【正文】 。6. 競買保證金為人民幣 35000 萬元。6. 項(xiàng)目配套情況本案地塊周邊都為回遷、安置房及在建、在售項(xiàng)目，配套比較缺失，未來需待京投萬科新里程及金地朗悅建好入住后，區(qū)域配套才可漸漸完善。長陽鎮(zhèn)作為房山區(qū)近年來重點(diǎn)打造的中央休閑購物區(qū)（CSD），其功能主要通過以下四個(gè)板塊來實(shí)現(xiàn)：216。目前房山區(qū)有效供應(yīng)量稀少，新取證項(xiàng)目開盤即售罄，成交活躍，未來隨著供應(yīng)放開，在價(jià)格穩(wěn)定的情況下，成交量或?qū)⑦M(jìn)一步走高。后續(xù)由于存量有限，簽約量有所下降，從成交價(jià)格上看，從2012年10月開始成交均價(jià)一路走高，目前保持在17500元/㎡左右。項(xiàng)目內(nèi)部配套幼兒園，對(duì)于初級(jí)置業(yè)的年輕業(yè)主來說屬于較為重要的配套。216。七、 項(xiàng)目規(guī)劃及指標(biāo) 項(xiàng)目鳥瞰圖理工大學(xué)2號(hào)地和將與其同期上市的理工大學(xué)1號(hào)地臨界。九、 項(xiàng)目開發(fā)成本及付現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)成本除住宅外，已含經(jīng)營性配套、非經(jīng)營性配套及代建項(xiàng)目的開發(fā)成本；地價(jià)為理工大學(xué)2號(hào)地起拍價(jià)11400萬元直接上浮至競拍上線50%后的價(jià)格。項(xiàng)目全投資IRR:%股東資金IRR:%十二、 風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析（1）市場風(fēng)險(xiǎn) 目前房山區(qū)域供應(yīng)量大，競爭較為激烈，去化速度也較慢；（2）政策風(fēng)險(xiǎn)目前政府限價(jià)力度較大，短期內(nèi)價(jià)格上漲空間不確定。車位497個(gè)車位，按照8萬/個(gè)出售。一期先行建設(shè)00115地塊，“15”幼兒園建設(shè)為售樓處?？紤]本地塊整體銷售周期以及政府目前對(duì)于價(jià)格的管控力度影響，建議本地塊全盤均價(jià)與當(dāng)前節(jié)點(diǎn)周邊同類產(chǎn)品對(duì)比，全盤均價(jià)增長幅度為30%。住宅南北向68層1T2：本案還有部分68層1T2的產(chǎn)品，由于是后期推出，當(dāng)期11層1T2產(chǎn)品售價(jià)已超過25000元/平米，而根據(jù)芭蕾雨在園林及產(chǎn)品上都對(duì)客戶有一定的感染力，銷售情況一直保持在區(qū)域前列。教育配套（引入了北京小學(xué)、北京四中和第四幼兒園）是吸引大批客戶購買的重要原因，同時(shí)也與周邊項(xiàng)目形成差異化競爭優(yōu)勢。從2012年底集中放量后，房山區(qū)一直處于供應(yīng)空白階段。 西部山區(qū)發(fā)展帶以房山世界地質(zhì)公園和北京（房山）歷史文化旅游集聚區(qū)為支撐，以長溝、河北兩個(gè)市級(jí)旅游集散鎮(zhèn)為依托，重點(diǎn)打造休閑會(huì)所、文化創(chuàng)意等高端產(chǎn)業(yè)，以淺山區(qū)發(fā)展的突破帶動(dòng)山區(qū)整體發(fā)展。3. 區(qū)位情況本案板塊則歸屬于長陽板塊，但位置處于當(dāng)前成交熱點(diǎn)區(qū)域“長陽區(qū)域”的外圍，同時(shí)距離成熟的市區(qū)也有3公里的距離。5. 掛牌報(bào)價(jià)時(shí)間競價(jià)開始時(shí)間：2013年8月13日9:00時(shí)起。 項(xiàng)目投資的必要性 本項(xiàng)目位于北京市西南方向，距離天安門廣場直線距離約25公里，自駕車行程約36公里，約45分鐘車程， 公里。在競買申請(qǐng)截止日 15:00 前匯款至指定賬戶。三、 房山區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)模及發(fā)展計(jì)劃. 房山區(qū)經(jīng)濟(jì)概況及規(guī)劃1. 房山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況房山區(qū)地處北京西南，總面積2019平方公里，山區(qū)、丘陵和平原各占三分之一。 以華北最大的Outlets為經(jīng)濟(jì)引擎；216。區(qū)域成交均價(jià)在旺盛的成交及供應(yīng)量階段性短缺的影響下一路走高，當(dāng)前成交均價(jià)已達(dá)16000元/平米。2. 京投萬科新里程項(xiàng)目位于房山區(qū)良鄉(xiāng)大學(xué)城東側(cè)，良鄉(xiāng)東路以北，從京石高速西三環(huán)六里橋到京良路出口18公里。項(xiàng)目占地面積14萬平米，建筑面積22萬平米，工期為2012年7月到2014年7月。 大興黃村區(qū)域項(xiàng)目名稱入市時(shí)間入市價(jià)格目前售價(jià)歷時(shí)平均年漲幅補(bǔ)充說明中建國際港2011年5月17846240002年17%預(yù)計(jì)近期開盤，售價(jià)24000元/平米紅木林2011年6月20494350002年35%現(xiàn)房在售，受政府管控力度較小，均價(jià)35000元/平米通過大興黃村區(qū)域典型項(xiàng)目對(duì)比分析，該區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格平均年漲幅為17%35%左右。位置圖如下圖所示。也就是不競拍配建的保障房的情況下的地價(jià)上限。（3）摘牌風(fēng)險(xiǎn)該地塊尚未掛牌，掛牌底價(jià)未知。1000平米獨(dú)立首層商業(yè)按38000元/平米銷售。㎡，㎡。小結(jié)：通過研究可以發(fā)現(xiàn)，各區(qū)域典型項(xiàng)目綜合各種因素考慮，年平均增幅基本可達(dá)到20%40%的增幅，價(jià)格漲幅較大。b) 本案價(jià)格設(shè)定根據(jù)本案戶型建議得知，該地塊產(chǎn)品全部為1T2產(chǎn)品，因而本案價(jià)格制定，選取的周邊競品項(xiàng)目產(chǎn)品中相似的產(chǎn)品，具體情況如下：報(bào)批1T11層18000京投萬科新里程11層、1T2（今年4月）1T78層20000金地朗悅78層、1T2（今年6月）1T9層18000首創(chuàng)新悅都9層、1T2（今年5月）1T6層18700中昂邑上公館6層、1T3（今年5