【正文】 結(jié)合 2021 年以后土地市場的實(shí)際情況 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目出讓價(jià) 根據(jù)不同容積率及地塊用途 在 240360萬元 /畝間。 洪莊機(jī)械廠及周邊 地塊土 地 收儲和 前期開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 36 第 十一 章 經(jīng)濟(jì)分析 本項(xiàng)目收儲和 前期開發(fā)后，可為部分土地掛牌出讓做好準(zhǔn)備 ,會產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)出與投入差額即為政府收益。 其中收儲費(fèi)用： 95142萬元 拆遷費(fèi)用： 76574 萬元 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用： 314萬元 其他費(fèi)用： 22021 萬元 本項(xiàng)目資金籌措：銀行貸款： 110000 萬元，占 % 自籌資金： 84047 萬元，占 % 自籌部分由市土地收購儲備中心籌集解決 ，目前市土地收購儲備中心自有資金 150000 萬元，自籌資金有保障 。 收儲費(fèi)用 已完成收儲部分費(fèi)用： 434畝 *120 萬元 /畝≈ 52080 萬元 需進(jìn)行收儲部分費(fèi)用 ： *120 萬元 /畝≈ 43062 萬元 收儲費(fèi)用合計(jì)： 52080+43062=95142 萬元 拆遷費(fèi)用 a、 住宅拆遷費(fèi)用： 表 101 住宅拆遷費(fèi)用計(jì)算一覽表 序號 費(fèi)用名稱 計(jì)算 過程 測算值（萬元） 1 房屋補(bǔ)償 ㎡ 3700元 /㎡ 59198 2 各項(xiàng)費(fèi)用 裝修設(shè)施費(fèi) ㎡ 250元 /㎡ 搬遷補(bǔ)助費(fèi) 423戶 800元 /戶 搬遷獎勵費(fèi) 423戶 15000元 /戶 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi) ㎡ 10元 /㎡ 6個月 移機(jī)及電話有限電視費(fèi) 423戶 758元 /戶（電話 208+空調(diào) 200+有線350） 水電拆表費(fèi) 423戶 120元 /戶（水表 60+電表 60） 辦證費(fèi) 423戶 80元 /戶 拆遷服務(wù)及管理費(fèi) （ 1+++++） 2％ 屬地辦公管理和獎勵費(fèi) （ 1+++++） ％ 評估費(fèi) （ 1+） ％ 審計(jì)費(fèi) 以上各項(xiàng)合計(jì) ％ 3 合計(jì) 1+2 67309 洪莊機(jī)械廠及周邊 地塊土 地 收儲和 前期開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 33 b、 營業(yè)用房拆遷費(fèi)用 ： 表 102 營業(yè)用房 拆遷費(fèi)用計(jì)算一覽表 序號 費(fèi)用名稱 計(jì)算過程 測算值（萬元） 1 房屋補(bǔ)償 ㎡ 5500元 /㎡ 2 各項(xiàng)費(fèi)用 裝修設(shè)施費(fèi) ㎡ 280元 /㎡ 搬遷補(bǔ)助費(fèi) ㎡ 10元 /㎡ 搬遷獎勵費(fèi) 20210元 +30000元 +2 35000元 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi) ㎡ 10元 /㎡ 6個月 水電拆表費(fèi) 4戶 120元 /戶（水表 60+電表 60） 辦證費(fèi) ㎡ 2元 /㎡ 停業(yè)補(bǔ)助費(fèi) （ 1+） 5％ 拆遷服務(wù)及管理費(fèi) （ 1++++） 2％ 屬地辦公管理和獎勵費(fèi) （ 1++++） ％ 評估費(fèi) （ 1+） ％ 審計(jì)費(fèi) 以上各項(xiàng)合計(jì) ％ 3 合計(jì) 1+2 c、 辦公用房拆遷 費(fèi)用： 表 103 辦公用房 拆遷費(fèi)用計(jì)算一覽表 序號 費(fèi)用名稱 計(jì)算過程 測算值（萬元） 1 房屋補(bǔ)償 ㎡ 3000元 /㎡ 2 各項(xiàng)費(fèi)用 裝修設(shè)施費(fèi) ㎡ 200元 /㎡ 搬遷補(bǔ)助費(fèi) ㎡ 10元 /㎡ 搬遷獎勵費(fèi) 4 35000元 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi) ㎡ 10元 /㎡ 6個月 水電拆表費(fèi) 4戶 120元 /戶（水表 60+電表 60） 辦證費(fèi) ㎡ 2元 / ㎡ 停業(yè)補(bǔ)助費(fèi) （ 1+） 5％ 拆遷服務(wù)及管理費(fèi) （ 1++++） 2％ 屬地辦公管理和獎勵費(fèi) （ 1++++） ％ 評估費(fèi) （ 1+） ％ 審計(jì)費(fèi) 以上各項(xiàng)合計(jì) ％ 3 合計(jì) 1+2 5108 拆遷費(fèi)用 =67309+4158+5108=76575 萬元 洪莊機(jī)械廠及周邊 地塊土 地 收儲和 前期開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 34 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 土地平整費(fèi)＝ 1045畝 3000 元 /畝≈ 314萬元 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)合計(jì) 314 萬元 其他費(fèi)用 ①管理費(fèi)用 管理費(fèi)用＝（收儲費(fèi)用 +拆遷費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)） *1％ ≈ 1720 萬元 ②基本預(yù)備費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi)＝（收儲費(fèi)用 +拆遷費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)） *8％ ≈ 13762 萬元 ③建設(shè)期利息 本項(xiàng)目準(zhǔn)備 銀行貸款 110000 萬元，年利率： % 假設(shè)貸款在 2021 年 1 月發(fā)生，則建設(shè)期利息為： 110000 %=6534 萬元 ④ 其他費(fèi)用合計(jì) 其他費(fèi)用＝管理費(fèi)用 +基本預(yù)備費(fèi) +建設(shè)期利息 ＝ 1720+13762+6534＝ 22021 萬元 表 104：總投資匯總表 序號 名稱 投資估算（萬元） 占總投資比例 一 收儲費(fèi)用 95142 % 二 拆遷費(fèi) 76574 % 三 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 314 % 四 其他費(fèi)用 22021 % 總計(jì) 194047 項(xiàng)目總投資約為 194047 萬元。 （ 3）建設(shè)期利息按長期貸款年利率 ％計(jì)。 其他費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) （ 1）管理費(fèi) 用按（收儲 +拆遷 +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）的 1％計(jì)。 住宅房 拆遷補(bǔ)償 按 3700 元 /平方米，營業(yè)用房按 5500元 /平方米，辦公用房按 3000元 /平方米。 本估算包括以下內(nèi)容： （ 1）收儲費(fèi)用 （ 2）拆遷費(fèi)用 （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 （ 4）其他費(fèi)用 廠房、常州市苗圃、消防支隊(duì)、村級空地等收儲按照 120 萬元 /畝進(jìn)行收儲。 表 91 項(xiàng)目建設(shè)周期表 開發(fā)內(nèi)容 項(xiàng)目前期 拆遷 土地平整等 時(shí)間 4個月 10 個月 2 個月 表 92 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 時(shí)間 內(nèi)容 項(xiàng)目實(shí)施周期（ 起） — .12 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備 收購、拆遷方案制定 拆遷 土地平整 后期 洪莊機(jī)械廠及周邊 地塊土 地 收儲和 前期開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 31 第 十 章 投資估算和資金籌措 《常州市城市房屋拆遷管理辦法》（常政發(fā)［ 2021］ 105 號） 《常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)細(xì)則》（ 常建［ 2021］ 318 號） 《關(guān)于調(diào)整市區(qū)城市房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)的通知》（常建［ 2021］319 號） 地上拆除總建筑面積 平方米。 洪莊機(jī)械廠及周邊 地塊土 地 收儲和 前期開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 30 第 九 章 項(xiàng)目建設(shè)周期及工程進(jìn)度安排 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目需十六個月完成 ,2021年 09 月 1日 — 2021年 12 月 31日。 土地收儲科： 負(fù)責(zé)調(diào)查和計(jì)劃制定，具體包括地塊情況調(diào)查、中長期收儲規(guī)劃擬定、年度收儲計(jì)劃制定等； 負(fù)責(zé)控規(guī)委托，具體包括提請控規(guī)設(shè)計(jì)，建議規(guī)劃方案調(diào)整審定，辦理規(guī)劃手續(xù)等； 負(fù)責(zé)地塊收購，具體包括收購申請受理、地塊權(quán)屬核查、收購成本測算、會審方案擬定、土地和資產(chǎn)評估委托、收購合同草擬、地塊搬遷跟蹤管理、土地權(quán)證變更、協(xié)助做好土地交接的前期準(zhǔn)備工作等。 機(jī)構(gòu)設(shè)置 常州市土地收購儲備中心設(shè)主任、副主任各一名，下設(shè)綜合科、土地收儲科和前期開發(fā)科。 ，財(cái)務(wù)實(shí)行獨(dú)立核算，收支兩條線管理，接受市國土資源局、市財(cái)政局的指導(dǎo)和監(jiān)督。 洪莊機(jī)械廠及周邊 地塊土 地 收儲和 前期開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 28 第 八 章 建設(shè)單位基本職能與機(jī)構(gòu)設(shè)置 常州市土地收購儲備中心是受市政府委托，在常州市土地收購儲備委員會的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)管下，代表市政府具體實(shí)施土地收購、儲備、前期開發(fā)和供應(yīng)工作的指定工作機(jī)構(gòu) ,主要有以下基本職能 : 、城市建設(shè)規(guī)劃、年度土地用地計(jì)劃和產(chǎn)業(yè)政策制定土地收購儲備計(jì)劃，經(jīng)市國土資源局審核并報(bào)市政府批準(zhǔn)后，按計(jì)劃組織實(shí)施。 大氣環(huán)境控制在國家二級標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，空氣污染指數(shù)小于 100，空氣中可吸入顆粒物年平均不大于 毫克 /平方米，二氧化碳年平均不大于 毫克 /平方米。 （ 5）加強(qiáng)環(huán)境管理與監(jiān)控 嚴(yán)格執(zhí)行國家環(huán)境保護(hù)的“三同時(shí)”制度，環(huán)保設(shè)施與本項(xiàng)目同時(shí)竣工，并經(jīng)過當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門檢查驗(yàn)收合格后，方可正式營運(yùn)；設(shè)置環(huán)保管理科室，制訂各項(xiàng)環(huán)保管理規(guī)章，配備環(huán)境管理人員 和儀器設(shè)備，加強(qiáng)環(huán)境洪莊機(jī)械廠及周邊 地塊土 地 收儲和 前期開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 27 監(jiān)測和環(huán)境管理，實(shí)施排污口規(guī)范化和污染物總量控制，將各項(xiàng)環(huán)保措施落到實(shí)處。 （ 4）生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 該項(xiàng)目在設(shè)計(jì)和施工階段應(yīng)盡可能避免不利的生態(tài)影響，要保持與環(huán)境的和諧感，切實(shí)做到利用地形、配合地形、地盡其用。 （ 3）固體廢物處置措施 施工期產(chǎn)生的棄渣應(yīng)盡 可能回用于本工程或者其它工程，無法回用的應(yīng)及時(shí)清運(yùn)，運(yùn)往政府指定的建筑垃圾倒場處置。 （ 2）聲環(huán)境保護(hù)措施 施工期合理調(diào)整施工時(shí)間，文明施工，采用簡易隔聲屏障等措施減輕對鄰近居民的影響，對現(xiàn)場施工人員按 GB1234890《工業(yè)企業(yè)噪聲衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》的要求合理安排作業(yè)時(shí)間。 （ 1）大氣環(huán)境保護(hù)措施 施工期間要做到文明施工，根據(jù)施工計(jì)劃制定防止揚(yáng)塵污染的措施（如灑水滅塵），定時(shí)對車輛進(jìn)行沖洗。由于該項(xiàng)目收儲和前期開發(fā)項(xiàng)目，建筑垃圾多，必須及時(shí)清運(yùn)。施工期噪聲對施工作業(yè)人員和現(xiàn)場管理人員產(chǎn)生的影響較大，需采取隔聲降噪和勞動保護(hù)措施。 （ 2）大氣環(huán)境影響 項(xiàng)目施工期車輛運(yùn)輸和機(jī)械施工排放的廢氣和粉塵對施工區(qū)域環(huán)境空氣將有一定的影響，但其影響性質(zhì)是短期的和可逆的，且影響范圍有限，只要加強(qiáng)管理，采用一定的防治抑塵措施，施工期工程對環(huán)境空氣的影響完全可以控制到最小程度，為施工區(qū)域環(huán)境 空氣所承受。 洪莊機(jī)械廠及周邊 地塊土 地 收儲和 前期開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 25 第 七 章 環(huán)境保護(hù) 《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》［主席令（第 22 號）］ 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》［國務(wù)院令（第 253 號）］ 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309596） 《建筑施工場界噪聲限值》（ GB1252390） 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309693） 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB89781996） 《常州市建筑施工噪聲管理規(guī)定》 （ 1）地表水環(huán)境影響 項(xiàng)目施工期將產(chǎn)生一定的生產(chǎn)廢水。被拆遷人不可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或申購定銷商品房。被拆遷人不可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或申購定銷商 品房。被拆遷人不可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或申購定銷商品房。 ③ 、權(quán)證外陽臺：與權(quán)證房屋一體建造的陽臺，按單元式住宅陽臺的補(bǔ)償辦法執(zhí)行（可計(jì)入產(chǎn)權(quán)調(diào)換或申購定銷商品房面積）； （ 3）非一體建造非成套自建房 ① 、 2021年 10 月 29日市政府關(guān)于整治違法建設(shè)的通知公布后建造的洪莊機(jī)械廠及周邊 地塊土 地 收儲和 前期開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 24 無證房屋，不予補(bǔ)償。 二層建筑檐口高度 米以下部分按閣樓補(bǔ)償（ 產(chǎn)權(quán)調(diào)換或申購定銷商品房面積， 銷商品房面積）。 ⑤ 、底層院內(nèi)自行搭建的，按重置成新價(jià)的 2 倍進(jìn)行補(bǔ)償，不計(jì)入產(chǎn)權(quán)調(diào)換或申購定銷商品房面積。底層、頂層作為參照或被參照必須剔除不可比因素，才可應(yīng)用本政策。 ② 、單元式住宅樓房首層帶院沒有陽臺的，可按二樓陽臺的投影面積一半計(jì)算，已封閉的可按評估基準(zhǔn)價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，未封閉的可按評估基準(zhǔn)價(jià)的 90%進(jìn) 行補(bǔ)償，可計(jì)入產(chǎn)權(quán)調(diào)換或申購定銷商品房面積，不重復(fù)計(jì)算。 住改非房屋補(bǔ)償辦法： 按《常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)細(xì)則》（常建 [2021]318號）有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償。 、 非住宅房屋：自拆遷許可證規(guī)定的拆遷起始日起 40 日內(nèi)搬遷并交出被拆遷房屋鑰匙的，以房屋所有 權(quán)人為獎勵對象，獎勵標(biāo)準(zhǔn)為： ⑴ 被拆遷房屋建筑面積在 50平方米以下的，獎勵 15000元； ⑵ 被拆遷房屋建筑面積在 50— 100 平方米的，獎勵 20210 元； ⑶ 被拆遷房屋建筑面積在 100— 500平方米的，獎勵 25000元； ⑷ 被拆遷房屋建筑面積在 500— 1000 平方米的，獎勵 30000元； ⑸ 被拆遷房屋建筑面積在 1000 平方米以上的，獎勵 35000元。 拆遷基價(jià)在市拆遷辦頒發(fā)《拆遷許可證》后，由評估公司按市場價(jià)評估后公布。 通過拆遷招標(biāo)，委托 12 個拆遷公司實(shí)施拆遷。 拆遷補(bǔ)償依據(jù) 本次拆遷按國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、常政發(fā) [2021]105號市政府關(guān)于修改《常州市城 市房屋城市拆遷管理辦法》的決定、常建 [2021]318號關(guān)于印發(fā)《常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)細(xì)則》的通知、常建 [2021]319號《關(guān)于調(diào)整市區(qū)城市房屋拆