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北京房山區(qū)閻村鎮(zhèn)d地塊商業(yè)項目用地項目建議書(參考版)

2025-01-15 02:23本頁面
  

【正文】 我們建議該項目的樓面價不宜超過 1700 元 /平方米,即總報價不宜超過 24300 萬元 。因此定價不宜過高。 房山區(qū)房地產(chǎn)市場 2022 年上半年,房山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元,同比增長 %,房屋施工面積 萬平方米,同比增長 %,商品房銷售面積 萬平方米,同比下降 %。從增速看,我區(qū)財政收入、各項稅收排名均列五個城市發(fā)展新區(qū)最末,分別增長 %和 %,與增速排名首位的大興分別相差 個百分點和 個百分點。區(qū)內(nèi)輸氣管線建設納入陜甘寧天然氣進京工程。 完善的城鎮(zhèn)供氣網(wǎng)絡 。 發(fā)達的供電網(wǎng)絡 。程控電話交換機總?cè)萘? 萬門,其中 ISDN 交換設備總?cè)萘?2960 端口,開通 ADSL 方式寬帶交換點 13 個。全區(qū)建有功能齊全的政府電子信息網(wǎng)絡平臺,區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各單位均已納入該網(wǎng)絡系統(tǒng),可聯(lián)通寬帶信息網(wǎng)絡并能通過該平臺建立小型局域網(wǎng)。公共交通方便迅捷,公交車 91 92 6197 321 等直達市中心;建設中的北京城市六環(huán)貫穿良鄉(xiāng)衛(wèi)星城。 2022 年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元,地方財政收入完成 億元,區(qū)域稅收完成 億元,社會消費品零售額實現(xiàn) 億元,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達到 元和 8032 元 交通發(fā)達 。區(qū)內(nèi)人文資源、礦產(chǎn)資源、旅游資源、地熱資源豐富,是京郊 “ 建材之鄉(xiāng) ” 、 “ 建 筑之鄉(xiāng) ” 、 “ 煤炭之鄉(xiāng) ” 、 “ 林果之鄉(xiāng) ” 和 “ 旅游勝地 ” 。 一、 房山區(qū)房地產(chǎn) 市場分析 房山區(qū)概況 房山區(qū)位于北京西南,總面積 2022 平方公里,山地、丘陵、平原各占三分之一;轄 25 個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處, 462 個村,總?cè)丝? 萬。從城市功能布局上看,國家級、北京市的黨政機關、大型國企、外企,尤其是就業(yè)密度較高的行業(yè)過多地集中于城八區(qū),過多就業(yè)人員爭搶稀缺的居住條件,高層建筑和大容積率降低了居住的舒適度,也刺激中心城區(qū)的房價不斷走高。 (四)公共資源配置和城市功能布局的不合理日益影響土地資源配置效率 在我市城市化進程中,隨著城區(qū)土地資源的日益稀缺,城區(qū)生活成本的日益增加,對郊區(qū)土地的大力開發(fā)已成為大趨 勢。在居民的剛性需求下,直接導致的結(jié)果是:刺激房價進一步上漲;小區(qū)的容積率上升,居住的舒適度下降;住宅的性價比將難以得到保障。 2022 年,我市已成交土地中共有 6宗配建保障性住房,配建的保障性住房合計面積為 86292 平方米 [5],其中,配建廉租房的小區(qū)均位于五環(huán)以內(nèi)。所以整體看來,新城啟動時間偏晚,靠新城啟動來拉動后奧運投資的 難度加大,為今年下半年保持投資相對穩(wěn)定增長埋下了隱患。一季度過后,深圳樓市量價齊衰的消息給了很多預計購房者以持續(xù)觀望等待的信心,但深圳市綜合地價漲幅已由 2022年一季度的 %下降到 2022年一季度的 %,而我市的綜合地價漲幅卻由 2022 年一季度的 %上漲到 2022 年一季度的 %,猛漲的地價,預示著我市房價難以出現(xiàn)下降。地價上漲并不是推動房價上漲的直接原因,恰恰相反,是房價的不斷上漲推高了地價,而后房價和地價是同勝同衰的。從容積率上看, 2022 年3 月份我市出讓土地的平均容積率由去年同期的 下降為 ,郊區(qū)化趨勢明顯 [4]。其中,拓展區(qū)和發(fā)展新區(qū)占比由 2022年的 %上升到 2022年同期的 %。 旭輝集團北京事業(yè)部 — 項目建議書 項目投資 編號: 2022 建書字 002 號 23 2022 年 2 月 2022 年 4 月房地產(chǎn)開發(fā)投資中住宅和 普通住房所占比重變化比較 三、土地供給郊區(qū)化趨勢顯著 ,五環(huán)外供給占八成以上 從歷年 15 月份土地交易宗地位置來看(詳見表 3),近幾年四類功能區(qū)交易土地面積占比呈現(xiàn)出:核心區(qū)占比逐年下降、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)占比較為穩(wěn)定、拓展區(qū)和發(fā)展新區(qū)綜合占比逐年上升的格局。從交易量看, 2022 年 15 月份純住宅、居住項目交易只有 5 宗,而 2022 年同期有 13 宗。 旭輝集團北京事業(yè)部 — 項目建議書 項目投資 編號: 2022 建書字 002 號 22 表 2 20222022 年一季度地價比較(單位:元 /平方米, %) 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 價格 增長 價格 增長 價格 增長 價格 增長 綜合 4654 3766 3393 2394 商業(yè)用途 7361 6136 5554 4756 居住用途 5707 4428 3957 2135 二、綜合居住類用地比例增加,純住宅用地供給不足 從歷年 15 月份的綜合居住類 [3]土地交易量上看, 2022 年 15 月份,累計交易綜合居住類及相關用地占全部土地交易面積的比例高達 90%以上,交易量和占比較歷年同期均增長較快。 表 1 20222022 年 15 月份土地交易量比較 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 土地宗數(shù)(宗) 42 29 34 16 土地面積(萬平方米) 從歷年一季度土地交易價格來看, 2022 年以來,我市各類土地交易價格均呈現(xiàn)加速上漲的態(tài)勢(詳見表 2)。其中,通州、順義、亦莊三個重點新城土地 供應放量,交易面積大幅增長。 一、土地交易量價齊升,新城啟動土地放量 自 2022 年以來,我市的土地交易呈現(xiàn)出了量價齊升的態(tài)勢。 旭輝集團北京事業(yè)部 — 項目建議書 項目投資 編號: 2022 建書字 002 號 21 北京市房地產(chǎn)市場土地交易分析 當前房地產(chǎn)市場系列分析之一 房地產(chǎn)市場的土地交易 量是未來房地產(chǎn)市場交易量的先行指標,土地交易價格的走勢更是未來房價的導向性指標。 5 月份,新建住宅銷售價格同比上漲%,漲幅比上月回落 個百分點;環(huán)比上漲 %,漲幅比上月提高 個百分點。 5 月份,全市房屋銷售價格同比上漲%,漲幅比上月回落 個百分點;環(huán)比上漲 %,漲幅比上月提高 個百分點。 5 月當月銷售住宅 7758 套,為今年以來銷售住宅套數(shù)最多的月份,但仍然比上年同期銷售減少 2123 套。 15 月,住宅銷售 22975 套,為上年同期的 %。其中,現(xiàn)房銷售面積 萬平方米,期房銷售面積 萬平方
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