房地產(chǎn)綜合知識-房地產(chǎn)價格與稅收(參考版)
2025-01-24 23:49本頁面
【正文】 ? （ 2）拓寬征收范圍 ? （ 3） 制定科學的房地產(chǎn)分類標準 ? （ 4）合理設計物業(yè)稅的稅率 ? （ 5）科學設計物業(yè)稅免稅和減稅政策 47 （ 3）制定科學的房地產(chǎn)分類標準 。 ? 存在的問題： ? （一）稅基狹窄 ? （二）內(nèi)外兩套稅制有違公平 ? （三）計稅依據(jù)不合理 ? （四）忽視房地產(chǎn)稅在城市建設和維護資金來源中的作用 46 房地產(chǎn)財產(chǎn)稅改革的方向 ? （ 1）統(tǒng)一從價課征物業(yè)稅 ? 物業(yè)稅是對物業(yè)所有者或使用者，根據(jù)物業(yè)課稅價值按年征收的一種財產(chǎn)稅。 ? 但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已投入使用或出租、出借的商品房，應按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。 ? 房產(chǎn)稅按年由房產(chǎn)所在地的稅務機關征收，納稅人確有困難履行納稅義務時，可向當?shù)厝嗣裾暾埗ㄆ跍p征或免征。 ? 房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。 ? 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除 10 ％～ 30 ％后的余值計算繳納，各地都在這個幅度范圍內(nèi)確定了本地區(qū)的扣減額（如北京市規(guī)定扣減額為 30 %）。 43 房產(chǎn)稅 ? 根據(jù) 1986 年 9 月 15日國務院發(fā)布并于同年 10 月 1 日起施行的 《 中華 ? 人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例） 》 ，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的 房屋產(chǎn)權所有人 ，應依法交納房產(chǎn)稅。 42 ? 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房， 在售出前，不征收城鎮(zhèn)土地使用稅 。 ? 擁有土地使用權的單位和個人不在土地所在地的，其 土地的實際使用人和代管人為納稅人 ；土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，其 實際使用人為納稅人 ；土地使用權共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅。 ? 隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步完善，以及國家投資管理體制和稅收制度的改革，房地產(chǎn)開發(fā)中的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅將逐漸取消。 ? 投資方向調(diào)節(jié)稅實行差別比例稅率。 63944 = ％ ? （ 3）適用稅率＝ 30 ％ ? （ 4）應繳納土地增值稅＝ 22122 30％＝ （萬美元）。據(jù)此，得到該項目的銷售收入如表 105 所示。整個項目將于 1998 年 6 月底全部竣工投入使用。地上建筑分兩期建設，一期工程于 1996 年 6 月初開始，建設西南側的寫字樓主樓和副樓各一棟，于 1996 年 12 月底結構封頂， 1997 年 11 月底完成裝修工程。其中地上建筑面積約 247 000 平方米（含寫字樓 104 900 平方米，商住樓 60 000 平方米，商場 81 000 平方米，管理服務用房 1 000 平方米），地上容積率為 6 . 175 ；地下建筑面積共計 50 000 平方米（含地下商場 11 000 平方米，地下停車庫 25 000 平方米，地下倉庫 5 000 平方米，地下技術設備用房 7 000 平方米，地下管理用房 2 000 平方米）。 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在某特大城市中心區(qū)甲級地段建設一集辦公、商住、購物、餐飲娛樂等為一體的綜合性商業(yè)中心。 ? 增值額未超過扣除項目金額 50 ％的部分，稅率為 30 % ； ? 增值額超過扣除項目金額 50 ％、未超過扣除項目金額 100 ％的部分，稅率為 40 % ； ? 增值額超過扣除項目金額 100 ％、未超過扣除項目金額 200 ％的部分，稅率為 50 % ； ? 增值額超過扣除項目金額 200 ％的部分，稅率為 60 ％。 32 2）土地增值稅稅率。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。 ? 開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。 31 ? 其中： ? 取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。 ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 ，是房地產(chǎn)開發(fā)商或投資者以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的收人。 ? 依有關規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收人的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依法繳納土地增值稅。該項稅收的稅率依當?shù)厝司加酶孛娣e的不同而變化，下表給出了全國和上海市耕地占用稅的征收標準。其他賬簿按每件 5 元貼花。 ? 在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中，涉及的有關須納稅憑證和印花稅稅率為： ? ① 商品房購銷合同，按合同所載金額的 ％由立合同人繳納； ? ② 產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)或合同，按所載金額的 ％由立合同人繳納； ? ③ 建筑工程勘察設計合同，按合同所載費用金額的 % ，由立合同人繳納； ? ④ 建筑工程承包合同，按合同所載金額的 ％由立合同人繳納； ? ⑤ 銀行貸款合同，按合同所載金額的 ％由立合同人繳納； ? ⑥ 房地產(chǎn)租賃合同，按合同所載金額的 % 由立合同人繳納； ? ⑦ 土地使用證、房地產(chǎn)證，由領受人按每件 5 元繳納； ? ⑧ 對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，其營業(yè)賬簿應由立賬簿人貼花。 27 ? 印花稅 ? 凡境內(nèi)書立、
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