【正文】 項目經(jīng)理為項目公司的最高管理者，對權(quán)限范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)決策，由項目經(jīng)理做出決定，按照項目公司相關(guān)制度流程執(zhí)行，并建立事后匯報機(jī)制，對于權(quán)限范圍外的重大業(yè)務(wù)決策，報公司進(jìn)行決議； 地產(chǎn)項目成立項目公司的成立項目公司，按照其項目開發(fā)的形式，分為以下情況：一是項目為中航集團(tuán)全資開發(fā)，二是項目由中航集團(tuán)與他人合作開發(fā)：u 第一種情況下項目公司總經(jīng)理為項目公司的最高管理者，對權(quán)限范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)決策，由項目公司總經(jīng)理做出決定，并按照項目公司相。 薪酬福利分配公司對于地產(chǎn)項目的薪酬福利分配，視具體的項目開發(fā)形式，有相應(yīng)的決策權(quán)力。 機(jī)構(gòu)設(shè)置 公司對于地產(chǎn)項目的機(jī)構(gòu)的設(shè)置以及相關(guān)運(yùn)作模式的制定，視具體的項目開發(fā)形式，有相應(yīng)的決策權(quán)力。 財務(wù)管理核算深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司受托管理的地產(chǎn)項目實(shí)行獨(dú)立財務(wù)核算，具體為: u 財務(wù)人員獨(dú)立： 受托方單獨(dú)派出財務(wù)人員進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)核算，財務(wù)人員獨(dú)立行使相關(guān)職責(zé)，與委托方及受托方的財務(wù)保持相對獨(dú)立；u 財務(wù)獨(dú)立核算：受托地產(chǎn)項目發(fā)生的成本費(fèi)用在委托方財務(wù)帳中單獨(dú)設(shè)計會計科目，進(jìn)行獨(dú)立核算；u 資金使用獨(dú)立：受托地產(chǎn)項目所需資金，由受托方以委托方的名義負(fù)責(zé)籌集，籌集資金入委托方賬戶獨(dú)立核算使用。職能部門是公司重要的專業(yè)服務(wù)力量，負(fù)責(zé)在設(shè)計、工程管理、營銷等工作中提供專業(yè)技術(shù)支持服務(wù)，加強(qiáng)對項目運(yùn)作過程中安全、進(jìn)度、質(zhì)量和成本的控制，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，發(fā)揮服務(wù)和監(jiān)督的作用。因此由公司職能部門直接負(fù)責(zé)項目拓展及客戶服務(wù)工作，并在項目前期策劃階段對工作成果進(jìn)行控制和評審，保證項目運(yùn)作水平。運(yùn)用公司專業(yè)能力，規(guī)避開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險。（一）地產(chǎn)項目運(yùn)作思路根據(jù)集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，確定集團(tuán)地產(chǎn)項目運(yùn)作思路為：深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由原深圳中航地產(chǎn)公司整體平移形成的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，全面負(fù)責(zé)原中航地產(chǎn)中航苑外地產(chǎn)業(yè)務(wù)及南光地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理工作。二、房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制表關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)責(zé)任單位參與單位工作措施工作成果備注（）土地信息收集分析投資拓展部土地信息庫（2）初步確定拓展目標(biāo)投資拓展部運(yùn)營管理部（公共關(guān)系）建立選址標(biāo)準(zhǔn)；評估可供選擇的土地；初步確定拓展目標(biāo)（3）可行性研究投資拓展部產(chǎn)品研究部營銷策劃部合約成本部工程技術(shù)部客戶服務(wù)部財務(wù)部初步市場調(diào)研；項目規(guī)劃分析； 成本測算；工程技術(shù)分析；財務(wù)分析可行性研究報告（含初步產(chǎn)品定位、市場定位）（4）公司內(nèi)部評審公司董事會投資拓展部咨詢專業(yè)意見；慎重決策項目實(shí)施決議（5）辦理土地獲取手續(xù)投資拓展部運(yùn)營管理部簽訂土地使用合同；辦理土地相關(guān)手續(xù)取得土地（6）制定項目開發(fā)綱要項目公司（部）營銷策劃部產(chǎn)品研究部合約成本部財務(wù)部深度市場調(diào)研深化項目規(guī)劃；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算；深化成本規(guī)劃；《項目開發(fā)綱要》包含：項目總體開發(fā)計劃、產(chǎn)品建議書、成本規(guī)劃報告、策劃定位報告、財務(wù)分析及資金計劃、風(fēng)險控制（7）公司內(nèi)部評審評審委員會營銷策劃部產(chǎn)品研究部合約成本部運(yùn)營管理部財務(wù)部咨詢專業(yè)意見慎重決策經(jīng)過評審后的《項目開發(fā)綱要》（8）方案設(shè)計項目公司（部）產(chǎn)品研究部合約成本部工程技術(shù)部運(yùn)營管理部方案設(shè)計圖運(yùn)營管理部配合辦理報批報建手續(xù)（9）初步設(shè)計設(shè)計項目公司（部）產(chǎn)品研究部合約成本部工程技術(shù)部運(yùn)營管理部初步設(shè)計設(shè)計圖（0）施工圖設(shè)計項目公司（部）產(chǎn)品研究部合約成本部工程技術(shù)部運(yùn)營管理部施工圖運(yùn)營管理部配合辦理報批報建手續(xù)（）專項設(shè)計項目公司（部）產(chǎn)品研究部合約成本部工程技術(shù)部運(yùn)營管理部專項設(shè)計圖（2）項目總承包及主要原材料設(shè)備采購合約成本部項目公司（部）工程技術(shù)部戰(zhàn)略采購確定戰(zhàn)略承包商、材料設(shè)備供應(yīng)商；運(yùn)營管理部配合辦理工程手續(xù)（3）項目施工項目公司（部）工程技術(shù)部合約成本部財務(wù)部項目施工現(xiàn)場管理成本、質(zhì)量、進(jìn)度滿足要求（4）工程驗收項目公司（部）合約成本部工程技術(shù)部項目工程通過各項驗收（5）營銷策劃及宣傳推廣項目公司（部）營銷策劃部確定營銷方案及計劃并實(shí)施營銷策劃執(zhí)行方案運(yùn)營管理部配合辦理相關(guān)手續(xù)（6）開盤認(rèn)購項目公司（部）客戶服務(wù)部財務(wù)部項目開盤客戶簽署認(rèn)購書（7）簽署合同客戶服務(wù)部項目公司（部）客戶簽署合同銷售回款（8）入伙客戶服務(wù)部項目公司（部）財務(wù)部進(jìn)行項目整改；處理客戶投訴；業(yè)主入伙（9）產(chǎn)權(quán)證辦理客戶服務(wù)部項目公司（部）為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證（20）物業(yè)交接客戶服務(wù)部項目公司（部）與物管實(shí)現(xiàn)交接第四部分 項目管理辦法及審批權(quán)限一、項目管理辦法（試行）為了規(guī)范深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營管理，特制定本辦法。. 項目交接工作：項目相關(guān)資料移交給物業(yè)管理公司。. 入伙工作配合：入伙期間，協(xié)助客戶服務(wù)部完成相關(guān)工作。. 項目交接工作配合：配合項目公司（部）與物業(yè)管理公司進(jìn)行相關(guān)項目移交。. 項目入伙：負(fù)責(zé)入伙工作的組織安排、現(xiàn)場管理。客戶服務(wù)各部門工作職責(zé)1. 客戶服務(wù)部：. 入伙準(zhǔn)備：負(fù)責(zé)成立項目入伙小組。. 投訴處理. 客戶服務(wù)全面負(fù)責(zé)各項投訴處理工作；. 項目公司（部）存續(xù)期間配合客戶服務(wù)部處理投訴。4. 工作程序. 入伙準(zhǔn)備：. 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)制定系統(tǒng)完整的入伙方案，組織成立項目入伙小組，并對入伙人員進(jìn)行培訓(xùn)；. 項目公司（部）參與物業(yè)管理處組織的模擬驗房，并針對問題進(jìn)行整改；. 項目公司（部）負(fù)責(zé)擬定并制作《房屋質(zhì)量保證書》和《房屋使用說明書》等相關(guān)文件；. 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)其他入伙物料及入伙現(xiàn)場準(zhǔn)備。. 負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理公司交接項目相關(guān)資料。. 在入伙過程中，協(xié)助客戶服務(wù)部完成相關(guān)工作。. 配合與物業(yè)管理公司完成項目移交工作。. 負(fù)責(zé)入伙工作的組織安排、現(xiàn)場管理。3. 職責(zé). 客戶服務(wù)部：. 負(fù)責(zé)成立項目入伙小組。5. 運(yùn)營管理部：. 配合辦理相關(guān)手續(xù)：配合辦理相關(guān)政府批文和許可證。. 配合編制《營銷費(fèi)用預(yù)算》：配合編制《營銷費(fèi)用預(yù)算》。. 銷售相關(guān)調(diào)查及總結(jié)：對項目的銷售情況進(jìn)行調(diào)查及統(tǒng)計，并形成分析報告，作為后期借鑒。. 簽訂房地產(chǎn)買賣合同：與客戶簽訂房地產(chǎn)買賣合同并執(zhí)行（包含收款、產(chǎn)權(quán)登記等）。. 財務(wù)管理：收取客戶的預(yù)訂金和房款。. 簽訂認(rèn)購書：與客戶簽訂認(rèn)購書，并進(jìn)行整理后，移交給客戶服務(wù)部。. 選擇銷售代理公司：選擇銷售代理公司，組織培訓(xùn)銷售人員，制定銷售工作方案及項目銷售總體計劃。營銷管理階段各部門工作職責(zé)1. 項目公司（部）：. 制定項目營銷策劃執(zhí)行方案及營銷費(fèi)用預(yù)算：根據(jù)項目策劃定位報告，編制《營銷策劃執(zhí)行方案》及《營銷費(fèi)用預(yù)算》。4. 工作程序. 項目營銷：. 項目公司（部）負(fù)責(zé)制定《營銷策劃執(zhí)行方案》及《營銷費(fèi)用預(yù)算》；. 營銷策劃部配合進(jìn)行《項目營銷策劃執(zhí)行方案》及《營銷費(fèi)用預(yù)算》的編制工作；. 項目公司（部）負(fù)責(zé)選擇廣告策劃公司和銷售代理公司，并且對其工作進(jìn)行管理和評價；. 營銷策劃部配合選擇廣告策劃公司和銷售代理公司；. 項目公司（部）負(fù)責(zé)監(jiān)督廣告策劃公司組織營銷推廣活動；. 項目公司（部）負(fù)責(zé)制定《項目銷售總體計劃》及《銷售工作方案》；. 項目公司（部）負(fù)責(zé)提出項目定價建議，并組織定價咨詢委員會對項目定價進(jìn)行評審。. 運(yùn)營管理部：. 在項目營銷過程中，配合項目公司（部）辦理相關(guān)政府批文和許可證。. 配合完成《營銷費(fèi)用預(yù)算》的編制工作。. 對項目的銷售情況進(jìn)行調(diào)查及統(tǒng)計，并形成分析報告，作為后期借鑒。. 與客戶簽訂房地產(chǎn)買賣合同并執(zhí)行（包含收款、產(chǎn)權(quán)登記等）。. 負(fù)責(zé)收取客戶的預(yù)訂金和房款。. 負(fù)責(zé)與客戶簽訂認(rèn)購書，并進(jìn)行整理后，移交給客戶服務(wù)部。. 負(fù)責(zé)提出項目定價建議，并組織定價咨詢委員會對項目定價進(jìn)行評審。. 負(fù)責(zé)選擇廣告策劃公司，利用各類媒體以及組織活動進(jìn)行項目的宣傳推廣。2. 適用范圍適用于本公司開發(fā)的所有項目營銷工作。. 參與工程檔案建檔：在工程全過程中，協(xié)助項目公司（部）規(guī)范檔案管理。. 參與工程技術(shù)論證：針對施工中出現(xiàn)的重要技術(shù)問題，配合進(jìn)行工程技術(shù)論證。5. 工程技術(shù)部：. 監(jiān)督工程施工管理：負(fù)責(zé)定期對各項目工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工情況進(jìn)行督察，并參與項目各階段的工程驗收。. 成本動態(tài)控制：負(fù)責(zé)定期對項目成本進(jìn)行監(jiān)控，審核各項目公司（部）每月提供的動態(tài)成本報告，對可能超出目標(biāo)成本的情況進(jìn)行預(yù)警。. 配合辦理工程手續(xù)：配合項目公司（部）辦理工程施工中需要的各類政府批文和許可證。. 支付工程款：在根據(jù)施工合同及相關(guān)流程規(guī)定，及時支付工程款。. 工程檔案移交：負(fù)責(zé)項目竣工驗收后向公司檔案部門及政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案。. 工程施工管理：全面負(fù)責(zé)工程施工管理階段的各項工作（包括進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制及安全文明施工等）。. 工程移交. 項目公司（部）負(fù)責(zé)制定移交計劃，并與物業(yè)管理公司進(jìn)行工程移交工作。4. 工作程序. 施工準(zhǔn)備：. 項目公司（部）負(fù)責(zé)編制《項目設(shè)備及材料采購總體計劃》及《材料設(shè)備采購配合計劃》，并交由合約成本部審核；. 合約成本部根據(jù)《材料設(shè)備采購配合計劃》組織總包招標(biāo)；. 項目公司（部）組織監(jiān)理單位招標(biāo)；. 項目公司（部）負(fù)責(zé)組織審核施工單位提供的《施工組織設(shè)計》；. 項目公司（部）負(fù)責(zé)組織施工單位進(jìn)行施工圖會審交底；. 項目公司（部）負(fù)責(zé)完成施工現(xiàn)場準(zhǔn)備工作，并與運(yùn)營管理部配合辦理開工所需的各種政府批文和許可證。 . 在工程全過程中，配合完成重大設(shè)計變更審核工作，給予專業(yè)意見。. 在工程施工過程中，負(fù)責(zé)定期對各項目工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工情況進(jìn)行督察，并參與項目各階段的工程驗收。. 工程技術(shù)部：. 配合進(jìn)行公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)。. 負(fù)責(zé)編制公司招標(biāo)項目的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書。并配合完成重大設(shè)計變更審核工作。. 負(fù)責(zé)根據(jù)項目公司（部）提供的《材料設(shè)備采購配合計劃》，主持公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)工作。. 協(xié)助項目公司（部）辦理所需要的各類政府批文和許可證。. 負(fù)責(zé)根據(jù)施工合同及相關(guān)流程規(guī)定，安排資金，及時支付工程款。負(fù)責(zé)與客戶簽訂認(rèn)購書，并進(jìn)行整理后，移交給客戶服務(wù)部。. 負(fù)責(zé)組織各階段驗收，根據(jù)反饋落實(shí)整改，最終實(shí)現(xiàn)項目工程通過各項驗收并完成備案。. 負(fù)責(zé)組織施工圖會審交底和工程現(xiàn)場施工準(zhǔn)備工作。. 負(fù)責(zé)編制《項目總包及各分包進(jìn)場計劃》。2. 適用范圍適用于本公司開發(fā)的所有項目工程施工過程控制工作。重點(diǎn)負(fù)責(zé)初步設(shè)計及施工圖設(shè)計階段結(jié)構(gòu)和設(shè)備部分的圖紙審查。5. 工程技術(shù)部：. 設(shè)計過程配合：在設(shè)計的各個階段，配合項目公司（部）對設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量提出明確目標(biāo)，控制主要設(shè)計參數(shù)，提出設(shè)計優(yōu)化意見。3. 運(yùn)營管理部：. 配合辦理報批報建手續(xù)：在項目公司（部）報文后，由運(yùn)營管理部協(xié)調(diào)相關(guān)政府部門，加快報建速度。2. 產(chǎn)品研究部：. 各階段設(shè)計的審查：在設(shè)計的各個階段，配合進(jìn)行設(shè)計評審，確保項目設(shè)計與產(chǎn)品建議的一致性。. 組織圖紙審核：在各個設(shè)計階段中后期，組織相關(guān)單位部門對設(shè)計成果進(jìn)行評審。設(shè)計管理各部門工作職責(zé)1. 項目公司（部）／項目前期策劃小組：. 設(shè)計準(zhǔn)備工作：在設(shè)計前期準(zhǔn)備階段，制定完成《項目設(shè)計工作總體計劃》，并且在各個設(shè)計階段前期編制相應(yīng)的設(shè)計任務(wù)書。. 施工圖設(shè)計：. 項目公司（部）編制《施工圖設(shè)計任務(wù)書》；. 項目公司（部）組織設(shè)計單位招標(biāo)，并簽訂設(shè)計合同，要求設(shè)計單位嚴(yán)格按照任務(wù)書進(jìn)行施工圖設(shè)計；. 項目公司（部）制定施工圖審圖方案，并組織實(shí)施；. 設(shè)計公司根據(jù)審圖意見進(jìn)行修改，并提交階段性施工圖設(shè)計成果；. 項目公司（部）選擇審圖單位審圖；. 設(shè)計公司根據(jù)審圖意見進(jìn)行修改，并提交最終施工圖設(shè)計成果；. 項目公司（部）組織施工圖交底。. 評審?fù)ㄟ^后與運(yùn)營管理部配合，完成報批報建工作。4. 工作程序. 設(shè)計準(zhǔn)備：. 項目公司（部）／項目前期策劃小組根據(jù)《項目開發(fā)綱要》編制《項目設(shè)計工作總體計劃》。重點(diǎn)負(fù)責(zé)初步設(shè)計及施工圖設(shè)計階段結(jié)構(gòu)和設(shè)備部分的圖紙審查。. 工程技術(shù)部：. 在設(shè)計的各個階段，配合對設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量提出明確目標(biāo)，控制主要設(shè)計參數(shù)，提出設(shè)計優(yōu)化意見。. 運(yùn)營管理部：. 在項目公司（部）報文后，由運(yùn)營管理部協(xié)調(diào)相關(guān)政府部門，加快報建速度。. 產(chǎn)品研究部：. 在設(shè)計的各個階段，配合進(jìn)行設(shè)計評審，確保項目設(shè)計與產(chǎn)品建議的一致性。. 在各個設(shè)計階段中后期，組織相關(guān)單位部門對設(shè)計成果進(jìn)行評審。3. 職責(zé). 項目公司（部）／項目前期策劃小組：. 在設(shè)計前期準(zhǔn)備階段，制定完成《項目設(shè)計工作總體計劃》，并且在各個設(shè)計階段前期編制相應(yīng)的設(shè)計任務(wù)書。（三）設(shè)計管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé)設(shè)計管理工作流程示意圖主要工作流程施工圖設(shè)計初步設(shè)計設(shè)計景觀及專項設(shè)計方案設(shè)計責(zé)任部門項目公司（部）／項目前期策劃小組項目公司（部）項目公司（部）項目公司（部）配合部門產(chǎn)品研究部合約成本部工程技術(shù)部運(yùn)營管理部產(chǎn)品研究部合約成本部工程技術(shù)部運(yùn)營管理部產(chǎn)品研究部合約成本部工程技術(shù)部運(yùn)營管理部產(chǎn)品研究部合約成本部工程技術(shù)部運(yùn)營管