【正文】 連續(xù)三個(gè)月任務(wù)完成額低于 85%，甲方有權(quán)解除合作協(xié)議。 代理公司獲得超價(jià)部分標(biāo)準(zhǔn)為：實(shí)際成交價(jià)格超過原定階段性底價(jià)部分，代理公司獲得 30％，開發(fā)公司獲得 70%。一、合作方式及商務(wù)條件商務(wù)條件 依據(jù)首創(chuàng)公司提供的三階段工作內(nèi)容，我公司理解為： 第一階段是市場(chǎng)研究和產(chǎn)品研發(fā)階段； 第二階段是營(yíng)銷策劃階段； 第三階段是現(xiàn)場(chǎng)銷售執(zhí)行階段； （ 1）第一階段服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià) 人民幣 肆拾陸萬元（ 460000元）； （ 2）第二階段服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià) 人民幣壹拾貳萬元（ 120230元）； 一、合作方式及商務(wù)條件（ 3）第三階段，即營(yíng)銷代理費(fèi)報(bào)價(jià) 營(yíng)銷代理費(fèi) 的標(biāo)準(zhǔn)以項(xiàng)目整盤總銷售額的 ％提取。一、管理機(jī)制與合作精神二、本案策劃執(zhí)行團(tuán)隊(duì)策劃總負(fù)責(zé)人：周學(xué)軍策劃總監(jiān)：孫宇策劃經(jīng)理：王梁策劃師：商進(jìn)秋后臺(tái)支持：王崢PART 6 費(fèi)用計(jì)劃費(fèi)用計(jì)劃一、合作方式及商務(wù)條件合作方式 全程策劃代理方式。 秉承公司 “ 共同甲方 ” 的客戶服務(wù)理念，竭誠(chéng)配合首創(chuàng)公司成功運(yùn)作項(xiàng)目，圓滿實(shí)現(xiàn)貴公司對(duì)本項(xiàng)目的盈利目標(biāo)、市場(chǎng)占有率及企業(yè)品牌等目標(biāo)，最終達(dá)成貴我雙方共贏的局面。二、項(xiàng)目銷售周期根據(jù)我司經(jīng)驗(yàn)，如果本案能在 2023年 8月份正式進(jìn)入銷售階段，本案的銷售周期為 2年 10個(gè)月，即銷售周期至 2023年 6月份結(jié)束。小鎮(zhèn)安靜祥和的生活，以極其重要的交通地理位置與本案的形象和氣質(zhì)較為相似，因此我司建議以 “ 達(dá)沃斯 ” 作為本案的案名。 圖為我司代理的九江華龍萊茵美郡項(xiàng)目，通過營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)景觀示范區(qū)，有效的促進(jìn)了銷售，使部分持猶豫態(tài)度的客戶，經(jīng)過到工地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地參觀后，最終成交，有效的提高的成交率，成為九江市場(chǎng)體驗(yàn)式營(yíng)銷成功的典范三、案名建議 達(dá)沃斯小鎮(zhèn)案名解讀：山嶺中的瑞士小鎮(zhèn) —— 達(dá)沃斯 (Davos)達(dá)沃斯是瑞士知名的溫泉度假、會(huì)議、運(yùn)動(dòng)度假勝地，此外，也是瑞士經(jīng)典火車路線 冰河列車必經(jīng)的一站。? 巡展策略沈陽(yáng)購(gòu)房者中外地客戶所占比例較大，比例大約占到 27%，因此本案應(yīng)該重視對(duì)外地客源的開發(fā)。? 事件營(yíng)銷通過定向的產(chǎn)品說明會(huì)以及在沈陽(yáng)舉辦大型的公益活動(dòng)，進(jìn)一步使項(xiàng)目形象得到提升。同時(shí)也使本案現(xiàn)場(chǎng)成為沈陽(yáng)地產(chǎn)項(xiàng)目唯一一個(gè)開放性與可參與性 “合二為一 ”銷售環(huán)境。營(yíng)造可使客戶體驗(yàn)到的未來生活場(chǎng)景，提供比肩產(chǎn)品的尊貴服務(wù)，感染客戶，促進(jìn)成交。深度挖掘產(chǎn)品核心賣點(diǎn)，明確本案核心價(jià)值體系，暗合概念推廣，兩者相互推動(dòng)并相互影響，形成完整的整合營(yíng)銷系統(tǒng)。站在城市規(guī)劃、區(qū)域人居發(fā)展的角度展開議論，廣泛引發(fā)大眾關(guān)注，塑造項(xiàng)目形象，迅速切入市場(chǎng)，擺脫競(jìng)爭(zhēng)泥潭。怎么做？強(qiáng)勢(shì)現(xiàn)場(chǎng)銷售執(zhí)行，提高成交率營(yíng)銷手段的差異化 —— 體驗(yàn)式營(yíng)銷 營(yíng)造可使客戶體驗(yàn)到的未來生活場(chǎng)景，提供比肩產(chǎn)品的尊貴服務(wù)，感染客戶，促進(jìn)成交 。二、定制本案的幾大標(biāo)準(zhǔn) 我是誰 怎么說 怎么做三、本案營(yíng)銷總策略主軸我是誰？解決市場(chǎng)形象區(qū)隔高姿態(tài)、大形象競(jìng)爭(zhēng)策略 ——塑造區(qū)域高端產(chǎn)品形象，契合城市區(qū)域定位 —— 大水景北歐風(fēng)情小鎮(zhèn)精確定位客戶群： —— 城市 “陽(yáng)光新貴 ” 站在城市規(guī)劃、區(qū)域人居發(fā)展的角度展開議論，引發(fā)大眾關(guān)注， 加大推廣力度，迅速塑造項(xiàng)目形象，切入市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)先機(jī)。規(guī) ?；?、大水景 區(qū)域景觀自身產(chǎn)品高端住宅發(fā)展趨勢(shì)移民棋盤山二、本案的營(yíng)銷目標(biāo)以合理的銷售速度和高銷售率獲取項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，樹立項(xiàng)目高端精品形象，并在沈陽(yáng)市場(chǎng)造就非凡的影響力，啟動(dòng)首創(chuàng)地產(chǎn)品牌的價(jià)值提升。并且在此基礎(chǔ)上，根據(jù)目標(biāo)客戶追求情感和生活方式的不同，創(chuàng)造出以目標(biāo)客戶體驗(yàn)為導(dǎo)向的精神主題。門廳、車庫(kù)、私家花園等功能設(shè)置將其舒適度拉升到了高級(jí)公寓無法企及的高度，在儲(chǔ)藏、露臺(tái)退臺(tái)、步入式衣柜、工作陽(yáng)臺(tái)等功能上放大，因此這些功能涉及也是本案的產(chǎn)品亮點(diǎn)所在。此種產(chǎn)品的戶型面積每戶都在 230260平米左右；采用此種產(chǎn)品的最大利益點(diǎn)在于能夠通過提高建筑高度，從而進(jìn)一步減少建筑密度，為景觀打造留下更多的空間； 此外，為了需求差異化，我司建議該種產(chǎn)品要全部采用電梯，將其做成帶電梯的空中別墅PART 3產(chǎn)品研究第一部分 項(xiàng)目地塊研究第二部分 項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品建議第三部分 花園洋房設(shè)計(jì)亮點(diǎn)第四部分 項(xiàng)聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)思考第五部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算聯(lián)排別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)思考本案所面對(duì)的客戶不是金字塔頂端的客群，而是金字塔中上部的客群；我們的產(chǎn)品要能滿足更多層面高收入人群對(duì)居住生活品質(zhì)的追求；現(xiàn)代家庭人口的組成沒有那么復(fù)雜；要對(duì)總價(jià)進(jìn)行控制，打造高性價(jià)比的產(chǎn)品；綜合以上幾點(diǎn)，我司提出，對(duì)本案的聯(lián)排別墅進(jìn)行 “瘦身 ”根據(jù)我司經(jīng)驗(yàn)： 180250平方米左右的聯(lián)排別墅已可以涵蓋獨(dú)立別墅所有的戶內(nèi)功能。所述每個(gè)單元邊側(cè)連接另一個(gè)單元，連成聯(lián)體建筑。三層為三房?jī)蓮d，戶內(nèi)面積為 120—140 平米。下疊側(cè)花園下疊前花園上疊后花園 上疊入戶室外樓梯上疊私家電梯廳上疊戶型空中花園首層平面 頂層平面“4+1” 平層情景花園洋房這種產(chǎn)品的特點(diǎn)在于：? 每戶不僅包含了室內(nèi)空間，還包含了與外界情景環(huán)境容為一體的無頂板、半圍護(hù)的室外水平空間，即天、地、四周都屬于戶內(nèi)自有的情景花園和景觀露臺(tái)； ? 其建筑物的向陽(yáng)面具有層層退臺(tái)的臺(tái)階狀結(jié)構(gòu)，其中一層的每?jī)蓱糁虚g設(shè)有單元門，一層的前中部凸出，里面設(shè)有門廳，外面設(shè)有陽(yáng)光房，陽(yáng)光房側(cè)面和單元前面形成半圍合的情景花園；? 二層的兩戶在中間有樓梯，在一層陽(yáng)光房的部位退臺(tái)，形成二層的景觀露臺(tái)； ? 三層的兩戶在中間有樓梯，在二層門廳的部位退臺(tái)，形成三層的景觀露臺(tái)； ? 四層的兩戶在中間有公共樓梯，公共樓梯上到四層為止，四層的兩戶分別設(shè)有戶內(nèi)樓梯；每戶在兩邊側(cè)部位退臺(tái)，形成四層的景觀露臺(tái)； ? 四層半設(shè)有戶內(nèi)樓梯，在坡頂?shù)奈恢猛伺_(tái)，形成四層半的景觀露臺(tái)；四層至四層半為復(fù)式戶型，以下為平層戶型； ? 露臺(tái)與廳門連通，花園與陽(yáng)光房或廳連通；四層觀景露臺(tái)五層前觀景露臺(tái)三層觀景露臺(tái)二層觀景露臺(tái)首層情景花園五層后觀景露臺(tái)采用此種方式，戶型面積可控制在：所述一層為四房?jī)蓮d，戶內(nèi)面積為 140—160 平米。建筑特點(diǎn)北歐小鎮(zhèn)風(fēng)格基調(diào)為現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、融合于景觀的建筑、宜人的道路與庭院空間尺度，人性化特點(diǎn)極強(qiáng)；建筑外立面一般用仿木質(zhì)石材和面磚外立面；戶型功能上一般加入 270度陽(yáng)光房、下沉式庭院、陽(yáng)光半地下室等北京 Myvilla小鎮(zhèn)北京金地格林小鎮(zhèn)上海中一花園PART 3產(chǎn)品研究第一部分 項(xiàng)目地塊研究第二部分 項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品建議第三部分 花園洋房設(shè)計(jì)亮點(diǎn)第四部分 項(xiàng)聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)思考第五部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算花園洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)亮點(diǎn)“二疊式 ”類別墅花園洋房“情景花園洋房 ”設(shè)計(jì)層數(shù)為 ，分為南北兩個(gè)入戶口，下疊戶型南入口首層通過獨(dú)立小院，形成私密性很強(qiáng)的入戶形式；上疊的戶型通過外接樓梯進(jìn)入家中，或者通過首層的私家電梯廳直接入戶。九、產(chǎn)品組合項(xiàng)目 建筑面積（㎡ ) 計(jì)算說明總占地面積 208104 總占地面積按 312畝計(jì)算容積率 1 容積率暫定為 地上總建筑面積 208104 暫定為一期全部為住宅和商業(yè)住宅可售面積 198104 暫按地上總建筑面積的 90%估算花園洋房面積 按住宅面積的 70%計(jì)算聯(lián)排別墅面積 按住宅面積的 30%計(jì)算商業(yè)可售面積 3500 商業(yè)按社區(qū)商業(yè)考慮，面積不宜過大，主要業(yè)態(tài)包括：社區(qū)超市、美容美發(fā)、洗衣店等園林面積 按綠化率為 40%計(jì)算會(huì)所面積 2023 滿足社區(qū)內(nèi)業(yè)主休閑建設(shè)需要，主要服務(wù)內(nèi)容包括：游泳，健身，商務(wù)，棋牌室和輕型餐飲如咖啡吧等其它公建配套面積 4500 主要為社區(qū)內(nèi)的醫(yī)療保健，行政辦公，社區(qū)戶外活動(dòng)場(chǎng)所和幼兒園等停車位 1154 停車位住宅按 1： 1計(jì)算商業(yè)按 10000平米 65個(gè)車位計(jì)算十、建筑風(fēng)格建議 我司對(duì)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的建筑風(fēng)格作了以下統(tǒng)計(jì)和對(duì)比項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格陽(yáng)光假日山莊 歐式風(fēng)格奧林匹克花園 歐式風(fēng)格萬科蘭喬圣菲 西班牙 MISSION風(fēng)格一品洋房 歐式風(fēng)格維也納森林別墅 西班牙風(fēng)格方迪山莊 北美風(fēng)格桑堤亞娜 西班牙地中海風(fēng)格大溪地 西班牙風(fēng)格翔鳳山水國(guó)際 西班牙風(fēng)格香藍(lán)蒲河 歐式風(fēng)格港中旅沈陽(yáng)項(xiàng)目 歐洲小鎮(zhèn)通過比較，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目以歐式風(fēng)格為主，其中西班牙地中海風(fēng)格在區(qū)域內(nèi) “大行其道 ”，本案如果想在市場(chǎng)中成功突圍，那么我們必須在建筑風(fēng)格上與這些項(xiàng)目尋求差異化，通過再三思考，在歐陸風(fēng)情的大體系下，目前真正意義上的北歐小鎮(zhèn)在沈陽(yáng)市場(chǎng)上還沒有出現(xiàn)，因此本案要抓住這個(gè)空白點(diǎn)，出奇制勝。 一些樓盤，如蘭喬圣菲和中體奧林匹克花園，到現(xiàn)場(chǎng)看房必須提前預(yù)約，否則無法進(jìn)入小區(qū)，全封閉式的物業(yè)管理將會(huì)使得小區(qū)業(yè)主生活的私密性和安全性更強(qiáng)； 因此，本案在物業(yè)管理方面前期最好有專業(yè)的物業(yè)顧問公司介入，為本案的物業(yè)管理做好定位。? 小區(qū)各組團(tuán)之間設(shè)置機(jī)動(dòng)車路線，社區(qū)內(nèi)部為景觀帶和人行路線；? 聯(lián)排別墅部分采用地上停車；? 花園洋房部分我司建議分期分組團(tuán)采用集中式地下停車；? 交通動(dòng)線組織要與景觀設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào)；? 交通動(dòng)線要能把社區(qū)內(nèi)各組團(tuán)之間有機(jī)串聯(lián)起來；? 由于低密度住宅的特性，較難實(shí)現(xiàn)機(jī)動(dòng)車交通動(dòng)線沿社區(qū)外圍環(huán)線布置，因此社區(qū)機(jī)動(dòng)車道路要考慮盡端回車； 六、景觀概念設(shè)計(jì)：項(xiàng)目名稱 景觀陽(yáng)光假日山莊 綠化率在同類產(chǎn)品中較低，社區(qū)中有部分坡地景觀、水景，但景觀設(shè)計(jì)不夠精細(xì)，局部略顯粗糙奧林匹克花園 社區(qū)景觀比較分散，看不到大面積景觀造型，在樓宇間設(shè)計(jì)景觀小品與部分坡地景觀相結(jié)合，七大山水運(yùn)動(dòng)景觀體系萬科蘭喬圣菲邀請(qǐng)法國(guó)知名設(shè)計(jì)師事務(wù)所為社區(qū)設(shè)計(jì)獨(dú)一無二的景觀，設(shè)計(jì)師秉承了有 300年歷史的清皇家園林的風(fēng)格，結(jié)合棋盤山景區(qū)的自然原生態(tài)現(xiàn)狀精心設(shè)計(jì)，打造出獨(dú)一無二的精致景觀一品洋房 整個(gè)社區(qū)圍繞一景觀核心排列，每棟房子之間有部分綠地，整個(gè)社區(qū)景觀較差維也納森林別墅 原生態(tài)自然景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格，設(shè)計(jì)師將該項(xiàng)目打造成長(zhǎng)在深林中的建筑方迪山莊 該項(xiàng)目景觀主打 “ 自然、生態(tài) ” ，背依 70里天柱山脈， 2023米渾河水伴庭前，與社區(qū)內(nèi)小景觀交相融合桑堤亞娜 社區(qū)景觀設(shè)計(jì)做到處處有景可觀，家家有景可賞；通路不以大道為主，而是窄窄的，曲折的小路，營(yíng)造了濃濃的休閑氛圍，大量綠色的植物穿插其間大溪地 　翔鳳山水國(guó)際 社區(qū)依托蒲河水景打造原生態(tài)水景社區(qū)，并配合社區(qū)內(nèi)景觀小品，坡地景觀打造出完整的景觀香藍(lán)蒲河社區(qū)景觀設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)潔、大方、便民為主線；體現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格為原則，使綠化和建筑相互融合，社區(qū)主要以常綠樹種作為 “ 背景 ” ，四季不同花色的花灌木進(jìn)行搭配。62431=由此我們可以判斷，本案的產(chǎn)品應(yīng)以花園洋房為主，并配以少量的聯(lián)排別墅一、產(chǎn)品類型二、產(chǎn)品配比按總用地 312畝，建筑密度 30%，容積率 ；花園洋房按 ，聯(lián)排別墅按 ；建筑基底面積為： 312*667*=62431（平米）總建筑面積為： 312**667=208104（平米）則測(cè)算出來花園洋房占總產(chǎn)品比例的約 60%，聯(lián)排別墅占 40%；但考慮到社區(qū)內(nèi)還有一部分商業(yè)和公建用房，此外聯(lián)排別墅會(huì)產(chǎn)生更多的贈(zèng)送庭院，從而減少公共綠化；增加洋房比例，可降低建筑密度，留下更多的景觀空間等因素，因此我司建議