ 1002） =100/98 成交日期 修正 ： 比準(zhǔn)實(shí)例 A：（ 1+1%） ^5= 比準(zhǔn)實(shí)例 B：（ 1+2%） ^4 （ 1+1%） ^5= 比準(zhǔn)實(shí)例 C：（ 1+1%） ^4= 房地產(chǎn)狀況修正： 比準(zhǔn)實(shí)例 A： 100/[100/3+(1002)/3+(1004)/3]=100/98 比準(zhǔn)實(shí)例 B： 100/[(1003)/3+100/3+(1005)/3]=100/ 比準(zhǔn)實(shí)例 C： 100/[(100+3)/3+(100+2)/3+(1002)/3]=100/101 比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算： 比準(zhǔn)價(jià)格 A： 7800 100/102 100/98=（元 /㎡） 比準(zhǔn)價(jià)格 B： 7500 100/105 100/=（元 /㎡） 比準(zhǔn)價(jià)格 C： 8200 100/98 100/101=（元 /㎡） 算數(shù)平均法求取本項(xiàng)目?jī)r(jià)格： （ ++） /3=（元 /㎡） 所以，本項(xiàng)目住宅在六月份開始認(rèn)購(gòu)的價(jià)格暫定為 8400 元 /㎡ （ 2