北京房山區(qū)理工大學(xué)2號地項目可行性研究報告-全文預(yù)覽
【正文】 該地塊產(chǎn)品全部為1T2產(chǎn)品，因而本案價格制定，選取的周邊競品項目產(chǎn)品中相似的產(chǎn)品，具體情況如下：報批1T11層18000京投萬科新里程11層、1T2（今年4月）1T78層20000金地朗悅78層、1T2（今年6月）1T9層18000首創(chuàng)新悅都9層、1T2（今年5月）1T6層18700中昂邑上公館6層、1T3（今年5月）1T9層18800中糧萬科長陽半島9層、1T2（今年6月）住宅南北向11層1T2：本案南北向11層1T2產(chǎn)品整體品質(zhì)較高，與金地極為相似，因而預(yù)計小高層產(chǎn)品當(dāng)前時點的價格與金地相似，約為20000元/平米，同時根據(jù)北京各項目年漲幅，加之產(chǎn)品品質(zhì)較高，預(yù)判項目上市的價格約為23000元/平米。六、 項目SWOT分析及定位 項目SWOT分析 住宅定位本案住宅部分土地限高36米，地塊內(nèi)產(chǎn)品排布存在很大的困難，在不考慮未來競價導(dǎo)致的保障房因素，建議將地塊內(nèi)南北向全部做成多層或小高層、1T2的產(chǎn)品，如有剩余面積，則做成東西向1T2產(chǎn)品。首創(chuàng)新悅都項目2012年12月開盤，當(dāng)月體現(xiàn)集中簽約，后續(xù)由于存量有限，銷售量呈下降趨勢。項目周邊配套為北京首創(chuàng)奧特萊斯廣場，與周邊其他項目形成差異化競爭。該項目樹立房山長陽及良鄉(xiāng)區(qū)域的剛需品質(zhì)標(biāo)桿。成交均價呈走高趨勢，目前成交房源精裝修部分與總房款分開核算，實際成交均價與去年相比上漲近2000元/平米。周邊配套主要為大學(xué)城教育及生活配套、武警總院。2012年5月市場回暖，長陽半島項目2012年5月集中放量，8月體現(xiàn)簽約高峰。商業(yè)配套為18萬平米，包括商場、會所、大型超市、餐飲、文化娛樂等。c) 主要在售住宅項目成交情況（2012年7月2013年6月）2012年7月~2013年6月，㎡，成交均價為16652元/㎡。截至2013年6月底，房山區(qū)商品住宅存量套數(shù)為4749套，%。2. 銷售情況2012年2013年房山區(qū)成交較為活躍，月均去化套數(shù)達(dá)1000套以上，其中2012年底更突破2000套，2013年3月成交激增主要為保障房的集中簽約。 五、 房山區(qū)住宅房地產(chǎn)市場研究 2013年房山區(qū)住宅市場狀況1. 供應(yīng)情況2012年2013年房山區(qū)供應(yīng)一直延續(xù)集中供應(yīng)的態(tài)勢。3. 市場成交主流集中在五環(huán)以外，大興、通州、房山等配套、交通成熟區(qū)域，仍為置業(yè)熱點。 以特色旅游資源旅游產(chǎn)業(yè) (包括民宿、溫泉、生態(tài)農(nóng)業(yè)) 為休閑主體；216。根據(jù)房山新城規(guī)劃，長陽鎮(zhèn)以發(fā)展溫泉休閑度假和綠色人居產(chǎn)業(yè)為主,是承載中心城區(qū)人口疏散的重要區(qū)域。 中部發(fā)展帶即京石高速公路以西平原地區(qū)，以燕房組團為核心，以北京石化新材料科技產(chǎn)業(yè)基地為支撐，輻射帶動周邊地區(qū)，形成中部城市集群。其中：，%；，%。2012年，全區(qū)生產(chǎn)總值為445億元，%；，%。地塊內(nèi)部較為工整，已滿足土地出讓的條件。距離天安門廣場直線距離約25公里，自駕車行程約36公里，約45分鐘車程， 公里。 其他重要條件該宗地設(shè)定合理土地上限價格，當(dāng)競買報價達(dá)到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過競報限價商品住房面積的方式確定競得人。 付款進度政府土地收益：競得人在與市國土局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》之日起15個工作日內(nèi)，全部付清。競價達(dá)到上限價格時，停止接受報價。本次掛牌不接受電話、郵寄及口頭報價。3. 競買人資格中華人民共和國境內(nèi)外企業(yè)、其他組織和個人（除法律另有規(guī)定外）均可參加競買。隨著房山CSD 建設(shè)及周邊土地的陸續(xù)出讓，項目區(qū)域在未來一兩年內(nèi)將逐步成熟，具有一定的投資價值。北京房山區(qū)理工大學(xué)2號地項目報告編制目的本項目已在北京市土地儲備中心進行掛牌出讓。緊鄰長于路及地鐵房山線，在房山線廣陽城站和良鄉(xiāng)大學(xué)城北站之間，交通便利。3. 《項目定位報告》－營銷策劃部4. 《項目開發(fā)實施計劃》經(jīng)營開發(fā)部5. 《項目開發(fā)成本》成本管理部一、 項目取得方式 項目掛牌主要信息1. 項目主要規(guī)劃設(shè)計條件總用地規(guī)模302104平方米總建設(shè)用地面積115982平方米規(guī)劃地上建筑規(guī)模198258平方米其中居住用地建設(shè)規(guī)模167893平方米幼兒園等代建規(guī)模26365平方米此外：代征道路99690平方米代征綠地86429平方米2. 掛牌起始價掛牌起始價為人民幣 114000 萬元（折合地上面積樓面地價為每平方米 5868 元），競價階梯為人民幣 600 萬元。報名時競買人必須交納全額競買保證金。本次掛牌出讓宗地設(shè)定合理土地上限價格，當(dāng)競
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