【正文】 連續(xù)三個月任務(wù)完成額低于 85%，甲方有權(quán)解除合作協(xié)議。 代理公司獲得超價部分標準為：實際成交價格超過原定階段性底價部分，代理公司獲得 30％，開發(fā)公司獲得 70%。 一、合作方式及商務(wù)條件 商務(wù)條件 依據(jù)首創(chuàng)公司提供的三階段工作內(nèi)容，我公司理解為： 第一階段是市場研究和產(chǎn)品研發(fā)階段； 第二階段是營銷策劃階段； 第三階段是現(xiàn)場銷售執(zhí)行階段； （ 1）第一階段服務(wù)費報價 人民幣 肆拾陸萬元（ 460000元）； （ 2）第二階段服務(wù)費報價 人民幣壹拾貳萬元（ 120220元）； 一、合作方式及商務(wù)條件 （ 3）第三階段，即營銷代理費報價 營銷代理費 的標準以項目整盤總銷售額的 ％提取。 一、管理機制與合作精神 二、本案策劃執(zhí)行團隊 策劃總負責人：周學(xué)軍 策劃總監(jiān)：孫宇 策劃經(jīng)理：王梁 策劃師：商進秋 后臺支持：王崢 PART 6 費用計劃 一、合作方式及商務(wù)條件 合作方式 全程策劃代理方式。 秉承公司“共同甲方”的客戶服務(wù)理念，竭誠配合首創(chuàng)公司成功運作項目，圓滿實現(xiàn)貴公司對本項目的盈利目標、市場占有率及企業(yè)品牌等目標，最終達成貴我雙方共贏的局面。 二、項目銷售周期 根據(jù)我司經(jīng)驗，如果本案能在 2022年 8月份正式進入銷售階段，本案的銷售周期為 2年 10個月，即銷售周期至 2022年 6月份結(jié)束。 小鎮(zhèn)安靜祥和的生活，以極其重要的交通地理位置與本案的形象和氣質(zhì)較為相似，因此我司建議以“達沃斯”作為本案的案名。 圖為我司代理的九江華龍萊茵美郡項目，通過營造現(xiàn)場景觀示范區(qū)，有效的促進了銷售，使部分持猶豫態(tài)度的客戶，經(jīng)過到工地現(xiàn)場實地參觀后，最終成交，有效的提高的成交率，成為九江市場體驗式營銷成功的典范 三、案名建議 達沃斯小鎮(zhèn) 案名解讀： 山嶺中的瑞士小鎮(zhèn) —— 達沃斯 (Davos) 達沃斯是瑞士知名的溫泉度假、會議、運動度假勝地，此外，也是瑞士經(jīng)典火車路線 冰河列車必經(jīng)的一站。 ? 巡展策略 沈陽購房者中外地客戶所占比例較大，比例大約占到 27%，因此本案應(yīng)該重視對外地客源的開發(fā)。 ? 事件營銷 通過定向的產(chǎn)品說明會以及在沈陽舉辦大型的公益活動，進一步使項目形象得到提升。同時也使本案現(xiàn)場成為沈陽地產(chǎn)項目唯一一個開放性與可參與性“合二為一”銷售環(huán)境。營造可使客戶體驗到的未來生活場景，提供比肩產(chǎn)品的尊貴服務(wù)，感染客戶，促進成交。深度挖掘產(chǎn)品核心賣點，明確本案核心價值體系，暗合概念推廣，兩者相互推動并相互影響，形成完整的整合營銷系統(tǒng)。站在城市規(guī)劃、區(qū)域人居發(fā)展的角度展開議論，廣泛引發(fā)大眾關(guān)注，塑造項目形象，迅速切入市場，擺脫競爭泥潭。 怎么做？ 強勢現(xiàn)場銷售執(zhí)行，提高成交率 營銷手段的差異化 —— 體驗式營銷 營造可使客戶體驗到的未來生活場景，提供比肩產(chǎn)品的尊貴服務(wù) ， 感染客戶，促進成交 。 二、定制本案的幾大標準 我是誰 怎么說 怎么做 三、本案營銷總策略主軸 我是誰？解決市場形象區(qū)隔 高姿態(tài)、大形象競爭策略 —— 塑造區(qū)域高端產(chǎn)品形象，契合城市區(qū)域定位 —— 大水景北歐風(fēng)情小鎮(zhèn) 精確定位客戶群： —— 城市“陽光新貴” 站在城市規(guī)劃、區(qū)域人居發(fā)展的角度展開議論，引發(fā)大眾關(guān)注， 加大推廣力度，迅速塑造項目形象，切入市場，搶占市場先機。規(guī)模化、大水景 區(qū)域景觀 自身產(chǎn)品 高端住宅發(fā)展趨勢 移民棋盤山 二、本案的營銷目標 以合理的銷售速度和高銷售率獲取項目的經(jīng)濟價值的實現(xiàn)，樹立項目高端精品形象，并在沈陽市場造就非凡的影響力，啟動首創(chuàng)地產(chǎn)品牌的價值提升。并且在此基礎(chǔ)上，根據(jù)目標客戶追求情感和生活方式的不同，創(chuàng)造出以目標客戶體驗為導(dǎo)向的精神主題。門廳、車庫、私家花園等功能設(shè)臵將其舒適度拉升到了高級公寓無法企及的高度，在儲藏、露臺退臺、步入式衣柜、工作陽臺等功能上放大，因此這些功能涉及也是本案的產(chǎn)品亮點所在。 此種產(chǎn)品的戶型面積每戶都在 230260平米左右； 采用此種產(chǎn)品的最大利益點在于能夠通過提高建筑高度，從而進一步減少建筑密度，為景觀打造留下更多的空間； 此外，為了需求差異化，我司建議該種產(chǎn)品要全部采用電梯，將其做成帶電梯的空中別墅 PART 3 產(chǎn)品研究 第一部分 項目地塊研究 第二部分 項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議 第三部分 花園洋房設(shè)計亮點 第四部分 項聯(lián)排別墅設(shè)計思考 第五部分 經(jīng)濟測算 聯(lián)排別墅產(chǎn)品設(shè)計思考 本案所面對的客戶不是金字塔頂端的客群，而是金字塔中上部的客群； 我們的產(chǎn)品要能滿足更多層面高收入人群對居住生活品質(zhì)的追求； 現(xiàn)代家庭人口的組成沒有那么復(fù)雜； 要對總價進行控制，打造高性價比的產(chǎn)品； 綜合以上幾點，我司提出，對本案的聯(lián)排別墅進行“瘦身” 根據(jù)我司經(jīng)驗： 180250平方米左右的聯(lián)排別墅已可以涵蓋獨立別墅所有的戶內(nèi)功能。 所述每個單元邊側(cè)連接另一個單元，連成聯(lián)體建筑。 三層為三房兩廳，戶內(nèi)面積為 120— 140平米。 下疊側(cè)花園 下疊前花園 上疊后花園 上疊入戶室外樓梯 上 疊私 家電梯廳 上疊戶型空中花園 首層平面 頂層平面 “4+1”平層情景花園洋房 這種產(chǎn)品的特點在于： ? 每戶不僅包含了室內(nèi)空間，還包含了與外界情景環(huán)境容為一體的無頂板、半圍護的室外水平空間，即天、地、四周都屬于戶內(nèi)自有的情景花園和景觀露臺； ? 其建筑物的向陽面具有層層退臺的臺階狀結(jié)構(gòu)，其中一層的每兩戶中間設(shè)有單元門，一層的前中部凸出，里面設(shè)有門廳，外面設(shè)有陽光房，陽光房側(cè)面和單元前面形成半圍合的情景花園； ? 二層的兩戶在中間有樓梯，在一層陽光房的部位退臺，形成二層的景觀露臺； ? 三層的兩戶在中間有樓梯，在二層門廳的部位退臺，形成三層的景觀露臺； ? 四層的兩戶在中間有公共樓梯，公共樓梯上到四層為止，四層的兩戶分別設(shè)有戶內(nèi)樓梯；每戶在兩邊側(cè)部位退臺，形成四層的景觀露臺； ? 四層半設(shè)有戶內(nèi)樓梯，在坡頂?shù)奈慌Z退臺，形成四層半的景觀露臺；四層至四層半為復(fù)式戶型，以下為平層戶型； ? 露臺與廳門連通，花園與陽光房或廳連通； 四層觀景露臺 五 層前 觀景露臺 三 層觀 景露臺 二 層觀 景露臺 首層情景花園 五層后觀景露臺 采用此種方式，戶型面積可控制在： 所述一層為四房兩廳，戶內(nèi)面積為 140— 160平米。 建筑特點 北歐小鎮(zhèn)風(fēng)格基調(diào)為現(xiàn)代、簡潔、融合于景觀的建筑、宜人的道路與庭院空間尺度，人性化特點極強； 建筑外立面一般用仿木質(zhì)石材和面磚外立面； 戶型功能上一般加入 270度陽光房、下沉式庭院、陽光半地下室等 北京 Myvilla小鎮(zhèn) 北京金地格林小鎮(zhèn) 上海中一花園 PART 3 產(chǎn)品研究 第一部分 項目地塊研究 第二部分 項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議 第三部分 花園洋房設(shè)計亮點 第四部分 項聯(lián)排別墅設(shè)計思考 第五部分 經(jīng)濟測算 花園洋房產(chǎn)品設(shè)計亮點 “二疊式”類別墅花園洋房 “情景花園洋房”設(shè)計層數(shù)為 ，分為南北兩個入戶口，下疊戶型南入口首層通過獨立小院，形成私密性很強的入戶形式；上疊的戶型通過外接樓梯進入家中，或者通過首層的私家電梯廳直接入戶。 九、產(chǎn)品組合 項目 建筑面積（㎡ ) 計算說明 總占地面積 208104 總占地面積按 312畝計算 容積率 1 容積率暫定為 地上總建筑面積 208104 暫定為一期全部為住宅和商業(yè) 住宅可售面積 198104 暫按地上總建筑面積的 90%估算 花園洋房面積 按住宅面積的 70%計算 聯(lián)排別墅面積 按住宅面積的 30%計算 商業(yè)可售面積 3500 商業(yè)按社區(qū)商業(yè)考慮，面積不宜過大，主要業(yè)態(tài)包括：社區(qū)超市、美容美發(fā)、洗衣店等 園林面積 按綠化率為 40%計算 會所面積 2022 滿足社區(qū)內(nèi)業(yè)主休閑建設(shè)需要，主要服務(wù)內(nèi)容包括：游泳，健身，商務(wù)，棋牌室和輕型餐飲如咖啡吧等 其它公建配套面積 4500 主要為社區(qū)內(nèi)的醫(yī)療保健，行政辦公，社區(qū)戶外活動場所和幼兒園等 停車位 1154 停車位住宅按 1： 1計算 商業(yè)按 10000平米 65個車位計算 十、建筑風(fēng)格建議 我司對區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的建筑風(fēng)格作了以下統(tǒng)計和對比 項目名稱 建筑風(fēng)格 陽光假日山莊 歐式風(fēng)格 奧林匹克花園 歐式風(fēng)格 萬科蘭喬圣菲 西班牙 MISSION風(fēng)格 一品洋房 歐式風(fēng)格 維也納森林別墅 西班牙風(fēng)格 方迪山莊 北美風(fēng)格 桑堤亞娜 西班牙地中海風(fēng)格 大溪地 西班牙風(fēng)格 翔鳳山水國際 西班牙風(fēng)格 香藍蒲河 歐式風(fēng)格 港中旅沈陽項目 歐洲小鎮(zhèn) 通過比較，區(qū)域內(nèi)項目以歐式風(fēng)格為主，其中西班牙地中海風(fēng)格在區(qū)域內(nèi)“大行其道”，本案如果想在市場中成功突圍，那么我們必須在建筑風(fēng)格上與這些項目尋求差異化，通過再三思考，在歐陸風(fēng)情的大體系下，目前真正意義上的北歐小鎮(zhèn)在沈陽市場上還沒有出現(xiàn)，因此本案要抓住這個空白點，出奇制勝。 一些樓盤，如蘭喬圣菲和中體奧林匹克花園，到現(xiàn)場看房必須提前預(yù)約，否則無法進入小區(qū)，全封閉式的物業(yè)管理將會使得小區(qū)業(yè)主生活的私密性和安全性更強； 因此，本案在物業(yè)管理方面前期最好有專業(yè)的物業(yè)顧問公司介入，為本案的物業(yè)管理做好定位。 ? 小區(qū)各組團之間設(shè)臵機動車路線，社區(qū)內(nèi)部為景觀帶和人行路線； ? 聯(lián)排別墅部分采用地上停車； ? 花園洋房部分我司建議分期分組團采用集中式地下停車； ? 交通動線組織要與景觀設(shè)計相協(xié)調(diào)； ? 交通動線要能把社區(qū)內(nèi)各組團之間有機串聯(lián)起來； ? 由于低密度住宅的特性，較難實現(xiàn)機動車交通動線沿社區(qū)外圍環(huán)線布臵，因此社區(qū)機動車道路要考慮盡端回車； 六、景觀概念設(shè)計： 項目名稱 景觀 陽光假日山莊 綠化率在同類產(chǎn)品中較低，社區(qū)中有部分坡地景觀、水景，但景觀設(shè)計不夠精細，局部略顯粗糙 奧林匹克花園 社區(qū)景觀比較分散，看不到大面積景觀造型，在樓宇間設(shè)計景觀小品與部分坡地景觀相結(jié)合，七大山水運動景觀體系 萬科蘭喬圣菲 邀請法國知名設(shè)計師事務(wù)所為社區(qū)設(shè)計獨一無二的景觀，設(shè)計師秉承了有 300年歷史的清皇家園林的風(fēng)格，結(jié)合棋盤山景區(qū)的自然原生態(tài)現(xiàn)狀精心設(shè)計，打造出獨一無二的精致景觀 一品洋房 整個社區(qū)圍繞一景觀核心排列，每棟房子之間有部分綠地，整個社區(qū)景觀較差 維也納森林別墅 原生態(tài)自然景觀設(shè)計風(fēng)格，設(shè)計師將該項目打造成長在深林中的建筑 方迪山莊 該項目景觀主打 “ 自然、生態(tài) ” ，背依 70里天柱山脈， 2022米渾河水伴庭前，與社區(qū)內(nèi)小景觀交相融合 桑堤亞娜 社區(qū)景觀設(shè)計做到處處有景可觀，家家有景可賞；通路不以大道為主，而是窄窄的，曲折的小路，營造了濃濃的休閑氛圍，大量綠色的植物穿插其間 大溪地 翔鳳山水國際 社區(qū)依托蒲河水景打造原生態(tài)水景社區(qū)，并配合社區(qū)內(nèi)景觀小品，坡地景觀打造出完整的景觀 香藍蒲河 社區(qū)景觀設(shè)計以簡潔、大方、便民為主線；體現(xiàn)建筑設(shè)計風(fēng)格為原則，使綠化和建筑相互融合，社區(qū)主要以常綠樹種作為 “ 背景 ” ，四季不同花色的花灌木進行搭配。 62431= 由此我們可以判斷，本案的產(chǎn)品應(yīng)以花園洋房為主，并配以少量的聯(lián)排別墅 一、產(chǎn)品類型 二、產(chǎn)品配比 按總用地 312畝，建筑密度 30%，容積率 ； 花園洋房按 ，聯(lián)排別墅按 ； 建筑基底面積為： 312*667*=62431（平米） 總建筑面積為： 312**667=208104（平米） 則測算出來花園洋房占總產(chǎn)品比例的約 60%，聯(lián)排別墅占 40%；但考慮到社區(qū)內(nèi)還有一部分商業(yè)和公建用房，此外聯(lián)排別墅會產(chǎn)生更多的贈送庭院，從而減少公共綠化；增加洋房比例，可降低建筑密度，留下更多的景觀空間等因素，因此我司建議： 花園洋房占總產(chǎn)品比例的約 70%，聯(lián)排別墅占 30% 三、開發(fā)思路 ? 項目共分三期，一期之所以選擇項目西側(cè)，主要是由于西側(cè)臨近城市交通主干線 沈棋路，大多數(shù)客戶由此路達到