北京房山區(qū)理工大學(xué)2號地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(完整版)
【正文】 報(bào)階梯為 50 平米，限價(jià)商品房的銷售限價(jià)為 9800 元/㎡。6. 競買保證金為人民幣 35000 萬元?？梢元?dú)立競買也可以聯(lián)合競買。通過本報(bào)告的編制，旨在事先對項(xiàng)目的市場情況、定價(jià)依據(jù)、初步規(guī)劃、成本造價(jià)等進(jìn)行分析和預(yù)測，制定出項(xiàng)目的初步開發(fā)實(shí)施計(jì)劃；同時(shí)，根據(jù)以上各相關(guān)條件，通過詳細(xì)測算，為項(xiàng)目投資決策提供定量分析參考依據(jù)。2. 《項(xiàng)目平面規(guī)劃方案及指標(biāo)表》規(guī)劃設(shè)計(jì)部，已根據(jù)《規(guī)劃條件》完成強(qiáng)排方案。競買報(bào)價(jià)截止時(shí)間：2013年8月27日15:00時(shí)止。競得人需在《成交確認(rèn)書》簽發(fā)之日起10個(gè)工作日內(nèi)與市國土局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；在《成交確認(rèn)書》簽發(fā)之日起20個(gè)工作日內(nèi)房山區(qū)分中心簽訂《儲備土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議》。廣陽城站4. 交通情況本案地塊交通便捷，距離最近的地鐵站（廣陽城站）距離1公里以內(nèi)；地塊南側(cè)市政道路已修好，直接連通長于路，陸路交通十分通暢。隨著消費(fèi)市場的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民改善居住條件的需求逐漸得到釋放，城鎮(zhèn)居民對居住的條件、居住環(huán)境更加關(guān)注，不斷追求環(huán)保、舒適的家居生活，直接拉動(dòng)了居住類支出的增長?！拔鍒@區(qū)”即北京石化新材料科技產(chǎn)業(yè)基地、竇店高端現(xiàn)代制造業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、房山中央休閑購物區(qū)（CSD）、中國房山世界地質(zhì)公園和都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)五個(gè)重點(diǎn)功能區(qū)。四、 北京市住宅房地產(chǎn)市場 2013年北京市住宅市場情況1. 受政策影響，今年35月份，北京市整體供應(yīng)影響嚴(yán)重，各項(xiàng)目由于價(jià)格原因，批復(fù)證件速度無限期放緩，6月供應(yīng)量有所恢復(fù)。受春節(jié)及新國五條影響，區(qū)域項(xiàng)目由于價(jià)格原因，銷售證批復(fù)進(jìn)程更加緩慢，3月之后供應(yīng)量開始有所回升。長陽板塊目前毛坯成交水平以達(dá)1750018500元/平米之間。工期為2011年6月到2014年5月。京投萬科新里程項(xiàng)目2012年7月底開盤，8月體現(xiàn)簽約，由于項(xiàng)目本身優(yōu)勢不明顯，并且周邊金地朗悅項(xiàng)目對其銷售影響較大，所以成交量一直較低。金地朗悅項(xiàng)目在區(qū)域一直保持較高成交量，2012年采取一次拿多棟樓分開批次加推的方式進(jìn)行銷售，因此每月的簽約量差距不大，價(jià)格也位居區(qū)域高位，2012成交均價(jià)保持在17000元/㎡，2013年由于產(chǎn)品升級，毛坯成交價(jià)持續(xù)走高維持在20000元/㎡。成交價(jià)格呈普遍上升趨勢，目前成交價(jià)格水平在1750018500元/㎡之間。悅都的銷售經(jīng)驗(yàn)，多層與小高層差價(jià)約為2000元/平米，因而預(yù)計(jì)后期68層1T2產(chǎn)品入市的價(jià)格，約為27300元/平米。 大興天宮院區(qū)域項(xiàng)目名稱入市時(shí)間入市價(jià)格目前售價(jià)歷時(shí)平均年漲幅補(bǔ)充說明金融街融匯2012年10月15757186869個(gè)月24%精裝修單簽，價(jià)格為2000元/平米保利春天里2012年5月13714158161年15%近半年無新產(chǎn)品推售，因此價(jià)格漲幅較小通過大興天宮院區(qū)域典型項(xiàng)目對比分析，該區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格平均年漲幅為15%24%左右。 商業(yè)定位獨(dú)立臨街及住宅配套商業(yè)全部考慮散售。地上建筑規(guī)模194258平方米,其中二類居住為167893平方米,其余為代建項(xiàng)目。按照8月底拿地，拿地后10個(gè)月實(shí)現(xiàn)第一次開盤銷售，開盤時(shí)工程施工至正負(fù)零為基礎(chǔ)編制計(jì)劃，二期同樣為首次開盤時(shí)工程施工至正負(fù)零進(jìn)行編制。除地價(jià)外，建筑單方7891元/平米，住宅建安單方2468元/平米。十一、 財(cái)務(wù)評價(jià)注：土地增值稅如果達(dá)不到起征點(diǎn)，按2%預(yù)繳列入損益。39。項(xiàng)目資金籌措及運(yùn)用表：，用于支付土地價(jià)款；后續(xù)通過銀行開發(fā)貸款10億及銷售回款滿足項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)需要,股東投資回收24個(gè)月，股東利息約22850萬元，銀行開發(fā)貸款利息約7357萬元。代建公建（熱力站）建設(shè)成本單方在3600元/平米（暫按土建成本、不考慮設(shè)備采購安裝成本。說明： 計(jì)劃開工時(shí)間按照開盤時(shí)施工至正負(fù)零倒推，存在開工證未取得而不得不動(dòng)土開工的風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)劃竣工時(shí)間按照完成綜合竣工驗(yàn)收時(shí)間編制（包含完成市政建 設(shè)、景觀綠化時(shí)間）；計(jì)劃開盤時(shí)間按照取得預(yù)售許可證時(shí)間編制。根據(jù)該地塊的規(guī)劃指標(biāo)，經(jīng)設(shè)計(jì)強(qiáng)排方案，理工大學(xué)2號地?cái)M建24棟611層的住宅,強(qiáng)拍方案具體如下圖所示。b. 項(xiàng)目商業(yè)均價(jià)設(shè)定區(qū)域內(nèi)商業(yè)較少，未來隨著新里程及金地朗悅客群的入住，商業(yè)銷售價(jià)格將存在近一步大幅攀升的可能，因而預(yù)判本案商業(yè)年增幅為10%；預(yù)判本案商業(yè)一年半后入市，則入市的均價(jià)約為38000元/平米（首層）。 房山區(qū)域長陽半島目前采取精裝修分拆的銷售策略，平均年漲幅為17%左右；首創(chuàng)c) 項(xiàng)目住宅均價(jià)設(shè)定選取北京四個(gè)熱銷區(qū)域的典型項(xiàng)目進(jìn)行研究，
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