【正文】 。由于周家村有部分住宅需要保留，在本項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程前，建議與供水、供電、供氣部門(mén)協(xié)調(diào)好，先對(duì)現(xiàn)有的管網(wǎng)線路進(jìn)行改造，保證項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中不影響到對(duì)居民的供水、供電和供氣，然后進(jìn)行拆遷。對(duì)于整幢房屋局部在規(guī)劃道路上的盡可能整體拆除，減少拆遷矛盾。應(yīng)加強(qiáng)工程的拆遷過(guò)程管理，采用規(guī)范化市場(chǎng)運(yùn)作，以公開(kāi)招投標(biāo)形式組織各項(xiàng)工程的施工建設(shè)，并做到嚴(yán)格驗(yàn)收，保證國(guó)家財(cái)產(chǎn)的安全。由于本項(xiàng)目拆遷量及工程量都相對(duì)較大，因此，提出以下幾點(diǎn)建議：拆遷工作，涉及到千家萬(wàn)戶(hù)，要充分做好被拆遷戶(hù)的思想工作，把好政策關(guān)，嚴(yán)格按拆遷政策辦事，考慮群眾的利益。本項(xiàng)目是城區(qū)建設(shè)的需要，項(xiàng)目建設(shè)具有必要性?？梢酝ㄟ^(guò)研究政府出臺(tái)的相關(guān)政策，了解政策動(dòng)向，從而及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施來(lái)規(guī)避政策性風(fēng)險(xiǎn)。此外，建立政府的土地收儲(chǔ)和前期開(kāi)發(fā)基金制度也是順利進(jìn)行城市建設(shè)和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)所需資金的基本保證，土地收儲(chǔ)和前期開(kāi)發(fā)基金的主要來(lái)源有：土地收益（包括土地出讓金和土地增值部分）；財(cái)政撥款；法律法規(guī)允許范圍內(nèi)的公共基金的有償使用；政策性銀行對(duì)政府在城市建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)中所需資金的有償支持等等。目前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要的融資方式有：財(cái)政撥款、銀行貸款、土地信托、土地基金、土地債券、利用住房公積金、社會(huì)保險(xiǎn)基金、離退休基金、養(yǎng)老基金等、土地資產(chǎn)證券化、企業(yè)或企業(yè)聯(lián)合體融資、招商引資、項(xiàng)目融資、國(guó)外融資等。本項(xiàng)目可以通過(guò)深入宣傳等方式，讓廣大群眾理解支持拆遷,并全面落實(shí)政策，堅(jiān)持公平公正公開(kāi)的原則,妥善處理矛盾，切實(shí)幫助群眾解決實(shí)際困難,依法規(guī)范操作,盡可能的降低拆遷成本，從而規(guī)避該風(fēng)險(xiǎn)。因此，近期內(nèi)國(guó)家政策對(duì)本項(xiàng)目的影響不大。對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)周期和進(jìn)度而言，銀行貸款期短，貸款時(shí)序不靈活，缺乏對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)明確的貸款政策和支持等，因此本項(xiàng)目存在一定的融資風(fēng)險(xiǎn)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中拆遷費(fèi)用占的比例較高，拆遷費(fèi)用都發(fā)生在一級(jí)開(kāi)發(fā)的前期，且需要一次性支付；同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)拆遷難度也日益加大，直接影響開(kāi)發(fā)進(jìn)度和開(kāi)發(fā)周期，增加資金回收的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目涉及的拆遷量較大，拆遷時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，且由于民眾對(duì)拆遷安置費(fèi)用的預(yù)期過(guò)高，將加大拆遷難度，這些不可預(yù)見(jiàn)的因素將增加本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本,提高項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,從立項(xiàng)到實(shí)施的過(guò)程中，將不可避免地受到眾多不確定因素的影響，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特征之一，本項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中主要有如下風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，將生地轉(zhuǎn)為熟地，出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資活動(dòng)。通過(guò)本項(xiàng)目實(shí)施，有利于人才和資本的流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，給常州帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。通過(guò)土地收儲(chǔ)和前期開(kāi)發(fā)，使土地有一個(gè)較大增值空間，不僅為城市建設(shè)積累了大量的資金，同時(shí)也大大地縮短了開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的周期，規(guī)避了開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，改善了投資環(huán)境。本項(xiàng)目實(shí)施有利于優(yōu)化城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)相互間的交流與合作，使農(nóng)村的人口向城市集聚，提高人民的生活水平，走可持續(xù)發(fā)展的道路。常州地處長(zhǎng)江三角洲，是全國(guó)經(jīng)濟(jì)最為活躍的地區(qū)之一。第十三章 項(xiàng)目社會(huì)效益常州市鐘樓區(qū)XXXXX廠及周邊地塊，為常州市的老城區(qū)，工業(yè)廠區(qū)大，外來(lái)人口雜，出租戶(hù)多，交通、環(huán)境、治安狀況不好。 本項(xiàng)目擬采用招標(biāo)組織形式具體如下：表122 招標(biāo)組織形式表名 稱(chēng)招 標(biāo) 組 織 形 式拆遷委托招標(biāo)土地平整施工委托招標(biāo)根據(jù)建設(shè)部2001年4月18日第87號(hào)令《建筑業(yè)企業(yè)管理規(guī)定》等文件和本項(xiàng)目規(guī)模，市政公用工程施工單位必須具有三級(jí)以上施工總承包資質(zhì)。 根據(jù)以上規(guī)定結(jié)合本工程情況，招標(biāo)方式擬按下表進(jìn)行：表121 招標(biāo)方式表名 稱(chēng)招 標(biāo) 方 式拆遷公開(kāi)招標(biāo)土地平整施工公開(kāi)招標(biāo)根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，招標(biāo)中可以采用自行招標(biāo)和委托代理招標(biāo)，自行招標(biāo)，招標(biāo)單位必須具備自行招標(biāo)的能力；代理招標(biāo)，代理單位必須具備與招標(biāo)項(xiàng)目相對(duì)應(yīng)的規(guī)定資質(zhì)。公開(kāi)招標(biāo)中沒(méi)有這方面的限制。就是招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式，邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織參加投標(biāo)的一種形式。就是招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式，邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織參加投標(biāo)的一種形式。按照以上規(guī)定再結(jié)合本項(xiàng)目的情況，必須實(shí)行招標(biāo)的有：拆遷、土地平整施工。《江蘇省工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，上述規(guī)定范圍內(nèi)的各類(lèi)工程建設(shè)項(xiàng)目，達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須進(jìn)行招標(biāo)：（一）勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在30萬(wàn)元人民幣以上的；（二）施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在100萬(wàn)元人民幣以上或者建筑面積在2000平方米以上的； （三）重要設(shè)備和材料等貨物的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬(wàn)元以上的；（四）單項(xiàng)合同估算價(jià)低于本條第（一）、（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定的規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，但符合下列標(biāo)準(zhǔn)之一的項(xiàng)目：1．總投資額在2000萬(wàn)元人民幣以上的；2．使用各級(jí)財(cái)政預(yù)算資金的項(xiàng)目、 使用納入財(cái)政管理的各種政府性專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)資金的項(xiàng)目、使用國(guó)家融資項(xiàng)目，總投資中使用財(cái)政預(yù)算資金、納入財(cái)政管理的各種政府性專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)資金、國(guó)家融資的金額在100萬(wàn)元人民幣以上的。第十二章 項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)方案《中華人民共和國(guó)建筑法》《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》《江蘇省工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》《江蘇省依法必須招標(biāo)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)專(zhuān)章和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)的規(guī)定》《江蘇省招標(biāo)投標(biāo)條例》《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》(1999年8月30日)第三條：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項(xiàng)目包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)，必須進(jìn)行招標(biāo)：大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目；使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目；本項(xiàng)目總投資估算為194047萬(wàn)元，所以必須對(duì)項(xiàng)目建設(shè)主要階段依法實(shí)行招標(biāo)。本項(xiàng)目具有相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益，主要體現(xiàn)在完成了城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施地塊的收儲(chǔ)及拆遷上。收益：＝。結(jié)合2008年以后土地市場(chǎng)的實(shí)際情況預(yù)計(jì)本項(xiàng)目出讓價(jià)根據(jù)不同容積率及地塊用途在240360萬(wàn)元/畝間。第十一章 經(jīng)濟(jì)分析本項(xiàng)目收儲(chǔ)和前期開(kāi)發(fā)后，可為部分土地掛牌出讓做好準(zhǔn)備,會(huì)產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)出與投入差額即為政府收益。其中收儲(chǔ)費(fèi)用：95142萬(wàn)元拆遷費(fèi)用：76574萬(wàn)元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用：314萬(wàn)元其他費(fèi)用：22017萬(wàn)元：銀行貸款：110000萬(wàn)元，%自籌資金：84047萬(wàn)元，%自籌部分由市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心籌集解決，目前市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心自有資金150000萬(wàn)元，自籌資金有保障。收儲(chǔ)費(fèi)用已完成收儲(chǔ)部分費(fèi)用：434畝*120萬(wàn)元/畝≈52080萬(wàn)元需進(jìn)行收儲(chǔ)部分費(fèi)用：*120萬(wàn)元/畝≈43062萬(wàn)元收儲(chǔ)費(fèi)用合計(jì)：52080+43062=95142萬(wàn)元拆遷費(fèi)用a、住宅拆遷費(fèi)用：表101 住宅拆遷費(fèi)用計(jì)算一覽表序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)計(jì)算過(guò)程測(cè)算值（萬(wàn)元）1房屋補(bǔ)償㎡3700元/㎡59198 2各項(xiàng)費(fèi)用　　裝修設(shè)施費(fèi)㎡250元/㎡ 搬遷補(bǔ)助費(fèi)423戶(hù)800元/戶(hù) 搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)423戶(hù)15000元/戶(hù) 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)㎡10元/㎡6個(gè)月 移機(jī)及電話有限電視費(fèi)423戶(hù)758元/戶(hù)（電話208+空調(diào)200+有線350） 水電拆表費(fèi)423戶(hù)120元/戶(hù)（水表60+電表60） 辦證費(fèi)423戶(hù)80元/戶(hù) 拆遷服務(wù)及管理費(fèi)（1+++++）2％ 屬地辦公管理和獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)（1+++++）％ 評(píng)估費(fèi)（1+）％ 審計(jì)費(fèi)以上各項(xiàng)合計(jì)％ 3合計(jì)1+267309b、營(yíng)業(yè)用房拆遷費(fèi)用：表102 營(yíng)業(yè)用房拆遷費(fèi)用計(jì)算一覽表序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)計(jì)算過(guò)程測(cè)算值（萬(wàn)元）1房屋補(bǔ)償㎡5500元/㎡ 2各項(xiàng)費(fèi)用　　裝修設(shè)施費(fèi)㎡280元/㎡ 搬遷補(bǔ)助費(fèi)㎡10元/㎡ 搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)20000元+30000元+235000元 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)㎡10元/㎡6個(gè)月 水電拆表費(fèi)4戶(hù)120元/戶(hù)（水表60+電表60） 辦證費(fèi)㎡2元/㎡ 停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)（1+）5％ 拆遷服務(wù)及管理費(fèi)（1++++）2％ 屬地辦公管理和獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)（1++++）％ 評(píng)估費(fèi)（1+）％ 審計(jì)費(fèi)以上各項(xiàng)合計(jì)％ 3合計(jì)1+2 c、辦公用房拆遷費(fèi)用：表103 辦公用房拆遷費(fèi)用計(jì)算一覽表序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)計(jì)算過(guò)程測(cè)算值（萬(wàn)元）1房屋補(bǔ)償㎡3000元/㎡ 2各項(xiàng)費(fèi)用　　裝修設(shè)施費(fèi)㎡200元/㎡ 搬遷補(bǔ)助費(fèi)㎡10元/㎡ 搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)435000元 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)㎡10元/㎡6個(gè)月 水電拆表費(fèi)4戶(hù)120元/戶(hù)（水表60+電表60） 辦證費(fèi)㎡2元/ ㎡ 停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)（1+）5％ 拆遷服務(wù)及管理費(fèi)（1++++）2％ 屬地辦公管理和獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)（1++++）％ 評(píng)估費(fèi)（1+）％ 審計(jì)費(fèi)以上各項(xiàng)合計(jì)％ 3合計(jì)1+25108拆遷費(fèi)用=67309+4158+5108=76575萬(wàn)元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用土地平整費(fèi)＝1045畝3000元/畝≈314萬(wàn)元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)合計(jì)314萬(wàn)元其他費(fèi)用①管理費(fèi)用管理費(fèi)用＝（收儲(chǔ)費(fèi)用+拆遷費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）*1％ ≈1720萬(wàn)元②基本預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)＝（收儲(chǔ)費(fèi)用+拆遷費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）*8％ ≈13762萬(wàn)元③建設(shè)期利息本項(xiàng)目準(zhǔn)備銀行貸款110000萬(wàn)元，年利率：%假設(shè)貸款在2010年1月發(fā)生，則