【正文】 44 / 88（三）設(shè)計(jì)管理工作流程及各相關(guān)部門(mén)工作職責(zé)設(shè)計(jì)管理工作流程示意圖主要工作流程責(zé)任部門(mén) 項(xiàng)目公司（部）／項(xiàng)目前期策劃小組 項(xiàng)目公司（部） 項(xiàng)目公司（部） 項(xiàng)目公司（部）配合部門(mén)產(chǎn)品研究部合約成本部工程技術(shù)部運(yùn)營(yíng)管理部產(chǎn)品研究部合約成本部工程技術(shù)部運(yùn)營(yíng)管理部產(chǎn)品研究部合約成本部工程技術(shù)部運(yùn)營(yíng)管理部產(chǎn)品研究部合約成本部工程技術(shù)部運(yùn)營(yíng)管理部提交成果 方案設(shè)計(jì)圖建筑規(guī)劃許可證初步設(shè)計(jì)圖初步設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)書(shū)施工圖建筑工程規(guī)劃許可證景觀及專項(xiàng)設(shè)計(jì)方案圖、施工圖控制要點(diǎn) 及時(shí)跟蹤設(shè)計(jì)情況， 符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)嚴(yán)格遵照成本規(guī)劃，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)嚴(yán)格審圖，確保圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度嚴(yán)格審圖，確保圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度方案設(shè)計(jì)景觀及專項(xiàng)設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)45 / 88設(shè)計(jì)管理工作流程圖設(shè) 計(jì) 管 理 工 作 流 程 圖方案設(shè)計(jì)初步。6. 合約成本部：. 制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要：參與項(xiàng)目前期策劃小組，深化《成本測(cè)算報(bào)告》 ，完成《成本規(guī)劃報(bào)告》 。43 / 88. 參與評(píng)審：參與《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》評(píng)審，提供營(yíng)銷策劃方面專業(yè)支持。. 參與評(píng)審：參與《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》評(píng)審，提供產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面專業(yè)支持。. 參與評(píng)審：參與《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》評(píng)審，提供財(cái)務(wù)方面專業(yè)支持。. 組織評(píng)審：負(fù)責(zé)組織各階段性及最終成果評(píng)審，并針對(duì)修改意見(jiàn)進(jìn)行方案調(diào)整。. 在《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》通過(guò)審核后，正式進(jìn)入工程前期準(zhǔn)備階段。. 項(xiàng)目前期策劃小組最終匯總財(cái)務(wù)部提供的《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》以及由本小組完成的《策劃定位報(bào)告》 、 《產(chǎn)品建議書(shū)》 、 《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃》 、 《項(xiàng)目41 / 88成本規(guī)劃報(bào)告》和《風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告》 ，形成《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》 。. 項(xiàng)目前期策劃小組負(fù)責(zé)深化《成本測(cè)算報(bào)告》 ，編制《成本規(guī)劃報(bào)告》 。. 項(xiàng)目前期策劃小組負(fù)責(zé)深化《初步產(chǎn)品建議書(shū)》 ，編制《產(chǎn)品建議書(shū)》 。市場(chǎng)調(diào)研完成要填寫(xiě)《樓盤(pán)市調(diào)表》 ；? 對(duì)市場(chǎng)調(diào)研以及現(xiàn)場(chǎng)踏勘的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，并根據(jù)分析結(jié)果深化《初步策劃定位報(bào)告》 ，編寫(xiě)《策劃定位報(bào)告》 ；. 《策劃定位報(bào)告》的論述重點(diǎn)為市場(chǎng)概述、客戶定位、產(chǎn)品定位及價(jià)格定位；. 市場(chǎng)概述應(yīng)包含以下內(nèi)容：? 項(xiàng)目概況及項(xiàng)目特點(diǎn)分析? 房地產(chǎn)大勢(shì)及本區(qū)域市場(chǎng)分析? 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析. 客戶定位應(yīng)包含以下內(nèi)容：? 項(xiàng)目的 SWOT 分析? 目標(biāo)客戶定位. 產(chǎn)品定位應(yīng)包含以下內(nèi)容：? 項(xiàng)目的主題形象及開(kāi)發(fā)理念? 項(xiàng)目的產(chǎn)品建議. 定價(jià)建議。4. 工作程序. 策劃前期準(zhǔn)備. 項(xiàng)目前期策劃小組成員進(jìn)行詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)踏勘和范圍內(nèi)市場(chǎng)調(diào)研，收集與項(xiàng)目相關(guān)的各項(xiàng)目信息，深化《初步策劃定位報(bào)告》 ，編制《策劃定位報(bào)告》 。. 運(yùn)營(yíng)管理部：. 審核項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃，配合完成對(duì)《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》評(píng)審工作。. 財(cái)務(wù)部：. 在制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要階段，深化財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與資金籌措方案，完成《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》 。3. 職責(zé). 項(xiàng)目公司（部）／項(xiàng)目前期策劃小組：. 在制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要階段，負(fù)責(zé)深化《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》中《初步項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃》 、 《初步策劃定位報(bào)告》 （含市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位） 、 《初步產(chǎn)品建議書(shū)》 、 《風(fēng)險(xiǎn)控制》 （初稿） 、 《成本測(cè)算報(bào)告》 ，匯總財(cái)務(wù)部提供的《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》整理形成《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》 。37 / 88（二）項(xiàng)目策劃工作流程及各相關(guān)部門(mén)工作職責(zé)項(xiàng)目策劃工作流程示意圖主要工作流程責(zé)任部門(mén) 項(xiàng)目公司（部）／項(xiàng)目前期策劃小組 項(xiàng)目公司（部）／項(xiàng)目前期策劃小組配合部門(mén)營(yíng)銷策劃部產(chǎn)品研究部合約成本部財(cái)務(wù)部營(yíng)銷策劃部產(chǎn)品研究部合約成本部運(yùn)營(yíng)管理部財(cái)務(wù)部提交成果《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》包括：策劃定位報(bào)告、產(chǎn)品建議書(shū)、項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃、成本規(guī)劃報(bào)告、財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告經(jīng)過(guò)評(píng)審后的《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》控制要點(diǎn) 保證控制性文件的 系統(tǒng)性 咨詢專業(yè)意見(jiàn) 慎重決策制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要公司評(píng)審38 / 88項(xiàng)目策劃工作流程圖項(xiàng) 目 策 劃 工 作 流 程 圖制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要公司評(píng)審運(yùn) 營(yíng) 管 理 部策 劃 、 方 案評(píng) 審 委 員 會(huì)財(cái) 務(wù) 部項(xiàng) 目 前 期 策 劃 小 組項(xiàng) 目 公 司 （ 部 ）產(chǎn) 品 建 議 書(shū) 風(fēng) 險(xiǎn) 控 制 報(bào) 告項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 綱 要組 織 評(píng) 審參 與 評(píng) 審項(xiàng) 目 總 體開(kāi) 發(fā) 計(jì) 劃N遵 照《 項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 綱 要 》進(jìn) 行 項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 工 作Y評(píng) 審策 劃 定 位 報(bào) 告項(xiàng) 目 總 體 開(kāi) 發(fā)計(jì) 劃初 步策 劃 定 位 報(bào) 告初 步產(chǎn) 品 建 議 書(shū)風(fēng) 險(xiǎn) 控 制 報(bào) 告（ 初 稿 ）初 步 項(xiàng) 目 總 體開(kāi) 發(fā) 計(jì) 劃成 本 測(cè) 算 報(bào) 告成 本 規(guī) 劃 報(bào) 告財(cái) 務(wù) 測(cè) 算及 資 金 籌 措 方 案財(cái) 務(wù) 分 析及 資 金 計(jì) 劃項(xiàng)目策劃流程指引39 / 881. 目的深化項(xiàng)目可行性研究，完成《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》 （包含《策劃定位報(bào)告》 、 《產(chǎn)品建議書(shū)》 、 《項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃》 、 《成本規(guī)劃》 、 《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》 、 《風(fēng)險(xiǎn)控制》 ） ，為項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作提供依據(jù)。. 協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)：協(xié)助投資拓展部辦理土地手續(xù)。4. 營(yíng)銷策劃部：. 項(xiàng)目可行性分析：參與項(xiàng)目前期策劃小組工作，進(jìn)行項(xiàng)目所在區(qū)域的初步市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)初步市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，完成《初步策劃定位報(bào)告》和《初步產(chǎn)品建議書(shū)》 。2. 財(cái)務(wù)部：. 項(xiàng)目可行性分析：根據(jù)項(xiàng)目成本、產(chǎn)品建議等材料，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)分析，完成財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)及資金籌措方案。. 辦理土地獲取手續(xù)：負(fù)責(zé)按照公司審批通過(guò)的項(xiàng)目合作條件，辦理土地獲取手續(xù)，取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)益，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。. 組織可行性研究：負(fù)責(zé)制訂《可行性研究計(jì)劃》 ，組織進(jìn)行可行性研究，匯總相關(guān)資料，完成《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 。以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。項(xiàng)目評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，提交公司董事會(huì)評(píng)審確定；34 / 88. 若項(xiàng)目在上述環(huán)節(jié)中未獲通過(guò)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人則需要根據(jù)會(huì)議意見(jiàn)對(duì)可行性研究進(jìn)行綜合調(diào)整或放棄該項(xiàng)目；. 項(xiàng)目論證會(huì)通過(guò)后，若無(wú)需進(jìn)一步解決的問(wèn)題，則有投資拓展部負(fù)責(zé)按照項(xiàng)目評(píng)審會(huì)通過(guò)的項(xiàng)目合作條件獲得項(xiàng)目，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。. 投資拓展部最終組織各方面材料，形成固定格式的項(xiàng)目可行性報(bào)告，協(xié)同項(xiàng)目前期策劃小組進(jìn)行內(nèi)部審議，通過(guò)后以《新項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評(píng)審會(huì)會(huì)議通知》申請(qǐng)召開(kāi)公司新項(xiàng)目評(píng)審會(huì)。. 初步確定拓展目標(biāo). 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人按統(tǒng)一格式及時(shí)填制每周的《新項(xiàng)目進(jìn)展通報(bào)》 ，交土地信息負(fù)責(zé)人匯總；. 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目情況，了解該項(xiàng)目背景資料及運(yùn)營(yíng)管理部提供的政府相關(guān)資料，初步判斷項(xiàng)目的操作方式，資料匯總后提請(qǐng)公司法律顧問(wèn)或公司法務(wù)人員提供意見(jiàn)，最終做出項(xiàng)目用地購(gòu)買(mǎi)操作方式的判斷；. 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地勘察和周邊市場(chǎng)的簡(jiǎn)易調(diào)查，根據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目特點(diǎn)做出初步項(xiàng)目定位判斷及初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果，并綜合其他相關(guān)信息，形成簡(jiǎn)易的《新項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告》 ，進(jìn)行部門(mén)內(nèi)部評(píng)審；. 項(xiàng)目經(jīng)部門(mén)內(nèi)部評(píng)審確定后，進(jìn)入可行性研究階段，未通過(guò)則根據(jù)會(huì)議意見(jiàn)進(jìn)行調(diào)整或放棄。4. 工作程序. 基礎(chǔ)研究. 基礎(chǔ)研究是為確定公司房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備動(dòng)態(tài)計(jì)劃、提高房地產(chǎn)新項(xiàng)目可行性分析技術(shù)水平所進(jìn)行的持續(xù)性動(dòng)態(tài)研究工作；. 基礎(chǔ)研究包含土地信息研究、宏觀市場(chǎng)研究、城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)研究、經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究、公司戰(zhàn)略研究和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究等分項(xiàng)研究工作；. 各分項(xiàng)研究工作由投資拓展部牽頭完成，做到專項(xiàng)有專人負(fù)責(zé)，然后再充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全；. 各分項(xiàng)工作需及時(shí)把握動(dòng)態(tài)信息，做到及時(shí)收集、及時(shí)分析，其研究成果可在即時(shí)報(bào)告中和以年度為節(jié)點(diǎn)的總結(jié)報(bào)告中體現(xiàn)；. 基礎(chǔ)研究需指定一人為總負(fù)責(zé)人，專門(mén)負(fù)責(zé)整個(gè)基礎(chǔ)研究計(jì)劃的制定、監(jiān)督和基礎(chǔ)研究庫(kù)的整理，基礎(chǔ)資料和研究成果需由該項(xiàng)負(fù)責(zé)人整理，經(jīng)編號(hào)后放入各基礎(chǔ)研究庫(kù)歸檔；. 信息收集、甑別：. 投資拓展部成員均是土地信息收集的責(zé)任人，但需指定一人為土地信息負(fù)責(zé)人，專項(xiàng)負(fù)責(zé)土地信息的匯總、整理和總結(jié)等；. 土地信息的收集可通過(guò)如下幾種渠道進(jìn)行：? 政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門(mén)獲得政府出讓土地信息公告、32 / 88土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)公告和法院拍賣(mài)土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對(duì)擁有土地儲(chǔ)備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告；? 其他主動(dòng)收集信息類：主動(dòng)了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計(jì)劃等信息；各類招商會(huì)與項(xiàng)目推介會(huì)等；? 其他被動(dòng)收集信息類：土地信息人來(lái)電、傳真、約訪、推介等。. 策劃、方案評(píng)審委員會(huì)：. 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，參加初步策劃定位報(bào)告的評(píng)審，提出調(diào)整意見(jiàn)，把控策劃水平。. 財(cái)務(wù)部：. 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù)項(xiàng)目前期策劃小組提供的成本、開(kāi)發(fā)計(jì)劃等材料，完成財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和相關(guān)財(cái)務(wù)分析。. 運(yùn)營(yíng)管理部：. 在初步確定拓展目標(biāo)階段介入，協(xié)助投資拓展部從政府相關(guān)部門(mén)（規(guī)劃、國(guó)土、環(huán)保）收集項(xiàng)目相關(guān)背景資料及最新規(guī)劃（含功能定位、市政交通、配套設(shè)施等） 。. 公司評(píng)審：負(fù)責(zé)將《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》交由公司投資決策委員會(huì)評(píng)審，評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，提交公司董事會(huì)評(píng)審。. 負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目初步談判的結(jié)果，