【正文】 4. 工作程序. 項目營銷：. 項目公司（部）負責制定《營銷策劃執(zhí)行方案》及《營銷費用預算》 ；. 營銷策劃部配合進行《項目營銷策劃執(zhí)行方案》及《營銷費用預算》的編制工作；. 項目公司（部）負責選擇廣告策劃公司和銷售代理公司，并且對其工作進行管理和評價；. 營銷策劃部配合選擇廣告策劃公司和銷售代理公司；. 項目公司（部）負責監(jiān)督廣告策劃公司組織營銷推廣活動；. 項目公司（部）負責制定《。. 運營管理部：. 在項目營銷過程中，配合項目公司（部）辦理相關政府批文和許可證。61 / 88. 配合完成《營銷費用預算》的編制工作。. 對項目的銷售情況進行調查及統計，并形成分析報告，作為后期借鑒。. 與客戶簽訂房地產買賣合同并執(zhí)行（包含收款、產權登記等） 。. 負責收取客戶的預訂金和房款。. 負責與客戶簽訂認購書，并進行整理后，移交給客戶服務部。. 負責提出項目定價建議，并組織定價咨詢委員會對項目定價進行評審。. 負責選擇廣告策劃公司，利用各類媒體以及組織活動進行項目的宣傳推廣。2. 適用范圍適用于本公司開發(fā)的所有項目營銷工作。. 參與工程檔案建檔：在工程全過程中，協助項目公司（部）規(guī)范檔案管理。. 參與工程技術論證：針對施工中出現的重要技術問題，配合進行工程技術論證。5. 工程技術部：. 監(jiān)督工程施工管理：負責定期對各項目工程進度、質量、安全文明施工情況進行督察，并參與項目各階段的工程驗收。. 成本動態(tài)控制：負責定期對項目成本進行監(jiān)控，審核各項目公司（部）每月提供的動態(tài)成本報告，對可能超出目標成本的情況進行預警。. 配合辦理工程手續(xù)：配合項目公司（部）辦理工程施工中需要的各類政府批文和許可證。. 支付工程款：在根據施工合同及相關流程規(guī)定，及時支付工程款。. 工程檔案移交：負責項目竣工驗收后向公司檔案部門及政府相關部門移交工程技術檔案。. 工程施工管理：全面負責工程施工管理階段的各項工作（包括進度、質量、成本控制及安全文明施工等） 。. 工程移交. 項目公司（部）負責制定移交計劃，并與物業(yè)管理公司進行工程移交工作。4. 工作程序. 施工準備：. 項目公司（部）負責編制《項目設備及材料采購總體計劃》及《材料設備采購配合計劃》 ，并交由合約成本部審核；. 合約成本部根據《材料設備采購配合計劃》組織總包招標；. 項目公司（部）組織監(jiān)理單位招標；. 項目公司（部）負責組織審核施工單位提供的《施工組織設計》 ；. 項目公司（部）負責組織施工單位進行施工圖會審交底；. 項目公司（部）負責完成施工現場準備工作，并與運營管理部配合辦理開工所需的各種政府批文和許可證。 . 在工程全過程中，配合完成重大設計變更審核工作，給予專業(yè)意見。. 在工程施工過程中，負責定期對各項目工程進度、質量、安全文明施工情況進行督察，并參與項目各階段的工程驗收。. 工程技術部：. 配合進行公司權限范圍內的招標。. 負責編制公司招標項目的經濟標書。并配合完成重大設計變更審核工作。. 負責根據項目公司（部）提供的《材料設備采購配合計劃》 ，主持公司權限范圍內的招標工作。. 協助項目公司（部）辦理所需要的各類政府批文和許可證。. 負責根據施工合同及相關流程規(guī)定，安排資金，及時支付工程款。負責與客戶簽訂認購書，并進行整理后，移交給客戶服務部。. 負責組織各階段驗收，根據反饋落實整改，最終實現項目工程通過各項驗收并完成備案。. 負責組織施工圖會審交底和工程現場施工準備工作。. 負責編制《項目總包及各分包進場計劃》 。2. 適用范圍適用于本公司開發(fā)的所有項目工程施工過程控制工作。重點負責初步設計及施工圖設計階段結構和設備部分的圖紙審查。5. 工程技術部：. 設計過程配合：在設計的各個階段，配合項目公司（部）對設計單位的設計質量提出明確目標，控制主要設計參數，提出設計優(yōu)化意見。3. 運營管理部：. 配合辦理報批報建手續(xù)：在項目公司（部）報文后，由運營管理部協調相關政府部門，加快報建速度。2. 產品研究部：. 各階段設計的審查：在設計的各個階段，配合進行設計評審，確保項目設計與產品建議的一致性。. 組織圖紙審核：在各個設計階段中后期，組織相關單位部門對設計成果進行評審。設計管理各部門工作職責1. 項目公司（部）／項目前期策劃小組：. 設計準備工作：在設計前期準備階段，制定完成《項目設計工作總體計劃》 ，并且在各個設計階段前期編制相應的設計任務書。. 施工圖設計：. 項目公司（部）編制《施工圖設計任務書》 ；. 項目公司（部）組織設計單位招標，并簽訂設計合同，要求設計單位嚴格按照任務書進行施工圖設計；. 項目公司（部）制定施工圖審圖方案，并組織實施；. 設計公司根據審圖意見進行修改，并提交階段性施工圖設計成果；. 項目公司（部）選擇審圖單位審圖；. 設計公司根據審圖意見進行修改，并提交最終施工圖設計成果；. 項目公司（部）組織施工圖交底。. 評審通過后與運營管理部配合，完成報批報建工作。47 / 884. 工作程序. 設計準備：. 項目公司（部）／項目前期策劃小組根據《項目開發(fā)綱要》編制《項目設計工作總體計劃》 。重點負責初步設計及施工圖設計階段結構和設備部分的圖紙審查。. 工程技術部：. 在設計的各個階段，配合對設計單位的設計質量提出明確目標，控制主要設計參數，提出設計優(yōu)化意見。. 運營管理部：. 在項目公司（部）報文后，由運營管理部協調相關政府部門，加快報建速度。. 產品研究部：. 在設計的各個階段，配合進行設計評審，確保項目設計與產品建議的一致性。. 在各個設計階段中后期，組織相關單位部門對設計成果進行評審。3. 職責. 項目公司（部）／項目前期策劃小組：. 在設計前期準備階段，制定完成《項目設計工作總體計劃》 ，并且在各個設計階段前期編制相應的設計任務書。44 / 88（三）設計管理工作流程及各相關部門工作職責設計管理工作流程示意圖主要工作流程責任部門 項目公司（部）／項目前期策劃小組 項目公司（部） 項目公司（部） 項目公司（部）配合部門產品研究部合約成本部工程技術部運營管理部產品研究部合約成本部工程技術部運營管理部產品研究部合約成本部工程技術部運營管理部產品研究部合約成本部工程技術部運營管理部提交成果 方案設計圖建筑規(guī)劃許可證初步設計圖初步設計審查意見書施工圖建筑工程規(guī)劃許可證景觀及專項設計方案圖、施工圖控制要點 及時跟蹤設計情況， 符合市場發(fā)展趨勢嚴格遵照成本規(guī)劃，進行限額設計嚴格審圖，確保圖紙設計深度嚴格審圖，確保圖紙設計深度方案設計景觀及專項設計初步設計設計施工圖設計45 / 88設計管理工作流程圖設 計 管 理 工 作 流 程 圖方案設計初步設計施工圖設計分項專業(yè)設計運 營 管 理 部項 目 前 期 策 劃 小 組項 目 公 司 （ 部 ）產 品 研 究 部工 程 技 術 部策 劃 、 方 案評 審 委 員 會設 計 單 位 合 約 成 本 部項 目 設 計 工 作總 體 計 劃項 目 開 發(fā) 綱 要編 寫 方 案 設 計任 務 書進 行 方 案 設計形 成 方 案 設計 成 果評 審N政 府 部 門審 批配 合報 批 報 建NYNN政 府 部 門審 批配 合報 批 報 建擴 初 設 計任 務 書 及 限 額設 計 報 告完 成 擴 初設 計評 審進 行 擴 初設 計Y施 工 圖 設 計任 務 書進 行 施 工圖 設 計完 成 施 工 圖施 工 圖 內 審組 織 交 底并 執(zhí) 行施 工 圖 修 改補 充N進 行 各 類專 項 設 計相 關 部 門 評 審專 項 設 計任 務 書完 成 專 項設 計 任 務組 織 交 底并 執(zhí) 行審 圖 單 位 審 圖及 修 改審 核目 標 成 本46 / 88設計管理流程指引1. 目的規(guī)范項目設計各階段的操作程序，提高項目設計各階段的工作成果質量，確保設計方向與策劃方向一致。6. 合約成本部：. 制定項目開發(fā)綱要：參與項目前期策劃小組，深化《成本測算報告》 ，完成《成本規(guī)劃報告》 。43 / 88. 參與評審：參與《項目開發(fā)綱要》評審，提供營銷策劃方面專業(yè)支持。. 參與評審：參與《項目開發(fā)綱要》評審，提供產品設計方面專業(yè)支持。. 參與評審：參與《項目開發(fā)綱要》評審，提供財務方面專業(yè)支持。. 組織評審：負責組織各階段性及最終成果評審，并針對修改意見進行方案調整。. 在《項目開發(fā)綱要》通過審核后，正式進入工程前期準備階段。. 項目前期策劃小組最終匯總財務部提供的《財務分析及資金計劃》以及由本小組完成的《策劃定位報告》 、 《產品建議書》 、 《項目開發(fā)總體計劃》 、 《項目41 / 88成本規(guī)劃報告》和《風險控制報告》 ，形成《項目開發(fā)綱要》 。. 項目前期策劃小組負責深化《成本測算報告》 ，編制《成本規(guī)劃報告》 。. 項目前期策劃小組負責深化《初步產品建議書》 ，編制《產品建議書》 。市場調研完成要填寫《樓盤市調表》 ；? 對市場調研以及現場踏勘的各項數據進行分析，并根據分析結果深化《初步策劃定位報告》 ，編寫《策劃定位報告》 ；. 《策劃定位報告》的論述重點為市場概述、客戶定位、產品定位及價格定位；. 市場概述應包含以下內容：? 項目概況及項目特點分析? 房地產大勢及本區(qū)域市場分析? 項目市場競爭對手分析. 客戶定位應包含以下內容：? 項目的 SWOT 分析? 目標客戶定位. 產品定位應包含以下內容：? 項目的主題形象及開發(fā)理念? 項目的產品建議. 定價建議。4. 工作程序. 策劃前期準備. 項目前期策劃小組成員進行詳細的現場踏勘和范圍內市場調研，收集與項目相關的各項目信息，深化《初步策劃定位報告》 ，編制《策劃定位報告》 。. 運營管理部：. 審核項目開發(fā)總體計劃，配合完成對《項目開發(fā)綱要》評審工作。. 財務部：. 在制定項目開發(fā)綱要階段，深化財務預測與資金籌措方案，完成《財務分析及資金計劃》 。3. 職責. 項目公司（部）／項目前期策劃小組：. 在制定項目開發(fā)綱要階段，負責深化《項目可行性研究報告》中《初步項目總體開發(fā)計劃》 、 《初步策劃定位報告》 （含市場定位和產品定位） 、 《初步產品建議書》 、 《風險控制》 （初稿） 、 《成本測算報告》 ，匯總財務部提供的《財務分析及資金計劃》整理形成《項目開發(fā)綱要》 。37 / 88（二）項目策劃工作流程及各相關部門工作職責項目策劃工作流程示意圖主要工作流程責任部門 項目公司（部）／項目前期策劃小組 項目公司（部）／項目前期策劃小組配合部門營銷策劃部產品研究部合約成本部財務部營銷策劃部產品研究部合約成本部運營管理部財務部提交成果《項目開發(fā)綱要》包括：策劃定位報告、產品建議書、項目總體開發(fā)計劃、成本規(guī)劃報告、財務分析及資金計劃風險控制報告經過評審后的《項目開發(fā)綱要》控制要點 保證控制性文件的 系統性 咨詢專業(yè)意見 慎重決策制定項目開發(fā)綱要公司評審38 / 88項目策劃工作流程圖項 目 策 劃 工 作 流 程 圖制定項目開發(fā)綱要公司評審運 營 管 理 部策 劃 、 方 案評 審 委 員 會財 務 部項 目 前 期 策 劃 小 組項 目 公 司 （ 部 ）產 品 建 議 書 風 險 控 制 報 告項 目 開 發(fā) 綱 要組 織 評 審參 與 評 審項 目 總 體開 發(fā) 計 劃N遵 照《 項 目 開 發(fā) 綱 要 》進 行 項 目 開 發(fā) 工 作Y評 審策 劃 定 位 報 告項 目 總 體 開 發(fā)計 劃初 步策 劃 定 位 報 告初 步產 品 建 議 書風 險 控 制 報 告（ 初 稿 ）初 步 項 目 總 體開 發(fā) 計 劃成 本 測 算 報 告成 本 規(guī) 劃 報 告財 務 測 算及 資 金 籌 措 方 案財 務 分 析及 資 金 計 劃項目策劃流程指引39 / 881. 目的深化項目可行性研究，完成《項目開發(fā)綱要》 （包含《策劃定位報告》 、 《產品建議書》 、 《項目總體開發(fā)計劃》 、 《成本規(guī)劃》 、 《財務分析及資金計劃》 、 《風險控制》 ） ，為項目公司（部）進行項目開發(fā)工作提供依據。. 協助辦理相關手續(xù)：協助投資拓展部辦理土地手續(xù)。4. 營銷策劃部：. 項目可行性分析：參與項目前期策劃小組工作，進行項目所在區(qū)域的初步市場調研，根據初步市場調研報告，完成《初步策劃定位報告》和《初步產品建議書》 。2. 財務部：. 項目可行性分析：根據項目成本、產品建議等材料，進行經濟效益預測分析，完成財務預測及資金籌措方案。. 辦理土地獲取手續(xù)：負責按照公司審批通過的項目合作條件，辦理土地獲取手續(xù)，取得項目開發(fā)權益，并負責合作條件的實施和跟蹤。.