【正文】 23中文方案文檔站 。G、其他及不可預(yù)見(jiàn)類。F、戶外廣告——燈箱、路牌等。約占推廣費(fèi)用總額的30%。約占推廣費(fèi)用總額的1%。約占推廣費(fèi)用總額的15%。 A、報(bào)紙廣告——包括硬件廣告、夾報(bào)及新聞炒作，約占推廣費(fèi)用總額的25%。結(jié)合以上分析，在費(fèi)用分配的階段性問(wèn)題上，媒介不可平均分配，須呈現(xiàn)出前期、中期、持續(xù)期，由多至少的局面，原則上前期投放效果將大大決定后期投放費(fèi)用，故本次方案將重點(diǎn)研究前期的各項(xiàng)媒介安排。但鑒于前期主力銷售已經(jīng)完成，推廣平臺(tái)已經(jīng)大部分建立，故在費(fèi)用分配上比重相對(duì)小一點(diǎn)，媒介選擇可以相對(duì)單一。 本項(xiàng)目費(fèi)用分配原則首次公開(kāi)發(fā)售對(duì)項(xiàng)目整體的開(kāi)發(fā)和發(fā)展具有決定性的影響，開(kāi)盤成功與否是后續(xù)工作的重點(diǎn)及第一步，故第一炮走紅至關(guān)重要。 廣告推廣預(yù)算及分配本項(xiàng)目推廣費(fèi)用取費(fèi)原則（1）、本項(xiàng)目推廣費(fèi)用不包含用于展示接待中心的硬件投資費(fèi)用；（2）、營(yíng)銷推廣費(fèi)按1%取費(fèi)。 廣告持續(xù)擴(kuò)大影響，用高端的客戶服務(wù)理念介入，完成一個(gè)新鮮的社區(qū)到一個(gè)成熟社區(qū)的進(jìn)化第四章 傳播新的形象形式保鮮運(yùn)用長(zhǎng)時(shí)效的媒體傳播媒體的支持給項(xiàng)目肯定利用業(yè)主的口碑炒作展開(kāi)連續(xù)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng) 保證項(xiàng)目和概念持續(xù)的溫度，持續(xù)產(chǎn)生銷量，為一期入住和二期上市準(zhǔn)備 “轟炸與精準(zhǔn)結(jié)合”的廣告策略和“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略聯(lián)動(dòng)開(kāi)展攻勢(shì)：超值性價(jià)比——突破心理價(jià)差——購(gòu)買行為保溫期 制造強(qiáng)勢(shì)的廣告效果形成兩個(gè)城市的瞬時(shí)關(guān)注溫泉概念的全面上演制造熱銷搶購(gòu)場(chǎng)面形成社會(huì)上的話題效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的理性引導(dǎo) 在最短的時(shí)間，用最快的手法推貨，形成市場(chǎng)焦點(diǎn) 媒體造勢(shì)引導(dǎo)需求，樹(shù)立的全新的住宅消費(fèi)價(jià)值觀，造成在萬(wàn)眾關(guān)注期待下引出項(xiàng)目的場(chǎng)面強(qiáng)銷期 社區(qū)人氣的制造 媒體關(guān)系的聯(lián)系組織 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)組織 對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵拔高 賣點(diǎn)打包 主題概念上市 試探市場(chǎng)反應(yīng)和產(chǎn)品接受度，試探價(jià)格策略 高度一體炒作，連貫發(fā)力，對(duì)消費(fèi)和投資方向順勢(shì)引導(dǎo)公開(kāi)期 概念炒作 資源炒作 地塊炒作 為項(xiàng)目公開(kāi)造勢(shì)，醞釀概念，引起公眾關(guān)注和向往 做好前期資源整合，以開(kāi)展對(duì)后期的支持服務(wù)，對(duì)概念高度保密，保證公開(kāi)上市的新鮮感預(yù)熱期 各類子方案制定 宣傳道具制作 VI系統(tǒng)的建立 溝通渠道的建立 市場(chǎng)調(diào)查修正 游艇資源的利用建議 社區(qū)內(nèi)的工程建造建議 主題概念的內(nèi)部建議 為項(xiàng)目規(guī)劃、景觀、單體做好建議與修改正 操作策略籌備期 主要任務(wù) 目的 項(xiàng)目階段各階段的時(shí)間安排、主要任務(wù)及平臺(tái)的利用和資金分配如下表：內(nèi)容企劃推廣介入時(shí)機(jī)及推廣步驟擬定一、介入時(shí)間的建議以全程營(yíng)銷、體驗(yàn)營(yíng)銷、情景營(yíng)銷的總體推廣精神和項(xiàng)目品牌塑造，建議項(xiàng)目完成前期開(kāi)發(fā)工作時(shí)，以項(xiàng)目品牌發(fā)布及開(kāi)工奠基儀式開(kāi)始介入企劃推廣，以便從營(yíng)銷上進(jìn)行全程的把控。第四章主流媒介全部動(dòng)員上陣，制造氣勢(shì)，在萬(wàn)眾期待呼喚下盛裝推出。公開(kāi)期主要是闡述產(chǎn)品文化內(nèi)涵的廣告，使人們熟悉概念和視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)，了解項(xiàng)目和產(chǎn)品，并引起人們的期待，應(yīng)以感性的畫面配合有底蘊(yùn)的文字，以一種文化型知性品牌形象出現(xiàn)，該階段以大眾媒介為主，其他媒介為輔。表現(xiàn)手法在廣告設(shè)計(jì)上，應(yīng)走新穎及創(chuàng)意為主的廣告推廣模式，運(yùn)用彩繪鉛筆畫、毛筆畫、油畫等設(shè)計(jì)來(lái)突出核心買點(diǎn)，達(dá)到牽一發(fā)而動(dòng)全身之效。 打破常規(guī)的設(shè)計(jì)風(fēng)格入市，清新簡(jiǎn)練，迅速引起受眾對(duì)市場(chǎng)的關(guān)注討論，使受眾能夠產(chǎn)生對(duì)廣告系列的一致性、認(rèn)同性。 美觀性原則一個(gè)好的廣告，首先是美的，只有美的觀感才能夠提起人的關(guān)注和興趣，同時(shí)唯美的才是項(xiàng)目追求的形象。連續(xù)影響性原則保證連貫系統(tǒng)的市場(chǎng)見(jiàn)光度，根據(jù)銷售任務(wù)和階段性目的有節(jié)奏的播發(fā)廣告，持續(xù)保溫。經(jīng)濟(jì)利用性原則在能夠達(dá)到同樣效果的前提下，將選擇最優(yōu)化最廉價(jià)的廣告資源方式，嚴(yán)格控制廣告投入產(chǎn)出的合理最大化。 營(yíng)銷活動(dòng)A、“”品牌推介活動(dòng)B、“”盛大開(kāi)盤活動(dòng)C、“”促銷活動(dòng)D、“”客戶聯(lián)誼系列活動(dòng)上述活動(dòng)的策劃將建立在荒島所擁有的建設(shè)部政府官員、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)及其它關(guān)聯(lián)協(xié)會(huì)的專家學(xué)者及業(yè)內(nèi)風(fēng)云人物的強(qiáng)勁資源之上，作為項(xiàng)目大勢(shì)營(yíng)銷之后盾。 大勢(shì)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)區(qū)域拔高——喚起社會(huì)關(guān)注，吸引注意力——“瑤湖可持續(xù)發(fā)展高端論壇”品牌拔高——樹(shù)立形象，增加口碑傳播——“” 大勢(shì)運(yùn)營(yíng)和日?；顒?dòng)結(jié)合，形成不間斷的高位低位影響三、活動(dòng)事件組合策略——“聚集核能，高端引爆” 在資源整合的高度上號(hào)召更多的資源介入發(fā)力 確立高度、制造新聞話題，通過(guò)社會(huì)效益引起大眾關(guān)注 二、在整合傳播鏈中的作用 此外還包括現(xiàn)場(chǎng)的人員組織、交通分流和治安管理等。 靈活性原則活動(dòng)的組織應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，在內(nèi)容及場(chǎng)面的調(diào)整上要隨機(jī)應(yīng)變，在活動(dòng)的舉辦上面，可以根據(jù)營(yíng)銷方面的需求靈活調(diào)整，適可而止的舉辦。 A、江西樓市B、其它財(cái)經(jīng)時(shí)尚雜志荒島作為一家媒體運(yùn)作實(shí)力強(qiáng)勁的公司，不僅在長(zhǎng)三角擁有絕對(duì)實(shí)力的媒體資源優(yōu)勢(shì)，而且在內(nèi)地區(qū)域也有很強(qiáng)的媒體運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，在此層面上將對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作提供強(qiáng)大的支援。A、江南都市報(bào)、南昌晚報(bào)為主。 南昌電視臺(tái)5臺(tái)2）報(bào)紙類：主要任務(wù)：樓盤上市、項(xiàng)目介紹、新聞炒作、活動(dòng)通知。電視媒體覆蓋面廣，通過(guò)聲音和活潑的畫面，能夠快速傳播信息，使創(chuàng)意得以生動(dòng)的呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前。如利用更高一級(jí)的國(guó)家級(jí)媒體和途徑，通過(guò)大量的軟性分析文章和業(yè)內(nèi)人士的專業(yè)觀察評(píng)論，對(duì)項(xiàng)目定調(diào)，把項(xiàng)目提升到戰(zhàn)略眼光、品牌高度。第三階段：在需求認(rèn)可度達(dá)到較為成熟的時(shí)候，配合內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的各類促銷活動(dòng)，組織兩條線傳播：一條線是對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的火爆場(chǎng)面和期間舉行的文化活動(dòng)進(jìn)行新聞性質(zhì)的炒作，從而引起更多的人關(guān)注，使項(xiàng)目進(jìn)一步升溫；另一方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深度剖析，利用項(xiàng)目最強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)碧波蕩漾的瑤湖水、泛游艇會(huì)、整體景觀帶，炒作健康、養(yǎng)生、休閑、觀光、娛樂(lè)、商務(wù)等概念，攻擊客戶心里障礙。——“，南昌別墅的下一站”——“游艇別墅進(jìn)入大南昌”通過(guò)一系列相關(guān)主題來(lái)炒作瑤湖?！帮L(fēng)往北吹VS紫氣東來(lái)”？——“瑤湖，未來(lái)南昌的東都”通過(guò)一系列主題討論來(lái)解構(gòu)房地產(chǎn)發(fā)展方向及區(qū)域的居住環(huán)境，來(lái)擴(kuò)大瑤湖區(qū)域的知名度和美譽(yù)度。 及時(shí)傳播原則媒體在很大程度上是對(duì)事件的報(bào)道和對(duì)活動(dòng)的預(yù)熱響應(yīng)，因此必須保證把握的時(shí)間要及時(shí)，便于控制整體的節(jié)奏和溫度。 傳播最大化原則善用各種媒體在不同時(shí)期的不同作用，但將堅(jiān)守，在同樣的資金投入情況下，獲得盡可能多的傳播覆蓋和最長(zhǎng)的延續(xù)傳播。 傳播正向化原則控制并保證媒體傳播方向的正確性，使所有的媒體傳播效應(yīng)呈正向累加，避免無(wú)用投入或產(chǎn)生反向效果。 企劃推廣策略建議第一節(jié)、媒體策略一、媒體利用原則——華中首個(gè)游艇別區(qū)——貴胄領(lǐng)地，棲水為王——365天假期生活——水岸別墅的新領(lǐng)袖第二章 傳播主題 四、三、推廣總體精神引入全新的體驗(yàn)營(yíng)銷、情景營(yíng)銷概念，全程營(yíng)銷一種全新度假的生活方式。 尤其在南方地區(qū)，人們對(duì)水的那種熱戀情緒，為我項(xiàng)目提供了極好的土壤；而水的文化內(nèi)涵深遠(yuǎn)，更為我項(xiàng)目的推廣提供了更多更廣闊的素材； “度”：度假、度人、氣度，不僅是一種生活方式的倡導(dǎo)，更體現(xiàn)了項(xiàng)目游艇文化特色和高教區(qū)“度人”的學(xué)院人文氣息，貼切本項(xiàng)目的永恒之意，將美好的生活與燦爛的生命在此定格。 “藍(lán)”：天藍(lán)、水藍(lán)，突出了項(xiàng)目水的核心優(yōu)勢(shì)和做水的開(kāi)發(fā)理念—“全親水性住宅”。 “伯”：是一種有休養(yǎng)、尊貴的名詞，如伯爵、伯侯，能稱“伯”的人自古就居住在環(huán)境優(yōu)美的地方。 命名中的指向性，直接道出項(xiàng)目的主要市場(chǎng)攻擊點(diǎn)：水、人文、休閑、度假、觀光、尊貴、永恒、浪漫等。 品牌形象之推廣總精神及廣告主題第一節(jié)、整合傳播平臺(tái)搭建營(yíng)銷平臺(tái)的構(gòu)建將解決的問(wèn)題是，在哪個(gè)層面上開(kāi)展?fàn)I銷策劃工作，如何對(duì)整合傳播的資源進(jìn)行合理的利用和配合，以便直接服務(wù)于銷售，擬建立：“公關(guān)活動(dòng)+新聞媒體+廣告組合”三位一體的整合傳播平臺(tái)，針對(duì)各期的不同任務(wù)，選擇不同的平臺(tái)組合向受眾傳達(dá)信息。 D、尾貨期第三部份：企劃推廣第一章 解籌期 認(rèn)籌期C、 客戶登記期B、 二、步聚建議A、因而推盤總體思路上以雙拼、獨(dú)棟樹(shù)立產(chǎn)品高端形象來(lái)獲得利潤(rùn)的最大點(diǎn)，以聯(lián)排托市來(lái)吸引人氣，在價(jià)格上高開(kāi)低走，結(jié)合活動(dòng)、廣告集中在解籌日3天出貨，迅速回籠資金。獨(dú)棟、雙拼攻擊歐洲城，聯(lián)排補(bǔ)位高教區(qū)需求。 第十三節(jié)、價(jià)格策略一、價(jià)格定位：結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)客戶、產(chǎn)品品質(zhì)及競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案價(jià)格，項(xiàng)目獨(dú)立別墅價(jià)格定位均價(jià)：6000元/平米；雙拼別墅價(jià)格定位均價(jià)：5000元/平米；聯(lián)排別墅價(jià)格定位：4500元/平米二、定位依據(jù)目標(biāo)客戶接受度針對(duì)享受型目標(biāo)客戶所需的獨(dú)棟別墅、雙拼別墅，本項(xiàng)目擁有一線的景觀、低容積率及低密度等高品質(zhì)，而市場(chǎng)空檔存在；對(duì)上升型客戶需求的聯(lián)排別墅，本項(xiàng)目根據(jù)其價(jià)格上的承受力，以前線景觀為依托，迎合市場(chǎng)，造就高密度、高容積率的規(guī)劃。具體為首期開(kāi)發(fā)2/5的體量，二期開(kāi)發(fā)3/5的體量，每期三類產(chǎn)品按此比例進(jìn)行。 這種由低到高分期滾動(dòng)的開(kāi)發(fā)模式較為保險(xiǎn)，使得整個(gè)樓價(jià)有逐步上升、增值的表象，但同時(shí)也給客戶形成一個(gè)檔次很低的形象。 當(dāng)前個(gè)案開(kāi)發(fā)策略分析縱觀當(dāng)前南昌市整個(gè)別墅開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，基本上是先以低端的豪華公寓、聯(lián)排別墅開(kāi)發(fā)切入市場(chǎng)，然后才推出高端雙拼、獨(dú)立別墅。 第十二節(jié)、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略建議一、（五）、管理公司:聘請(qǐng)國(guó)際背景知名管理公司實(shí)行顧問(wèn)式管理，提出初步管理方式及管理費(fèi)用測(cè)試及服務(wù)內(nèi)容的擬訂；（六）、經(jīng)營(yíng)管理：聘請(qǐng)國(guó)際背景知名經(jīng)營(yíng)公司實(shí)行顧問(wèn)或合作成立公司的方式對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理工作，提出經(jīng)營(yíng)方式，在項(xiàng)目前期規(guī)劃階段提供專業(yè)建議，并對(duì)收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，結(jié)合營(yíng)銷模式提出合理經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等項(xiàng)工作。（三）、景觀規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)：鑒于項(xiàng)目資源的豐富獨(dú)有性、主題概念的國(guó)際性及多元復(fù)合性的特點(diǎn)，本項(xiàng)目必須由國(guó)際頂尖的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行項(xiàng)目的園林環(huán)境設(shè)計(jì)，完成項(xiàng)目總體景觀設(shè)計(jì)方案及擴(kuò)充方案，出具景觀設(shè)計(jì)報(bào)告，進(jìn)行景觀說(shuō)明，分析功能描述等工作，并制定可用于銷售之各種景觀環(huán)境效果圖及提供示意圖，協(xié)助模型制作。 戰(zhàn)略協(xié)作伙伴建議因本項(xiàng)目的南加州概念所體現(xiàn)的是一種多元化的融合，只有整合一流的團(tuán)隊(duì)才能很好的實(shí)項(xiàng)戰(zhàn)略目標(biāo)，在項(xiàng)目合作伙伴方向上建議如下：（一）、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)單位：鑒于項(xiàng)目資源的豐富獨(dú)有性、主題概念的國(guó)際性及多元復(fù)合性的特點(diǎn)，本項(xiàng)目必須由國(guó)際頂尖的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)，全面完成總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，提煉設(shè)計(jì)理念，并進(jìn)行總體規(guī)劃說(shuō)明及設(shè)計(jì)各功能細(xì)部說(shuō)明，完成各類可售部分平面圖、效果圖及建模圖，完成項(xiàng)目綜合配套項(xiàng)目的各類圖形設(shè)計(jì)，協(xié)助完成模型的制作。 第十節(jié)、信息管理系統(tǒng)：包括Internet光纖接入網(wǎng)、有線電視多媒體系統(tǒng)、小區(qū)信息服務(wù)系統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)。智能物業(yè)管理系統(tǒng)：包括綜合保安系統(tǒng)、綜合監(jiān)控集成管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。第九節(jié) 、智能化配備建議別墅作為高檔物業(yè)，客戶更關(guān)注社區(qū)的安全性