【正文】 15000元 /㎡ 整體價格控制實施： 平開高走、小幅快頻 蓄客期，截留客戶 開盤期，小幅快跑 持銷期，平穩(wěn)刺激 15500元 /㎡ 16000元 /㎡ 延長銷售周期的補(bǔ)充 鑒于項目銷售周期短，全年銷售任務(wù)重 需通過銷售措施延長項目銷售周期，緩解銷售壓力 提前至秋季房交會前完成前期意向客戶的轉(zhuǎn)訂 采取方式：■請意向客戶提前集中選房 ■ 簽訂意向轉(zhuǎn)認(rèn)購協(xié)議 ■ 簽訂時間： 9月 25日 10月 9日開盤， ?則作為前期鎖定客戶的轉(zhuǎn)訂儀式 ?利用現(xiàn)場火爆氛圍，再行銷售一批房源 實現(xiàn)效果： 搶到了秋季房交會前轉(zhuǎn)化一批客戶 將銷售周期進(jìn)行了延長 年度營銷費用測算 項目總產(chǎn)值 (19萬方 , /平米價格 ):約 按照約 3%的營銷費用比例折算 (包含代理費用 ) 項目整體營銷費用 = *3%=8550萬元 項目營銷費用使用拆分 時間 2022年 9月 2022年 10月 2022年 11月 2022年 12月 開發(fā)階段 首期起勢 建立品牌 開盤 持續(xù)銷售 持續(xù)銷售 營銷強(qiáng)度 強(qiáng) 強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 營銷費用比例 40% 30% 20% 10% 營銷費用 約 648萬 約 486萬 約 324萬 約 162萬 2022年度推廣費用預(yù)算 —— 營銷推廣費用約占總銷售額 [可售面積約 萬平米 ，價格按 15000元 /㎡ ]的 3% 年度營銷費用 :1620萬 我們期待， 2022年和華人置業(yè)攜手打造享譽(yù)中國的國際城市豪宅標(biāo)桿！ Thanks! 。給客戶緊迫感。 吸引眼球廣泛造勢 挖掘意向客戶促進(jìn)營銷 促進(jìn)老客戶營銷 渠道執(zhí)行之三階段的工作劃分 活動貫穿 —— 高頻度的渠道活動、客戶活動、推廣活動貫穿項目營銷始終， 加速認(rèn)知、把穩(wěn)客戶、摸底價格 推售策略 6月 7月 8月 9月 10月 11月 月均去化 銷售單價 78號觀邸 19 54 74 23 5 8 31 9800 蓉上坊 102 136 9 1 0 0 62 8500 摩根中心 —— —— —— —— 170 146 158 9500 喜年廣場 79 57 68 35 0 0 60 11500 西府少城 0 182 190 62 89 125 130 11000 【 價格推導(dǎo) 】 影響入市價格的因素 去化速度 區(qū)域競爭 產(chǎn)品自身條件 區(qū)域在售物業(yè)去化及價格情況 【 當(dāng)前入市價格推導(dǎo) 】 根據(jù)綜合比分法，選取 4個代表型城中心項目進(jìn)行參照對比，本項目當(dāng)前入市價格約為 13000元 /㎡ ，后期將根據(jù)市場合理增長速度，最終實現(xiàn)整盤均價 15000元 /㎡ 。 時間：項目開盤前一個月 —— 多級 call客，最大可能拉動誠意客戶 抄競爭項目（如麓山國際、藍(lán)光觀嶺）來訪客戶車牌號，再找專業(yè)公司根據(jù)車牌篩選其資料，群發(fā)短信以及電話跟進(jìn)，截殺競爭項目客源。 客戶中心 Call客到銷售員 Call客 分析成交客戶特征，篩選相匹配的數(shù)據(jù)， 利用思源客戶中心進(jìn)行 Call客，獲取有效誠意客戶數(shù)據(jù)移交給銷售員跟進(jìn)。 在樣板房不同分區(qū)設(shè)置 不同場景 ，邀請專人在書房繪畫，在客廳彈奏樂器，在會客室擺設(shè)茶道，在廚房制作點心，甚至舉行室內(nèi) party，利用每一個真實情景，向客戶展現(xiàn)祥云的尊尚生活；私人管家如自家主人回家般接待，私人管家助理為客戶端上熱飲及食品，客戶可隨時體驗生活。 『 體驗式輔助工具 』 ［ 材料展示 +說明牌 ］ 在樣板間展示各種世界名牌的家居用料，并以說明牌的方式闡述每個獨特細(xì)節(jié)。 ［ 頭等艙環(huán)幕影院 ］ 在銷售中心建立游艇式頭等艙體驗中心，通過360度環(huán)幕影院，滾動播放項目宣傳片，時刻轟炸客戶眼球。 【 體驗 營銷 】 完美展示策略 第一展示 —— 突破傳統(tǒng)售樓處概念，制造設(shè)計、時尚、 藝術(shù)中心 展示中心設(shè)計 ,模型及專屬物料展示 ?設(shè)計感極強(qiáng)，有別的與眾不同的模型 ?項目專屬的物料 ?藝術(shù)品的擺放 【 展示 策 略 】 ?售樓團(tuán)隊武裝到牙齒 ?銷售團(tuán)隊用時尚元素包裝，從細(xì)微處體現(xiàn)項目氣質(zhì)， 打造整體品質(zhì)感。 ?采用單批接待模式，給客戶充分尊貴感。 利用企業(yè)品牌忠誠客戶及業(yè)內(nèi)人士，進(jìn)行活動炒作 利用營銷示范體系物業(yè)，實現(xiàn)體驗營銷 深挖客戶資源，實現(xiàn)老客戶營銷 集中型平面推廣造勢 PR關(guān)系事件營銷 SP體驗活動營銷 種子客戶營銷 全面攻擊 關(guān)鍵 推廣方案之 推廣策略 —— 策略之整合營銷 “ 骨子里的國際氣質(zhì) ” —— 不夜城嘉年華 執(zhí)行階段： 都匯華庭項目亮相活動 目標(biāo)人群： 高知高收高消費的城市新貴 職業(yè)特性： 跨國公司、金融、 IT、房地產(chǎn)、媒體、藝術(shù) 活動形式： 呈現(xiàn)一臺純正的香港嘉年華盛景 活動目的： 讓成都人體驗港派文化的同時了解華人置業(yè)，了解華人置業(yè)的香港作品、成都作品 （案名本體知名度的傳播） 傳遞都匯華庭的生活方式 —— 骨子里的國際氣質(zhì) （未來生活人群屬性的傳播） 活動安排之市場導(dǎo)入期 目的：品牌亮相及深入 活動縱貫 華人置業(yè) amp。高端圈層 …… 在這里，厚積薄發(fā) 】 『 華置 匯 』 將華置品牌推上一個全新的境界層次 突破房地產(chǎn)局限，真正做到跨界之王 創(chuàng)造一種全新的生活模式，人生提升平臺 組織華人置業(yè)集團(tuán)各地項目的高端客源 利用思源全國項目高端客源 提升項目產(chǎn)品之外的泛配套 最大化項目無形資產(chǎn) 長遠(yuǎn)影響 真正做到中國的，世界的 短期價值 制造話題，轟動市場，影響圈層 推廣方案之線上媒體推廣 ’ 營銷通路組合方案 都匯華庭 整合營銷 動態(tài)價值 ’ 通過整合傳播實現(xiàn)價值動態(tài)傳播：廣泛的價值接觸點，實現(xiàn)精準(zhǔn)營銷 高配置產(chǎn)品 華置 品牌 整合 營銷 保值增值性 附加值 總價控制 戶型創(chuàng)新 報紙 戶外宣傳 置業(yè)顧問 系統(tǒng)專業(yè)講解 網(wǎng)站宣傳 樓書、 DM及 客戶通訊等 現(xiàn)場體驗 房地產(chǎn)雜志評論 豪宅化設(shè)計 絕版地段 報紙、軟文訴求 現(xiàn)場體驗 網(wǎng)站宣傳 戶外宣傳 華置資本 導(dǎo)向 品牌團(tuán)隊 華置產(chǎn)品品牌 客戶活動 房地產(chǎn)行業(yè)論壇 華置會 品牌集成 純粹居住 置業(yè)顧問 系統(tǒng)專業(yè)講解 樓書、 DM及 客戶通訊等 城中純居 高尚豪宅 整合營銷 圖片展 示范體系開放 開盤 業(yè)內(nèi)茶話會 …… 線上，線下集中爆發(fā)， 以客戶需求為出發(fā)點， 多種營銷模式全面攻擊。讀書會 HOW CULTURALIZE 如何文化地生活 頂級廚藝協(xié)會 在這里 你知道能遇到些什么人 【 最多元 琴棋書畫協(xié)會 貴族運(yùn)動教學(xué) 『 私愛文化匯 』 茶道協(xié)會 粵劇 讀書會 花道協(xié)會 古典樂器 歌劇 私藏品鑒會 文化潮流信息 昆劇 畫廊 琴棋書畫協(xié)會 話劇 藝術(shù)品鑒賞拍賣 私人定制服務(wù) 商機(jī)創(chuàng)造 世界經(jīng)濟(jì)系列論壇 企業(yè)家交流平臺 To know something of everything 名牌商學(xué)院定點授課課堂 用愛心演繹人生奢華 『 華置企業(yè)商學(xué)院 』 企業(yè)家提升 整合資源擔(dān)負(fù)社會責(zé)任 強(qiáng)化優(yōu)勢 —— 針對項目優(yōu)勢價值，進(jìn)行強(qiáng)化營銷推廣 強(qiáng)化品牌 品牌專案推廣 路牌出街 房交會亮相 企業(yè)圖片展 業(yè)內(nèi)新聞發(fā)布 產(chǎn)品見面會 強(qiáng)化打造體系 體系專案推廣 新聞發(fā)布概念導(dǎo)入 項目打造規(guī)劃體系 介紹手冊 電子樓書 精裝樣板間 專門講解員 異地品鑒之旅 客戶現(xiàn)身說法 強(qiáng)化純粹居住 區(qū)域差異推廣 內(nèi)區(qū)域 突出高品質(zhì)，避免價格競爭 外區(qū)域 突出產(chǎn)品差異和區(qū)域特質(zhì)，搶奪客戶 拔高形象 突出品質(zhì) 通過一系列營銷活動，從精神層面上感召項目客群，進(jìn)行品牌滲透 跨界營銷 跨界營銷的成功實踐，在思源經(jīng)紀(jì)代理的北京 高端豪宅 —— 星河灣項目上得到了充分的展現(xiàn) LV向 Stephen Sprouse致敬的涂鴉系列 Hermes的專業(yè)繪綢師 Chanel的“ M233。 華人置業(yè) “ 涵養(yǎng)世界的高端 ” 大事件起勢 起勢時間： 8月份 事件 方向： 聯(lián)合政府進(jìn)行區(qū)域炒作 ?政府規(guī)劃利好展示，熱炒板塊，形成市場認(rèn)知 ?政府先行，建立可信度，增強(qiáng)置業(yè)信心 大事件營銷 ?杜莎夫人蠟像館成都首展 ?坐直升飛機(jī)領(lǐng)略項目未來高度 華置旗下優(yōu)勢資源的整體運(yùn)用 ?華置集團(tuán)核心資源展示，彰顯實力 ?宣傳華置港資背景及超高層開發(fā)領(lǐng)域江湖地位 步驟：熱點事件新聞聚焦 去香港領(lǐng)略華置高端物業(yè)風(fēng)范 ?集合公司在售項目前期積累的客戶資源，分批次前往香港考察和品鑒，展示項目未來的良好前景。 如果城中心沒有東大街？ 亦如香港沒有中環(huán)，北京缺了長安街，上海少了南京路 既然東大街已出，那必定是一條通往世界的國際大道。 華人置業(yè)的高端，是數(shù)年沉淀的修為 文化的、民族的也是國際的。 高端生活中心的風(fēng)范顯露無遺 純粹居住的夢想顯露無遺 THE MOST 連洗手間 ,我都可以俯瞰半個成都 ! 我們倡導(dǎo)以一種全新生活模式滿足目標(biāo)客戶的需求，升級、重構(gòu)物業(yè)價值。 有的墻分出內(nèi)外，這堵墻分出高低 ! 這是中西貫通、去蕪存菁、交相輝映的 “ 涵養(yǎng)國際的純粹生活 ” 企業(yè)的風(fēng)格顯露無遺。以客戶為中心，讓客戶眼見為識的體現(xiàn)產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)、創(chuàng)造差異化的營銷體驗 形象策略： 高舉高打，品牌升華入市，升級項目形象 推廣策略： 品牌起勢 , 分階段推廣體系構(gòu)建 蓄客策略： 行銷先行，病毒滲透，提前轉(zhuǎn)化 推售策略： 物業(yè)價值持續(xù)增長原則，價值整體最大化 形象策略 強(qiáng)化優(yōu)勢 —— 強(qiáng)化項目優(yōu)勢價值，切合客群屬性，提煉營銷定位與推廣主題 都匯華庭的另一面 —— —— 觀點背后的發(fā)現(xiàn) 大道思維 VS 小巷路徑 我們大膽作個類比： 我們是城市豪宅中的 “ MINI COOPER”，它是在國際化視野下的 純粹城市高端居住夢想 東大街，成都的 “ 金融大道 ” ，也是項目的 “ 資源王道 城市 CBD，人人可見、人人皆說，我們要說的不僅于此 …… ?全球化、國際化誰都會提，但成都生活該有的從容呢？ ?繁華便捷誰都會提，但成都生活該有的寧靜呢？ ?地鐵捷運(yùn)任誰都會提，但成都生活該有的閑情呢？ 想象一下， 這是法國香榭麗舍大街、紐約第 5大道 ?? 一邊是國際公民高尚而優(yōu)雅的生活， 一邊是世界級的消費享樂。 品牌運(yùn)作 項目發(fā)力 【 營銷總攻略 】 策略總綱 ? 強(qiáng)化并擴(kuò)大項目唯一性，依托及挖掘強(qiáng)勢資源，通過大事件品牌起勢，配合開展一系列主題活動 ,樹立項目國際化形象。 項目啟示 引領(lǐng)客戶 渠道先行 市場啟示 戰(zhàn)役提前 高舉高打 營銷策略要點 營銷戰(zhàn)略綱領(lǐng) 凸顯價值 全面超越 先入市，先立勢；積極搶奪區(qū)域內(nèi)競品客群，同時 對大成都范圍內(nèi)競品客群進(jìn)行分流，以項目核心價 值點實現(xiàn)對競爭項目目的全面超越。 競爭啟