北京房山區(qū)理工大學(xué)2號(hào)地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-04-22 23:07本頁(yè)面
【正文】 理工大學(xué)1號(hào)地。 項(xiàng)目強(qiáng)排方案及規(guī)劃指標(biāo)理工大學(xué)2號(hào)地項(xiàng)目包含8小塊地，分別為：1001110020100211和10—215二類(lèi)居住用地，100115托幼用地，100108體育用地，100209郵政用地，100210糞便垃圾設(shè)施，此外還有周邊的代征綠地及代征道路?？傆玫匾?guī)模302104平方米，其中建設(shè)用地規(guī)模115982平方米，代征公用綠地86429平方米，代征道路用地99690平方米。地上建筑規(guī)模194258平方米,其中二類(lèi)居住為167893平方米,其余為代建項(xiàng)目。具體落位及指標(biāo)如下。根據(jù)該地塊的規(guī)劃指標(biāo)，經(jīng)設(shè)計(jì)強(qiáng)排方案，理工大學(xué)2號(hào)地?cái)M建24棟611層的住宅,強(qiáng)拍方案具體如下圖所示。；其他居服200輛/萬(wàn)m2；住宅區(qū)地上：地下=2:8；地上25m2/輛；地下38m2/輛；小學(xué)和幼兒園暫按2輛/班，另設(shè)2校車(chē)位。代建郵政設(shè)施、糞便垃圾設(shè)施、供熱設(shè)施的停車(chē)位配比需跟政府部門(mén)協(xié)商，均按地面停車(chē)位處理。八、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃該項(xiàng)目考慮銷(xiāo)售周期和建設(shè)周期，整體分兩期，如下圖所示。㎡，㎡。一期先行建設(shè)00115地塊，“15”幼兒園建設(shè)為售樓處。按照8月底拿地，拿地后10個(gè)月實(shí)現(xiàn)第一次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，開(kāi)盤(pán)時(shí)工程施工至正負(fù)零為基礎(chǔ)編制計(jì)劃，二期同樣為首次開(kāi)盤(pán)時(shí)工程施工至正負(fù)零進(jìn)行編制。作為開(kāi)發(fā)貸款的辦理?xiàng)l件,二期的《開(kāi)工證》爭(zhēng)取在取得一期《開(kāi)工證》后5個(gè)月取得，《開(kāi)工證》的取得時(shí)間比開(kāi)工時(shí)間略有滯后，各期的五大節(jié)點(diǎn)如下。說(shuō)明： 計(jì)劃開(kāi)工時(shí)間按照開(kāi)盤(pán)時(shí)施工至正負(fù)零倒推，存在開(kāi)工證未取得而不得不動(dòng)土開(kāi)工的風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)劃竣工時(shí)間按照完成綜合竣工驗(yàn)收時(shí)間編制（包含完成市政建 設(shè)、景觀綠化時(shí)間）；計(jì)劃開(kāi)盤(pán)時(shí)間按照取得預(yù)售許可證時(shí)間編制。九、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及付現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本除住宅外，已含經(jīng)營(yíng)性配套、非經(jīng)營(yíng)性配套及代建項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本；地價(jià)為理工大學(xué)2號(hào)地起拍價(jià)11400萬(wàn)元直接上浮至競(jìng)拍上線(xiàn)50%后的價(jià)格。也就是不競(jìng)拍配建的保障房的情況下的地價(jià)上限。地掛牌起始價(jià)，已包括地下面積需補(bǔ)交地價(jià)款及契稅。%考慮。成本均參照4地新悅都項(xiàng)目成本，部分考慮5%價(jià)格上浮。除地價(jià)外，建筑單方7891元/平米，住宅建安單方2468元/平米。景觀園林建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)考慮整體檔次提升，單方成本在450元/園林面積平米。代建公建（熱力站）建設(shè)成本單方在3600元/平米（暫按土建成本、不考慮設(shè)備采購(gòu)安裝成本。）土地款：一次性付清；建安類(lèi)付現(xiàn)：封頂付現(xiàn)70%，竣工付現(xiàn)85%。十、 銷(xiāo)售計(jì)劃項(xiàng)目共分為2期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售周期為9個(gè)季度。11層1T2南北向產(chǎn)品2014年3季度開(kāi)盤(pán)，一期開(kāi)盤(pán)均價(jià)為23000元/平米，每期漲幅810%，120個(gè)季度清盤(pán)，均價(jià)26020元/平米，；911層?xùn)|西向產(chǎn)品2014年3季度開(kāi)盤(pán)，一期開(kāi)盤(pán)均價(jià)為19500元/平米，每期漲幅810%，8個(gè)季度清盤(pán)，均價(jià)22816元/平米，；68層1T2南北向產(chǎn)品2014年4季度開(kāi)盤(pán)，一期開(kāi)盤(pán)均價(jià)為27300元/平米，1個(gè)季度當(dāng)期清盤(pán)，均價(jià)27300元/平米。1000平米獨(dú)立首層商業(yè)按38000元/平米銷(xiāo)售。車(chē)位497個(gè)車(chē)位，按照8萬(wàn)/個(gè)出售。十一、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)注：土地增值稅如果達(dá)不到起征點(diǎn)，按2%預(yù)繳列入損益。企業(yè)所得稅，假定股東資金利息能稅前列支。項(xiàng)目資金籌措及運(yùn)用表：，用于支付土地價(jià)款；后續(xù)通過(guò)銀行開(kāi)發(fā)貸款10億及銷(xiāo)售回款滿(mǎn)足項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)需要,股東投資回收24個(gè)月，股東利息約22850萬(wàn)元，銀行開(kāi)發(fā)貸款利息約7357萬(wàn)元。項(xiàng)目全投資IRR:%股東資金IRR:%十二、 風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析（1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 目前房山區(qū)域供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，去化速度也較慢；（2）政策風(fēng)險(xiǎn)目前政府限價(jià)力度較大，短期內(nèi)價(jià)格上漲空間不確定。（3）摘牌風(fēng)險(xiǎn)該地塊尚未掛牌，掛牌底價(jià)未知。 (4) 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目地塊內(nèi)有較多的代建項(xiàng)目,尤其是代建供熱項(xiàng)目目前不確定的因素較多,成本風(fēng)險(xiǎn)較大。十三、 結(jié)論及建議受樓市限價(jià)調(diào)控政策影響，目前北京住宅剛需市場(chǎng)整體供應(yīng)量較低，各大開(kāi)發(fā)商不急于推盤(pán)，但由于購(gòu)買(mǎi)需求旺盛，整體呈現(xiàn)“量跌價(jià)升”的趨勢(shì)；隨著軌道交通房山線(xiàn)的開(kāi)通及區(qū)域配套的逐漸完善，房山長(zhǎng)陽(yáng)板塊的投資價(jià)值已逐漸顯現(xiàn)，與大興、亦莊、通州等同類(lèi)區(qū)域相比，長(zhǎng)陽(yáng)板塊的起步較晚，但其住宅市場(chǎng)整體價(jià)格較上述幾個(gè)區(qū)域仍處于價(jià)值洼地，后期仍具有極大的上漲空間。在股東資金允許的情況下，為了增強(qiáng)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力及項(xiàng)目操作性，建議同時(shí)參與該地塊與1號(hào)地的競(jìng)買(mǎi)，并以合理價(jià)格獲取目標(biāo)地塊。39
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