【正文】 《 2021 房地。 ? 區(qū)域整體 開發(fā)水平較低，已開發(fā)項目以中檔為主，區(qū)域競爭力較弱。 ? 地塊近乎四面均不臨主干道，居家氛圍強 (二 ) 劣勢特征分析 ? 老東郊工業(yè)區(qū)的概念讓成都市民對城東區(qū)域心理認(rèn)同度較低，購房心理抗性較大，對吸納區(qū)域外客戶難度較大。 地塊優(yōu)勢 ? 地塊鄰沙河，離雙慶路僅 300 米，交通較方便。 高檔精品物業(yè)對應(yīng)中高檔客戶群 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 三、 項目 SWOT 分析 (一 ) 優(yōu)勢特征分析 區(qū)位優(yōu)勢 ? 目標(biāo)地塊位于政府規(guī)劃建設(shè)的熱點區(qū)域 ? 緊臨沙河，自然資源豐富 ? 區(qū)域道路交通、生活便捷。 從區(qū)域市場選擇上來說，應(yīng)該主要針對 欲在城東購買高層住宅的，以及在主城區(qū)內(nèi)已有住房，欲選擇更高檔物業(yè)的二次置業(yè)客戶群體 。樓盤高品質(zhì)社區(qū)的定位，目的在于吸引更多區(qū)域及大成都中端消費層次客戶。具體到點，作為對“典范”概念的支撐，可以從產(chǎn)品規(guī)劃的科學(xué)化、社區(qū)功能的人性化、配套的完善化、景觀打造的精品化、營銷方式的前沿化、地理位置的不可復(fù)制化等 6 個主要方面來詮釋。 沙河岸邊人家 利用區(qū)域內(nèi)極佳的自然先天條件，以此為根據(jù)，借助后期人工造景，使社區(qū)景觀與自然景觀和諧一體，可謂渾然天成。 親水健康生活 親水健康生活做為項目主題賣點。 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 第一部分 項目定位建議 一、本項目的總體定位 定位解析： 沙河岸邊 由東郊工業(yè)區(qū)向宜居城東、國際城東的轉(zhuǎn)變，沙河整治工程的良好效果，吸引了更多的消費者關(guān)注。為豐富社區(qū)配套功能，提升項目品質(zhì)，我們建議： 游泳池結(jié)合小區(qū)內(nèi)部景觀，做景觀游泳池； 6下架空層，可作為開放式社區(qū)活動場所，如：乒乓球區(qū)、臺球區(qū)、健身區(qū)、閱覽室等； 8前的全民健身區(qū)可做為兒童游樂區(qū)、晨練區(qū)使用，同時有網(wǎng)球場的使用 功能。 —— 建筑物四周的散水坡可使用低成本的鵝卵石鋪設(shè)地坪，其一使細節(jié)之處也能與整個環(huán)境相互協(xié)調(diào)，保持美觀；其二可消除因雨水的侵蝕產(chǎn)生視覺不悅的感覺。單元入戶可考慮跨 小橋進戶 的形式，增添園林情趣，亦作為項目賣點之一。 —— 組團內(nèi)的主軸線和主中心的公共景觀做大、做好；多采用樹型好，冠幅大的樹種。 根據(jù)小區(qū)的分區(qū)規(guī)劃理念，景觀規(guī)劃宜與建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，注重雕塑、主題景觀、小品的表現(xiàn)。 內(nèi)部主景觀水帶可“變細”、“變長”、“變曲”，盡可能通過每一戶單元入口，為銷售制造優(yōu)勢資源又有利于以后物業(yè)管理的成本控制。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。做精品社區(qū)環(huán)境 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 造景 兩大手段 —— 水和綠 ，增強滲透性。借助沙河政府改造工程造景?，F(xiàn)代居家藝術(shù)和沙河水岸、臨水而居得到很好的統(tǒng)一：即親水的藝術(shù)；藝術(shù)的親水；而各種景觀設(shè)置和雕像小品中也能品悟出濃濃的生活情趣。這也是本項目策劃立項的基礎(chǔ)，必須把親水生活的概念，做足、做精，才能為項目后期發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。 從另一方面講，本項目在環(huán)境上最大的優(yōu)勢就是擁有絕佳的景觀造景的地形條件，環(huán)境的規(guī)劃應(yīng)以最大限度地不破壞自然地形為前提；借助現(xiàn)有自然資源，人工造景，與之協(xié)調(diào)統(tǒng)一，如同上天恩賜，“大隱于市”的夢想在此得以實現(xiàn)。突出本項目地理位置優(yōu)勢。 臨沙河 和 高品質(zhì)宜居社區(qū) 正是我們需要挖掘的兩大賣點。 第四部分、景觀規(guī)劃設(shè)計理念建議 一、 景觀設(shè)計要點建議 在小區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計中，應(yīng)解決高層建 筑帶來的壓抑感 由于面積有限，景觀應(yīng)追求小而精，在設(shè)計與施工中注重細致精巧，以提升品質(zhì)。 戶型配比如下： 75平米套型： 45%； 85 平米套型： % 90平米套型： %； 115 平米套型： % 125 平米套型： % 戶型配比較為合理，以 75 平米左右戶型為主，控制總價， 100 平米以上舒適居家大戶型有利于項目品質(zhì)提升，吸引多層次客戶群。 本地塊是建造高品質(zhì)精品社區(qū)的一塊好地，具備了較強的先天的資源優(yōu)勢；綜合本項目的親水生活立項、產(chǎn)品規(guī)劃、戶型設(shè)計、總價控制等因素，即擁有建立舒適品質(zhì)性居家產(chǎn)品的必要條件，我們有理由相信，通過我們專業(yè)運做和努力，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間。 二、布局位置優(yōu) 劣勢分析 本項目景觀位置較好的為 8， 6，其次為 5， 2， 3相對景觀位置較差。步行大門間距便于景觀硬質(zhì)打造，寬闊大氣。 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 總結(jié)： 第二部 分、產(chǎn)品規(guī)劃分析 一、整體概述 整體來說，本項目規(guī)劃設(shè)計方案較為完善，項目總體布局基本合理，在地塊地形條件的限制下，基本圓滿的滿足了日照及間距、容積率等設(shè)計要求。 價格性價比 在本項目的后期營銷中，我們將分批次、分組團進行銷售，建議采用低開高走的策略，前期快速占領(lǐng)市場。將社區(qū)景觀做精，做細，這也是項目成功的關(guān)鍵保障。 產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢 見下文分析。 品牌預(yù)期優(yōu)勢 隨著 24 城、龍湖等知名品牌項目的開發(fā)，消費者對本區(qū)域市場關(guān)注度進一步品質(zhì)居家生活精神 =領(lǐng)域感 +獨立感 +尊貴感 +占有感 +價值 感 +人際情感 ?? （臨河） +（戶型） +（社區(qū)品質(zhì)） +（物業(yè)服務(wù)） +（價值上揚空間） +（社區(qū)和諧文化） ?? 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 提高，對區(qū)域品質(zhì)生活的要求隨之提高。 地理位置優(yōu)勢 位居大城東發(fā)展主線之上，臨華潤 24 城，交通便捷、通達性好。尤其本項目 8一半房源正對沙河，景觀效果極佳。只有視土地如生命，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內(nèi)涵，才能發(fā)揮土地的最高價值。（此營銷定位思路見后文詳細分析）。 本項目由于地塊規(guī)模、開發(fā)商品牌等限制，要想贏得在花郡、千居朝陽等同價格樓盤的競爭，必須充分發(fā)掘產(chǎn)品賣點，在產(chǎn)品規(guī)劃、戶型設(shè)計、社區(qū)環(huán)境、配套服務(wù)等方面上， 已經(jīng)具備開發(fā)實用性居家、品質(zhì)型居家的產(chǎn)品的基礎(chǔ) 。即既關(guān)心價格、又重視社區(qū)綜合品質(zhì)、居住環(huán)境等的消費需求，并逐漸吸引更多的二次換房客戶關(guān) 注。 從市場需求來看，萬年場片區(qū)樓盤，目前仍屬于初級居家型概念需求，消費者對地段、價格敏感和關(guān)注度相對更多，如花郡、千居朝陽等，其 7090平米左右小戶型房型由于單價低、總價不高的優(yōu)勢，已經(jīng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的市場環(huán)境，多以第一次置業(yè)客戶為主。相較于其他三個片區(qū)，萬年場一線的房地產(chǎn)市場剛剛起步。作為中高檔高層住宅小區(qū)用地，其交通便利， 區(qū)域位置良好，地形地貌平坦，周邊市政配套設(shè)施完備，為創(chuàng)造優(yōu)秀的居住小區(qū)提供了優(yōu)良的先決條件。 三、區(qū)域目標(biāo)受眾分析 人口特征 （ 1）職業(yè) 企業(yè)中層管理人員、個體經(jīng)營者 /私企業(yè)主、 專業(yè)技術(shù)人 員、教師、普通職員、公務(wù)員等 項目名稱 面積 ≤ 75m2 75m2≤ 面積≤ 90m2 90m2 面積120m2 面積 ≥ 120m2 千居朝陽 30％ 30％ 40％ 30％ 花郡 51％ 51％ 35％ 14% 沙河明珠 43％ 43％ 56％ 1% 沙河麗景 6％ 6％ 45％ 49% 水岸華庭 78％ 0％ 10％ 12％ 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 （ 2）年齡及家庭結(jié)構(gòu) ? 購房面積 110 平米以上的中大戶型群體 ? 主要以 3045 歲的中青年和中年群體為主，家庭結(jié)構(gòu)普遍為三口之家的 核心家庭 ? 個別為即將成家的未婚青年，準(zhǔn)備購房結(jié)婚 ? 購房面積 110 平米以下的中小戶型群體 ? 主要以 30 歲及以下的年輕群體為主，目前大多尚未成家，準(zhǔn)備購房結(jié)婚； 或外地留在成都工作的年輕人，有了一定積蓄后，需要一個屬于自己的房子 ? 少數(shù)為 40 歲以上的中年群體，孩子已經(jīng)或即將獨立 （ 3）群體特征 ? 中年群體奮斗大半生，事業(yè)處于平穩(wěn)或巔峰時期，孩子已經(jīng)或即將獨立 ， 家庭負(fù)擔(dān)相對較小，有較豐厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)和較強的支付能力 ? 中青年群體上有老下有小，事業(yè)處于發(fā)展上升階段，工作是他們生活的 重心，未來社會地位和收入預(yù)期良好，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)和支付能力 ? 年輕群體事業(yè)處于起步階段，經(jīng)濟基礎(chǔ)相對薄弱，但小有積蓄，加上家 庭的支助，足以支付首付，且未來收入預(yù)期樂觀，按揭不成問題 （ 4）休閑生活 他們既努力工作，又會享受閑暇時光 ? 大眾娛樂 看電視、朋友聚會、喝茶、打麻將、斗地主、逛街購物（女性）?? ? 康體運動 乒乓球、羽毛球、籃球、足球、游泳、跑步、健身操、太極拳?? ? 文化休閑 看 書 /報、上網(wǎng)、聽音樂、唱歌、跳舞 、聽音樂、看電影、釣魚?? ? 旅游休閑 周末附近郊區(qū)縣郊游 /大假外出旅游 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 （ 5）信息來源渠道 報紙和親友介紹是購房者獲取購房信息最主要的渠道 親友介紹是他們最為信任的渠道，說明口碑傳播對購房者非常重要 ? 報紙：商報、居周刊幾乎每天 /每期必看，其次為華西都市報 ? 其它信息來源渠道 網(wǎng)絡(luò)：如搜房網(wǎng)、一些業(yè)主論壇 電視：如天天房產(chǎn) 公交候車亭廣告 車身廣告 房交會 四、 項目地塊分析 項目位置 項目位于成都市成華區(qū)長天路東側(cè)，地塊東側(cè)毗鄰沙河，北側(cè)為規(guī)劃道路，南側(cè)為居住小區(qū)。該區(qū)域目標(biāo)消費群為一次置業(yè)者。） 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 本項目與以上項目做類比： ◆ 無論是千居朝陽、花郡還是沙河明珠、沙河麗景項目，銷售最快的戶型均為 90平方米以下的戶型，其次為 120 以下的三房。 ◆ 主力戶型區(qū)間 及銷售情況 項目名稱 面積區(qū)間 (m2) 主力戶型區(qū)間（ m2） 75m2面積90m2 目前該戶型銷售情況 90m2面積120m2 目前該戶型銷售情況 面積≥ 120m2 目前該戶型銷售情況 千居朝陽 83126 83118 30％ 100％ 40％ 99％ 30％ 49% 花郡 43133 76133 51％ 100％ 35％ 100％ 14% 79% 沙河明珠 53152 77116 43％ 100％ 56％ 100％ 1% 100% 沙河麗景 55160 90123 6％ 75% 45％ 66% 49% 90%