【正文】 得的土地?cái)?shù)量減少，在實(shí)行了“熟地”供應(yīng)政策后一年多，征地拆遷的難度越來(lái)越大，土地一級(jí)開發(fā)進(jìn)展緩慢，由此導(dǎo)致了土地供應(yīng)相對(duì)不足。近年北京土地市場(chǎng)分析土地供應(yīng)2022 年全市土地實(shí)際供應(yīng)總量 6384 公頃，為年度供應(yīng)計(jì)劃的 98%，已辦理完用地手續(xù)的 4664 公頃，其中有償出讓面積為 1774 公頃，劃撥用地面積為2890 公頃。（4）配合“國(guó)六條”出臺(tái)相關(guān)措施2022 年 5 月 30 日，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》 ，根據(jù)“國(guó)六條”相關(guān)精神北京市國(guó)土局對(duì)部分土地進(jìn)行招可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在供應(yīng)方式上，嚴(yán)格控制劃撥用地范圍，充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)土地資源配置的基礎(chǔ)性作用。2022 年北京市首次編制并執(zhí)行了土地供應(yīng)計(jì)劃。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。隨著北京知名度和吸引力的提高，將吸引越來(lái)越多的外地甚至境外的投資者前往置業(yè)，直接拉動(dòng)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。如上圖所示，過(guò)去的十多年中，北京市的經(jīng)濟(jì)保持了高速的增長(zhǎng)，除 1998年受到亞洲金融風(fēng)暴的影響外，北京的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在 1990 至 2022 期間一直保持兩位數(shù)字的增長(zhǎng)速度，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由 1991 年的 億元，增長(zhǎng)到了2022 年的 億元，年均遞增率為 %。改革開放以后特別是十五時(shí)期，中共北京市委、市政府大力發(fā)展首都經(jīng)濟(jì)。排除無(wú)法預(yù)計(jì)的政治或其它方面劇變的影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大發(fā)展水平將會(huì)在中期內(nèi)存在。中國(guó)的零售業(yè)也在以兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)，與 12 年前相比，翻了四倍多。本項(xiàng)目的建成將填補(bǔ)中關(guān)村地區(qū)此類項(xiàng)目的空白，對(duì)于推動(dòng)中關(guān)村西區(qū)乃至整個(gè)中關(guān)村地區(qū)的建設(shè)將有重要意義。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。它位于海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)，東起白頤路，西至彩和坊路，北到北四環(huán)（北大南門） ，南邊界為海淀鎮(zhèn)南街，是中關(guān)村的高科技商務(wù)中心區(qū)。中關(guān)村科技園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是要充分利用中關(guān)村的人才、科技、知識(shí)優(yōu)勢(shì)和高科技產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，用 10 年的時(shí)間，把中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)成為具有鮮明時(shí)代特點(diǎn)、我國(guó)自己特色、世界一流的科技園區(qū)，成為國(guó)家科技創(chuàng)新示范基地、科技成果孵化和輻射基地、高素質(zhì)人才創(chuàng)新人才的培養(yǎng)基地。1999 年 6 月，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)了北京市政府和科學(xué)技術(shù)部《關(guān)于實(shí)施科教興國(guó)戰(zhàn)略，加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的請(qǐng)示》 。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 項(xiàng)目建設(shè)的背景中關(guān)村科技園區(qū)是 1988 年 5 月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立的中國(guó)第一個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。 報(bào)告編制依據(jù) 《北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于原則同意中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的復(fù)函》(2022 規(guī)復(fù)函字 0279 號(hào)) 《北京中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地項(xiàng)目設(shè)計(jì)說(shuō)明》 《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》 （京地出［合］字（2022）第 237 號(hào)）可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。各家股東在投資開發(fā)、科技創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)管理、資本融通方面，擁有雄厚的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)，為北京科技園置業(yè)股份有限公司的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目單位簡(jiǎn)介（一）建設(shè)單位情況北京科技園置業(yè)股份有限公司具體承擔(dān)中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地塊的開發(fā)建設(shè)工作。現(xiàn)金流入為銷售收入，現(xiàn)金流出為建設(shè)投資與財(cái)務(wù)成本，經(jīng)計(jì)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)為：稅前 全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%) 萬(wàn)元 13517全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動(dòng)態(tài)回收期 年 全投資投資利潤(rùn)率 % 稅后 全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%) 萬(wàn)元 3580全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動(dòng)態(tài)回收期 年 全投資投資利潤(rùn)率 % 上述數(shù)據(jù)表明本項(xiàng)目在財(cái)力上是可行的，投資可獲一定的效益?！? （五）項(xiàng)目投資收益經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)建設(shè)總成本費(fèi)用約 萬(wàn)元，此時(shí)，利潤(rùn)可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。（四）項(xiàng)目組織運(yùn)營(yíng)過(guò)程中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地建設(shè)項(xiàng)目是由北京科技園置業(yè)股份有限公司具體承擔(dān)其開發(fā)建設(shè)工作。（三）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃工程總建筑面積約 194066m2。10．1 項(xiàng)目進(jìn)展情況 ..........................................................................................................................4910．2 項(xiàng)目進(jìn)度安排 ..........................................................................................................................4910．3 工程建設(shè)管理 ..........................................................................................................................52第十一章 項(xiàng)目招標(biāo)組織 ....................................................................................................................5311．1 項(xiàng)目招標(biāo)目的 ..........................................................................................................................5311．2 招標(biāo)原則及招投標(biāo)方案 ..........................................................................................................53第十二章 投資估算與資金籌措 ......................................................................................................5512．1 投資估算說(shuō)明 ..........................................................................................................................5512．2 投資估算 ..................................................................................................................................5612．3 資金來(lái)源與運(yùn)用分析 ..............................................................................................................59第十三章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ..................................................................................................................6113．1 銷售收入估算 ..........................................................................................................................6113．2 成本分析 ..................................................................................................................................6113．3 利潤(rùn)分析 ..................................................................................................................................6213．4 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 ..........................................................................................................................6213．5 現(xiàn)金流量分析 ..........................................................................................................................6313．8 結(jié)論 ..........................................................................................................................................64第十四章 項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià) ....................................................................................................................6514．1 對(duì)就業(yè)效益的影響 ..................................................................................................................6514．2 對(duì)環(huán)境效益的影響 ..................................................................................................................6514．3 對(duì)政府財(cái)政的影響 ..................................................................................................................6514．4 對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響 ..................................................................................................................65第十五章 風(fēng)險(xiǎn)因素分析 ..................................................................................................................6615．1 工期風(fēng)險(xiǎn)及防范 ......................................................................................................................6615．2 工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及防范 ..............................................................................................................6615．3 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防 ......................................................................................................................6615．4 利潤(rùn)臨界點(diǎn)(盈虧平衡)分析表 ..............................................................................................6715．5 敏感性分析 ..............................................................................................................................68第十六章 結(jié)論 ..................................................................................................................................