【正文】 。由于周家村有部分住宅需要保留，在本項目實施過程前，建議與供水、供電、供氣部門協(xié)調(diào)好，先對現(xiàn)有的管網(wǎng)線路進(jìn)行改造，保證項目實施過程中不影響到對居民的供水、供電和供氣，然后進(jìn)行拆遷。對于整幢房屋局部在規(guī)劃道路上的盡可能整體拆除，減少拆遷矛盾。應(yīng)加強工程的拆遷過程管理，采用規(guī)范化市場運作，以公開招投標(biāo)形式組織各項工程的施工建設(shè)，并做到嚴(yán)格驗收，保證國家財產(chǎn)的安全。由于本項目拆遷量及工程量都相對較大，因此，提出以下幾點建議：拆遷工作，涉及到千家萬戶，要充分做好被拆遷戶的思想工作，把好政策關(guān)，嚴(yán)格按拆遷政策辦事，考慮群眾的利益。本項目是城區(qū)建設(shè)的需要，項目建設(shè)具有必要性?？梢酝ㄟ^研究政府出臺的相關(guān)政策，了解政策動向，從而及時采取應(yīng)對措施來規(guī)避政策性風(fēng)險。此外，建立政府的土地收儲和前期開發(fā)基金制度也是順利進(jìn)行城市建設(shè)和土地一級開發(fā)所需資金的基本保證，土地收儲和前期開發(fā)基金的主要來源有：土地收益（包括土地出讓金和土地增值部分）；財政撥款；法律法規(guī)允許范圍內(nèi)的公共基金的有償使用；政策性銀行對政府在城市建設(shè)和土地開發(fā)中所需資金的有償支持等等。目前土地一級開發(fā)主要的融資方式有：財政撥款、銀行貸款、土地信托、土地基金、土地債券、利用住房公積金、社會保險基金、離退休基金、養(yǎng)老基金等、土地資產(chǎn)證券化、企業(yè)或企業(yè)聯(lián)合體融資、招商引資、項目融資、國外融資等。本項目可以通過深入宣傳等方式，讓廣大群眾理解支持拆遷,并全面落實政策，堅持公平公正公開的原則,妥善處理矛盾，切實幫助群眾解決實際困難,依法規(guī)范操作,盡可能的降低拆遷成本，從而規(guī)避該風(fēng)險。因此，近期內(nèi)國家政策對本項目的影響不大。對于土地一級開發(fā)周期和進(jìn)度而言，銀行貸款期短，貸款時序不靈活，缺乏對土地一級開發(fā)明確的貸款政策和支持等，因此本項目存在一定的融資風(fēng)險。土地一級開發(fā)過程中拆遷費用占的比例較高，拆遷費用都發(fā)生在一級開發(fā)的前期，且需要一次性支付；同時開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)拆遷難度也日益加大，直接影響開發(fā)進(jìn)度和開發(fā)周期，增加資金回收的風(fēng)險。本項目涉及的拆遷量較大，拆遷時間相對較長，且由于民眾對拆遷安置費用的預(yù)期過高，將加大拆遷難度，這些不可預(yù)見的因素將增加本項目的開發(fā)成本,提高項目的風(fēng)險性。第十四章 風(fēng)險分析本項目為土地一級開發(fā)項目,從立項到實施的過程中，將不可避免地受到眾多不確定因素的影響，這是市場經(jīng)濟(jì)的特征之一，本項目在實施過程中主要有如下風(fēng)險：本項目為土地一級開發(fā)，將生地轉(zhuǎn)為熟地，出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)項目的投資活動。通過本項目實施，有利于人才和資本的流動，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，給常州帶來更多機會。通過土地收儲和前期開發(fā)，使土地有一個較大增值空間，不僅為城市建設(shè)積累了大量的資金，同時也大大地縮短了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的周期，規(guī)避了開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險，改善了投資環(huán)境。本項目實施有利于優(yōu)化城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加強相互間的交流與合作，使農(nóng)村的人口向城市集聚，提高人民的生活水平，走可持續(xù)發(fā)展的道路。常州地處長江三角洲，是全國經(jīng)濟(jì)最為活躍的地區(qū)之一。第十三章 項目社會效益常州市鐘樓區(qū)XXXXX廠及周邊地塊，為常州市的老城區(qū)，工業(yè)廠區(qū)大，外來人口雜，出租戶多，交通、環(huán)境、治安狀況不好。 本項目擬采用招標(biāo)組織形式具體如下：表122 招標(biāo)組織形式表名 稱招 標(biāo) 組 織 形 式拆遷委托招標(biāo)土地平整施工委托招標(biāo)根據(jù)建設(shè)部2001年4月18日第87號令《建筑業(yè)企業(yè)管理規(guī)定》等文件和本項目規(guī)模，市政公用工程施工單位必須具有三級以上施工總承包資質(zhì)。 根據(jù)以上規(guī)定結(jié)合本工程情況，招標(biāo)方式擬按下表進(jìn)行：表121 招標(biāo)方式表名 稱招 標(biāo) 方 式拆遷公開招標(biāo)土地平整施工公開招標(biāo)根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，招標(biāo)中可以采用自行招標(biāo)和委托代理招標(biāo)，自行招標(biāo)，招標(biāo)單位必須具備自行招標(biāo)的能力；代理招標(biāo)，代理單位必須具備與招標(biāo)項目相對應(yīng)的規(guī)定資質(zhì)。公開招標(biāo)中沒有這方面的限制。就是招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式，邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織參加投標(biāo)的一種形式。就是招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式，邀請不特定的法人或者其他組織參加投標(biāo)的一種形式。按照以上規(guī)定再結(jié)合本項目的情況，必須實行招標(biāo)的有：拆遷、土地平整施工。《江蘇省工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，上述規(guī)定范圍內(nèi)的各類工程建設(shè)項目，達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須進(jìn)行招標(biāo)：（一）勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項合同估算價在30萬元人民幣以上的；（二）施工單項合同估算價在100萬元人民幣以上或者建筑面積在2000平方米以上的； （三）重要設(shè)備和材料等貨物的采購，單項合同估算價在50萬元以上的；（四）單項合同估算價低于本條第（一）、（二）、（三）項規(guī)定的規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，但符合下列標(biāo)準(zhǔn)之一的項目：1．總投資額在2000萬元人民幣以上的；2．使用各級財政預(yù)算資金的項目、 使用納入財政管理的各種政府性專項建設(shè)基金或者行政事業(yè)性收費資金的項目、使用國家融資項目，總投資中使用財政預(yù)算資金、納入財政管理的各種政府性專項建設(shè)基金或者行政事業(yè)性收費資金、國家融資的金額在100萬元人民幣以上的。第十二章 項目招標(biāo)投標(biāo)方案《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》《江蘇省工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》《江蘇省依法必須招標(biāo)建設(shè)項目可行性研究報告增加招標(biāo)專章和核準(zhǔn)招標(biāo)事項的規(guī)定》《江蘇省招標(biāo)投標(biāo)條例》《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)》《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》(1999年8月30日)第三條：在中華人民共和國境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項目包括項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進(jìn)行招標(biāo)：大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目；全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目；本項目總投資估算為194047萬元，所以必須對項目建設(shè)主要階段依法實行招標(biāo)。本項目具有相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益，主要體現(xiàn)在完成了城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施地塊的收儲及拆遷上。收益：＝。結(jié)合2008年以后土地市場的實際情況預(yù)計本項目出讓價根據(jù)不同容積率及地塊用途在240360萬元/畝間。第十一章 經(jīng)濟(jì)分析本項目收儲和前期開發(fā)后，可為部分土地掛牌出讓做好準(zhǔn)備,會產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)出與投入差額即為政府收益。其中收儲費用：95142萬元拆遷費用：76574萬元基礎(chǔ)設(shè)施費用：314萬元其他費用：22017萬元：銀行貸款：110000萬元，%自籌資金：84047萬元，%自籌部分由市土地收購儲備中心籌集解決，目前市土地收購儲備中心自有資金150000萬元，自籌資金有保障。收儲費用已完成收儲部分費用：434畝*120萬元/畝≈52080萬元需進(jìn)行收儲部分費用：*120萬元/畝≈43062萬元收儲費用合計：52080+43062=95142萬元拆遷費用a、住宅拆遷費用：表101 住宅拆遷費用計算一覽表序號費用名稱計算過程測算值（萬元）1房屋補償㎡3700元/㎡59198 2各項費用　　裝修設(shè)施費㎡250元/㎡ 搬遷補助費423戶800元/戶 搬遷獎勵費423戶15000元/戶 臨時安置補助費㎡10元/㎡6個月 移機及電話有限電視費423戶758元/戶（電話208+空調(diào)200+有線350） 水電拆表費423戶120元/戶（水表60+電表60） 辦證費423戶80元/戶 拆遷服務(wù)及管理費（1+++++）2％ 屬地辦公管理和獎勵費（1+++++）％ 評估費（1+）％ 審計費以上各項合計％ 3合計1+267309b、營業(yè)用房拆遷費用：表102 營業(yè)用房拆遷費用計算一覽表序號費用名稱計算過程測算值（萬元）1房屋補償㎡5500元/㎡ 2各項費用　　裝修設(shè)施費㎡280元/㎡ 搬遷補助費㎡10元/㎡ 搬遷獎勵費20000元+30000元+235000元 臨時安置補助費㎡10元/㎡6個月 水電拆表費4戶120元/戶（水表60+電表60） 辦證費㎡2元/㎡ 停業(yè)補助費（1+）5％ 拆遷服務(wù)及管理費（1++++）2％ 屬地辦公管理和獎勵費（1++++）％ 評估費（1+）％ 審計費以上各項合計％ 3合計1+2 c、辦公用房拆遷費用：表103 辦公用房拆遷費用計算一覽表序號費用名稱計算過程測算值（萬元）1房屋補償㎡3000元/㎡ 2各項費用　　裝修設(shè)施費㎡200元/㎡ 搬遷補助費㎡10元/㎡ 搬遷獎勵費435000元 臨時安置補助費㎡10元/㎡6個月 水電拆表費4戶120元/戶（水表60+電表60） 辦證費㎡2元/ ㎡ 停業(yè)補助費（1+）5％ 拆遷服務(wù)及管理費（1++++）2％ 屬地辦公管理和獎勵費（1++++）％ 評估費（1+）％ 審計費以上各項合計％ 3合計1+25108拆遷費用=67309+4158+5108=76575萬元基礎(chǔ)設(shè)施費用土地平整費＝1045畝3000元/畝≈314萬元基礎(chǔ)設(shè)施費合計314萬元其他費用①管理費用管理費用＝（收儲費用+拆遷費+基礎(chǔ)設(shè)施費）*1％ ≈1720萬元②基本預(yù)備費基本預(yù)備費＝（收儲費用+拆遷費+基礎(chǔ)設(shè)施費）*8％ ≈13762萬元③建設(shè)期利息本項目準(zhǔn)備銀行貸款110000萬元，年利率：%假設(shè)貸款在2010年