【正文】 8第九章 項(xiàng)目建設(shè)周期及工程進(jìn)度安排 30 30 30第十章 投資估算和資金籌措 31 31 31 31 32 34 35第十一章 經(jīng)濟(jì)分析 36 36 37第十二章 項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)方案 38 38 38 39 40 40第十三章 項(xiàng)目社會(huì)效益 42 42 42 42 42 42第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析 44 44 45第十五章 結(jié)論、問題及建議 47 47 47附件：XXXXX廠及周邊地塊土地收儲(chǔ)和前期開發(fā)投資估算匯總表XXXXX廠及周邊地塊規(guī)劃條件附圖1用地現(xiàn)狀圖XXXXX廠及周邊地塊規(guī)劃條件附圖2用地規(guī)劃圖XXXXX廠及周邊地塊開發(fā)范圍圖XXXXX廠及周邊地塊拆遷范圍圖XXXXX廠及周邊地塊收儲(chǔ)范圍圖《關(guān)于同意撤銷郊區(qū)五星鄉(xiāng)40個(gè)村民小組建制的批復(fù)》（常政復(fù)[2001]19號(hào)）《關(guān)于批準(zhǔn)為常州市外環(huán)路建設(shè)指揮部征（撥）地和撤銷十三個(gè)村民小組建制的通知》（蘇地管[1994]88號(hào)）項(xiàng)目選址意見書項(xiàng)目環(huán)評(píng)批復(fù)1項(xiàng)目建議書批復(fù)1關(guān)于要求調(diào)整洪莊機(jī)場(chǎng)地塊收儲(chǔ)和出讓計(jì)劃的報(bào)告1工程咨詢資質(zhì)證書復(fù)印件49 / 54第一章 總論：XXXX廠及周邊地塊土地收儲(chǔ)和前期開發(fā)：土地收儲(chǔ)和前期開發(fā)：XXX土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心：事業(yè)單位：XXX廠及周邊地塊四至：東至規(guī)劃道路六十五；南至規(guī)劃道路六十四；西至龍江路；北至勤業(yè)路。具體詳見第四章。表11 分年資金投入計(jì)劃表序號(hào)名 稱投入資金估算（萬元）2008年2009年2010年1收儲(chǔ)費(fèi)用2000040000351422拆遷費(fèi)用020000563573建設(shè)期利息0065344土地平整費(fèi)003145其它費(fèi)用5005000102006合 計(jì)2050065000108547為了加強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控，加大經(jīng)營(yíng)性土地收儲(chǔ)和前期開發(fā)力度，提高國(guó)有土地收益，落實(shí)土地儲(chǔ)備庫(kù)存，保障土地供應(yīng)，提高凈地供應(yīng)比例，確保完成市政府確定的《常州市中心城區(qū)2009年度收儲(chǔ)及前期開發(fā)計(jì)劃》的城市建設(shè)任務(wù)，同時(shí),XXXXX廠及周邊地塊是具有較高商業(yè)開發(fā)價(jià)值和較高投資回報(bào)率的黃金地塊，鐘樓區(qū)希望引進(jìn)更多開發(fā)理念先進(jìn)、資本實(shí)力雄厚、管理水平出色的企業(yè)，來發(fā)掘鐘樓城市產(chǎn)業(yè)的無限商機(jī)，更充分地實(shí)現(xiàn)鐘樓土地、環(huán)境等城市資源的價(jià)值，更高效地提升城建資本的配置效率，進(jìn)一步改善城市形象，提升城市品位，從而實(shí)施本項(xiàng)目。對(duì)常州城市化進(jìn)程，也將起到重要的推動(dòng)作用。，在市國(guó)土資源局領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)市區(qū)國(guó)有土地和集體土地進(jìn)行收購(gòu)、儲(chǔ)備、征用和前期開發(fā)，不斷挖掘市區(qū)可開發(fā)的存量用地，落實(shí)土地儲(chǔ)備庫(kù)存，保障土地供應(yīng)，提高凈地供應(yīng)比例。本項(xiàng)目是城區(qū)建設(shè)的需要，項(xiàng)目建設(shè)具有必要性。應(yīng)加強(qiáng)工程的拆遷過程管理，采用規(guī)范化市場(chǎng)運(yùn)作，以公開招投標(biāo)形式組織各項(xiàng)工程的施工建設(shè)，并做到嚴(yán)格驗(yàn)收，保證國(guó)家財(cái)產(chǎn)的安全。由于周家村有部分住宅需要保留，在本項(xiàng)目實(shí)施過程前，建議與供水、供電、供氣等部門協(xié)調(diào)好，先對(duì)現(xiàn)有的管網(wǎng)線路進(jìn)行改造，保證項(xiàng)目實(shí)施過程中不影響到居民的基本生活，然后進(jìn)行拆遷。至32186。至120186。它北枕長(zhǎng)江、東瀕太湖，與上海、南京等距相望,與蘇州、無錫聯(lián)袂成片。2008年，常州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，部分核心指標(biāo)實(shí)現(xiàn)趕超或與標(biāo)兵差距縮小。 以龍江路高架為界，加快建設(shè)以青楓公園為核心的西部新城。圖：21：鐘樓區(qū)現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)第三章 項(xiàng)目建設(shè)必要性項(xiàng)目區(qū)以民宅、苗圃以及已經(jīng)拆除的XXXXX廠為主，另有部分企事業(yè)單位等。本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)無地質(zhì)災(zāi)害影響。,加快城市中心的規(guī)劃實(shí)施目前常州已成為特大城市，新一輪總體規(guī)劃的發(fā)展戰(zhàn)略為“發(fā)展南北，充實(shí)東西，提升中心”，給常州市城市帶來了前所未有的發(fā)展契機(jī)。在這個(gè)快速發(fā)展期內(nèi)， 有意識(shí)地引導(dǎo)市場(chǎng)開發(fā)活動(dòng)， 集約地使用土地， 打造城區(qū)特色， 形成可持續(xù)的空間結(jié)構(gòu)與用地布局， 對(duì)城區(qū)未來的發(fā)展具有重大意義。，可以加快籌集項(xiàng)目資金通過對(duì)土地進(jìn)行前期開發(fā)，一方面可以大大加快開發(fā)進(jìn)程，增加土地的附加值；另一方面，對(duì)前期開發(fā)完成的土地，通過土地一級(jí)市場(chǎng)，可以回籠部分資金，從而為下一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施提供一定的資金保證，使土地一級(jí)開發(fā)形成良性循環(huán)。原有民房犬牙交錯(cuò)，土地空間混亂破碎，衛(wèi)生設(shè)施差，交通不便。便于項(xiàng)目規(guī)劃道路的實(shí)施，沿道路外側(cè)進(jìn)行收儲(chǔ)，被拆遷建筑局部在道路上的，盡量整體拆除。詳見表42。表45 XXXXX廠及周邊地塊可出讓土地一覽表地塊編號(hào)地塊用途地塊面積（m2）容積率備注HX020602商住75630　HX020605商住32340　HX020607居住64620≤　HX020608居住33580≤　HX020702商住88610配套一座24班幼兒園，用地面積不少于12600㎡，建筑面積不少于8400㎡。地貌單元屬長(zhǎng)江三角洲沖積平原，%，地面青島標(biāo)高一般為3米～6米，區(qū)內(nèi)水網(wǎng)遍布，河流縱橫。年日照時(shí)數(shù)略偏少。全年出現(xiàn)日最高氣溫超過35℃的高溫天氣有9天。河、湖、庫(kù)水位普遍接近常年偏高，%。表51：主要道路現(xiàn)狀表路名道路性質(zhì)道路寬度(米)機(jī)動(dòng)車道數(shù)龍江路主干道8012勤業(yè)路主干道244除主要道路外，規(guī)劃區(qū)地塊間道路一般為20米，詳見規(guī)劃圖。②雨污水排水采用雨污水分流制。④弱電：勤業(yè)路有通訊、有線電視等，地下敷設(shè)。本次拆遷按國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、常政發(fā)[2007]105號(hào)市政府關(guān)于修改《常州市城市房屋城市拆遷管理辦法》的決定、常建[2008]318號(hào)關(guān)于印發(fā)《常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)細(xì)則》的通知、常建[2008]319號(hào)《關(guān)于調(diào)整市區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)的通知》、常建[2007]142號(hào)《關(guān)于調(diào)整城市房屋拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)的通知》執(zhí)行。拆遷基價(jià)在市拆遷辦頒發(fā)《拆遷許可證》后，由評(píng)估公司按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估后公布。住改非房屋補(bǔ)償辦法：按《常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)細(xì)則》（常建[2008]318號(hào)）有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償。底層、頂層作為參照或被參照必須剔除不可比因素，才可應(yīng)用本政策。（，）。被拆遷人不可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或申購(gòu)定銷商品房。被拆遷人不可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或申購(gòu)定銷商品房。（2）大氣環(huán)境影響項(xiàng)目施工期車輛運(yùn)輸和機(jī)械施工排放的廢氣和粉塵對(duì)施工區(qū)域環(huán)境空氣將有一定的影響，但其影響性質(zhì)是短期的和可逆的，且影響范圍有限，只要加強(qiáng)管理，采用一定的防治抑塵措施，施工期工程對(duì)環(huán)境空氣的影響完全可以控制到最小程度，為施工區(qū)域環(huán)境空氣所承受。由于該項(xiàng)目收儲(chǔ)和前期開發(fā)項(xiàng)目，建筑垃圾多，必須及時(shí)清運(yùn)。（2）聲環(huán)境保護(hù)措施施工期合理調(diào)整施工時(shí)間，文明施工，采用簡(jiǎn)易隔聲屏障等措施減輕對(duì)鄰近居民的影響，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工人員按GB1234890《工業(yè)企業(yè)噪聲衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》的要求合理安排作業(yè)時(shí)間。（4）生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施該項(xiàng)目在設(shè)計(jì)和施工階段應(yīng)盡可能避免不利的生態(tài)影響，要保持與環(huán)境的和諧感，切實(shí)做到利用地形、配合地形、地盡其用。大氣環(huán)境控制在國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，空氣污染指數(shù)小于100。，財(cái)務(wù)實(shí)行獨(dú)立核算，收支兩條線管理，接受市國(guó)土資源局、市財(cái)政局的指導(dǎo)和監(jiān)督。土地收儲(chǔ)科：負(fù)責(zé)調(diào)查和計(jì)劃制定，具體包括地塊情況調(diào)查、中長(zhǎng)期收儲(chǔ)規(guī)劃擬定、年度收儲(chǔ)計(jì)劃制定等；負(fù)責(zé)控規(guī)委托，具體包括提請(qǐng)控規(guī)設(shè)計(jì)，建議規(guī)劃方案調(diào)整審定，辦理規(guī)劃手續(xù)等；負(fù)責(zé)地塊收購(gòu)，具體包括收購(gòu)申請(qǐng)受理、地塊權(quán)屬核查、收購(gòu)成本測(cè)算、會(huì)審方案擬定、土地和資產(chǎn)評(píng)估委托、收購(gòu)合同草擬、地塊搬遷跟蹤管理、土地權(quán)證變更、協(xié)助做好土地交接的前期準(zhǔn)備工作等。表91 項(xiàng)目建設(shè)周期表開發(fā)內(nèi)容項(xiàng)目前期拆遷土地平整等時(shí)間4個(gè)月10個(gè)月2個(gè)月表92 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 時(shí)間內(nèi)容項(xiàng)目實(shí)施周期（）—項(xiàng)目前期準(zhǔn)備收購(gòu)、拆遷方案制定拆遷土地平整后期第十章 投資估算和資金籌措《常州市城市房屋拆遷管理辦法》（常政發(fā)［2007］105號(hào)）《常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)細(xì)則》（常建［2008］318號(hào)）《關(guān)于調(diào)整市區(qū)城市房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)的通知》（常建［2008］319號(hào)）。住宅房拆遷補(bǔ)償按3700元/平方米，營(yíng)業(yè)用房按5500元/平方米，辦公用房按3000元/平方米。（3）％計(jì)。其中收儲(chǔ)費(fèi)用：95142萬元拆遷費(fèi)用：76574萬元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用：314萬元其他費(fèi)用：22017萬元：銀行貸款：110000萬元，%自籌資金：84047萬元，%自籌部分由市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心籌集解決，目前市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心自有資金150000萬元，自籌資金有保障。結(jié)合2008年以后土地市場(chǎng)的實(shí)際情況預(yù)計(jì)本項(xiàng)目出讓價(jià)根據(jù)不同容積率及地塊用途在240360萬元/畝間。本項(xiàng)目具有相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益，主要體現(xiàn)在完成了城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施地塊的收儲(chǔ)及拆遷上?！督K省工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，上述規(guī)定范圍內(nèi)的各類工程建設(shè)項(xiàng)目，達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須進(jìn)行招標(biāo)：（一）勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在30萬元人民幣以上的；（二）施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在100萬元人民幣以上或者建筑面積在2000平方米以上的； （三）重要設(shè)備和材料等貨物的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬元以上的；（四）單項(xiàng)合同估算價(jià)低于本條第（一）、（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定的規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，但符合下列標(biāo)準(zhǔn)之一的項(xiàng)目：1．總投資額在2000萬元人民幣以上的；2．使用各級(jí)財(cái)政預(yù)算資金的項(xiàng)目、 使用納入財(cái)政管理的各種政府性專項(xiàng)建設(shè)基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)資金的項(xiàng)目、使用國(guó)家融資項(xiàng)目，總投資中使用財(cái)政預(yù)算資金、納入財(cái)政管理的各種政府性專項(xiàng)建設(shè)基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)資金、國(guó)家融資的金額在100萬元人民幣以上