【正文】 建設(shè)余信貴快速路（龍虎山路至鷹東連接線段） 、龍虎山路（余信貴快速路至鷹東連接線段） 、鷹東連接線（余信貴快速路至龍。擬收儲(chǔ)土地利用平衡表序號(hào) 原土地性質(zhì) 面積（畝） 序號(hào) 收儲(chǔ)后土地性質(zhì) 面積（畝） 備注北部片區(qū)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告441 水田 3285 1 商業(yè)用地 2 商品菜地 1120 2 居住用地 3 一般菜地 730 3 彈性發(fā)展用地 可出讓用地4 旱地 1540 4 道路用地 5 園地 527 5 劃撥給公益性項(xiàng)目 6 林地 1240 6 水域及水利設(shè)施用地 7 精養(yǎng)魚(yú)塘 259 7 公園用地 不可出讓用地8 非精養(yǎng)水面 500 8 公用設(shè)施用地 9 宅基地 49410 未利用地 合計(jì) 對(duì)收儲(chǔ)的 畝土地進(jìn)行場(chǎng)地平整，使其達(dá)到 xx 區(qū)規(guī)劃要求的各類用地標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模主要有：收儲(chǔ)土地 畝。北部片區(qū)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告43第五章 建設(shè)目標(biāo)與建設(shè)規(guī)模 建設(shè)目標(biāo)本項(xiàng)目的具體建設(shè)目標(biāo)是：⑴配合《xx 市城市總體規(guī)劃》 （20222020 年） 、 《某區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》和《xx 市住房建設(shè)規(guī)劃（2022—2022） 》中既定目標(biāo)的順利實(shí)施；⑵項(xiàng)目區(qū)收儲(chǔ)及整理土地 畝，并進(jìn)行土地平整前期工作和余信貴快速路（龍虎山路至鷹東連接線段） 、龍虎山路（余信貴快速路至鷹東連接線段） 、鷹東連接線（余信貴快速路至龍虎山路段）、信江北路、北四路、北十路等 10 條道路及拆遷安置區(qū)建設(shè)；⑶通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)，使項(xiàng)目中擬收儲(chǔ)整理地塊達(dá)到規(guī)劃中的各類用地標(biāo)準(zhǔn)；⑷通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)，完善城市功能，改善項(xiàng)目區(qū)人居及投資環(huán)境，同時(shí)使規(guī)劃區(qū)域內(nèi)土地利用率有較大提高，從而進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目地公路交通便利，可以解決各種施工車輛的通行問(wèn)題，對(duì)施工的順利進(jìn)行提供了充分的保障。交通運(yùn)輸條件：xx 市位于贛閩交界處，滬昆、濟(jì)廣高速公路和 20320 國(guó)道穿境而過(guò)，浙贛、皖贛、鷹廈鐵路縱橫交錯(cuò)構(gòu)成四通八達(dá)的地面交通網(wǎng)絡(luò)。水泥：普通水泥可通過(guò)招標(biāo)從外地購(gòu)進(jìn)或本地購(gòu)進(jìn)，高標(biāo)號(hào)水泥可由外地購(gòu)進(jìn)。砂、砂礫：當(dāng)?shù)乜芍苯庸?yīng)。目前，項(xiàng)目征地等前期工作進(jìn)展順利。 周邊環(huán)境條件項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)附近無(wú)各種化學(xué)、生物、物理污染源，無(wú)過(guò)境架空高壓線，無(wú)危及人身安全的易燃易爆危險(xiǎn)物品庫(kù)，周圍無(wú)易燃、易爆及有害氣體生產(chǎn)企業(yè)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)不會(huì)造成影響。 地震根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布，2022 年 8 月 1 日實(shí)施的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》 （GB183062022） ，xx 市中心城區(qū)地震北部片區(qū)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告41動(dòng)峰值加速度（相當(dāng)于原地震烈度小于六度） ，工程建筑可不考慮抗震設(shè)防。素填土層和粉砂層為透水層，其它地層為弱透水層。水文地質(zhì)條件簡(jiǎn)單。⑥泥巖強(qiáng)風(fēng)化層：紫紅色，巖質(zhì)軟，麻花鉆進(jìn)，力學(xué)性質(zhì)較為均一，— 米。⑤粉質(zhì)粘土層：紅黃色夾灰白色，稍濕，硬塑—堅(jiān)硬狀態(tài)，局部含較多粗砂顆粒，該層分布也不均勻，許多地方缺失，層面標(biāo)高 米左右， 米— 米，最厚處 米。④粉砂層：分選性好，顆粒大小均勻，稍密—中密，含較多粘，該層分布不均勻，有的地方該層缺失，— 米，— 米，最厚處 米。③粘土層：紅色夾黃色和灰白色，硬塑—堅(jiān)硬狀態(tài)，稍濕，塊北部片區(qū)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告40狀構(gòu)造，包含少量石英粗砂顆粒，該分布不均勻，層面標(biāo)高變化大，— 米，層底標(biāo)高變化也大，— 米，局部缺失，最厚處 米。②淤泥或淤泥質(zhì)土層：灰色—黑灰色，軟塑局部流塑狀態(tài)，局部有臭味，— 米，層厚 米— 米。層底表格變化大，— 米，層厚 — 米。 工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件該項(xiàng)目區(qū)域處于 xx 盆地中部，為大片第四系沉積物所覆蓋，基巖零星出露，構(gòu)造簡(jiǎn)單。一日最大降水量為 毫米；最長(zhǎng)連續(xù)陰雨日數(shù)為 17 天，最長(zhǎng)無(wú)降雨日數(shù)為 51 天。無(wú)霜期平均達(dá) 264 天。在春季因冷暖交替，天氣多變；汛期常有暴雨，有時(shí)釀成水災(zāi)；盛夏酷熱；秋季天高氣爽；往往有伏、秋旱發(fā)生；冬季較溫暖、霜雪較少。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)地勢(shì)比較平坦，地貌單一。東部、北部分別與上饒市的弋陽(yáng)、鉛山、萬(wàn)年、余干接壤，南面、西面分別與撫州市的金溪、資溪和東鄉(xiāng)毗鄰，東南一隅與福建省光澤縣相連，史稱“東連江浙，南控甌閩，扼鄱水之咽喉，阻信州之門戶” 。35＇至 28176。41＇至117176。本項(xiàng)目收儲(chǔ)土地作為 xx 區(qū)的新增建設(shè)用地，經(jīng)收儲(chǔ)整理后，規(guī)劃的商住用地可以直接進(jìn)行出讓，有利于緩解土地供求矛盾。xx 市土地市場(chǎng)運(yùn)作逐步規(guī)范，xx 市政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列制度辦法，規(guī)定所有土地必須通過(guò)土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)一儲(chǔ)備，經(jīng)營(yíng)性用地必須由 xx 市土地交易中心通過(guò)招拍掛方式出讓。該項(xiàng)目收儲(chǔ)地塊位置較好，交通較為便利，市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)良，是居住、投資的理想地段，未來(lái)升值潛力較大。北部片區(qū)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告37 市場(chǎng)前景總體評(píng)價(jià)某區(qū)所處位置優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)；自然、人文資源豐富；近幾年，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，財(cái)政狀況良好，居民住房消費(fèi)需求旺盛。xx 市委、市政府各項(xiàng)重點(diǎn)工程，如新的行政、經(jīng)濟(jì)、商務(wù)中心、滬昆客運(yùn)專線 xx 北站正在抓緊建設(shè)等均集中在此區(qū)域，這將更加有利于城市的規(guī)劃與建設(shè)，促進(jìn)土地的出讓和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。收儲(chǔ)地塊位于 xx 市重點(diǎn)發(fā)展的新城區(qū)，人員較為密集區(qū)域內(nèi)。2022 年，某區(qū)支九路以北、緯四路以南地塊（地塊編號(hào)360601110094） ，土地面積 平方米（折合 畝） ，土地用途：城鎮(zhèn)住宅、商服、辦公用地，成交價(jià)格 9620 萬(wàn)元人民幣，約合 萬(wàn)元/畝。2022 年，xx 市盛世華庭小區(qū)以東、天潔西路以北地塊（地塊編號(hào) 360601110063） ，土地面積 平方米(約 畝)，土地用途：住宿餐飲（賓館） 、城鎮(zhèn)住宅用地，成交價(jià)格 1663 萬(wàn)元人民幣，約合 萬(wàn)元/畝。2022 年，xx 市 51 號(hào)路以西、47 號(hào)路以北地塊（地塊編號(hào)360601110057） ，土地面積 平方米(約 畝)，土地用途：城鎮(zhèn)住宅用地，成交價(jià)格 850 萬(wàn)元人民幣，約合 萬(wàn)元/畝。2022 年，xx 市 320 國(guó)道北側(cè)原 xx 市月湖區(qū)超薄塑料廠地塊（地塊編號(hào) 360601100010） ，土地面積 平方米（折合 畝） ，土地用途：城鎮(zhèn)住宅、商服用地，成交價(jià)格 6180 萬(wàn)元人民幣，約合 萬(wàn)元/畝。 擬收儲(chǔ)土地的市場(chǎng)前景 市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表 xx 市城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià) 單位：元/㎡ 土地級(jí)別用地類型 I II III IV V商業(yè)用地 3149 1816 865 530 294住宅用地 1118 788 500 313 293工業(yè)用地 402 299 218 171 市土地價(jià)格現(xiàn)狀根據(jù) xx 市國(guó)土局國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)交易結(jié)果公示數(shù)據(jù)顯示，近幾年 xx 市土地價(jià)格呈穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) %。商品房施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%。2022 年，雖受國(guó)家房產(chǎn)政策因素影響，但 xx 市房產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求量仍然較大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持理性增長(zhǎng)。商品房施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；商品房屋銷售面積 萬(wàn)平方米，下降%；商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) %。2022 年 xx 市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)步增長(zhǎng)。商品房房屋銷售額 億元，增長(zhǎng) %。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) 10%。市區(qū)商品房住宅銷售均價(jià)為 2400元/㎡，非住宅銷售均價(jià)為 6000 元/㎡。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況根據(jù) xx 市近三年來(lái)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)和 xx 市房產(chǎn)信息網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，目前 xx 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。堅(jiān)持區(qū)域住房發(fā)展合理布局，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展重心向 xx 區(qū)轉(zhuǎn)移。舊城改造：舊城西區(qū)、沿江小區(qū)。住房建設(shè)空間布局：體現(xiàn)住房建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、與空間拓展相協(xié)調(diào)的原則，按照主城區(qū)“東連、西接、南擴(kuò)、北拓”總體布局結(jié)構(gòu)，結(jié)合城市近期重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)、重點(diǎn)整治地區(qū)進(jìn)行住宅建設(shè)布局。 xx 市主城區(qū)住房建設(shè)年度計(jì)劃（20222022） 單位：萬(wàn)平方米政策性住房年度 普通商品住房經(jīng)濟(jì)適用住房 廉租房合計(jì) 備注2022 年 2022 年 32 2022 年 2022 年 已完成數(shù)據(jù)2022 年 13 預(yù)定數(shù)據(jù)合計(jì) 244 ②住房土地供應(yīng)計(jì)劃根據(jù)《xx 市住房建設(shè)規(guī)劃》 （20222022 年） ，在規(guī)劃期限內(nèi)，凡在規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行的各項(xiàng)住房建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)符合規(guī)劃及規(guī)劃的年度實(shí)施計(jì)劃。2022 年和 2022 年共建設(shè)商品住房 9044 套，建設(shè)面積 88 萬(wàn)平方米；政策性住房面積 萬(wàn)平方米。套型建筑面積 90 平方米以下中小戶型普通商品住房建設(shè)面積 萬(wàn)平方米，達(dá)到住房建設(shè)總量的 70%以上；政策性住房（經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房）建設(shè)面積 萬(wàn)平方米，其中完成廉租住房面積 萬(wàn)平方米。根據(jù)建辦規(guī)函（2022）740 號(hào)、建規(guī)函（2022）380 號(hào)、贛建規(guī)（2022）1 號(hào)文件精神與《xx 市住房建設(shè)規(guī)劃》 （2022—2022 年） ，結(jié)合 xx 主城區(qū)住房實(shí)際情況確定。根據(jù)規(guī)劃居住用地核算，該區(qū)居住人口容量控制在 萬(wàn)人，規(guī)劃居住用地以人均 ㎡計(jì)算，居住用地面積將達(dá)到 萬(wàn)㎡，缺口較大。⑵居住用地需求分析根據(jù)《xx 市城市總體規(guī)劃》 （20222020 年）預(yù)測(cè)：2022 年中心城區(qū)常住人口為 萬(wàn)人（其中城鎮(zhèn)人口 23 萬(wàn)人） ，到 2020 年北部片區(qū)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告30中心城區(qū)人口將達(dá)到 45 萬(wàn)人（其中城鎮(zhèn)人口 42 萬(wàn)人） ，規(guī)劃居住用地以人均 ㎡計(jì)算，預(yù)計(jì)需新增居住用地 萬(wàn)㎡。根據(jù)《xx 市城市規(guī)劃區(qū)土地儲(chǔ)備試行辦法》 ，xx 市政府對(duì) xx 市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)需要盤活的國(guó)有土地依法收回、收購(gòu)，集體土地及城市建設(shè)所需用地依法征用后予以儲(chǔ)存，并通過(guò)前期開(kāi)發(fā)和出讓等方式，盤活存量土地資產(chǎn)，有效配置土地資源，強(qiáng)化政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)“一個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭放水”的供地方式。計(jì)算，中心城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模將達(dá)到 平方公里，城市建設(shè)用地增量為 平方公里。⑴城市建設(shè)土地需求分析北部片區(qū)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告29根據(jù)《xx 市城市總體規(guī)劃》 （20222020 年） 、 《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》 （GBJ13790） 、 《xx 市住房建設(shè)規(guī)劃（2022—2022） 》及人口專題的預(yù)測(cè)：2022 年中心城區(qū)常住人口為 萬(wàn)人（其中城鎮(zhèn)人口 23 萬(wàn)人） ，中心城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模為 平方公里，人均城市建設(shè)用地 125m178。xx 市政府對(duì)所有用地采取招、拍、掛出讓方式，經(jīng)營(yíng)管理操作進(jìn)一步規(guī)范，并取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 土地市場(chǎng)日益完善《xx 省土地交易管理規(guī)定》 （贛國(guó)土資發(fā)[2022]15 號(hào)）的出臺(tái)，從根本上規(guī)范了土地交易行為。經(jīng)過(guò)幾年的運(yùn)作，政府對(duì)土地儲(chǔ)備的作用、功能以及運(yùn)作能力得到提高。 土地儲(chǔ)備制度已經(jīng)明確隨著國(guó)家土地“招、拍、掛”政策的全面實(shí)施和全國(guó)各城市土地儲(chǔ)備中心的成立，全國(guó)各城市的土地儲(chǔ)備制度基本形成。 土地市場(chǎng)發(fā)展情況 土地資源得到重視土地是城市政府擁有的最大資產(chǎn)，用市場(chǎng)手段配置土地資源和運(yùn)作土地資產(chǎn)，發(fā)揮土地最大效益，是 xx 市城市經(jīng)營(yíng)、更好地服務(wù)于城市建設(shè)的主要手段。 地方政策對(duì) xx 區(qū)建設(shè)的要求《xx 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中對(duì)于 xx北部片區(qū)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告27區(qū)城市建設(shè)也提出要求：要大力推進(jìn) xx 區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)城市要素向 xx 區(qū)集聚，盡快形成“一江兩岸”城市發(fā)展格局，努力把xx 區(qū)建設(shè)成為“顯山、親水、見(jiàn)城、濱江”的生態(tài)宜居新城區(qū)，并逐步成為市級(jí)行政、文化、商務(wù)中心。 其它法律、法規(guī)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的要求《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《土地儲(chǔ)備管理辦法》大力提倡和積極推行土地收儲(chǔ)整理開(kāi)發(fā)工作，并明確了具體目標(biāo)和要求；《xx 市城市規(guī)劃區(qū)土地儲(chǔ)備試行辦法》對(duì)土地收儲(chǔ)類型、范圍進(jìn)行了初步劃定， 《xx 市土地利用總體規(guī)劃》 （2022—2020 年）及《xx市城市總體規(guī)劃》 （2022—2020 年）對(duì)項(xiàng)目區(qū)的土地利用和土地規(guī)劃類別作了具體要求。北部片區(qū)土地收儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告26第三章 項(xiàng)目前景分析 項(xiàng)目的合法性分析 城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的要求本項(xiàng)目擬收儲(chǔ)土地位于某區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，為配合某區(qū)城市建設(shè)的順利進(jìn)行，收儲(chǔ)土地根據(jù)《某區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 （20222020 年）要求將成為商住用地、道路用地、公共設(shè)施及綠化用地。而實(shí)現(xiàn)“一個(gè)渠道進(jìn)水，一個(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭放水” ，建立統(tǒng)一的土地儲(chǔ)備供應(yīng)模式，一直是土地儲(chǔ)備制度追求的目標(biāo)。統(tǒng)一土地供應(yīng)渠道，增強(qiáng)政府土地一級(jí)市場(chǎng)調(diào)控能力政府對(duì)于土地一級(jí)市場(chǎng)調(diào)控能力的減弱，在很大程度上與土地的供應(yīng)、管理方式有關(guān)。土地儲(chǔ)備的實(shí)施為改變土地供應(yīng)方式提供了制度條件，在推進(jìn)供地方式從協(xié)議出讓向招標(biāo)、拍賣、掛牌公開(kāi)出讓方式轉(zhuǎn)變的進(jìn)程中，起到了有力的推動(dòng)和保障作用。因此，本項(xiàng)目設(shè)置農(nóng)民安置區(qū)不僅可以達(dá)到“改舊換新，共同創(chuàng)新”的良好效果，而且對(duì)于提升城市品位和片區(qū)的景觀環(huán)境，改善人居條件，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都具有重大意義。因此，根據(jù)城市總體規(guī)劃和 xx 市城市住房建設(shè)規(guī)劃，將近期需要用于