【正文】 2．營銷活動和營銷策略。在空間上，要研究周邊甚至更大的區(qū)域范圍。在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，必須建立在前期的市場研究和分析的基礎(chǔ)上。房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場營銷一般包括：市場分析，營銷活動和營銷策略研究以及市場營銷管理等內(nèi)容。 五、房地產(chǎn)開發(fā)項目市場推廣 (一 )房地產(chǎn)開發(fā)項目市場推廣的含義 廣義的房地產(chǎn)開發(fā)項目市場推廣，也就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場營銷，它是指從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的個人或集體通過一系列營銷活動，特別是某些創(chuàng)造性的營銷活動，把房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用價值和產(chǎn)權(quán)，通過市場交換傳遞給房地產(chǎn)的消費(fèi)者，以期獲得盡可能多的利潤的一種活動。開發(fā)建設(shè)項目的技術(shù)資料和竣工圖是使用單位進(jìn) 行管理和進(jìn)一步改造、擴(kuò)建的依據(jù)，是城市進(jìn)一步發(fā)展的重要技術(shù)檔案。工程決算應(yīng)在竣工驗收后一個月內(nèi)完成?？⒐Q算是反映項目實際造價的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。已驗收過的單項工程，不再驗收。對于總體 開發(fā)項目建設(shè)完畢后，經(jīng)過共同驗收，還要進(jìn)行綜合驗收。以開發(fā)商為主，組織用戶、施工單位、設(shè)計單位、建設(shè)銀行、質(zhì)量監(jiān)督站等單位共同檢查，評定工程質(zhì)量、技術(shù)資料和竣工圖紙。開發(fā)商根據(jù)圖紙、隱蔽工程驗收資料、關(guān)鍵部位施工紀(jì)錄，初步檢驗工程施工質(zhì)量。 ① 工程建設(shè)完成后，施工單位向開發(fā)商遞交竣工報告，設(shè)計、施工單位向開發(fā)商提交圖紙。 ⑤ 要求建筑物四周兩米以內(nèi)的場地平整，由本項施工所造成的障礙物已清除。 ④ 整個工程質(zhì)量經(jīng)有關(guān)部門按施工技術(shù)經(jīng)驗規(guī)范進(jìn)行評定，達(dá)到合格以上。 ② 所有設(shè)備 (如電梯、采暖通風(fēng)裝置 )均按設(shè)計規(guī)定安裝完畢，并能正常啟動，發(fā)揮功能。 (1)房屋 建設(shè)項目的一般竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)。對于預(yù)租或預(yù)售的物業(yè)，通過投人使用，房地產(chǎn)開發(fā)商可以得到扣除預(yù)付額外的其他款項?？⒐を炇帐鞘┕み^程的最后一道程序，是全面檢驗設(shè)計和施工質(zhì)量、考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。需要說明的是，在合同監(jiān)理過程中，監(jiān)理方與合同有關(guān)方的聯(lián)系均為法律行為的活動，必須采取書面形式?？梢愿鶕?jù)委托方的意圖，代甲方準(zhǔn)備招標(biāo)文件，代理招標(biāo)、評標(biāo)、議標(biāo)，并同中標(biāo)單位商簽工程承包合同。第三，質(zhì)量保證，對取得的實際質(zhì)量數(shù)據(jù)和施工單位履行質(zhì)量職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，看其是否合乎要求。第二，進(jìn)行質(zhì)量控制。通常涉及的內(nèi)容有：第一，委托方與監(jiān)理方要按照國家有關(guān)規(guī)定簽訂質(zhì)量監(jiān)理合同。 ② 工程質(zhì)量監(jiān)理。即監(jiān)理單位受建設(shè)單位或業(yè)主委托，對工程進(jìn)度情況所進(jìn)行的監(jiān)督管理活動，以保證施工工程按照合同中預(yù)定方案和支付時間完成。 (2)工程監(jiān)理的內(nèi)容。工程建設(shè)監(jiān)理簡稱為工程監(jiān)理。 3．房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)監(jiān)理。間接費(fèi)用的預(yù)算數(shù)量是以直接費(fèi)用為基礎(chǔ)，按照間接費(fèi)用率計算出的。將實際費(fèi)用與工程預(yù) 算作比較，并且根據(jù)實物工程量和花費(fèi)的比較，計算出實際工程單價，最后與預(yù)算工程單價比較，研究存在問題。直接費(fèi)用包括工程量、工時、機(jī)械臺班、材料耗費(fèi)、工程其他費(fèi)用支出。通常在施工階段，要不斷進(jìn)行直接費(fèi)用監(jiān)測分析和間接費(fèi)用監(jiān)測分析。 (3)成本控制。質(zhì)量控制是指開發(fā)項目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動。 (2)質(zhì)量控制。第三類，單位工程進(jìn)度計劃。根據(jù)工程所需工時數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進(jìn)而編制整個工程的施工進(jìn)度計劃。第二類，總進(jìn)度計劃。按照工程項目階段劃分，進(jìn)度計劃一般分成三類：第一類，客觀進(jìn)度計劃。 (1)工程進(jìn)度控制。合同糾紛、索賠等事宜。 (5)合同管理。 (4)質(zhì)量控制。 (3)進(jìn)度控制。 (2)費(fèi)用控制。 房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)為： (1)項目組織與協(xié)調(diào)工作。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說 ，開發(fā)項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟(jì)角度分析，施工階段的投入和開支遠(yuǎn)高于準(zhǔn)備階段。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗收等方法，對開發(fā)項目施工建設(shè)中的技術(shù)活動和經(jīng)濟(jì)活動，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標(biāo)的最終實現(xiàn)。這種招標(biāo)比 邀請招標(biāo)的適用范圍小，但參與議標(biāo)的單位也不得少于兩家。 (3)協(xié)議招標(biāo)：簡稱議標(biāo)。一般可選擇 3—10 家單位參加招標(biāo)。 (2)邀請招標(biāo)。招標(biāo)單位通過報刊、電視、廣播等途徑公開發(fā)表招標(biāo)廣告，吸引具備相應(yīng)條件并愿意參加的投標(biāo)單位參與競爭。 3．招標(biāo)的方式。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的招標(biāo)投標(biāo)包括兩方面內(nèi)容：一是由金融機(jī) 構(gòu)、企業(yè)集團(tuán)或非經(jīng)營性項目的主管部門作為擬建項目的發(fā)包者，或者以建設(shè)單位作為發(fā)標(biāo)者，通過招標(biāo)方式選擇工程或項目承包者：二是由建設(shè)單位、企業(yè)集團(tuán)、工程承包公司、施工單位等以投標(biāo)者的身份，按規(guī)定的投標(biāo)程序和投標(biāo)方式，承包工程或設(shè)計任務(wù)。簡言之，招標(biāo)就是開發(fā)企業(yè)利用標(biāo)價的經(jīng)濟(jì)手段優(yōu)選施工建設(shè)單位；施工單位則得用投標(biāo)的經(jīng)濟(jì)手段去承接房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)任務(wù)。開發(fā)企業(yè)將擬建的房地產(chǎn)開發(fā)項目，由企業(yè)本身或委托設(shè)計單位或咨詢公司完成規(guī)劃設(shè)計，估算出建成這項工程項目所需要的資金，然后吸引若干家符合投標(biāo)資格的建筑安裝企業(yè) (承包單位 )來投標(biāo)。 (二 )房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)與投標(biāo) 1．招標(biāo)投標(biāo)的概念。 具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。 3．房地產(chǎn)開發(fā)項目管理。 凡未經(jīng)驗收或驗收不合格的開發(fā)項目，不得交付使用。尤其對于隱蔽工程，必須及時強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)督、驗收，以杜絕隱患。開發(fā)項目竣工驗收，是工程項目竣工后和交付使用前的檢查驗收，是開發(fā)項目建設(shè)的最后環(huán)節(jié)，也是全面考核工程建設(shè)和全面檢驗設(shè)計施工質(zhì)量的最終環(huán)節(jié)，意義十分重大。 在項目施工建設(shè)過程中，開發(fā)商為了保證工程質(zhì)量、工程進(jìn)度和資金的合理使用，還要指派本公司成員或委托監(jiān)理單位，嚴(yán)格按照設(shè)計和合同要求，對施工建設(shè)過程進(jìn)行總體的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督控制，以保證開發(fā)項目的總體目標(biāo)得以順利實現(xiàn)。 (3)開發(fā)項目施工建設(shè)。招投標(biāo)是開工建設(shè)前的主要工作之一。房地產(chǎn)開發(fā)項目通常由項目主體和市政及公用配套設(shè)施等若千個分項工程組成。同時，到主管部門審批，協(xié)調(diào)變電、煤氣、消防、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套工作；以及其他各項準(zhǔn)備工作。 (1)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)準(zhǔn)備。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)，對開發(fā)商來說，其主要職責(zé)是項目的組織與管理，具體任務(wù)是通過招、投標(biāo)優(yōu)選施工單位，并組織其施工，同時進(jìn)行監(jiān)督和管理，使房地產(chǎn)開發(fā)項目在規(guī)定的時間和投資預(yù)算范圍內(nèi)，保質(zhì)保量完成項目的建筑安裝工程和配套建設(shè)，并順利交付使用。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程主要分為四個階段：開發(fā)項目建設(shè)準(zhǔn)備階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段和竣工驗收 階段。 6．組織現(xiàn)場規(guī)劃設(shè)計小 組，由開發(fā)商牽頭，組織規(guī)劃設(shè)計、建工、市政、公用建設(shè)等部門參加，定期開會研究在建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，使施工得以順利進(jìn)行， 四、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)與管理 (一 )房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)與管理的內(nèi)涵與程序 1．房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)的內(nèi)涵。并抓緊組織設(shè)計單位進(jìn)行建筑工程的單項設(shè)計，盡快完成項目的施工圖紙。 3．參照國家或地方政府規(guī)定的定額指標(biāo)，參與研究確定項目規(guī)劃設(shè)計的投資概算以及各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 1．會同城市規(guī)劃部門，經(jīng)過反復(fù)勘察、研究論證，選定項目開發(fā)地點，確定用地范圍和建設(shè)規(guī)模。 平均每人居住建筑用地：平均每人居住面積定額／層數(shù) X 居住建筑密度 X平面系數(shù) (平方米／人 ) 或 =每人居住面積定額 X 居住建筑用地面積／總居住面積 (平方米／人 ) (六 )開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計階段的職責(zé) 一個項目的規(guī)劃設(shè)計，往往需要委托某設(shè)計單位完成，但這并不等于開發(fā)商不介入這一活動，相反，開發(fā)商必須組織并參與整個規(guī)劃設(shè)計的研究和論證，以便規(guī)劃設(shè)計更加合理、更加切合當(dāng)時當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況。 (7)居住建筑用地指標(biāo)。 (6)人口凈密度。 (5)建筑容積率。 (4)居住建筑面積 密度。 (3)居住面積密度。 居住建筑密度 =居住建筑基底面積／居住建筑用地面積 X100％ 居住建筑 密度主要取決于房屋布置對氣候、防火、防震、地形條件和院落使用等要求，因此居住建筑密度與房屋間距、建筑層數(shù)、層高、房屋排列方式等有關(guān)。以南京梅山煉鐵廠居 住區(qū)為例，已知各種層數(shù)建筑面積： 三層建筑面積為 四層建筑面積為 133813m2 五層建筑面積為 總建筑面積為 各種層數(shù)占地面積： 三層 =／ 3= 四層 =133813／ 4=33603m2 五層 =／ 5； 總占地面積為 平均層數(shù) =總建筑面積 247。居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一般包括下面幾項內(nèi)容： (1)平均層數(shù)。一個明朗、大方、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境的形成，不僅取決于住宅和公共建筑的設(shè)計，更重要的取決于建筑群體的組合，建筑群體與環(huán)境的結(jié)合。居住區(qū)是城市中建設(shè)量最多的項目，因此它的規(guī)劃與建設(shè)對城市的面貌有著很大的影響。特別是當(dāng)成片居住區(qū)進(jìn)行機(jī)械化施工時，更應(yīng)注 意各建設(shè)項目的布置適應(yīng)施工要求和建設(shè)程序。 ⑤ 施工要求。居住區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、居民的生活水平相適應(yīng)，也就是說在確定居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)、公共建筑的規(guī)模等時，均需考慮當(dāng)時當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)投資及居民的經(jīng)濟(jì)狀況，降低居住區(qū)建設(shè)的造價，并節(jié)約城市用地。因此，必須對各種可能產(chǎn)生的災(zāi)害進(jìn)行分析，并按照有關(guān)規(guī)定，對建筑的防火、防震構(gòu)造 、安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構(gòu)筑物等作必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度，為居民創(chuàng)造一個安全的居住環(huán)境。 ③ 安全要求。 ② 衛(wèi)生要求。為居民創(chuàng)造一個生活方便的居住環(huán)境，這是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計最基本的要求。居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計是一項綜合性較強(qiáng)的工作。 4．居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般由以下四類組成： ① 居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁綠地和雜務(wù)院等； ② 公共建筑和公用設(shè)施用地，指居住區(qū)各類公共建筑和公用設(shè)施建筑物基底占有的用地及其周圍的專用地，包括專用地中的通道、場地和綠地等； ③ 道路及廣場用地，指居住 區(qū)范圍內(nèi)的不屬于上兩項內(nèi)道路、廣場、停車場、回車場等的用地； ④ 綠地及體育場，指居住區(qū)公園、小游園、運(yùn)動場、林陰道、小塊綠地、成年人休息和兒童活動場地、防護(hù)綠地等。其內(nèi)容有：道路工 程 (各種道路、通道和小路 )，綠化工程 (各類綠地和綠化種植 )，工程管線 (給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線和設(shè)施 )，以及擋土墻、護(hù)坡、踏步等構(gòu)筑物。 (1)居住區(qū)的工程類型組成。居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容主要有以下幾項： (1)選擇并確定規(guī)劃用地位置和范圍； (2)確定規(guī)劃，即確定人口數(shù)量和用地面積大小； (3)擬定住宅類型、層數(shù)比例、數(shù)量、平面布置方式；(4)擬定公共 服務(wù)設(shè)施 (包括允許設(shè)置的生產(chǎn)性建筑 )的內(nèi)容、規(guī)模、數(shù)量 (包括用房和用地 )、分布和布置方式； (5)擬定道路的寬度、坡度、橫斷面形式及布置形式； (6)擬定公共綠地、體育、休息等室外場地的數(shù)量、分布和布置方式； (7)擬定有關(guān)的工程規(guī)劃設(shè)計方案； (8)擬定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和造價估算。居住區(qū)內(nèi)也可以考慮設(shè)置少數(shù)無污染、無干擾性的工業(yè)。其任務(wù)就是為城市居民經(jīng)濟(jì)合理地創(chuàng)造一個滿足日常物質(zhì)和文化生活需要的方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu)美的生活環(huán)境。 (五 )居住區(qū)規(guī)劃 1．居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)。只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證和其他有關(guān)文件后，房地產(chǎn)項目才能破土動工。房地產(chǎn)開發(fā)單位憑借建設(shè)用地規(guī)劃許可證，才能到土地管理部 門申請開發(fā)建設(shè)用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù)。建設(shè)單位在進(jìn)行項目可行性研究時，要接受城市規(guī)劃行政主管部門關(guān)于項目選址的規(guī)劃指導(dǎo)，審批任務(wù)設(shè)計書時應(yīng)當(dāng)尊重選址意見書。具體辦法如下： (1)關(guān)于項目選址意見書。我國城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。容積率綜合了前兩者的內(nèi)容，直接反映一塊土地上的建筑容量，因此受到城市規(guī)劃師和房地產(chǎn)開發(fā)商的廣泛重視。其中與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系最密切和影響較大的是對城市土地開發(fā)強(qiáng)度的控制。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響及約束主要體現(xiàn)在以下兩方面： 1．城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的影響。已編制并批準(zhǔn)分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細(xì)規(guī)劃，除重要的詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃主管部門審批。 3．城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報城市人民政府審批。 2．城市總體規(guī)劃的審批：中央直轄市的總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務(wù)院審批；省和自治區(qū)首府及 100 萬人口以上的大城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務(wù)院審批；其他城市的總體規(guī)劃，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批；市管轄的縣城、建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報市人民政府審批；其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報縣人民政府審批。詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)不同的需要、任務(wù)、目標(biāo)和深度要求，可分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃 兩種類型。但在實際工作中，為了便于工作的開展，在編制總體規(guī)劃前，一般由城市人民政府組織制定城市規(guī)劃綱要，對總體規(guī)劃需要確定的主要目標(biāo)、方向和內(nèi)容提出原則