【正文】 在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過后方可正式簽證。 ②簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號(hào)準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。 （ 2）簽證的時(shí)限 現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。 （ 3）變更的審批 主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。 ②設(shè)計(jì)變更通知單。 ③各部門全面評(píng)估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。 ②加強(qiáng)施工前的審核工作。原則上不允許發(fā)生人工簽證。 （ 7）具體操作措施： 1）一單一算原則：一個(gè)設(shè)計(jì)變更及簽證單應(yīng)編制一份結(jié)算單，且對(duì)應(yīng)一項(xiàng)內(nèi)容； 2）一月一匯總原則：每月匯總已完工的變更簽證費(fèi)用，反映在項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本中； 3）完工確認(rèn)原則：當(dāng)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證完工后，盡快完成簽字確認(rèn)，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認(rèn)； 4）原件結(jié)算原則：設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的結(jié)算必須要有齊備的、有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)； 5）時(shí)間限制原則：設(shè)計(jì)變更、簽證都應(yīng)先立項(xiàng)后實(shí)施。 2）控制原則：在招標(biāo)中明確“施工措施費(fèi)用包干”施工措施費(fèi)包干原則： 投標(biāo)措施項(xiàng)目清單未填寫部分，視為已包含在工程量清單的其他費(fèi)用中，措施項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)價(jià)包干考慮，結(jié)算時(shí)除合同規(guī)定外不做調(diào)整。 —— 工程技術(shù)要求或工程質(zhì)量要求不具體明確，無法保證差異化產(chǎn)品的品質(zhì)。 —— 工程量清單說明不夠詳細(xì)，容易引起簽證。 —— 施工措施費(fèi)。 （ 4）影響現(xiàn)場(chǎng)簽證的罪魁禍?zhǔn)祝? —— 合同出現(xiàn)漏洞。其他，如：土方駁運(yùn)、機(jī)械進(jìn)出場(chǎng)、趕工措施、配合銷售等。 137 現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 （ 1）現(xiàn)場(chǎng)簽證的主要內(nèi)容： 在施工過程中出現(xiàn)的各種技術(shù)措施處理，以及由于施工條件變化、地下狀況（土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線）變化，導(dǎo)致發(fā)生增減工程量，材料代換或其它變更事項(xiàng)。 ◆對(duì)于常規(guī)設(shè)計(jì)變更涉及的內(nèi)容： 其計(jì)價(jià)方式在合同中有約定，不用吵架，按合同計(jì)算 。 ◆第一種： 是到退的設(shè)計(jì)變更，現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)施工了，因變更滯后出現(xiàn)重復(fù)施工的浪費(fèi) 。 4）由于銷售部門、業(yè)主要求提出變更，導(dǎo)致發(fā)生做法變更、材料代換或其它變更事項(xiàng)。 2）由于設(shè)計(jì)部門改變建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、使用功能、增減工程內(nèi)容，導(dǎo)致發(fā)生做法變動(dòng)、材料代換或其它變更事項(xiàng)。 常見反索賠的主要理由： 1）工程質(zhì)量缺陷 2）拖延工期 3）保留金的 4）發(fā)包方其他損失。通常反索賠主要是指發(fā)包人向反索賠是相對(duì)索賠而言，是對(duì)提出索賠的一方的反駁。 常見索賠的主要起因： 1）合同文件引起的（如圖紙和工程量表中錯(cuò)誤的描述） 2）工程施工方面（如設(shè)計(jì)變更和工程質(zhì)量要求變更引起的） 3）關(guān)于價(jià)款方面（如拖延支付進(jìn)度款） 4）工期引起的（延誤工期損失等） 5）特殊風(fēng)險(xiǎn)和人力不可抗拒（指戰(zhàn)爭(zhēng)、革命、內(nèi)戰(zhàn)等） 6）工程暫挺、中止合同。 (二 )施工環(huán)節(jié)成本控制的主要環(huán)節(jié) 137 工程建設(shè)中索賠管理的任務(wù)主要有索賠和反索賠 （ 1） 索賠： 是指在合同實(shí)施中，合同一方因?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同所規(guī)定的義務(wù)或未能保證承諾的合同條件實(shí)現(xiàn)而遭受損失，向?qū)Ψ教岢鲅a(bǔ)償要求。 （ 4）合同實(shí)施的控制： 通過合同實(shí)施情況分析，找出偏差，調(diào)整合同實(shí)施過程，達(dá)到合同總目標(biāo)。 （ 3）合同交底： 合同分析后，應(yīng)由合同管理人員向各管理層作合同交底，把合同責(zé)任具體落實(shí)到各責(zé)任人和合同實(shí)施的具體工作上。 134 合同管理常用方法有： （ 1）合同會(huì)簽制度： 一項(xiàng)合同的簽定，需要公司各責(zé)任部門評(píng)審，各自對(duì)合同中的條款進(jìn)行把關(guān)，避免出現(xiàn)專業(yè)管理的空白。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。 133 (3)評(píng)標(biāo)和定標(biāo) 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn) 四 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 五 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) 八 內(nèi)部材料。 ① 主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本 ②邀請(qǐng)外部顧問專家審核 ① 預(yù)算合約部門 ②工程部門 內(nèi)部材料。 ③選擇五家投標(biāo)單位 ① 預(yù)算合約部門 ②工程部門 甲方招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)考察、評(píng)估、篩選三家以上投標(biāo)單位參加投標(biāo) ① 預(yù)算合約部門 ②工程部門 內(nèi)部材料。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 位的選擇 （ 1）資質(zhì) （ 2）管理水平 （ 3）技術(shù)力量 （ 4）歷史記錄 （ 5）資金實(shí)力 （ 6）合作經(jīng)歷 （ 7）信用情況 ① 建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備設(shè)備供貨商名冊(cè)及資料數(shù)據(jù)庫(kù)。 2）工程量清單法計(jì)價(jià)的 優(yōu)點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制的內(nèi)容 111 為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？ ①工程量清單招標(biāo)，計(jì)價(jià)方式簡(jiǎn)潔，一目了然，在總價(jià)和單價(jià)上都充分競(jìng)爭(zhēng)，可以體現(xiàn)各單位的真實(shí)成本，便于分析招標(biāo)商務(wù)標(biāo)，容易比較投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)優(yōu)劣，有利于選到報(bào)價(jià)合理的承建單位，有利于工程順利實(shí)施； ②工程量清單報(bào)價(jià)，能夠比較準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)的價(jià)格水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場(chǎng)規(guī)律控制工程成本；有了充分競(jìng)爭(zhēng)得到的單價(jià)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)； ③工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中有效約定，有利于規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證； ④設(shè)計(jì)變更套用工程量清單單價(jià)，有利于提供設(shè)計(jì)變更簽證效率，便于動(dòng)態(tài)掌握實(shí)際工程成本情況，使動(dòng)態(tài)控制工程成本成為可能； ⑤工程量清單不作調(diào)整，結(jié)算時(shí)只算設(shè)計(jì)變更引起的工程量增減，有利于提高結(jié)算效率； ⑥付款過程簡(jiǎn)化，減少施工過程中付款的分歧。 （ 1）招標(biāo)方式的選擇 公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo) 為什么招標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過施工單位的工程師呢？ ——這是信息對(duì)稱與不對(duì)稱的問題 房地產(chǎn)公司控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內(nèi)行的方法？ ——貨比三家 。 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn) 四 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 五 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) 八 111 招標(biāo)標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、預(yù)算合約、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審人員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。 政府要求 。 – – – – 市場(chǎng)定位 。 每期開發(fā)規(guī)模在 10萬平米以下，相對(duì)應(yīng)戶型不宜超過 10種 （ 1）減少人為增加的工作復(fù)雜度： ——戶型種類適量為準(zhǔn) ——當(dāng)戶型差異不大，但品種數(shù)量較多時(shí)，會(huì)給客戶帶來 選擇的困惑，而且給設(shè)計(jì)和銷售帶來成倍的工作量和復(fù)雜度。 106 1)設(shè)計(jì)變更原因 ： : B. 施工困難 ： 2）為降低設(shè)計(jì)變更簽證率，可采取的策略如下： —— 建立施工圖階段的長(zhǎng)期合作伙伴； —— 給予合理的設(shè)計(jì)周期； —— 甲方完善標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計(jì)。 5）根據(jù)雙方互動(dòng)認(rèn)可，最終出施工圖紙。 ３）設(shè)計(jì)單位拿出擴(kuò)初設(shè)計(jì)和概算后，甲方對(duì)圖紙進(jìn)行內(nèi)審，并對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行修正。 限額設(shè)計(jì)的管理 : １）首先根據(jù)項(xiàng)目的營(yíng)銷定位分析確定設(shè)計(jì)的定位。 （ 3）設(shè)備方面優(yōu)化關(guān)注點(diǎn)： １）覆土埋深與設(shè)備管線的埋設(shè) ２）地下室層高與設(shè)計(jì)管線的關(guān)系 ３）設(shè)備參數(shù)以及設(shè)備型號(hào)的選用． ４）選用新技術(shù)、新設(shè)備的應(yīng)用。 83 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 單 體 設(shè) 計(jì) 設(shè) 備 設(shè) 計(jì) 初步設(shè)計(jì) 施工圖 功 能 平 面 結(jié) 構(gòu) 體 系 立 面 設(shè) 計(jì) 概念設(shè)計(jì) （ 1）設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標(biāo) ——倡導(dǎo)在設(shè)計(jì)管理階段，設(shè)備工作并行并前置； ——倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要設(shè)備定樣定板； 85 （ 2）開展標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、進(jìn)行集中采購(gòu) 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)將減少部品的種類數(shù)量，降低設(shè)計(jì)工作量．為單一部品提供數(shù)量較多的采購(gòu)額，從而降低招投標(biāo)工作量，為集中采購(gòu)降低成本提供條件。 含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，如果過分單一強(qiáng)調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)體型規(guī)則要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。只有這樣，才能有充分的時(shí)間進(jìn)行多方案的比較，才能保證設(shè)計(jì)成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟(jì)。 72 74 （ 4）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化的主要關(guān)注內(nèi)容 ： 1）基坑、邊坡控制 2）樁基選用的優(yōu)化 3）結(jié)構(gòu)含鋼量的控制． 4）上部結(jié)構(gòu)選型的優(yōu)化 5）特殊部位的結(jié)構(gòu)優(yōu)化處理（屋頂綠化采用輕質(zhì)土壤） 6）選用新 Ⅲ 鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術(shù)，降低含鋼量。 1） Ⅲ 級(jí)鋼的應(yīng)用： 由于 Ⅲ 級(jí)鋼強(qiáng)度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項(xiàng)目中廣泛采用 2）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件： 結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會(huì)上升，但分類太多不利于施工控制。 2）輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)從方案入手可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化。 設(shè)備專業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。 60 ? 珠江馬駒橋項(xiàng)目一期規(guī)劃用地面積 ,容積率 . 核定建筑面積 , 其中花園洋房 , 小高層 , 商業(yè) , 會(huì)所 1200平方米 , 2022年 12月 31日簽定土地出讓協(xié)議 , 2022年 11月至 12月項(xiàng)目前期準(zhǔn)備 , 2022年 1月至 2月概念規(guī)劃設(shè)計(jì)投標(biāo) , 2022年 1月至 3月住宅戶型研究 , 2022年 3月至 5月規(guī)劃 ,建筑方案及深化 , 2022年 5至 6月 30日完成典型花園洋房和小高層擴(kuò)初 ,施工圖 2022年 6月完成修建性詳細(xì)規(guī)劃和方案報(bào)批文本的編制 . 從正式拿到土地到單體施工圖完成共計(jì) 7個(gè)月 . 設(shè)計(jì)案例 內(nèi)容 評(píng)分 備注 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 規(guī)劃 結(jié)構(gòu) 規(guī)劃形態(tài) 分期開發(fā) 物業(yè)管理 賣場(chǎng)安排 交通 系統(tǒng) 規(guī)劃 路網(wǎng)規(guī)模 停車方式 道路斷面 步行系統(tǒng)與配套關(guān)系 消防流線 63 內(nèi)容 評(píng)分 備注 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 商業(yè) 配套 商業(yè)布局 商業(yè)業(yè)態(tài) 商業(yè)對(duì)整體開發(fā)的作用 配套公建 會(huì)所 市政公建 景觀 設(shè)計(jì) 現(xiàn)狀景觀改造與利用 維護(hù)成本 64 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本效益最大化的目標(biāo)： 建筑專業(yè)是建筑形態(tài)對(duì)客戶需求的徹底體現(xiàn)以及具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品創(chuàng)新。 4）重視長(zhǎng)期性工作： —— 對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查了解把握準(zhǔn)確。 2）采用工序并聯(lián)作業(yè)： —— 在保證時(shí)間周期的前提下，盡可能將各項(xiàng)作業(yè)交叉進(jìn)行。 ① 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門 ② 公司領(lǐng)導(dǎo) （ 3）方案設(shè)計(jì)成果 ① 根據(jù)評(píng)審結(jié)果，結(jié)合區(qū)域和項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整 ② 材料 設(shè)備選型方案的初步確定 ① 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門 ② 市 場(chǎng)營(yíng)銷部門 ③ 公司領(lǐng)導(dǎo) 根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資成本估算