北京房山區(qū)理工大學(xué)2號地項目可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-05-19 23:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 a) 供應(yīng)產(chǎn)品特征長陽板塊方面，已成為剛需置業(yè)熱點區(qū)域，以8090平米兩居，90110平米三居為供應(yīng)主力。長陽板塊目前毛坯成交水平以達(dá)1750018500元/平米之間。b) 區(qū)域潛在供應(yīng)量，但未來房山區(qū)域土地供應(yīng)較大，預(yù)計后期競爭較為激烈，同時由于政府對價格的壓制，未來長陽區(qū)域無疑仍為剛需置業(yè)熱點。c) 主要在售住宅項目成交情況（2012年7月2013年6月）2012年7月~2013年6月，㎡，成交均價為16652元/㎡。 區(qū)域內(nèi)競爭樓盤個案分析1. 中糧萬科長陽半島項目位于長陽京良路南側(cè)，距離京石高速長陽出口約3公里，從京石高速西三環(huán)六里橋到京良路出口僅10余公里。緊鄰輕軌房山線長陽站。占地面積86萬平米，建筑面積100萬平米。商業(yè)配套為18萬平米，包括商場、會所、大型超市、餐飲、文化娛樂等。教育配套（引入了北京小學(xué)、北京四中和第四幼兒園）是吸引大批客戶購買的重要原因，同時也與周邊項目形成差異化競爭優(yōu)勢。工期為2011年6月到2014年5月。該項目是長陽板塊甚至整個房山區(qū)域的品質(zhì)標(biāo)桿，雖然受限購政策影響，但仍領(lǐng)跑長陽。2012年5月市場回暖，長陽半島項目2012年5月集中放量，8月體現(xiàn)簽約高峰。后續(xù)由于存量有限，簽約量有所下降，從成交價格上看，從2012年10月開始成交均價一路走高，目前保持在17500元/㎡左右。2. 京投萬科新里程項目位于房山區(qū)良鄉(xiāng)大學(xué)城東側(cè)，良鄉(xiāng)東路以北，從京石高速西三環(huán)六里橋到京良路出口18公里。緊鄰城鐵房山線大學(xué)城北站。周邊配套主要為大學(xué)城教育及生活配套、武警總院。項目占地面積8平方米，建筑面積15平方米， 工期為2010年1月到2015年8月。京投萬科新里程項目2012年7月底開盤，8月體現(xiàn)簽約，由于項目本身優(yōu)勢不明顯，并且周邊金地朗悅項目對其銷售影響較大，所以成交量一直較低。集中簽約體現(xiàn)在2012年底放量后和2013年3月的加推。成交均價呈走高趨勢，目前成交房源精裝修部分與總房款分開核算，實際成交均價與去年相比上漲近2000元/平米。3. 金地朗悅 項目距房山線良鄉(xiāng)大學(xué)城北站東500米。項目東為小清河及萬畝森林公園，西接良鄉(xiāng)大學(xué)城，項目南側(cè)一公里為武警總醫(yī)院；項目內(nèi)部自建幼兒園、中小學(xué)，并引進(jìn)京城知名中小學(xué)，13年一體化教育。項目自身配套建設(shè)歐陸風(fēng)情商街、大型社區(qū)商業(yè)中心和休閑會所，項目占地面積19萬平方米 建筑面積30萬平方米；工期為2011年09月到2014年11月。該項目樹立房山長陽及良鄉(xiāng)區(qū)域的剛需品質(zhì)標(biāo)桿。在園林及產(chǎn)品上都對客戶有一定的感染力，銷售情況一直保持在區(qū)域前列。金地朗悅項目在區(qū)域一直保持較高成交量，2012年采取一次拿多棟樓分開批次加推的方式進(jìn)行銷售，因此每月的簽約量差距不大，價格也位居區(qū)域高位，2012成交均價保持在17000元/㎡，2013年由于產(chǎn)品升級，毛坯成交價持續(xù)走高維持在20000元/㎡。4. 首創(chuàng)新悅都項目位于房山長陽京良路南側(cè)，臨近城鐵房山線籬笆房站。項目周邊配套為北京首創(chuàng)奧特萊斯廣場，與周邊其他項目形成差異化競爭。項目內(nèi)部配套幼兒園，對于初級置業(yè)的年輕業(yè)主來說屬于較為重要的配套。項目占地面積14萬平米，建筑面積22萬平米，工期為2012年7月到2014年7月。該項目2012年12月開盤當(dāng)月登上北京市銷售冠軍，可見優(yōu)越的小戶型產(chǎn)品備受剛需客戶青睞。首創(chuàng)新悅都項目2012年12月開盤，當(dāng)月體現(xiàn)集中簽約，后續(xù)由于存量有限，銷售量呈下降趨勢。2013年5月集中放量，6月體現(xiàn)簽約。成交價格呈普遍上升趨勢，目前成交價格水平在1750018500元/㎡之間。 2013年房山土地交易情況2013年上半年房山區(qū)土地成交較為活躍，，多數(shù)土地須配建保障房，剔除保障房面積，個別項目樓面價突破萬元。六、 項目SWOT分析及定位 項目SWOT分析 住宅定位本案住宅部分土地限高36米，地塊內(nèi)產(chǎn)品排布存在很大的困難，在不考慮未來競價導(dǎo)致的保障房因素，建議將地塊內(nèi)南北向全部做成多層或小高層、1T2的產(chǎn)品，如有剩余面積，則做成東西向1T2產(chǎn)品。本案地塊的東北角為供熱用地，其對南側(cè)地塊有一定影響，因而不建議配置大量大戶型產(chǎn)品，建議戶型仍以長陽區(qū)域去化最好的89平米三居為主，以利于項目去化，同時部分臨河及地塊南側(cè)的戶型可適當(dāng)增大；考慮到本案有可能會出現(xiàn)部分東西向產(chǎn)品，建議這部分產(chǎn)品戶型做小，未來依靠低總價的優(yōu)勢，實現(xiàn)快速去化。建議戶型配比如下：產(chǎn)品情況配比7882平米兩居25%（全部東西向）89平米三居60%100105平米三居15%戶型配
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