【正文】 (6)人口凈密度。 (5)建筑容積率。 (4)居住建筑面積 密度。 (3)居住面積密度。 居住建筑密度 =居住建筑基底面積／居住建筑用地面積 X100％ 居住建筑 密度主要取決于房屋布置對氣候、防火、防震、地形條件和院落使用等要求，因此居住建筑密度與房屋間距、建筑層數(shù)、層高、房屋排列方式等有關(guān)。以南京梅山煉鐵廠居 住區(qū)為例，已知各種層數(shù)建筑面積： 三層建筑面積為 四層建筑面積為 133813m2 五層建筑面積為 總建筑面積為 各種層數(shù)占地面積： 三層 =／ 3= 四層 =133813／ 4=33603m2 五層 =／ 5； 總占地面積為 平均層數(shù) =總建筑面積 247。居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟指標一般包括下面幾項內(nèi)容： (1)平均層數(shù)。一個明朗、大方、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境的形成，不僅取決于住宅和公共建筑的設(shè)計，更重要的取決于建筑群體的組合，建筑群體與環(huán)境的結(jié)合。居住區(qū)是城市中建設(shè)量最多的項目，因此它的規(guī)劃與建設(shè)對城市的面貌有著很大的影響。特別是當(dāng)成片居住區(qū)進行機械化施工時，更應(yīng)注 意各建設(shè)項目的布置適應(yīng)施工要求和建設(shè)程序。 ⑤ 施工要求。居住區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)與國民經(jīng)濟發(fā)展的水平、居民的生活水平相適應(yīng)，也就是說在確定居住建筑的標準、公共建筑的規(guī)模等時，均需考慮當(dāng)時當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)投資及居民的經(jīng)濟狀況，降低居住區(qū)建設(shè)的造價，并節(jié)約城市用地。因此，必須對各種可能產(chǎn)生的災(zāi)害進行分析，并按照有關(guān)規(guī)定，對建筑的防火、防震構(gòu)造 、安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構(gòu)筑物等作必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度，為居民創(chuàng)造一個安全的居住環(huán)境。 ③ 安全要求。 ② 衛(wèi)生要求。為居民創(chuàng)造一個生活方便的居住環(huán)境，這是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計最基本的要求。居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計是一項綜合性較強的工作。 4．居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般由以下四類組成： ① 居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁綠地和雜務(wù)院等； ② 公共建筑和公用設(shè)施用地，指居住區(qū)各類公共建筑和公用設(shè)施建筑物基底占有的用地及其周圍的專用地，包括專用地中的通道、場地和綠地等； ③ 道路及廣場用地，指居住 區(qū)范圍內(nèi)的不屬于上兩項內(nèi)道路、廣場、停車場、回車場等的用地； ④ 綠地及體育場，指居住區(qū)公園、小游園、運動場、林陰道、小塊綠地、成年人休息和兒童活動場地、防護綠地等。其內(nèi)容有：道路工 程 (各種道路、通道和小路 )，綠化工程 (各類綠地和綠化種植 )，工程管線 (給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線和設(shè)施 )，以及擋土墻、護坡、踏步等構(gòu)筑物。 (1)居住區(qū)的工程類型組成。居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容主要有以下幾項： (1)選擇并確定規(guī)劃用地位置和范圍； (2)確定規(guī)劃，即確定人口數(shù)量和用地面積大??； (3)擬定住宅類型、層數(shù)比例、數(shù)量、平面布置方式； (4)擬定公共 服務(wù)設(shè)施 (包括允許設(shè)置的生產(chǎn)性建筑 )的內(nèi)容、規(guī)模、數(shù)量 (包括用房和用地 )、分布和布置方式； (5)擬定道路的寬度、坡度、橫斷面形式及布置形式； (6)擬定公共綠地、體育、休息等室外場地的數(shù)量、分布和布置方式； (7)擬定有關(guān)的工程規(guī)劃設(shè)計方案； (8)擬定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標和造價估算。居住區(qū)內(nèi)也可以考慮設(shè)置少數(shù)無污染、無干擾性的工業(yè)。其任務(wù)就是為城市居民經(jīng)濟合理地創(chuàng)造一個滿足日常物質(zhì)和文化生活需要的方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu)美的生活環(huán)境。 (五 )居住區(qū)規(guī)劃 1．居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)。只有在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證和其他有關(guān)文件后，房地產(chǎn)項目才能破土動工。房地產(chǎn)開發(fā)單位憑借建設(shè)用地規(guī)劃許可證，才能到土地管理部 門申請開發(fā)建設(shè)用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù)。建設(shè)單位在進行項目可行性研究時，要接受城市規(guī)劃行政主管部門關(guān)于項目選址的規(guī)劃指導(dǎo)，審批任務(wù)設(shè)計書時應(yīng)當(dāng)尊重選址意見書。具體辦法如下： (1)關(guān)于項目選址意見書。我國城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。容積率綜合了前兩者的內(nèi)容，直接反映一塊土地上的建筑容量，因此受到城市規(guī)劃師和房地產(chǎn)開發(fā)商的廣泛重視。其中與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系最密切和影響較大的是對城市土地開發(fā)強度的控制。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響及約束主要體現(xiàn)在以下兩方面： 1．城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟效益的影響。已編制并批準分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細規(guī)劃，除重要的詳細規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃主管部門審批。 3．城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報城市人民政府審批。 2．城市總體規(guī)劃的審批：中央直轄市的總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務(wù)院審批；省和自治區(qū)首府及 100 萬人口以上的大城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務(wù)院審批；其他城市的總體規(guī)劃，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批；市管轄的縣城、建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報市人民政府審批；其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報縣人民政府審批。詳細規(guī)劃根據(jù)不同的需要、任務(wù)、目標和深度要求，可分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃 兩種類型。但在實際工作中，為了便于工作的開展，在編制總體規(guī)劃前，一般由城市人民政府組織制定城市規(guī)劃綱要，對總體規(guī)劃需要確定的主要目標、方向和內(nèi)容提出原則性意見，作為編制總體規(guī)劃的依據(jù)。在我國，一般把城市規(guī)劃定義為：是為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)而進行的綜合部署和具體安排。 為了鼓勵經(jīng)行政劃撥得到土地使用權(quán)的單位將土地使用權(quán)推向市場，國家在收取補繳的土地出讓金時，都有不同程度的優(yōu)惠。對企業(yè)新增用地，特別是征用土地之后提供紿用地單位使用的不能采用這種方式。這種方式在目前的國有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國有土地資產(chǎn)的流失，又為國有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。國有土地使用權(quán)作價人股是指將一定時期的國有土地使用權(quán)出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。目前有關(guān)法規(guī)的制定正在研究之中。目前這種方式正在試點之中，并取得了較好的效果，彌補了國有土地使用權(quán)出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難，或不需要長時期的使用土地者，滿足了中小投資者的需要，更具有靈活性。 2．國有土地使用權(quán)租賃。協(xié)議出讓基本沒有引入競爭機制，缺乏公開性和公平競爭。是指出讓方 (國家 )與受讓方 (土地使用者 )通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)。拍賣前，要先對土地做好規(guī)劃，確定土地的位置、面積、用途、使用年限、付款方式和使用條件等。拍賣方式充分引進競爭機制，政府也可以獲得最高地價。 (2)拍賣出讓土地使用權(quán)。招標的文件包括：招標通知書、投標指引 (或招標須知 )、投標書、中標證明通知書、土地使用權(quán)出讓合同 (含土地使用條件 )等。 (1)招標出讓土 地使用權(quán)。否則，將不得改變合同約定的用途。在土地使用期限內(nèi)國家一般不得收回，如因公共目的確需要收回時，應(yīng)當(dāng)按使用的年限及土地使用者開發(fā)投資情況予以補償。 在土地使用期限內(nèi)，土地使用者應(yīng)當(dāng)按國家規(guī)定和合同約定 的用途使用土地，也可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地。按目前的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的年限，由國家和土地使用權(quán)受讓方通過國有土地使用權(quán)出讓合同來約定，但國家對出讓的最高年限有具體規(guī)定，即：居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年；教育，科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或其他用地 50 年。 1．國有土地使用 權(quán)出讓。土地有償使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些經(jīng)批準可以采用劃撥方式供地的，都應(yīng)當(dāng)采用有償使用的方式。此外，征用城市郊區(qū)的菜地，須按規(guī)定交納新菜地開發(fā)建設(shè)基金；在土地使用過程中，建設(shè)單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關(guān)費用。同時限定了批準權(quán)限，嚴格保護基本農(nóng)田，凡基本農(nóng)田以外的耕地超過 35 公頃，其他土地超過 70 公頃，都必須報國務(wù)院批準；其余由省級人民政府批準。 (一 )通過政府行政劃撥獲取土地使用權(quán) 根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)及政策條例，國家進行經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)，需要征用集體所有土地或者國有土地，可由政府行政劃撥。對于新開發(fā) 的土地，開發(fā)商主要通過出讓方式獲得土地使用權(quán)。 二、土地使用權(quán)獲取 目前，我國土地使用權(quán)的獲取主要通過行政劃撥和市場機制兩條途徑。 (7)編制可行性研究報告。 (6)制定實施計劃。根據(jù)以上分析，反復(fù)的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則和優(yōu)選標準，采用技術(shù)經(jīng)濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和潛在盈利能力。 (4)財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。 (3)設(shè)計方案。資源調(diào)查包括建設(shè)地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。承擔(dān)單位接受委托時，應(yīng)獲得項目建議書和有關(guān)項目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定工作計劃。房地產(chǎn)項目的可行性研究工作一般按以下七個步驟進行： (1)接受委托，明確研究目標。 (10)項目評價與結(jié)論。 (8)項目租售收入預(yù)測。 (6)項目投資、銷售費用的投入時間。 (3)開發(fā)項目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢與問題，機遇與挑戰(zhàn)： (4)明確資源、原材料及公用設(shè)施條件。一般房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括 以下幾個方面： (1)總論：包括開發(fā)項目概況、研究結(jié)果概要、存在問題和建議。 2．可行性研究的基本內(nèi)容。項目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，對上報立項的建設(shè)項目可行性 研究報告進行全面的審核和再評估。主要是對擬開發(fā)建設(shè)項目進行詳細深入的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，從技術(shù)、經(jīng)濟社會和財務(wù)方面為項目進行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。 (3)詳細可行性研究。依據(jù) 初步可行